Cour d'appel, 02 mars 2023. 21/02130

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 02/03/2023 **** N° de MINUTE : 23/248 N° RG 21/02130 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TR6X Jugement (N° 11-20-0002) rendu le 12 Janvier 2021 par le Tribunal de proximité de Lens APPELANTE SCI France Immo prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège [Adresse 1] [Localité 10] Représentée par Me Pierre Noel, avocat au barreau de Douai, avocat constitué INTIMÉS Madame [K] [V] épouse [X] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] Monsieur [H] [X] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] Représentés par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assisté de Me Valérie Delacour-Penazzo, avocat au barreau d'Arras, avocat plaidant DÉBATS à l'audience publique du 03 janvier 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 mars 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 décembre 20022 **** Par acte sous seing privé en date du 27 juin 2006, la société civile immobilière France Immo a donné à bail à Mme [K] [V] épouse [X] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 9] (62) moyennant le paiement d'un loyer de 559 euros. Aucun état des lieux n'a été réalisé lors de l'entrée dans les lieux. Mme [V] s'est installée dans les lieux avec son époux, M. [H] [X]. Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X] ont réalisé divers aménagements dans l'immeuble, aménagements permettant l'exercice d'une activité commerciale de friterie puis d'une activité professionnelle de construction de maisons individuelles et de menuiserie sous l'enseigne CCP Bat. L'adresse a encore servi de siège à une autre société commerciale sous l'enseigne [B] Menuiserie gérée par le fils de Mme [V], [M] [B]. Par courrier du 30 janvier 2019, M. [X], ayant l'intention de quitter les lieux, a sollicité de la SCI France Immo qu'elle l'indemnise de ces différents travaux. Le 19 mars 2019, un commandement de payer des loyers à hauteur de la somme de 2 149 euros en principal a été signifié à Mme [V]. Par courrier du 21 mars 2019, les locataires ont donné congé pour le 31 mai suivant. Le 16 juillet 2019, un état des lieux de sortie a été dressé par constat établi par un huissier de justice. Par acte d'huissier en date du 22 janvier 2020, la SCI France Immo, prise en la personne de son représentant légal, M. [X] [O], a assigné Mme [V] et M. [X] devant le tribunal de proximité de Lens, en arguant notamment de ce que les défendeurs avaient préalablement à leur départ des lieux démoli contre sa volonté les aménagements réalisés en laissant l'immeuble dégradé. L'objet de son action était d'entendre juger cette dernière recevable et bien fondée, condamner Mme [V] à lui payer la somme de 3 070 euros au titre d'impayés de loyer avec intérêts de retard au taux légal à compter de juillet 2019, condamner solidairement Mme [V] épouse [X] et M. [X] à lui payer les sommes de 88 976,80 euros au titre des réparations des dégradations causées à l'immeuble, 5 000 euros au titre de dommages et intérêts, 5 000 euros pour résistance abusive sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile, 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris les frais liés au commandement de payer du 19 mars 2019, du constat d'huissier du 7 février 2019, du procès-verbal de reprise des locaux des 1er et 16 juillet 2019 et du coût de l'assignation. Suivant jugement contradictoire en date du 12 janvier 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé pour la procédure antérieure audit jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens a : - rejeté l'exception de procédure tirée de la nullité de l'assignation soulevée par Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X], - déclaré recevable en ses demandes la SCI France Immo, immatriculée au registre du commerce et des sociétés d'Arras sous le numéro 434532438 et dont le siège social est situé au [Adresse 4] à [Localité 10], prise en la personne de son représentant légal, M. [X] [O], - rejeté la demande de la SCI France Immo visant à voir déclarer irrecevables les écritures et pièces produites par Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X], - rejeté les demandes de Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X] visant à la production de pièces de la part de la SCI France Immo, - condamné Mme [K] [V] à payer à la SCI France Immo la somme de mille huit cent quatre- vingt huit euros (l 888 euros) au titre des impayés de loyers d'octobre 2018 à juin 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - débouté la SCI France Immo de sa demande concernant les réparations des dégradations subies par l'immeuble, - débouté la SCI France Immo de sa demande formée au titre de la résistance abusive, - débouté Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X] de leur demande formée au titre de la procédure abusive, - dit n'y avoir lieu à indemnisations au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - partagé les dépens de l'instance par moitié entre la SCI France Immo d'une part, Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X] d'autre part, - constaté l'exécution provisoire de la présente décision. La SCI France Immo a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 13 avril 2021, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise à l'exception des dispositions qui ont : -rejeté les demandes de Mme [K] [V] épouse [X] et de M. [H] [X] visant à la production de pièces de la part de la SCI France Immo, -condamné Mme [K] [V] à payer à la SCI France Immo la somme de 1 888 euros au titre des impayés de loyers d'octobre 2018 à juin 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la décision et -débouté Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X] de leur demande formée au titre de la procédure abusive. Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X] ont constitué avocat le 26 avril 2021. Par ses dernières conclusions d'appelante en date du 27 juillet 2022, la SCI France Immo demande la cour de : A titre principal, - confirmer le jugement du tribunal de proximité de Lens du 12 janvier 2021 en ce qu'il a jugé que la responsabilité de Mme [V] et M. [X] était engagée, - infirmer le jugement du tribunal de proximité de Lens du 12 janvier 2021 en ce qu'il a - débouté la SCI France Immo de sa demande concernant les réparations des dégradations subies par l'immeuble, - infirmer le jugement du tribunal de proximité de Lens du 12 janvier 2021 en ce qu'il a débouté la SCI France Immo de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure et aux entiers dépens, Statuant à nouveau, - juger que le lien de causalité entre la faute des époux [X] et les dégradations du logement est certain, En conséquence, - condamner solidairement M. [H] [X] et Mme [K] [V] à verser les sommes de 82 930, 32 euros au titre des frais de rénovation du logement, 11 730 euros au titre de la perte de revenus locatifs de la société, 12 590 euros au titre du préjudice financier lié au coût de l'emprunt bancaire souscrit pour la réalisation des travaux, - condamner solidairement M. [H] [X] et Mme [K] [V] à verser au profit de la SCI France Immo la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, notamment les frais liés au commandement de payer du 19 mars 2019, du constat d'huissier du 7 février 2019, du procès-verbal de reprise des locaux en date des 1er et 16 juillet 2019, ainsi que du coût de l'assignation. Par leurs dernières conclusions en date du 2 juin 2022, Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X] demandent à la cour de : - dire et juger la SCI France Immo mal fondée en son appel, - l'en débouter, - débouter la SCI France Immo de l'intégralité de ses demandes, - dire et juger M. et Mme [X] recevables et bien fondés en leur appel incident, Y faisant droit, - infirmer le jugement dont appel en ce que le premier juge a caractérisé un comportement fautif de M. et Mme [X], En conséquence, - débouter la SCI France Immo de l'intégralité de ses demandes, - infirmer le jugement dont appel en ce que le premier juge a rejeté les demandes de M. et Mme [X] visant à la production de pièces de la part de la SCI France Immo, Statuant à nouveau : Vu les dispositions des articles 133 et suivants du code de procédure civile, et les dispositions de l'article L 131-1 du code de procédure civile d'exécution : - ordonner à la SCI France Immo de communiquer ses extraits de compte de l'année 2006, sous peine d'astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, - ordonner à la SCI France Immo de communiquer ses extraits de compte de l'année 2020 et ses comptes détaillés de l'exercice 2020, sous peine d'astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, - infirmer le jugement dont appel en ce que le premier juge a débouté M. et Mme [X] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à partager les dépens de l'instance par moitié, Statuant à nouveau : - condamner la SCI France Immo pour les frais irrépétibles d'instance et d'appel à payer à Mme [X] la somme de 10 000 euros et à M. [X] la somme de 10 000 euros, - condamner la SCI France Immo pour préjudice moral et mauvaise foi à payer à chacun des époux [V]-[X] une indemnité de 5 000 euros, - condamner la SCI France Immo aux entiers dépens d'instance et d'appel. Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS : Il sera rappelé à titre liminaire que la cour n'est saisie d'aucun appel principal ou incident des dispositions du jugement entrepris qui ont rejeté l'exception de nullité de l'acte introductif d'instance et condamné Mme [K] [V] à payer à la SCI France Immo la somme de mille huit cent quatre- vingt huit euros (l 888 euros) au titre des impayés de loyers d'octobre 2018 à juin 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la décision. Sur les demandes de la SCI France Immo contre les époux [X] au titre des frais de remise en état de l'immeuble, au titre de la perte des revenus locatifs et au titre d'un préjudice financier : Il sera précisé d'emblée que si Mme [V] apparaît comme la seule signataire du bail, M. [X], en sa qualité de conjoint de la signataire, se trouve cotitulaire du bail en application des dispositions de l'article 1751 du code civil, et est donc comme son épouse redevable envers la société France Immo des obligations nées du bail. Le présent litige entre les parties concerne à la fois la notion de dégradations locatives et de sort des impenses particulièrement en fin de bail. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le locataire est retenu : -de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; -de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; L'article 1731 du code civil dispose que par ailleurs s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit le rendre tels sauf la preuve contraire. Il est constant qu'en l'espèce, il n'a pas été fait d'état d'entrée dans les lieux et que la présomption prévue par l'article 1731 précité a vocation à s'appliquer en la présente espèce. A cet égard, la société France Immo au-delà de cette presomption soutient qu'elle avait fait des travaux de rénovation de l'immeuble importants avant l'entrée dans les lieux des époux [X] et ce pour un montant de 62 771,41 euros se décomposant de la manière suivante ; -la réfection du garage façade arrière pour un montant de 18 224 euros ; -des travaux de maçonnerie et de terrasse pour un montant de 17 502,26 euros ; -la pose de carrelage intérieur, d'un aménagement cellier et d'une cuisine équipée pour un montant de 11 391,63 euros ; -des travaux de pose et de peinture pour un montant de 15 453,52 euros . Il y a lieu toutefois d'accueillir ces factures avec une grande circonspection, dans la mesure où elles se présentent comme ayant été émises par une société IFCP société de construction ayant eu son siège social à [Localité 7] et ayant été dirigée M. [X] [O], gérant de la société France Immo partie au présent litige, cette société étant tombée en liquidation judiciaire il y a plusieurs années, au terme d'une procédure collective ayant commencé pendant le cours de l'année 2009. Les différentes factures se présentent toutes datées du même jour et ne comportent aucun détail des prix. Leur contenu est par ailleurs contredit par certaines des attestations [B], [U] et [S] produites par les époux [X], s'agissant notamment de la pose des meubles de cuisine pour lesquels les témoins indiquent qu'ils ont aidé les témoins à les poser. Dès lors que pour les motifs susvisés, la cour ne tiendra pas compte des factures ainsi produites, il n'y a pas lieu d'enjoindre à la société France Immo de communiquer ses extraits de compte de l'année 2006 pour établir la réalité de cette facturation, sous peine d'astreinte définitive de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, le jugement entrepris étant ainsi confirmé de ce chef. Cependant, la société France Immo bénéficie à tout le moins de la présomption de l'article 1731 du code civil, présomption que les époux [X] ne combattent pas utilement dans la présente espèce en produisant des attestations selon lesquels des travaux ont été faits par leur soin dans l'immeuble. En effet, le simple fait que des travaux d'aménagement ont été faitspar les locataires n'établit nullement que le logement n'était pas en état lors de sa mise à disposition par France Immo, et les époux [X] ne démontrent nullement que la société bailleresse aurait manqué à son obligation de délivrer un logement décent voire même que cette bailleresse aurait livré un logement insalubre, seule une des attestations produites évoquant le fait que la peinture des murs était dans un 'sale état'. En ce qui concerne les transformations des locaux donnés à bail, l'article 7 précité dispose que le locataire est tenu de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Le bail liant les parties stipule par ailleurs en page 2 qu'aucune transformation des lieux ne pourra être entreprise par le preneur sans le consentement écrit du bailleur. Tout embellissement ou amélioration qui pourrait ainsi être apporté restera la propriété du bailleur. Ce dernier pourra toutefois exiger la remise en létat des lieux aux frais du preneur. En l'espèce, il résulte d'un constat d'huissier en date du7 février 2019, ce point au demeurant n'étant pas discuté, que le garage a été modifié de sorte qu'il puisse y être exercé une activité commerciale, l'huissier ayant effectivement constaté l'existence d'une enseigne sur la façade de ce garage sur laquelle il est indiqué CP Bat mais aussi [B] Menuiseries avec deux numéros de téléphone et les adresses couriels des dirigeants de ces structures. Lors de ce constat établi sur la requête de M. [X] [O], en qualité de gérant de France Immo, ce