Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 17/06/2024
à : Monsieur [V] [H]
Copie exécutoire délivrée
le : 17/06/2024
à : Me Aude ABOUKHATER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/08465 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F5V
N° MINUTE :
3/2024
JUGEMENT
rendu le lundi 17 juin 2024
DEMANDEURS
Monsieur [C] [Z], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]
représenté par Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031
Monsieur [S] [L],
Elisant domicle pour les besoins de la procédure au Cabinet de son conseil, Maître ABOUKHATER, demeurant [Adresse 7] - [Localité 1] (ESPAGNE)
représenté par Me Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031
DÉFENDEUR
Monsieur [V] [H], demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 22 mars 2024 puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 17 juin 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président assisté de Florian PARISI, Greffier
Décision du 17 juin 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08465 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3F5V
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat du 28/04/2017, Monsieur [V] [H] avait donné en location à Monsieur [X] [F], Monsieur [P] [N] et à Monsieur [B] [G] un logement qualifié de meublé situé [Adresse 3] a [Localité 6]. Il s'agissait d'un appartement de 4 pièces et il était mentionné sur le bail une surface habitable de 107 m².
Par avenant du 14/02/2019, il avait conclu que Monsieur [P] [N] se dégageait du bail à raison de la délivrance d'un congé et qu'il lui était substitué Monsieur [Z]. Un second avenant, semble-t-il du 24/10/2020 prenait acte de l'arrivée dans le logement d'un nouveau colocataire, Monsieur [L], remplaçant apparemment Monsieur [G].
Il apparaissait en définitive qu'en dernier lieu, seuls Monsieur [C] [Z] et Monsieur [S] [L] se trouvaient locataires du logement susvisé.
Suite à un congé qui leur avait été délivré pour reprise le 30/01/2023, à échéance du 30/04/2023, le logement avait été restitué par Monsieur [Z] et Monsieur [L], un état des lieux de sortie ayant été établi le 19/05/2023.
Par acte du 26/10/2023, Monsieur [C] [Z] et Monsieur [S] [L] ont assigné Monsieur [V] [H] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection) aux fins de le voir condamné au paiement, avec maintien de l'exécution provisoire, des sommes suivantes :
la somme de 31 053 € à titre de dommages et intérêts pour dol ;la somme de 10 800 € en restitution des charges indûment perçues ;la somme de 2400,38 € correspondant au montant du dépôt de garantie qui n'avait pas été restitué, outre la pénalité de retard ;la somme de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les demandeurs ont fait valoir que la surface inscrite dans le bail était fausse puisque le contrat mentionnait une surface de 107 m² alors que la surface réelle, établie par diagnostic d'un professionnel, se limitait à 77 m². Ils ont ajouté qu'ils avaient interpellé vainement le bailleur et que ce dernier avait été défaillant devant la commission de conciliation saisie le 21/12/2022.
Monsieur [Z] et Monsieur [L] ont considéré qu'un mensonge avait été à la base de la souscription du bail et que quoi qu'il en soit, le contrat avait été conclu sur la base de conditions substantiellement différentes de la réalité et ce, sans qu'aucune explication n'ait été apportée par le bailleur.
Selon les demandeurs, il devait être défalqué 27,30 % depuis l'origine du bail jusqu'au 19/05/2023.
Monsieur [Z] et Monsieur [L] ont par ailleurs expliqué qu'ils avaient demandé à leur bailleur de justifier des charges dont le précédent locataire s'était acquitté. Rappelant que le montant des charges annuelles, selon l'article 8-1 de la loi du 06/07/1989, ne pouvait pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté, ils ont indiqué qu'ils avaient vainement demandé au bailleur la communication des justificatifs de charges.
Monsieur [Z] et Monsieur [L] ont estimé en conséquence que les provisions sur charges payées devaient être remboursées, dans la limite des 3 dernières années (300 x36).
S'agissant du dépôt de garantie, de 4300 €, il ne pouvait être considéré comme date de fin de bail celle du 19/05/2023 puisque les demandeurs avaient souhaité quitter le logement dès le 02/05/2023. Le solde de loyer devait donc être calculé en conséquence. En outre, les charges n'avaient jamais été justifiées et les réparations indiquées par le mandataire du bailleur ne relevaient pas des locataires puisque qu'elles correspondaient à des dégradations existant déjà au moment de l'état des lieux d'entrée.
