Cour d'appel, 14 mai 2024. 23/00706

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51G Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 14 MAI 2024 N° RG 23/00706 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VVAJ AFFAIRE : [J] [U] veuve [M] ... C/ [I] [O] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Septembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Chartres N° RG : 11-19-633 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 14/05/24 à : Me Mathieu KARM Me Bertrand LEBAILLY RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUATORZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [J] [U] veuve [M] née le 25 Mai 1941 à [Localité 10] [Adresse 8] [Localité 2] Représentant : Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM- GENIQUE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000040 Madame [B] [M] née le 15 Mars 1963 à [Localité 2] [Adresse 7] [Localité 3] Représentant : Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000040 Madame [N] [M] née le 10 Novembre 1966 à [Localité 2] [Adresse 6] [Localité 5] Représentant : Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000040 APPELANTES **************** Monsieur [I] [O] né le 04 Novembre 1969 à [Localité 9] (41) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Maître Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000016 - N° du dossier 19.107 Madame [X] [L] née le 27 Décembre 1988 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Maître Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000016 - N° du dossier 19.107 INTIMES **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Février 2024, Monsieur Anne THIVELLIER, Conseillère ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 30 août 2013 à effet au 1er septembre 2013, M. [T] [M] et Mme [J] [M] née [U] ont donné à bail à M. [I] [O] et Mme [X] [L] une maison à usage d'habitation sise [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 650 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 30 août 2013. Se prévalant de désordres affectant la jouissance de leur logement, les locataires ont pris l'initiative de faire procéder à une expertise amiable contradictoire, réalisée par un ingénieur-expert, qui s'est tenue le 16 octobre 2018 et qui a donné lieu à l'établissement d'un rapport d'expertise en date du 15 novembre 2018. Des échanges ont ensuite eu lieu entre les parties pour la réalisation de travaux. M. [O] et Mme [L] ont délivré congé à leurs bailleurs le 15 mai 2019, à prise d'effet au 16 août 2019. Suite au départ des lieux des locataires, un procès-verbal de constat a été établi le 16 août 2019 par Me [E], huissier de justice à [Localité 2]. Par exploits introductifs d'instance signifiés à personne le 24 juillet 2019, M. [O] et Mme [L] ont fait assigner M. et Mme [M] à comparaître devant le tribunal d'instance de Chartres aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - dire et juger que M. et Mme [M] ne leur ont pas délivré un logement décent et garantissant une jouissance paisible, - condamner solidairement M. et Mme [M] à leur payer la somme de 13 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, - condamner solidairement M. et Mme [M] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. M. [M] est décédé le 26 juin 2020, laissant pour lui succéder ses deux filles, Mme [B] [M] épouse [K] et Mme [N] [M] épouse [S]. Par jugement contradictoire du 20 septembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Chartres a : - condamné solidairement Mme [M], Mme [K] et Mme [S] à payer à M. [O] et Mme [L] la somme de 6 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, - débouté Mme [M], Mme [K] et Mme [S] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné in solidum Mme [M], Mme [K] et Mme [S] à payer à M. [O] et Mme [L] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum Mme [M], Mme [K] et Mme [S] aux dépens, - rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Par déclaration déposée au greffe le 1er février 2023, Mme [M], Mme [K] et Mme [S] ont relevé appel de ce jugement. Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 7 février 2024, Mme [U] veuve [M], Mme [M] épouse [K] et Mme [M] épouse [S], appelantes, demandent à la cour de : - les déclarer recevables et fondées en leur appel, Y faisant droit, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, - condamner solidairement Mme [L] et M. [O] à leur payer: * la somme principale de 13 281,19 euros au titre des réparations locatives, * la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter M. [O] et Mme [L] de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner sous la même solidarité M. [O] et Mme [L] en tous dépens. Au terme de leurs dernières conclusions signifiées le 9 juin 2023, M. [O] et Mme [L], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de : Sur l'appel principal, - confirmer le jugement du 27 septembre 2022 en ce qu'il a débouté les consorts [M] de leurs demandes reconventionnelles à leur encontre et les a condamnés à leur payer une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles, En conséquence, - débouter M. et Mme [M] de leur appel, Sur l'appel incident, - les déclarer recevables en leur appel incident, - réformer le jugement du tribunal judiciaire de Chartres du 27 septembre 2022 seulement en ce qu'il a : « condamné solidairement Mme [M], Mme [K] et Mme [S] payer à M. [O] et Mme [L] la somme de six mille euros (6 000 euros) » Statuant à nouveau, - condamner solidairement Mme [M], Mme [K] et Mme [S] à leur payer la somme de somme de 13 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, En tout état de cause, - condamner solidairement M. et Mme [M] à leur payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 27 février 2024. Par message RPVA du 23 avril 2024, la cour a adressé le message suivant aux parties: 'La cour entend soulever d'office, sur le fondement des articles 901 et 562 du code de procédure civile, l'absence d'effet dévolutif de l'appel du chef du jugement ayant débouté les consorts [M] de leur demande au titre des réparations locatives dans la mesure où ce chef du jugement n'est pas visé dans leur déclaration d'appel. Les parties sont invitées à faire valoir leurs observations sur ce point avant le 3 mai 2024.' Par message du 30 avril 2024, les intimés ont fait valoir que les appelantes étaient irrecevables en leur demande au titre des réparations locatives faute d'appel sur le rejet de leur demande à ce titre. Par message du 3 mai 2024, les appelantes ont reconnu avoir omis d'interjeter appel du chef des demandes au titre des réparations locatives. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande au titre des réparations locatives L'article 901 du code de procédure civile dispose que la déclaration d'appel est faite par acte contenant notamment et à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. En application de l'article 562 du code de procédure civile, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. Seul l'acte d'appel opère la dévolution des chefs critiqués du jugement. Ainsi, l'appelant qui a limité son appel dans cet acte ne peut l'étendre par des conclusions postérieures. En l'espèce, dans sa déclaration d'appel, Mmes [M] n'ont pas interjeté appel du chef du jugement les ayant déboutées de l'ensemble de leurs demandes et les intimés n'ont pas interjeté appel incident de ce chef. En conséquence, faute d'effet dévolutif, la cour n'est pas saisie de la demande des appelantes au titre des réparations locatives sur laquelle il ne sera donc pas statué. Sur la demande au titre des troubles de jouissance Mmes [M] font grief au premier juge d'avoir méconnu les circonstances de fait et de droit de la cause. Elles font valoir que: - les locataires ont approuvé, en signant le bail, la mention selon laquelle ils attestent que le bien loué répond aux divers critères de décence énoncés par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989; - qu'avant leur entrée dans les lieux, les bailleurs ont effectué d'importants travaux de rénovation qu'ils ont poursuivis durant le bail; - les locataires n'ont jamais contesté la décence de l'immeuble pendant plus de 5 ans; - Mme [L] et M. [O] ont fait intervenir leur expert sans leur avoir présenté préalablement la moindre réclamation ; - dès l'intervention de l'expert et sans même attendre son rapport, elles ont offert de procéder aux modifications suggérées et mandaté leurs artisans qui se sont heurtés à la mauvaise volonté des locataires ; - le procès-verbal de constat dressé à la sortie des lieux ne révèle pas une prétendue indécence mais un grave défaut d'entretien de l'immeuble; - les locataires ne peuvent tirer argument du certificat médical concernant leur fils alors même que l'expert n'a pas relevé de problèmes d'humidité. Ils affirment que Mme [L] et M. [O], désireux de quitter le logement, se sont plaints opportunément de désordres afin de partir dans de bonnes conditions sans qu'il puisse leur être reproché leur propre carence dans l'entretien du bien. En réplique, Mme [L] et M. [O] font valoir que le premier juge a justement retenu qu'ils n'avaient pu jouir paisiblement du bien en raison des désordres l'affectant mais qu'il n'a pas justement apprécié leur préjudice, raison de leur appel incident. Ils soutiennent que leurs bailleurs ont manqué à leurs obligations de leur délivrer un logement décent et de leur en assurer une jouissance paisible en relevant que l'expertise amiable contradictoire a mis en exergue plusieurs non-conformités du logement avec les normes en vigueur présentant des risques pour la sécurité et la santé des personnes. Ils relèvent que les appelantes ne peuvent se retrancher derrière les stipulations du bail ni l'absence de contestation de leur part dès lors que l'obligation de délivrer un logement décent est d'ordre public. Ils contestent en outre avoir fait obstacle à l'intervention des artisans et affirment avoir dû continuer à solliciter en vain leurs bailleurs pour qu'ils procèdent aux travaux. Ils soutiennent que ces manquements engagent la responsabilité des bailleurs qui doivent indemniser leur préjudice de jouissance. Ils relèvent que le bien présentait des risques pour leur sécurité et qu'ils ont été confrontés à des problèmes de santé chronique de leur fils alors âgé de 7 ans dus aux moisissures résultant des problèmes d'humidité. Ils demandent en conséquence réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 13 000 euros correspondant à un tiers du loyer sur les 5 dernières années du bail. Sur ce, En application des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Les normes de décence sont prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public qui disposent que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; (...) 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il s'ensuit que le bailleur, qui a l'obligation impérative de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s'exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure. Dans ces conditions, la clause figurant dans l'état des lieux d'entrée selon laquelle les parties attestent que le bien loué répond aux divers critères de 'décences' énoncés par les aliénas 1 et 2 de l'article (non mentionné) de la loi du 6 juillet 1989 est indifférente. En outre, l'article 1719 du code civil oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (Civ. 3ème, 4 juin 2014, n°13-12.314), de sorte qu'il est indifférent que les locataires n'aient pas, préalablement à l'intervention de leur expert, avisé les bailleurs de ces désordres. Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l'existence d'un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l'intensité et de la durée du trouble. En l'espèce, quand bien même les bailleurs justifient de la réalisation de certains travaux durant le bail, ils ne contestent pas les désordres relevés par l'expert de l'assurance des locataires dans son rapport réalisé à la suite d'une réunion contradictoire et à l'issue de laquelle ils ont proposé d'effectuer les réparations nécessaires pour y remédier. Il ressort de ce rapport d'expertise établi le 15 novembre 2018 par le cabinet Berec les désordres suivants qui contreviennent aux normes de décence relevées ci-dessus: - défaut d'étanchéité du toit du garage provoquant une pénétration d'eau par la porte d'accès à la cuisine en cas de fortes précipitations, - risque pour la sécurité des personnes en cas de chute du mur de fond en plaques ondulées translucides dans le jardin situé en contre-bas, -vétusté de la porte d'entrée et de la porte d'accès sur le balcon qui laissent passer l'air, - défaut de ventilation dans la salle de bains, condensation de l'humidité sur les parois, ce qui favorise le développement des moisissures relevées sur le plafond et localement sur les murs, - défaut de ventilation de chaque pièce humide amplifié après le remplacement des menuiseries par des châssis PVC étanches, avec les mêmes conséquences que dans la salle de bains, - installation électrique non conforme aux normes en vigueur, les prises de courant n'étant pas reliées à la terre. L'installation du tableau électrique est douteuse et présente des risques pour la sécurité des personnes, - absence d'isolation thermique des fenêtres en bois simple vitrage de l'étage, ce qui favorise, avec le défaut de ventilation, la formation de condensation sur la face intérieure des vitrages et parois froides, des traces de moisissures sont visibles sur les boiseries et les murs à proximité, - escalier du sous-sol non conforme avec risque de chute, - absence de ventilation de la chaufferie où se trouve la chaudière fonctionnant au gaz, défaillance d'un élément de la chaudière destiné à maintenir la pression du circuit de chauffage et assurer la production d'eau chaude, obligeant les locataires à rajouter de l'eau dans le circuit devant être remplacée, l'expert précisant que la société Engie est toujours en attente de l'acceptation du devis par les bailleurs envoyé le 24 juillet 2018, - nez du balcon endommagé et présentant un risque pour la sécurité des personnes, - absence de garde-corps sur le mur en espalier permettant l'usage du jardin, le terrain étant à forte déclivité, pour éviter la chute des personnes. Il résulte ainsi de ces éléments que les bailleurs n'ont pas délivré un logement décent sans qu'ils en démontrent le contraire par les seules constatations de l'huissier de justice dans l'état des lieux de sortie qui ne fait que décrire l'état du logement au jour du départ des locataires et duquel il ne ressort pas un manque d'entretien du bien par ces derniers. C'est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a retenu que ces conditions d'habitation n'ont pas permis de conférer aux locataires la jouissance paisible des lieux loués dès lors qu'ils ont été exposés à des situations à risque pour leur sécurité (risques électriques, absence de sécurisation) et qu'ils ont notamment dû faire face, compte tenu des défauts de ventilation, à une humidité conséquente de nature à porter atteinte à leur santé, et ce d'autant plus que leur fils, [D], né en 2011, présente des fragilités respiratoires au vu des éléments médicaux produits, sans qu'il soit pour autant établi qu'elles résulteraient de ses conditions d'hébergement. Enfin, si les bailleurs justifient de difficultés rencontrées par les entreprises pour réaliser des devis voire effectuer certains travaux, il n'est pas établi que Mme [L] et M. [O] auraient fait obstacle systématiquement à toute intervention, eux-mêmes justifiant de l'indisponibilité de certains artisans voire de l'absence de prise de contact de leur part, de sorte que leur droit à indemnisation ne saurait être limité de ce fait. Au vu de l'ensemble des observations qui précèdent, la cour dispose d'éléments suffisants pour indemniser intégralement le préjudice de jouissance subi par Mme [L] et M. [O] à la somme de 4 500 euros. Le jugement sera infirmé sur le quantum de l'indemnisation de ce préjudice. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Mme [U] veuve [M], Mme [M] épouse [K] et Mme [M] épouse [S], qui succombent à titre principal, seront condamnées aux dépens, les dispositions du chef du jugement déféré relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant confirmées. Elles seront en outre condamnées in solidum à verser à Mme [L] et M. [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en ses dispositions dévolues à la cour sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts accordés en réparation du trouble de jouissance de Mme [L] et M. [O] ; Statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne Mme [J] [U] veuve [M], Mme [B] [M] épouse [K] et Mme [N] [M] épouse [S] in solidum à payer à Mme [X] [L] et M. [I] [O] la somme de 4 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; Déboute Mme [L] et M. [O] du surplus de leur demande ; Condamne Mme [J] [U] veuve [M], Mme [B] [M] épouse [K] et Mme [N] [M] épouse [S] in solidum à verser à Mme [X] [L] et M. [I] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne Mme [J] [U] veuve [M], Mme [B] [M] épouse [K] et Mme [N] [M] épouse [S] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Julie FRIDEY, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,