Cour d'appel, 29 février 2024. 20/08068

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 29 FÉVRIER 2024 N° 2024/ 109 Rôle N° RG 20/08068 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGGEE Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L ENSEMBLE IMMOBIL IER [Adresse 3] C/ Association SEDROM Copie exécutoire délivrée le : à : Me Karine TOLLINCHI Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 08 Novembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/08958. APPELANTE Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA PARADIS, sarl dont le siège social est à [Adresse 5], elle même prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE assisté de Maître Christian BAILLON-PASSE, du Barreau de Marseille INTIMEE Association SEDROM représentée par son administrateur judiciaire, Maître [B] [Z], domicilié en cette qualité à [Adresse 6], demeurant [Adresse 1] Assignée à personne habilitée le 21/10/20 *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024. ARRÊT Réputé contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Février 2024. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte d'huissier du 19 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL CITYA PARADIS, a fait assigner l'association SEDROM, M.ou Mme [M] [S], M.ou Mme [J] [S], M. ou Mme [N] [S], M. ou Mme [V] [S], M.ou Mme [R] [X], M ou Mme [F] [S] aux fins principalement de les voir condamner solidairement à un arriéré de charges de copropriété, à des frais nécessaires au recouvrement des charges et à des dommages et intérêts. Par jugement réputé contradictoire du 08 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Marseille a : - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son syndic, la SARL CITYA PARADIS de ses demandes à l'encontre de l'association SEDROM, M.ou Mme [M] [S], M.ou Mme [J] [S], M. ou Mme [N] [S], M. ou Mme [V] [S], M.ou Mme [R] [X], M ou Mme [F] [S], - condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] aux dépens. Le premier juge a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au motif qu'il ne justifiait pas de la réalité de la qualité de copropriétaires des personnes assignées. Par déclaration du 23 août 2020, le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] a relevé appel de tous les chefs de cette décision. L'association SEDROM, intimée, n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées à Maître [Z], administrateur judiciaire, liquidateur de l'association. Par conclusions notifiées le 22 novembre 2020 et signifiées le 02 décembre 2020 à l'intimée défaillante, représentée par son liquidateur, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] demande à la cour : - de réformer le jugement déféré : Et statuant à nouveau : - de condamner l'association SEDROM (Secrétariat d'Etudes et de Documentation pour la Reconstruction par Indemnisation du Patrimoine des Rapatriés d'Afrique du Nord et d'Outre- Mer) prise en la personne de son liquidateur, Maître [B] [Z], à payer au syndicat principal des copropriétaires [Adresse 3] : * la somme au principal de 8 412,78 euros, au titre des charges de copropriété impayées augmentée d'une part des intérêts de droit ayant couru à compter la mise en demeure et d'autre part de l'anatocisme ; * la somme au principal de 1 531 euros, au titre des charges de copropriété impayées postérieure à la mise en demeure augmentée d'une part des intérêts de droit ayant couru à compter la date de la présente assignation et d'autre part de l'anatocisme ; * la somme de 432.72 euros au titre des frais qu'il a engagés pour le recouvrement des charges de copropriété, augmentée d'une part des intérêts de droit ayant couru à compter de la mise en demeure et d'autre part de l'anatocisme ; * la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts ; - de dire et juger que dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devant être réalisée par l'intermédiaire d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier, par l'application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers) devra être supporté par le débiteur en sus de l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; - de condamner l'association SEDROM (Secrétariat d'Etudes et de Documentation pour la Reconstruction par Indemnisation du Patrimoine des Rapatriés d'Afrique du Nord et d'Outre- Mer) prise en la personne de son liquidateur, Maître [B] [Z], à payer au syndicat principal des copropriétaires [Adresse 3], la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - de condamner l'association SEDROM (Secrétariat d'Etudes et de Documentation pour la Reconstruction par Indemnisation du Patrimoine des Rapatriés d'Afrique du Nord et d'Outre- Mer) prise en la personne de son liquidateur, Maître [B] [Z], aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Maître Tollinchi sur son affirmation de droit. Elle expose que l'association SEDROM est co propriétaire en indivision avec Mme ou M. [M] [S], Mme ou M. [J] [S], Mme ou M. [N] [S], Mme ou M. [V] [S], Mme ou M. [R] [S] et Mme ou M. [F] [S] des lots n° 4118, 4120, 4144, 4146, 4180 et 4206 au sein de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4]. Elle explique Maître [B] [Z] est l'administrateur judiciaire de l'association SEDROM depuis 2006. Elle précise être autorisée à demander le règlement des charges et des frais à l'un des co-indivisaires. Elle fait état d'un arriéré de charges de copropriété. Elle note avoir dû acquitter des frais nécessaires pour recouvrer sa créance. Elle sollicite des dommages et intérêts. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 04 janvier 2024. MOTIVATION Selon l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement déféré. Aux termes de l'article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de copropriété de l'association SEDROM, sur les lots 4118, 4144, 4120, 4146, 4180, 4206. Le règlement de copropriété contient une clause de solidarité entre titulaires de droits sur un même lot (article 36). Il ressort des pièces produites que l'association est en liquidation depuis plusieurs années. Maître DUNOGIE-GAFFIE, administrateur judiciaire, était le liquidateur jusqu'au 02 septembre 2021. L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 (...). L'article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires produit : - le relevé de propriété, - le contrat de syndic, - les procès-verbaux des assemblées générales du 06 juin 2015 (qui approuve les comptes de l'exercice du premier janvier 2014 au 31 décembre 2014, modifie le budget prévisionnel pour l'exercice du premier janvier 2015 au 31 décembre et approuve le budget prévisionnel pour l'exercice du premier janvier 2016 au 31 décembre 2016), du 11 juin 2016 (qui approuve les comptes de l'exercice du premier janvier 2015 au 31 décembre 2015, modifie le budget prévisionnel du premier janvier 2016 au 31 décembre 2016 et approuve le budget prévisionnel de l'exercice du premier janvier 2017 au 31 décembre 2017) , - les procès-verbaux d'assemblée générales des 06 juin 2015, 17 octobre 2015 09 décembre 2015 votant des travaux, - les appels de provision pour charges et pour travaux pour la période débutant au premier janvier 2016 jusqu'à la période du 30 juin 2017 (appel pour la période du premier avril 2017 jusqu'au 30 juin 2017 comprise). - les décomptes de charges pour la période du premier janvier 2015 au 31 décembre 2015, - un décompte des sommes dues pour la période du premier janvier 2016 au 30 juin 2017 (2ème appel de fonds pour la période du premier avril 2017 au 30 juin 2017 compris) faisant apparaître un solde débiteur de 9943, 78 euros euros au titre des charges et travaux et 432,72 euros au titre des frais. L'association SEDOM, représentée par son liquidateur, a fait l'objet d'une mise en demeure du 02 février 2017 et du 22 février 2017. Il convient de condamner l'association SEDROM, représentée par son liquidateur, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de : - 8412, 78 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du premier janvier 2015 jusqu'au premier appel de fonds de l'année 2017, avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter du 02 février 2017, - 1531 euros au titre du deuxième appel de fonds pour la période du premier avril 2017 au 30 juin 2017, avec intérêts à compter de l'acte introduction d'instance. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance Selon l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur Sont justifiés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance, les frais de relance d'un montant de 43,98 euros ainsi que les frais du commandement de payer du 22 décembre 2016, d'un montant de 125, 62 euros. Les frais de 'dossier précontentieux' sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de cet article en ce qu'ils font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef, d'un montant de 263, 12 euros. L'association SEDROM sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 169,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 02 février 2017 sur la somme de 43,98 euros. Sur la demande de dommages et intérêts L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Depuis plusieurs années, l'association SEDROM s'abstient de payer les charges de copropriété à leur échéance. Il résulte des décomptes produits que le compte a été en position débitrice dès l'année 2015 pour atteindre un arriéré de plus de 9000 euros en 2017. L'association SEDROM ne s'explique pas sur sa carence à s'acquitter de l'ensemble des charges appelées. Ses manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires qu'il convient de réparer par l'allocation d'une somme de 500 euros. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile L'association SEDROM, représentée par son liquidateur, est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il a exposés en première instance et en appel. Le jugement déféré qui a mis les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires et a rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles sera infirmé. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à voir mettre à la charge de l'association SEDROM les frais de l'article 10 du décret du 08 mars 2001. L'association SEDROM, représentée par son liquidateur, sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe, INFIRME le jugement déféré, STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT, CONDAMNE l'association SEDROM, représentée par son liquidateur, Maître [Z], à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes suivantes : - 8412, 78 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du premier janvier 2015 jusqu'au premier appel de fonds de l'année 2017, avec intérêts au taux légal et anatocisme à compter du 02 février 2017, - 1531 euros au titre du deuxième appel de fonds pour la période du premier avril 2017 au 30 juin 2017, avec intérêts à compter de l'acte introduction d'instance, - 169,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 02 février 2017 sur la somme de 43,98 euros, - 500 euros de dommages et intérêts, - 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, CONDAMNE l'association SEDROM, représentée par son liquidateur, Maître [Z], à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] tendant à voir mettre à la charge de l'association SEDROM, représentée par son liquidateur, Maître [Z], les frais de l'article 10 du décret du 08 mars 2001. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,