Les demandeurs ont considéré qu'il aurait dû être restitué la somme de 1704,20 €. Outre le remboursement de cette somme, le bailleur se trouvait redevable de la majoration de 10 % du loyer mensuel sur trois mois.
L'assignation a été régulièrement délivrée à Monsieur [V] [H] selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile (le mandataire ne connaissant même pas l'adresse de son client et les tentatives de contact du commissaire de justice par téléphone ayant été sans succès).
Par acte du 09/01/2024, Monsieur [C] [Z] et Monsieur [S] [L] on fait signifier à Monsieur [V] [H] des conclusions formulant des demandes supplémentaires. Ils ont en effet réclamé la condamnation de l'intéressé à leur payer d'une part une somme de 3096,56 € correspondant au remboursement du dépôt de garantie et aux pénalités de retard actualisées, d'autre part une somme de 1500 € en réparation de leur préjudice moral.
La signification des conclusions a été faite selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. Monsieur [V] [H] ne s'est pas présenté à l'instance.
Monsieur [Z] et Monsieur [L] ont fait valoir dans les conclusions susvisées que le congé du 30/01/2023 avait été délivré frauduleusement et qu'il en était résulté un préjudice à leur encontre. Ils ont indiqué que le bailleur n'avait jamais repris les lieux et les avait immédiatement redonnés en location pour une durée de 3 ans à compter du 28/08/2023.
MOTIVATIONS
Sur la surface habitable du logement
L'article 3 de la loi du 06/07/1989, telle qu'applicable depuis 2014, exige que le bail comporte la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation.
La surface habitable inscrite dans le bail était de 107 m². Les demandeurs ont fait établir par la société CDI Expertise un calcul de la surface habitable qui avait donné lieu à un rapport circonstancié le 29/06/2022. Ce rapport concluait à une superficie habitable totale de 77,8 m², avec une surface au sol totale de 79 m².
Ce rapport avait été notifié à Monsieur [H] par Monsieur [Z] dans le cadre d'une demande de baisse de loyer, demande adressée par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 25/07/2022. Cet envoi n'avait fait l'objet d'aucune réponse aux fins de contester la teneur du rapport.
Il est manifeste que l'inscription d'une surface de 107 m² dans le bail est le signe manifeste d'une mauvaise foi du bailleur étant précisé qu'une simple erreur n'est pas compatible avec la surface au sol totale reprise par le rapport. La surface indiquée dans le nouveau bail consenti par Monsieur [H] (80,61 €) démontrait bien que ce dernier ne pouvait qu'avoir conscience de la surestimation grossière faite dans le bail du 28/04/2017.
Tout d'abord, selon l'article 3-1 de la loi du 06/07/1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution de loyer proportionnel à l'écart constaté. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans le délai de 2 mois à compter de la demande de diminution du loyer, le juge peut être saisi dans le délai de 4 mois, à compter de cette même demande, afin de déterminer le cas échéant, la diminution de loyer appliqué.
Force est de constater que la demande de Monsieur [Z] et de Monsieur [L] ne peut pas entrer dans le cadre de cette disposition au vu de la date de l'assignation et de la date du courrier adressé au bailleur. Par ailleurs, il ne saurait être contourné les exigences procédurales de l'article 3-1 par une action des locataires fondée sur l'existence d'un dol, étant précisé qu'il n'a pas été invoqué la nullité du bail.
Toutefois, l'existence d'une faute de la part du bailleur dans l'établissement et le maintien du contrat et l'existence d'un préjudice en lien avec cette faute sont de nature à justifier le paiement de dommages-intérêts de la part du bailleur.
En l'espèce, l'ampleur de la différence de surface, dont la reconnaissance implicite résulte de la surface indiquée dans le nouveau bail ainsi que l'absence de toute réponse donnée à au locataire caractérisent une faute de Monsieur [H].
Il ne saurait cependant être déduit de cette faute qu'elle aurait été la cause de la conclusion du bail par les demandeurs pour un loyer disproportionné à la surface. En effet, ceux-ci n'ont pu souscrire le contrat qu'après visite des lieux et appréciations de leurs caractéristiques, en comparaison du loyer proposé. Il ne pourra donc être estimé que le préjudice de Monsieur [Z] et de Monsieur [L] soit évalué à partir d'une réduction du montant du loyer, en proportion de la différence de surface, depuis le début du bail.
