Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/07845

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [H] [Z] [U] M [C] [T] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elisabeth ZAPATER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07845 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27A5 N° MINUTE : 12 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 14 février 2024 DEMANDEUR Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Elisabeth ZAPATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0457 DÉFENDEURS Madame [H] [Z] [U], demeurant [Adresse 1] comparante en personne Monsieur [C] [T] [N], demeurant [Adresse 1] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 février 2024 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 14 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07845 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27A5 Exposé du litige Par acte sous seing privé du 20 novembre 2021, Monsieur [D] [M] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1400 euros et d’une provision pour charges de 100 euros. Par actes de commissaire de justice du 13 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 11097,82 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] le 17 juillet 2023. Par assignations du 14 septembre 2023, Monsieur [D] [M] a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,14195,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, avec capitalisation des intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 24 novembre 2023, Monsieur [D] [M] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2023, s'élève désormais à 17293,46 euros. En dépit de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs sous réserve que ceux-ci s’acquittent du loyer et des charges du mois de décembre 2023 en cours de délibéré et en justifient. Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 500 euros, en plus du loyer courant. Ils expliquent leur défaillance par leurs difficultés financières consécutives aux problèmes professionnels de Monsieur [C] [T] [N]. Ce dernier précise néanmoins être revenu à meilleure fortune, suite à la conclusion d’un important contrat de sous-traitance avec une société d’électroménager. Monsieur [D] [M] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Par note en délibéré reçue au greffe le 14 décembre 2023, Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] ont justifié d’un ordre de virement d’un montant de 1550 euros relatif au loyer et aux charges de décembre 2023 réalisé le même jour au profit de Monsieur [D] [M]. Motifs de la décision Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande Monsieur [D] [M] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 13 juillet 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 11097,82 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 14 septembre 2023. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, Monsieur [D] [M] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 novembre 2023, Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] lui devaient la somme de 17293,46 euros, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 14195,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 septembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [D] [M] ou à son mandataire. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de Monsieur [D] [M] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l’exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 novembre 2021 entre Monsieur [D] [M], d’une part, et Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 14 septembre 2023, CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 17 293,46 euros (dix-sept mille deux cent quatre-vingt-treize euros et quarante-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 14195,64 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, ORDONNE la capitalisation des intérêts, AUTORISE Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 500 euros (cinq cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, - le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 septembre 2023, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [D] [M] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, REJETTE les autres demandes pour le surplus, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [T] [N] et Madame [H] [Z] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 juillet 2023 et celui des assignations du 14 septembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 14 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge