Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/04489

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Cécile IDIART S.C.I. MIMI Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 23/04489 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FIO N° MINUTE : /TJ JUGEMENT rendu le jeudi 08 février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice LE CABINET SOLIGNAC ET LACAZE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par Me Cécile IDIART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1931 DÉFENDERESSE S.C.I. MIMI, dont le siège social est sis [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique assisté de Laura DEMMER, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 novembre 2023 JUGEMENT réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Laura DEMMER, Greffier Décision du 08 février 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04489 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FIO EXPOSÉ DU LITIGE La SCI MIMI est propriétaire du lot n°19 au sein de l'immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic le cabinet SOLIGNAC ET LACAZE IMMOBILIER a fait assigner la SCI MIMI devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de la condamner à lui payer les sommes suivantes : - 2 449,56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 mai 2023, appel de charges du 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2022 sur la somme de 475,37 euros, à compter du 7 septembre 2022 sur la somme de 883,91 euros, à compter du 15 février 2023 sur la somme de 2246,02 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, - 800 euros de dommages et intérêts, - 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. A l'audience du 8 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation. Assignée à étude, la SCI MIMI n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision n'étant pas susceptible d'appel, il sera statué par jugement par défaut. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 février 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété ainsi que la notification de transfert de propriété au profit de la SCI MIMI du 4 janvier 2022, - un extrait du site INFOGREFFE concernant la SCI MIMI à jour au 17 mai 2023, - l'extrait du compte copropriétaire de la SCI MIMI arrêté au 17 mai 2023 à la somme de 2 449,56 euros (en ce inclus 544,23 euros de frais de recouvrement), - les procès-verbaux des assemblées générales des 22 avril et 1er décembre 2022 comportant notamment approbation des comptes des exercices 2020 et 2021, votant les budgets prévisionnels 2023, le fonds travaux ainsi que les travaux suivants : "désobstruction des soupiraux ", "réparation porte métallique et fixation passerelle sur cour", "travaux de protection du tableau électrique", "travaux de traitement des remontées capillaires, "études réfection de la toiture", - les attestations de non-recours concernant les procès-verbaux, - le relevé général des dépenses des exercices 2020 et 2021, - les différents appels de fonds adressés à la SCI MIMI pour la période du 1er avril 2022 au 2ème trimestre 2023, faisant apparaître les relevés de compte individuel, - les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2020 et 2021, - les mises en demeure de payer par lettres recommandées avec accusé de réception des 15 novembre 2022 et 15 février 2023 (AR non produits), - les mises en demeure de payer par lettres recommandées avec accusé de réception des 14 juin 2022 et 7 septembre 2022 (AR produits), - le commandement de payer par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2022, - le contrat de syndic. Il résulte du relevé de compte que la somme de 544,23 inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement. Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI MIMI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 905,33 euros (2 449,56 - 544,23 des frais de recouvrement) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 mai 2023, appel du 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, conformément à la demande. La date de première présentation des mises en demeure des 14 juin 2022 et 7 septembre 2022 n'est pas visible. Dès lors, les intérêts au taux légal courront à compter du commandement de payer du 21 novembre 2022 sur la somme de 1 142,45 euros (montant du commandement de payer, frais de recouvrement déduits) et à compter de l'assignation pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur. Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement. En application de l'article 10-l précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais des mises en demeure des 14 juin 2022 et 7 septembre 2022 et du commandement de payer du 22 novembre 2022, soit pour 229,23 euros. En revanche, le syndicat des copropriétaires ne produit pas les accusés de réception des mises en demeure des 15 novembre 2022 et 15 février 2023, comme requis par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. La demande portant sur ces frais sera par conséquent rejetée, soit la somme de 100 euros. Les frais d'honoraires de contentieux et de remise du dossier au commissaire de justice ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l'article 700 du code de procédure civile. La demande portant sur ces frais sera par conséquent également rejeté, soit la somme de 225 euros. Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI MIMI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 229,23 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 novembre 2022. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. En omettant de s'acquitter des charges dues, la SCI MIMI a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les autres demandes La SCI MIMI, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort, CONDAMNE la SCI MIMI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet SOLIGNAC ET LACAZE IMMOBILIER, les sommes suivantes : - 1 905,33 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 mai 2023, appel du 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022 sur la somme de 1 142,45 euros et à compter du 13 juin 2023 pour le surplus, - 229,23 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2022, - 200 euros à titre de dommages et intérêts, - 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, CONDAMNE la SCI MIMI aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés. La Greffière,Le Président