Tribunal judiciaire, 19 janvier 2026. 24/01752

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’[Localité 4] JUGEMENT DU : 19 Janvier 2026 ROLE : N° RG 24/01752 - N° Portalis DBW2-W-B7I-MHVF AFFAIRE : S.E.L.A.S. PHARMACIE DES PALMIERS C/ S.C.I. ANNATESS I GROSSES délivrées le à Maître Stéphanie ROCHE de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE à Maître Adrienne MICHEL-CORSO de la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE COPIES délivrées le à Maître Stéphanie ROCHE de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE à Maître Adrienne MICHEL-CORSO de la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE N°2026 CH ECOCOM GENERAL DEMANDERESSE S.E.L.A.S. PHARMACIE DES PALMIERS (RCS D’[Localité 3] en provence 792 381 311) dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Stéphanie ROCHE de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Heni HASNI, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE S.C.I. ANNATESS I (RCS DE [Localité 7] 538 648 528) dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Adrienne MICHEL-CORSO de la SELARL MASSILIA JURIS CONSEILS & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Dora MEESSEN, avocat au barreau de MARSEILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente Statuant à juge unique A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier DEBATS A l’audience publique du 17 Novembre 2025, après avoir entendu Maître Heni HASNI et Maître Dora MEESSEN, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe. JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier EXPOSE DU LITIGE La SCI ANNATESS I est propriétaire d'un immeuble situé sur la commune de ENSUES-LA-REDONNE, [Adresse 5]. Par acte du 8 février 2013, la SCI ANNATESS I a consenti à la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS un bail commercial sur une partie des locaux situés en RDC bâtiment A., constituant le lot n°1, d’une surface d’environ 145m2. Le bail prévoit un loyer de 30.000€ HT par an, soit 35.880€ TTC, hors charges, avec une clause de révision. Au cours de l’année 2019, la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS a déclaré un sinistre de dégât des eaux et le cabinet SARETEC a été désigné pour procéder à une analyse des fuites. Celui-ci a désigné le cabinet SOLEO, lequel a retenu qu’il était nécessaire de remplacer le tuyau d’évacuation en PVC diamètre 100, celui-ci s’étant révélé fissuré. D’autres infiltrations sont survenues en 2020 et 2021. Par acte d'huissier du 18 octobre 2021, la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS a fait assigner la SCI ANNATESS I devant le juge des référés afin de voir ordonner une expertise pour déterminer la cause de désordres d'infiltrations. Il a été fait droit à sa demande par ordonnance du 8 mars 2022 et l’expert judiciaire, Monsieur [P], a déposé son rapport le 29 mai 2023. Sur le fondement de ce rapport, par acte du 7 mai 2024, la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS a fait assigner la SCI ANNATESS I devant la présente juridiction aux fins de la voir condamnée à l’indemniser de ses préjudices. Dans ses conclusions notifiées le 23 avril 2025, la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS demande à la juridiction de condamner à la SCI ANNATESS I à lui payer : Vu les dispositions des articles 1719 du Code civil, Vu le rapport de Monsieur [P], la somme de 1.000€ par mois sur 37 mois entre août 2019 et septembre 2022, soit 37.000€, Les frais d’expertise d’un montant de 3.955,73€,Les dépens de la procédure en référé,La somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,Et voir dire que les condamnations seront productrices d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec anatocisme. Dans ses conclusions notifiées le 7 mars 2025, la SCI ANNATESS I demande à la juridiction de : Vu le bail commercial, Vu les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, Vu le rapport d’expertise, Vu les pièces versées aux débats, A titre principal, Débouter la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, La condamner à lui payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,A titre subsidiaire, Dire et juger que le préjudice subi s’étend du 18 octobre 2021 au 15 mars 2022,Constater que la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS ne justifie pas d’un préjudice quantifiable,Ramener à de plus justes proportions les demandes de la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS,Condamner la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS à lui payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise. En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés. Par ordonnance du 8 septembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 3 novembre suivant. A cette audience, à la demande de la SELARL PHARMACIE DES PALMIERS, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 suivant. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la responsabilité des infiltrations L’article 1719 du code civil dispose que : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. L’article 14.1 du bail met à la charge du preneur les frais de réparation et de réfection qui deviendraient nécessaires au cours du bail à la devanture, aux vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture, portes et fenêtres des locaux. Cet article prévoit en outre que le preneur a la charge des réparations locatives ou autres, qui pendant la durée du bail deviendraient nécessaires à l’immeuble à l’exception des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. L’article 606 du Code civil énonce que «  les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien ». En outre, l’article 16.1 du contrat de bail énonce  que le preneur : «  s’interdit de jeter et «  à ne pas laisser jeter » des produits corrosifs dans les égouts et les canalisations, à ne rien faire d’une manière générale qui puisse boucher les canalisations ». Enfin, l’article 16.2 du contrat de bail stipule que : «  le preneur prendra l’immeuble loué dans l’état où il se trouvera à son entrée dans les lieux, un état des lieux étant dressé entre les parties, demeurera annexé au présent contrat de bail, le preneur reconnaissance que ces locaux lui ont confiés en bon état d’entretien ; il les rendra, à la fin du bail, en bon état de toutes réparations locatives ; spécialement, il devra surveiller et maintenir en bon état l’installation électrique et tous autres câblages. Il jouira des lieux qui lui sont confiés, en bon père de famille, en s’abstenant de faire quoi que ce soit qui puisse être susceptible de nuire à la tranquillité de l’immeuble et d’apporter un trouble de jouissance aux autres propriétaires ou locataires des autres parties de l’immeuble. Le bailleur écarte toute responsabilité vis-à-vis du preneur, en cas de vol, cambriolage et aux autres manifestations ayant le caractère d’un délit et, plus communément, de désordres causés par des tiers, par voie de fait, en cas d’arrêt dans le service en eau, énergie et autres, des installations de l’immeuble résultant soit de l’administration ou du service concessionnaire, soit de travaux, accidents ou réparations, soit de tous autres cas de force majeure, en cas d’évènement fortuit venant du fait même de ces installations dans les locaux loués, en cas d’inondation par les eaux pluviales, fuites d’eau, rupture de canalisations, écoulements par chéneaux et autres circonstances provoquant ces débordements. Le preneur fera son affaire personnelle des cas ci-dessus cités et de toutes autres éventualités imprévues, excepté son recours contre qui de droit en dehors du bailleur. » Enfin, l’article 16.3 du contrat de bail énonce que « le preneur renonce à tous recours contre le bailleur et à toutes poursuites ou à toutes demandes de dommages quant à leurs conséquences, pour l’obstruction des canalisations de vidange et tous vices quelconques, les troubles de jouissance provenant des voisins ou de tiers quelconques, s’obligeant à s’adresser à ceux-ci pour les faire cesser ». En l’espèce, l’expertise judiciaire a mis en évidence deux types de désordres : Des désordres liés aux eaux usées, en raison du non-raccordement du réseau d’évacuations des [Localité 6]/EV sur le réseau principal, ces désordres ayant disparu après la réalisation de travaux au mois de mars 2022, un petit désordre (suintement léger) ayant subsisté ensuite mais ayant ensuite été réparé.L’expert judiciaire retient que la société bailleresse est entièrement responsable de ces désordres. Des désordres d’eaux pluviales, d’origine extérieure au bâtiment, en raison de l’imperméabilisation des surfaces aux alentours s’agissant des désordres devant le bâtiment et en raison de la situation du bien en point bas et de l’impossibilité d’évacuer ces eaux dans le canal pluvial à proximité (lui-même saturé) pour les désordres devant de l’arrière du bâtiment.L’expert judiciaire retient que la société bailleresse ne peut être tenue responsable de ces désordres. Il préconise la mise en place d’une pompe de relevage en sous-sol et constate que les travaux ont été réalisés. Pour la résolution de l’ensemble des désordres, l’expert judiciaire évalue le coût des travaux à la somme de 7.620€ TTC (réparation du tuyau PVC cassé, traitement des aciers corrodés et protection/passivation, purge et reprise des cloisons dégradées y compris mise en peinture, mise en place d’une pompe de relevage y compris regard, raccordement électrique et rejet sur réseau EP existant). L’expert judiciaire constate que les désordres ont cessé suite à la réalisation des différents travaux. L’expert judiciaire retient que le sinistre d’infiltrations d’eaux usées a été déclaré pour la première fois le 20 août 2019 et a perduré jusqu’à la réalisation des travaux. Il conclut que le désordre n’a pas eu dès le départ des conséquences importantes mais que celles-ci ont été plus importantes au cours du temps, que la société bailleresse a tenté d’entreprendre des actions pour y mettre fin et que le préjudice n’a pas été constant sur la durée totale jusqu’à la réalisation des réparations. Il conclut qu’il n’y a pas « d’aspect technique permettant de définir le montant du préjudice ». S’agissant des eaux pluviales, l’expert judiciaire précise qu’une inondation du sous-sol reste possible en cas d’orages très importants mais que la mise en place d’une pompe de relevage limitera l’impact de celle-ci et permettra rapidement d’évacuer les eaux qui auraient pu pénétrer dans le sous-sol. Il n’y a pas lieu de reprendre ici les conclusions de l’expert relatives au respect ou non-respect de l’article 16 du bail dès lors qu’il s’agit d’une appréciation des obligations contractuelles des parties, laquelle ne ressort pas de sa compétence. Sur ce, la juridiction retient que si les dispositions du bail viennent exonérer le bailleur de toute responsabilité en cas de rupture de canalisations (ou autres circonstances provoquant ces débordements), le bailleur doit cependant délivrer à son preneur un local conforme à sa destination en application de l’article 1719 du Code civil. En effet, aucune disposition du bail ne vient expressément décharger le bailleur de son obligation de délivrance. Aussi, les clauses du bail doivent