Le préjudice de Monsieur [Z] et Monsieur [L] est en fait constitué par la perte d'une chance de louer un logement dont le loyer aurait été, pour une surface équivalente, largement inférieur. À cet égard, il sera relevé que le nouveau bail consenti après congé a été fixé à 1700 €, à partir d'un montant de loyer de référence de 17,60 € du mètre carré, alors que le loyer du bail de 2017 s'élevait à 2150 €, alors que le loyer de référence était de 19,20 € du m².
Les écritures de Monsieur [Z] et de Monsieur [L] ont fait ressortir une demande conjointe d'indemnité, indifférenciée au regard de la date de souscription du bail par chacun. Il ne saurait être tenu compte en conséquence que de la dernière date contractuelle.
Au vu des éléments qui précèdent, Monsieur [H] sera condamné à payer à Monsieur [Z] et à Monsieur [L], pris conjointement, la somme de 9500 € en réparation de leur préjudice à raison d'une fausse surface mentionnée au bail.
Sur le congé
Par acte du 30/01/2023, Monsieur [V] [H] a délivré congé à Monsieur [C] [Z] et à Monsieur [S] [L], ce congé étant motivé par l'intention du bailleur de reprendre personnellement le logement pour y établir sa résidence principale.
Il sera remarqué que le congé suit de quelques semaines la saisine par les locataires de la commission départementale de conciliation et de quelques mois la lettre recommandée des locataires formulant une demande de réduction de loyer.
Monsieur [Z] et Monsieur [L] ont produit à l'instance un bail portant à l'évidence sur le logement qu'ils ont libéré, bail consenti à de nouveaux locataires à la date du 17/08/2023 (il n'y a pas de doute sur le logement concerné, d'autant que le rapport de surface habitable fait apparaître que le logement litigieux se trouvait au 8e étage et non au 9e étage comme mentionné dans le bail).
Il apparaît au vu de ce qui précède que le congé délivré le 30/01/2023 par Monsieur [H] était manifestement frauduleux puisqu'il n'a été suivi d'aucune reprise personnelle du logement et qu'en définitive, au regard de la date de départ des locataires, le but de ce congé était manifestement de se défaire de ceux-ci, alors qu'ils revendiquaient des droits légitimes.
Au vu de ce qui précède, il y a lieu de condamner Monsieur [H] à payer à Monsieur [Z] qui seul a invoqué des conséquences dommageables évidentes du congé frauduleux, la somme de 1500 € au titre de son préjudice moral.
Sur la demande au titre des charges versées
Les charges afférentes au logement avaient été fixées à la somme forfaitaire de 300 €.
S'agissant d'un bail meublé, l'article 25-10 de la loi du 06/07/1989 dispose que dans l'hypothèse d'un forfait versé simultanément au loyer et dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat, il ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.
Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l'article 23 de la loi du 06/07/1989. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.
Le choix du loyer forfaitaire implique l'absence d'obligation pour le bailleur d'une régularisation et donc d'une information systématique du locataire sur le détail des charges, tel qu'exigé par l'article 23 de la loi du 06/07/1989.
Il ne saurait donc être permis au locataire de réclamer l'ensemble des justificatifs des charges à tout moment et sur n'importe quelle période passée.
Une demande de ce type serait toutefois légitime dans l'hypothèse où des indices laisseraient à penser une disproportion entre les charges payées et les charges réelles. Une demande de ce type p pourrait également être légitime lorsque le locataire souhaite interroger son propriétaire pour les échéances à venir, s'agissant de l'adaptation du montant mensuel payé au titre des charges, au regard charges effectives relatives au logement loué.
En tout état de cause, le locataire ne saurait remettre en cause pour la première fois et a posteriori l'exigibilité des charges forfaitaires déjà payées et ce, sur pour période de 3 ans correspondant à la prescription, sans avoir préalablement non seulement fait sommation au bailleur de fournir tous documents utiles mais obtenu que le tribunal en donne injonction.