dernier a indiqué à cet égard à Maître [I] que lorsqu'il avait loué la maison, il n'y avait qu'un garage mais qu'aujourd'hui il avait été édifié une extension dont l'accès s'effectuait par la porte qui se trouvait sur le côté du garage, l'huissier ayant pu effectivement constater l'existence de cette extension allant jusqu'à l'habitation en passant son appareil photo au-dessus du muret. Maître [I] a par ailleurs relevé qu'au dessus du pignon de ce garage se trouvait un trou circulaire avec sur le devant une grille, M. [X] [O] indiquant qu'il s'agissait de l'extraction de la friteuse. Il ressort ainsi des éléments de la cause que le garage a été transformé pour y exercer une activité commerciale, qui a été pendant un premier temps une activité de friterie pour devenir ensuite le local administratif d'une activité de construction la façade du garage ayant servi par ailleurs de support de l'enseigne d'une autre structure en l'occurrence une entreprise [B] Menuiseries. S'agissant de ces transformations, les locataires soutiennent en cause d'appel comme en première instance qu'il avaient obtenu l'accord de leur propriétaire de ce chef pour réaliser ces travaux de transformation. Ils produisent à cet égard aux débats un document daté du 23 août 2013 se présentant comme étant signé de la main du gérant de la SCI France Immo en la personne de M. [X] [O] et dans laquelle il est indiqué : 'Par la présente, nous vous informons de notre accord concernant votre demande de sous-location d'une partie de l'habitation sise au [Adresse 5] à [Localité 9] que nous vous louons. Cette sous-location concerne uniquement la partie commerce Friterie que vous avez créé dans le local garage et supportera les mêmes conditions de location conformément au bail initial signé entre les parties'. Il a encore été produit une autorisation de domiciliation de son siège social accordée à la société CP Bat gérée par M. [H] [X]. M. [X] [O] conteste formellement l'authenticité de la signature figurant sur ces deux actes et qui lui est attribuée, une plainte pour faux ayant au demeurant été déposée. Cependant, c'est à bon droit que le premier juge a énoncé sur ce point que le débat sur l'authenticité avait peu de portée, la cour précisant tout de même à cet égard que la signature figurant sur le document du 23 août 2013 présente des similitudes fortes avec celle figurant sur d'autres documents indiscutablement signés par [X] [O] , et ce dès lors qu'en tout état de cause, ces autorisations ne sont nullement des autorisations écrites de transformation des locaux donnés à bail. Par ailleurs, les locataires ne peuvent se prévaloir de la simple connaissance par le bailleur des travaux et doivent démontrer une véritable autorisation et non pas la simple passivité du bailleur qui a toléré les travaux, Dès lors , la société bailleresse peut se prévaloir du fait qu'elle n'a jamais donné l'autorisation écrite prévue par les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En outre, quand bien même l'autorisation aurait-elle été donnée, cette circonstance n'autorisait nullement les locataires à supprimer les transformations réalisées en arrachant , en commettant des dégradations et en laissant les lieux hors d'état. Les pièces produites aux débats démontrent que la chronologie des faits a été la suivante : -suivant courrier en date du 30 janvier 2019, M. [H] [X] a demandé à la SCI France Immo si elle acceptait de racheter les travaux effectués dans l'immeuble détaillés dans cette lettre et concernant le garage attenant à la maison , la cave, le garage du [Adresse 3] (bureaux CP Bat) et la maison moyennant le prix de 30 000 euros ; -à la suite d'un nouveau courrier de M. [X] en date du 21 mars 2019, annonçant qu'il démonterait l'ensemble des aménagements accomplis avant de quitter les lieux, la bailleresse a adressé le 26 mars 2019, un courrier à M. [X] et Mme [V] par la voix de son conseil. Comme l'a exactement relevé le premier juge, ce document prend acte des nombreux travaux 'affectant irrémédiablement la nature' du logement et relève que 'ces importantes transformations' ont été faites 'pour permettre l'exploitation d'une activité commerciale de friterie sans avoir 'aucunement sollicité' l'autorisation du bailleur ni pris la peine de l'en informer' puis 'pour y exercer une activité professionnelle dans le secteur de la construction de maisons individuelles'. Cette mise en demeure enjoint formellement aux locataires de ne plus faire aucuns nouveaux travaux de démontage, d'aménagement, d'amélioration ou de transformation au sein du bien loué. La société France Immo demande ainsi à ses locataires de ne pas toucher au bien loué à l'occasion de leur départ des lieux. La cour, à l'examen du constat de sortie des lieux établi par Maître [W] [I], huissier de justice à [Localité 8], le 16 juillet 2019, en présence de M. [X] établira la synthèse des constatations de