s’entendre comme une exonération de responsabilité du bailleur en cas notamment de rupture de canalisation (ou autres circonstances provoquant ces débordements) mais pas lorsque cette rupture ou son équivalent provient d’un défaut de conformité intrinsèque au local. Or, l’expert judiciaire a constaté la non-conformité du raccordement, ce qui vient démontrer que le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance prévue par l’article 1719 du Code civil. Aussi, en présence d’une non-conformité du raccordement au réseau, la SCI ANNATESS I n’est pas fondée à faire valoir que le preneur est à l’origine, pour partie ou totalement, de la survenance du désordre (notamment car le service Eau de [Localité 7] le 17 novembre 2022 a mis en évidence la présence de détritus de type médical : lingettes, torchons), et n’est pas fondée non plus à faire valoir que le désordre provient exclusivement d’une cause extérieure, à savoir des travaux réalisés par une autre société. Ensuite, s’agissant des infiltrations d’eaux pluviales, la juridiction retient aussi la responsabilité de la SCI ANNATESS I sur le fondement de l’obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination prévue par l’article 1719 du Code civil. En effet, les dispositions du contrat de bail, article 16.2 et 16.3 , n’exonèrent pas le bailleur de toute responsabilité du fait de la survenance des infiltrations lorsqu’elles trouvent leur origine pour partie dans un défaut structurel de l’établissement ( à savoir la situation du bien en point bas). En conséquence, la SCI ANNATESS I devra indemniser la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS de l’ensemble des préjudices causés par les infiltrations. Sur les indemnités Le montant initial du loyer est de 30.000€ HT par an et il s’établissait au 18 janvier 2022 à 31.566,60€ HT par an. Ensuite, les différentes pièces produites par chacune des parties justifient de retenir un préjudice limité dans un premier temps, entre le 20 août 2019, date de la déclaration de sinistre, et le mois de novembre 2020, date des évènements ayant généré des infiltrations de pluie, puisque le sous-sol était exploitable (stockage, toilettes et douche), deux épisodes d’infiltrations d’eaux pluviales ayant cependant été subis, et un préjudice plus important ensuite à compter du 10 novembre 2020 car des désordres importants étaient visibles sur du mobilier, des archives et de l’achalandage en raison d’inondations, des traces à hauteur d’eau jusqu’à 80 cm dans la réserve, des traces d’inondation étaient visibles sur l’ensemble du local dans le sous-sol et notamment sur la structure du plafond, de l’eau filtrait lors de l’intervention des pompiers quelques jours auparavant, étaient présents dans le sous-sol, de même que des odeurs nauséabondes étaient présentes ainsi qu’en témoigne les procès-verbaux de constat d’huissier de justice des 10 novembre 2020 et 15 octobre 2021 ainsi que les photographies de l’intervention des pompiers. Les désordres ont cessé avec la réalisation des travaux par la SCI ANNATESS I, ce que l’expert a constaté lors du 2ème accedit le 7 septembre 2022 (étant précisé que seul un léger suintement demeurait alors mais que les réclamations de la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS porte sur la période entre le mois d’août 2019 et le mois de septembre 2022). La pharmacie est restée en mesure de fonctionner mais un préjudice de jouissance a nécessairement été subi par le preneur. Compte-tenu de ces éléments, il convient de condamner la SCI ANNATESS I à payer à la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS en réparation du préjudice de jouissance subi une indemnité de 15.000€ se décomposant comme suit : 150€ par mois entre le 20 août 2019 et le 10 novembre 2020 (50€ pour 10 jours au mois d’août 2019, 1.800€ pour la période entre le 1er septembre 2019 et le 31 août 2020 et 350€ pour la période entre le 1er septembre 2020 et le 11 novembre 2020,) soit un total de 2.200€ pour cette période, 600€ par mois entre le 11 novembre 2020 et le mois de septembre 2022 (200€ pour la période du 11 au 30 novembre 2020, 600€ pour le mois de décembre 2020, 7.200€ pour l’année 2021, 4.800 € pour la période entre le 1er janvier et le 7 septembre 2022), soit un total de 12.800€. La condamnation ne portera intérêts, avec capitalisation en application de l’article 1343-2 du Code civil, qu’à compter du présent jugement, s’agissant d’une indemnité fixée par la présente juridiction. Sur les demandes accessoires La SCI ANNATESS I, qui perd à l’instance, sera tenue des dépens, en ce compris les dépens de l’instance ayant abouti à l’ordonnance du 8 mars 2022 ainsi que les frais d’expertise judiciaire, et à payer à la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS une indemnité de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Enfin, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONDAMNE la SCI ANNATESS I à payer à la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS une indemnité de 15.000€ en réparation du préjudice de jouissance subi, avec intérêts à compter du présent jugement, ORDONNE la capitalisation des intérêts qui seront le cas échéant dus pour une année entière, CONDAMNE la SCI ANNATESS I à payer à la SELAS PHARMACIE DES PALMIERS une indemnité de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la SCI ANNATESS I aux dépens, en ce compris les dépens de l’instance ayant abouti à l’ordonnance du 8 mars 2022 ainsi que les frais d’expertise judiciaire, DIT que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence la minute étant signée par : LE GREFFIER LA PRESIDENTE