En l'espèce, la première demande valant interpellation suffisante ayant trait au montant des charges, est un courrier d'avocat adressé au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25/07/2024.
Non seulement, ce courrier n'a été suivi d'aucune demande d'injonction judiciaire mais également il est largement postérieur au départ des lieux des locataires et à la signature de l'état des lieux de sortie, dans lequel aucune observation ne figurait à ce sujet. Par ailleurs, aucun élément circonstancié ne permet de supposer un possible caractère disproportionné des charges forfaitaires payées dans le cadre du bail.
Au vu de ce qui précède, il convient de débouter Monsieur [Z] et Monsieur [L] de leurs demandes au titre d'un remboursement de charges.
Sur le remboursement du dépôt de garantie
S'agissant de la date de départ du logement, aucun élément ne permet de confirmer une demande faite par les locataires, dans des conditions satisfaisantes, de restitution du logement au 02/05/2023. Aucune mention à ce titre ne figure d'ailleurs dans le constat de commissaire de justice et aucun courrier, aucun mail préalables ne font référence à cette date.
Si Monsieur [Z] a produit une attestation d'hébergement chez sa mère, depuis le 01/05/2023, rien n'est apporté concernant Monsieur [L]. La fin du bail sera donc fixée à la date de restitution des clés, soit le 19/05/2023, le loyer et les charges étant donc exigibles jusqu'à cette date.
Au vu du décompte produit, il apparaît que la dette de loyers et charges au 19/05/2023 s'élevait à 5021,02 €, étant prise en compte le reliquat de loyer et charges sur mai, ainsi qu'un paiement de 2583,85 € au 17/05/2024. Déduction faite du dépôt de garantie (4300 €), la créance du bailleurs e réduisait donc à 721,02 €.
Or, si Monsieur [H] avait estimé, par le biais de son mandataire, que les deux locataires étaient redevables d'une somme de 2230,75 €, il n'a pas pour autant formulé une demande en ce sens à la présente instance et pour ce montant.
Si l'imputation supplémentaire par le mandataire de Monsieur [H] de 860 € au titre de la provision sur charges 20 % ALLUR, de 371,12 € au titre des réparations locatives et de 160,40 € valant provision sur la taxe ordures ménagère 2023, paraît pour le moins contestable, force est de constater toutefois que le tribunal n'est pas saisi pour statuer sur l'exigibilité de ces sommes au bénéfice de Monsieur [H], celles-ci venant dans le décompte en plus d'un solde impayé de loyers et charges dont a été déduit la totalité du dépôt de garantie et pour lequel aucune demande de condamnation n'a été formulée.
Au vu de ce qui précède, il convient de débouter Monsieur [Z] et Monsieur [L] de leur demande à l'encontre de Monsieur [H] en remboursement du dépôt de garantie et indemnités complémentaires.
Sur les demandes accessoires
La mauvaise foi de Monsieur [H] étant patente, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais irrépétibles de l'instance.
Au vu de la date de l'assignation, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.
PAR SES MOTIFS
Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort
Condamne Monsieur [V] [H] à payer à Monsieur [C] [Z] et à Monsieur [S] [L], pris conjointement, la somme de 9500 € en réparation de leur préjudice à raison d'une fausse surface mentionnée au bail.
Relève le caractère frauduleux du congé délivré par Monsieur [V] [H] le 30/01/2023 à Monsieur [C] [Z] et à Monsieur [S] [L], à effet au 30/04/2023, et dit que ce congé est nul et de nul effet.
Condamne Monsieur [V] [H] à payer à Monsieur [C] [Z] la somme de 1500 € au titre de son préjudice moral suite à la délivrance du congé frauduleux susvisé.
Déboute Monsieur [Z] et Monsieur [L] de leurs demandes en restitution de charges.
Déboute Monsieur [Z] et Monsieur [L] de leurs demandes en remboursement du dépôt de garantie et en paiement d'indemnités légales accessoires.
Condamne Monsieur [V] [H] à payer à Monsieur [C] [Z] et à Monsieur [S] [L], pris conjointement, Une somme de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties du surplus de leur demandes.
Condamne Monsieur [V] [H] aux dépens qui comprendront le coût de signification des conclusions complémentaires..
Rappelle que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de plein droit.
LE GREFFIER LE JUGE