l'huissier de la manière suivante, étant précisé que la question de la cuisine sera évoquée de manière séparée : -s'agissant du hall d'habitation de l'immeuble, le constat ne fait pas apparaître de désordres particuliers, les mentions 'bon état' revenant à plusieurs reprises dans le constat, et les mentions 'papier peint défraîchi ' en ce qui concerne les murs et de 'carrelage à l'état d'usage' renvoyant aux notions de vétusté et d'usage normal de la chose donnée à bail pour lesquels aucune responsabilité du locataire ne peut être engagée ; -s'agissant des toilettes de l'immeuble, le constat ne fait pas apparaître davantage de désordres; ainsi la porte est en bon état , la peinture est juste un peu défraîchie , le carrelage est en bon état, le papier peint est à l'état d'usage, les dalles polystyrènes du plafond sont 'en état', le radiateur n'a pas été vérifié, le système d'évacuation n'a pas été vérifié dès lors que l'eau avait été coupée. Là encore, les différentes mentions ' en état' et 'à l'état d'usage' évoquent le simple effet de la vétusté ; -s'agissant de la salle de séjour, il est fait mention de ce que le sol est couvert de carrelage à l'état d'usage, de ce que les deux fenêtres de type oscillo-battant , encadrement PVC blancs , double vitrage fonctionnent mais présentent des traces de résidus de colle sans autre précision, le volet roulant extérieur étant actionné par une sangle en plastique en bon état de fonctionnement. Il est évoqué un dysfonctionnemment de la porte-fenêtre sans que la nature et l'importance de ce dysfonctionnement soient autrement précisés, étant précisé par ailleurs que le volet roulant fonctionne. Ces différentes mentions ne sont pas de nature à caractériser des dégradations imputables aux locataires ; -s'agissant de l'accès à l'étage , il est noté que l'escalier est à l'état d'usage et qu'il y a quelques accrocs sur le papier peint ce qui ne caractérise pas autre chose qu'un usage normal par les locataires, ces derniers étant entrés dans les lieux 13 années plus tôt ; -s'agissant de la salle de bains, il est relevé que le carrelage au sol est en bon état et il est encore précisé que le radiateur et la chaudière n'ont pas été vérifiés , aucun désordre n'étant ainsi caractérisé sur ces points . Il est relevé simplement certains désordres au niveau du carrelage mural et que le bac de douche est hors d'usage ; -s'agissant des chambres et du bureau, le constat relève essentiellement que les papiers peints présentent des trous chevillés, étant précisé tout de même que ces papiers peints sont anciens , que l'huissier a noté l'existence de quelques pièces manquantes au niveau des ouvrants, mais sans que le dysfonctionnement de ces différents ouvrants soit caractérisé ; L'élément essentiel, en ce qui concerne ces différentes pièces de l'étage , est que les locataires avant de partir ont enlevé le parquet, les lames du parquet enlevé étant d'ailleurs stockées dans certaines des chambres, cette destruction ayant révélé une moquette nécessairement hors d'usage puisque le parquet était collé sur ladite moquette.Cette observation vaut également pour le revêtement du palier. Il convient de noter que le constat a également relevé que les revêtements du cellier sont très dégradés et que le carrelage du premier garage a été enlevé. Néanmoins, s'agissant de ces deux pièces qui ne sont pas des pièces d'habitation mais des pièces de service, l'imperfection des revêtements n'est pas le signe suffisant de dégradations imputables aux locataires. Par ailleurs, si l'huissier note que le carrelage aurait été enlevé dans le garage, il n'est pas suffisamment établi que le sol support s'en serait trouvé pour autant dégradé, cette observation étant valable également pour le sol de la terrasse. Par ailleurs, l'huissier relève dans son constat que s'agissant des extérieurs, il a été laissé des gravats provenant des constructions qui ont été démontées et que le carrelage de la terrasse a disparu. Dans la cour se trouve un second garage dont l'accès s'effectue par une porte en bac acier, l'huissier notant que les ébrasements comportent des cassures et les plaques du plafond comportent des trous. Il est relevé que sur le côté de ce garage, il existe une ouverture qui a été bouchée à l'aide de planches et qui présente également sur le côté différentes cassures. Les photographies jointes à ce constat sont particulièrement éloquentes : il existe en effet un amoncellement particulièrement considérable de gravats et de matériaux à l'arrière du garage en cause, ce dernier est éventré sur le côté, l'intérieur de cet ancien garage est complètement saccagé et le plafond est particulièrement dégradé avec des trous d'un diamètre conséquent dans le structure. Il est clair que les locataires ont entendu supprimer les travaux qu'ils avaient entrepris pour faire de ce garage un local d'accueil pour leur activité de friterie puis de construction à savoir la destruction de l'extension en laissant le mur du garage totalement béant et en laissant cette pièce totalement dégradée. Au final, il est établi que les locataires, manifestement par pure mesure de rétorsion face au comportement du propriétaire qui se refusait à les indemniser de ce qu'ils estimaient être des améliorations profitables à la société propriétaire, ont arraché le parquet situé à l'étage ce qui ne pouvait laisser que le revêtement se situant dessous hors d'usage et démoli l'extension du garage sans précaution en laissant ce dernier absolument dégradé, sans autre bénéfice pour eux-mêmes que celui de nuire à leur propriétaire, l'ensemble des gravats et matériaux liés à cette destruction étant laissés sur place. Il s'ensuit que sur ce point la réalité de dégradations imputables aux locataires est parfaitement caractérisée et que lesdits locataires devront répondre des dégradations affectant le garage qui avait été transformé en extension, des dégradations liées à l'enlèvement du revêtement parquet de l'étage et de l'encombrement des extérieurs de l'immeuble loué par des dépôts de matériaux enlevés. A cet égard, si le premier juge a exactement conclu que les locataires avaient engagé leur responsabilité envers leur propriétaire, c'est à tort qu'il a refusé toute indemnisation au profit de cette dernière, alors que le préjudice subi par la SCI France Immo de ce chef est absolument constant. Il sera précisé cependant qu'indépendamment des dégradations sus-évoquées et s'agissant des pièces d'habitation elles-mêmes, la cour observe que le constat de Maître [I] ne fait pas apparaître autre chose que l'effet de la vétusté et d'un usage normale de la chose louée pendant 13 années d'occupation, à l'exception de la dégradation totale du bac de douche qui est hors d'usage. Dès lors, indépendamment de toute discussion relative à la force probante des factures produites par la SCI France Immo pour établir la réalité de son préjudice et de ses dépenses ce chef, la cour écartera d'emblée toute indemnisation de la propriétaire en lien avec les factures suivantes : -la facture N°FA 2020-0032 d'un montant de 15 955,51 euros TTC correspondant au remplacement de 5 volets roulants et de portes, seul le remplacement d'une porte de service pour le garage et d'une porte de garage étant retenus dans cette facture au titre des dégradations subies par le garage transformé : -facture N °2021-0007 d'un montant de 14580,55 euros TTC correspondant à la dépose totale des dalles de polystyrène en plafond, de la fourniture et pose de peintures pour l'ensemble des plafonds et murs du rez-de-chaussée et de l'étage . -facture FA-2021-009concernant le remplacement du carrelage et d'une chaudière, étant précisé sur ce point que le dysfonctionnement de cette dernière n'est pas démontré. La question de la cuisine doit encore être évoquée . Il résulte à cet égard du constat établi par Maître [I] qu'effectivement les locataires ont repris les éléments de la cuisine équipée. A cet égard, il s'évince des attestations [B] et [S] produites aux débats par les époux [X] que les témoins ont aidé ces derniers à l'installation des meubles de la cuisine lors de l'entrée dans les lieux, ces attestations étant produites par les époux [X] pour démontrer qu'ils étaient les propriétaires des meubles de cuisine. Il y a lieu de relever que dans sa lettre en réponse en date du 26 mars 2019 qui répondait à la lettre des époux [X] qui détaillait les travaux effectués par leurs soins, la société France Immo ne conteste pas spécialement ce point Etant ici à nouveau rappelé que la cour ne retient pas les factures de 2006 produites par la SCI France Immo pour justifier de la réalité de travaux effectués avant l'entrée dans les lieux des locataires, il y a lieu de conclure au regard des éléments de la cause que les époux [X] ont pu emmener lors de leur départ des lieux les éléments de cuisine qui leur appartenaient. Par ailleurs, la cour ne peut déterminer à l'examen du seul constat si , du fait des conditions de l'enlèvement de ces différents éléments, il y a eu une dégradation du système électrique et des arrivées d'eau. Il n'a pas même été produit une note technique sur ce point, les devis de réfection de l'intégralité de la cuisine produits par l'appelante ne pouvant suppléer l'absence d'une telle note technique. Dès lors, au terme de l'ensemble de ces motifs, la cour limitera l'indemnisation allouée aux désordres liés : -aux opérations de destruction des aménagements du garage en local commercial impliquant la nécessité de refaire la maçonnerie de ce garage et de poser de nouvelles portes pour ce dernier ; -à l'entreposage des gravats et matériaux ; -à l'écrasement de la végétationpar les matériaux entreposés; 'à l'enlèvement du parquet à l'étage ; -à la dégradation du bac de douche. Pour justifier de la réalité du préjudice par elle subi, la société a produit aux débats diverses factures et un devis en cause d'appel émanant de la société Ecobat société de construction pour laquelle il est indiscutable que M. [O] [X], gérant de la SCI France Immo en est le dirigeant. Les époux [X] contestent pour ce motif l'authenticité des devis et factures produits, soutenant d'ailleurs que les travaux repris dans les factures n'ont pas été réalisés, se référant pour soutenir leur contestation sur ce point à un constat établi par Maître [C] [E] dans le logement objet du litige et avec l'accord de la nouvelle locataire en place. Si des débats entre les parties portent sur la réalité de la mise en place d'un nouveau système de chauffage, étant précisé que la cour n'alloue en tout état de cause pas d'indemnisation de ce chef, et s'il apparaît qu'une porte de service d'accès au garage ferait encore défaut, il convient tout de même de relever à l'examen des photographies de ce constat que le garage a bien été remaçonné, que le jardin a été nettoyé et que les gravas et matériaux ont été enlevés. Par ailleurs alors que l'huissier a eu accès à l'étage, aucune de ses constatations ne remet en cause la réalité des travaux effectués par le propriétaire au titre de la réfection des revêtements de sols et de la douche. Par ailleurs, si les prix sont contestés, il y a lieu toutefois d'observer que la société France Immo a produit deux devis de comparaison se présentant comme émanant des sociétés MVPH Bat et de la société Avenir Rénovation, ces devis faisant apparaître un prix total supérieur à ceux repris dans les documents Ecobat. Là encore, l'authenticité de ces devis est discuté par les parties intimées. Il convient tout de même de relever que l'objet social de la SASU MVPH Bat ne se limite pas aux seuls travaux de peinture, contrairement à ce qui est soutenu par les époux [X] et que par ailleurs la société France Immo a produit le courriel de transmission du devis d'Avenir Rénovation par M. [A] son manager de travaux. Dès lors, la cour est à même de fixer le montant des travaux propres à remédier aux désordres dont elle a admis par ailleurs le principe de la réparation, la nature de ces travaux étant suffisamment décrite par les factures et devis produits sans qu'il soit besoin d'ordonner la production des comptes de France Immo pour 2020 et les prix repris apparaissant conformes aux prix du marché, de la manière suivante : -au coût des travaux extérieurs suite à démolition par le locataire des travaux qu'avait effectué ce dernier pour la création d'une friterie sauvage (suivant devis Ecobat N° DE2020-0049 pour un montant de 6928,78 euros TTC se décomposant de la manière suivante : -ouverture de fissure et rebouchage avec incorporation d'un joint mastic de ciment sur maçonnerie de garage : 343,94 euros HT ; -maçonnerie de bloc creux 20x20x50 cm, 2 alvéoles en béton au mortier , maçonnerie sur garage suite à percement du locataire pour création d'une friterie sauvage : 1585,24 euros HT ; -dépose de la porte d'accès à la friterie installée par le locataire à la place des pilastres et du portail antérieurement existants, maçonnerie des pilastres et du mur en aggloméré pour remettre lesdits pilastres dans leur état antérieur à la création de la friterie : 1234,29 euros HT ; -réfection de l'enduit des murs du garage et des murets détruits dans le cadre de la transformation du garage en friterie 2610 ,51 euros HT -le coût de remplacement d'une porte de garage sectionnelle en acier et d'une porte fonctionnelle d'accès au garage soit la somme de 1971,14 euros HT pour la porte d'accès au garage et 538,26 euros HT pour la porte de service suivant la facture FA2020-0032 produite, soit un montant total HT de 2509,40 et un montant total TTC de 3011,28 euros TTC ; -le coût de remplacement du parquet de l'étage ; soit la somme de 5103,03 euros TTC au vu de la facture FA2020-0008 ; -le coût des travaux de nettoyage extérieur et enlèvement des gravats et matériaux laissés sur place par les locataires suite à la destruction de l'ancien local commercial soit la somme de 9966,34 euros TTC suivant facture FA2020-0025 cette somme se décomposant de la mnaière suivante : - triage emmétrage et décrotagge de carreaux descellés stockés sur palettes : 545,82 euros HT ; -triage, emmétrage de briques pleines et parpaings stockés sur palettes pour un montant de 1181,97 euros HT ; -sortie de dépôt en brouettes : 2909,45 euros HT ; -location de bennes : 1920 euros HT ; -le cout des travaux de réfection des pelouses en fin de chantier qui ont indiscutablement été écrasées au vu de l'entassement des matériaux : le coût de cette prestation est de 1564,30 euros HT soit une somme de 1877,16 euros TTC , suivant la facture n° FA 2020-0011 , la cour ne retenant toutefois pas au titre de cette facture les prestations de dépose d'une cuve de gaz liquide enterré et de réfection des ouvres murs en pierre, la réalité de l'existence de cette cuve et des dégradations des couvres-murs ne ressortant pas du constat d'huissier ; -le coût du remplacement du bac de douche : soit une somme de 200 euros , la facture produite d'un montant nettement supérieur correspondant à la réfection totale de la douche qui n'est pas justifiée ; Au total, il est alloué à la société bailleresse la somme de : 6928,78 + 3011,28+9966,34+ 5103,03 +1877,76+ 200 soit 27 087,19 euros, sans qu'il soit besoin d'enjoindre à la société France Immo de produire ses extraits de compte de l'année 2020 et ses comptes détaillés de l'exercice 2020, sous peine d'astreinte définitive de 500 euros par jour de retard Il convient donc de condamner soldidairement les parties intimées au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts au titre des dégradations locatives. La SCI France Immo a ajouté en cause d'appel une demande complémentaire au titre d'un préjudice résultant d'une perte de revenus locatifs, au regard du fait que le bien n'a pu être reloué que tardivement, cette demande, qui est le complément de ses demandes telles que formulées en première instance, étant comme telle recevable en appel. Il est demandé à cet égard une somme totale de 11730 euros pour la période allant de juillet 2019, date de la libération des lieux par les parties intimées à avril 2021 date de la relocation des lieux. La cour estime toutefois sur ce point que le délai pour la réalisation des travaux propres à remédier aus dégradations effectivement imputables aux époux [X] n'est que de trois mois. Il convient dès lors de limiter l'indemnisation alloyée de ce chef à la société France Immo à la somme de 3 x559 = 1677 euros, correspondant à trois mois de loyer, somme à laquelle les époux [X] seront condamnés. Enfin , la société France Immo ne démontre pas suffisamment du lien de causalité entre les dégradations commises par les locataires et la conclusion d'un contrat de crédit pour financer les travaux de rénovation, alors que ce crédit, contracté pour une somme de plus de 100 000 euros, est d'un montant très supérieur à celui de la somme mise à la charge des époux [X] au titre des travaux propres à remédier aux dégradations. Sa demande sera rejetée sur ce point. Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par France Immo et de procédure abusive présentée par les époux [X] : Les conclusions de la SCI France Immo ne remettent pas en cause les dispositions du jugement qui l'ont déboutée de sa demande de ce chef. Par ailleurs, ce qui a été décidé plus haut justifie la confirmation du jugement entrepris en ce que ce dernier a débouté les époux [X] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : L'action de la société France Immo étant en partie fondée, il convient de condamner in solidum M. [H] [X] et Mme [K] [V] épouse [X] aux dépens de première instance et d'appel, incluant les frais d'assignation. Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile comme indiqué au présent dispositif, la somme allouée de ce chef à la SCI France Immo tenant compte des frais de constat engagés par cette dernière pour établir la réalité des faits de transformation. PAR CES MOTIFS Constate que la cour n'est pas saisie d'un appel des dispositions du jugement entrepris qui ont : -rejeté l'exception de nullité de l'acte introductif d'instance ; -condamné Mme [K] [V] épouse [X] à payer à la SCI France Immo la somme de mille huit cent quatre- vingt huit euros (l 888 euros) au titre des impayés de loyers d'octobre 2018 à juin 2019 avec intérêts au taux légal à compter de la décision. Statuant par voie de conséquence dans les limites de l'appel, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - rejeté les demandes de Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X] visant à la production de pièces de la part de la SCI France Immo, -débouté la SCI France Immo de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et débouté Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; L'infirmant pour le surplus, Condamne solidairement Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X] à payer à la SCI France Immo la somme de 27 087,19 euros au titre des dégradations affectant le logement donné à bail ; Ajoutant au jugement entrepris, Condamne en outre solidairement Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X] à payer à la SCI France Immo la somme de 1677 euros au titre du préjudice lié à la perte de revenus locatifs ; Déboute la SA France Immo de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice financier Condamne in solidum Mme [K] [V] épouse [X] et M. [H] [X] aux dépens de première instance et d'appel, incluant le coût de l'assignation ; Les condamne dans les mêmes termes à payer à la société France Immo la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile , Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires. Le Greffier Fabienne Dufossé Le Président Véronique Dellelis