Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/03928

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : M [F] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Dominique FONTANA Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/03928 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZY75 N° MINUTE : 3 JUGEMENT rendu le 14 février 2024 DEMANDERESSE S.A.S.U. HOMYA, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3] représentée par Me Dominique FONTANA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0139 DÉFENDEUR Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] représenté par Me Yacine DJELLAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1440 COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 février 2024 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 14 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/03928 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZY75 Exposé du litige Par acte sous seing privé du 4 janvier 2017, S.A.S.U. HOMYA (anciennement dénommée GEC 25, venant aux droits de la société GECINA) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [F] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1], lot n°1088) [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2756 euros et d’une provision pour charges de 434 euros. Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9917,70 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [V] le 19 janvier 2023. Par assignation du 21 avril 2023, HOMYA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 10281,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à la somme du double du loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 avril 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 26 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état. A l’audience du 24 novembre 2023, l’affaire a été retenue. La S.A.S.U. HOMYA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 novembre 2023, s'élève désormais à 6806 euros. La S.A.S.U. HOMYA considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience (un virement de 20000 euros ayant été fait par le locataire en règlement de sa dette en juillet 2023), au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement. Monsieur [F] [V], représenté par son conseil, expose qu’il exerce la profession d’agent immobilier et que ses revenus sont irréguliers, étant rémunéré à la commission. Il ajoute avoir la charge de quatre enfants. S’agissant des faits qui lui sont reprochés par son bailleur, il soutient avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et récuse toute inexécution fautive de ses obligations. Monsieur [F] [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [F] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La S.A.S.U. HOMYA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 17 janvier 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 9917,70 euros a été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Compte tenu de ces éléments, le bailleur n’est donc pas bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire. Sur la résiliation judiciaire du bail Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Enfin, il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l'espèce, il ressort du décompte produit par la S.A.S.U. HOMYA que les impayés de loyers s'élèvent au 23 novembre 2023 à 6806.00 euros, représentant deux échéances. Les premières difficultés de paiement sont intervenues dans la première année de conclusion du bail, mais jusqu’à août 2022 les sommes dues n’ont pas été supérieures à deux échéances de loyers et de charges. Par ailleurs, l'historique démontre que le locataire s’est globalement toujours acquitté même avec du retard. En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée elle n'est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail. La S.A.S.U. HOMYA sera ainsi débouté de sa demande de résiliation judiciaire, ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation. Sur la demande en paiement Monsieur [F] [V] est redevable des loyers impayés en application de l'article 1103 du code civil et du bail. En l'espèce, il ressort du décompte produit par la S.A.S.U. HOMYA que les impayés de loyers s'élèvent au 23 novembre 2023 à 6806.00 euros. Pour la somme au principal, Monsieur [F] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 6806.00 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [F] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de HOMYA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 janvier 2023 a été réglée dans le délai de deux mois, REJETTE, en conséquence, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2017 entre la S.A.S.U. HOMYA, d’une part, et Monsieur [F] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], lot n°1088) [Localité 4], REJETTE la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail conclu le 4 janvier 2017 entre la S.A.S.U. HOMYA, d’une part, et Monsieur [F] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1], lot n°1088) [Localité 4], CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à HOMYA la somme de 6806 euros (six mille huit cent six euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, REJETTE les autres demandes pour le surplus, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [F] [V] à payer à la S.AS.U HOMYA la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [F] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 janvier 2023 et celui de l'assignation du 21 avril 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge