Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
Immeuble l'Européen - Hall A
1 Promenade Jean Rostand
4ème étage
93009 BOBIGNY CEDEX
Téléphone : 01 48 96 11 10
Télécopie : 01 48 96 07 52
@ : civil.tj-bobigny@justice.fr
N° RG 23/00849 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLWF
Minute : 24/00130
Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM
Représentant : Me Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise, vestiaire : 150
C/
Madame [C] [U]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024
DEMANDEUR :
Société CDC HABITAT SOCIAL, SA D’HLM
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Manon TENAILLON, du cabinet de Maître Antoine DELPLA, avocat au barreau du Val d’Oise
DÉFENDEUR :
Madame [C] [U]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparante en personne
DÉBATS :
Audience publique du 26 Janvier 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 1er juillet 2017, la société OSICA, aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat social, a consenti à Madame [C] [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 747,02 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 746,99 euros.
Aux termes d'un acte sous seing privé établi les 1er et 13 septembre 2018, la société OSICA, aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat social, a consenti à Madame [C] [U] un contrat de bail portant sur un box de stationnement en extérieur n°5 situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 73,84 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 73,84 euros.
Le 29 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à Madame [C] [U] un commandement de payer la somme en principal de 7583,87 € pour le local d'habitation et 545,16 euros pour le parking arrêtée au 28 février 2023 inclus, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 novembre 2023, la société CDC Habitat social a fait citer Madame [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"principalement, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée à l'engagement de location liant les parties et prononcer en conséquence la résiliation du bail,
"subsidiairement, prononcer la résiliation du bail sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,
"ordonner l'expulsion de Madame [C] [U] et de celle de tous occupants de son chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
"dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
"condamner Madame [C] [U] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 13 699,95 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 30 septembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter du commandement en application de l'article 1153 aliéna 1 du code civil,
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux stipulations contractuelles et autres accessoires dus si le bail s'était poursuivi, ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux,
Ïde la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer et de l'assignation.
"ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer ses loyers, qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail lui a été délivré par acte d'huissier de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 janvier 2024, la société CDC Habitat social, représentée, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative, hors dépens, à la somme de 14 503,12 € selon décompte arrêté au 18 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a par ailleurs indiqué que Madame [U] a procédé à un réglement en décembre 2023 au moins équivalent au loyer. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la locataire.
Madame [C] [U], comparante, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a exposé être fonctionnaire et percevoir la somme de 2900 euros, avoir cinq enfants à charge et avoir du faire face à une importante augmentation du loyer. Elle a justifié avoir été déclaré recevable au bénéfice d'une procédure de surendettement le 27 novembre 2023 et être dans l'attente d'un rééchelonnement de ses dettes.
L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 6 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société CDC Habitat social justifie avoir saisi la Caisse d'allocations familiales de la Seine Saint Denis le 31 mars 2023, pour une situation d'impayé locatif persistant depuis cette date, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 3 novembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 29 mars 2023, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Les baux en date du 1er juillet 2017 et des 1er et 13 septembre 2018 contiennent une clause résolutoire (articles 3). Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 29 mars 2023, pour la somme en principal de 7583,87 € pour le local d'habitation et 545,16 euros pour le parking arrêtée au 28 février 2023, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 29 mai 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
La société CDC Habitat social produit un décompte indiquant que Madame [C] [U] reste lui devoir la somme de 14 813,31 € arrêtée au 18 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse.
En l'espèce, le décompte inclut des frais de contentieux (164,17€ et 146,02€) qu'il convient de déduire.
Madame [C] [U] sera donc condamnée à verser à la société CDC Habitat social une somme provisionnelle de 14 503,12 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Par dérogation à la première phrase du V, l'article 24 VI dispose que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
L'article 714-1 du code de la consommation dispose que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substituent à ceux précédemment accordés en application du même article 24.
Pendant le cours des délais mentionnés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [C] [U] justifie de sa recevabilité au bénéfice d'une procédure de surendettement le 27 novembre 2023. Il ressort par ailleurs du décompte produit par la bailleresse qu'elle a repris le paiement du loyer courant.
Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus au cours des délais de de paiement qui seront accordés, selon les modalités fixées au dispositif de la décision.
En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.
Dans l'hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à son départ définitif des lieux.
Sur les demandes accessoires
Madame [C] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux du 1er juillet 2017 et du 1er et 13 septembre 2018 entre la société OSICA, aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat social, et Madame [C] [U] concernant le local à usage d'habitation et le parking situé résidence [Adresse 4] sur la commune de [Localité 3] sont réunies à la date du 29 mai 2023 ;
Condamnons Madame [C] [U] à verser à la société CDC Habitat social la somme provisionnelle de 14 503,12 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse ;
Autorisons Madame [C] [U] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 400 €, jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Rappelons que les délais et modalités de paiement accordés postérieurement par la commission de surendettement ou le juge du surendettement se substitueront, le cas échéant, à ceux précédemment accordés ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [C] [U] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 4] et le parking n° 5 situé [Adresse 4] sur la commune de [Localité 3] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de Madame [C] [U] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas Madame [C] [U] à payer à la société CDC Habitat social une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Rejetons la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société CDC Habitat social;
Condamnons Madame [C] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 mars 2024
Le GreffierLe Juge
