Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 22/05077

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes délivrées le : ■ 2ème chambre N° RG 22/05077 N° Portalis 352J-W-B7G-CW2EZ N° MINUTE : Assignation du : 10 Janvier 2022 JUGEMENT rendu le 15 Mai 2024 DEMANDEURS Madame [J] [F] épouse [C] [Adresse 3] [Localité 4] Monsieur [H] [F] [Adresse 1] [Localité 7] Représentés par Maître Philippe LECUSSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0470 DÉFENDEUR Monsieur [W] [Y] [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Maître Pierre DUPONCHEL de la SELEURL DUPONCHEL - SAINT MARCOUX Avocat à la Cour, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0113 Décision du 15 Mai 2024 2ème chambre N° RG 22/05077 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW2EZ * * * COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Adélie LERESTIF, greffière. DÉBATS A l’audience du 20 Mars 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 15 mai 2024. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort * * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 10 mai 2019, Mme [J] [F] et M. [H] [F] (ci-après désignés les consorts [F]) ont unilatéralement promis de vendre au prix de 890.000 euros le lot de copropriété n°2 comprenant un appartement de 134,67m2 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8] à M. [W] [Y] qui a accepté sans condition suspensive de prêt. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à 89.000 euros et l’expiration du délai d’option au10 août 2019. M. [Y] a versé en séquestre une somme de 44.500 euros à la comptabilité de Maître [U], notaire. L’option n’a pas été levée. Par actes d’huissier du 17 octobre 2019, les consorts [F] ont assigné M. [Y] devant le tribunal de grande instance de BAYONNE aux fins essentiels de le condamner à leur verser une indemnité d’immobilisation d’un montant de 89.000 euros. Le 21 juin 2021, les consorts [F] ont vendu leur bien à un tiers au prix de 800.000 euros. Par jugement du 10 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Bayonne s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris. Décision du 15 Mai 2024 2ème chambre N° RG 22/05077 - N° Portalis 352J-W-B7G-CW2EZ Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 30 décembre 2022, les consorts [F] demandent au tribunal judiciaire de Paris, au visa des articles 81 et 82 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104, 1193 et 1344-1 du code civil et des articles L 271-1 suivants du code de la construction et de l’habitation, de: «Déclarer la demande des Mme [J] [F] et M. [H] [F], recevable et bien fondée, Dire la validité de la Promesse de vente du 10 Mai 2019 liant Mme [J] [F] et M. [H] [F] à M. [W] [Y], Dire la carence de M. [W] [Y], Condamner M. [W] [Y] au paiement de l’indemnité d’immobilisation figurant à la Promesse de vente d’un montant de 89.000 euros au bénéfice de Mme [J] [F] et M. [H] [F], Condamner M. [W] [Y] au paiement de l’intérêt au taux légal sur l’indemnité d’immobilisation, depuis le 10 août 2019 jusqu’au paiement, Condamner M. [W] [Y], au paiement d’une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »  Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2022, M. [Y] a requis, au visa des articles 1231-5, 1347 et 1348 du code civil, du tribunal de céans de: « A titre principal : Débouter les consorts [F] de leur demande en condamnation Requalifier la clause d’indemnité d’immobilisation en clause pénale Réduire le montant de la clause pénale à la somme de 10.000 euros A titre reconventionnel : Condamner les Consorts [F] à rembourser à M. [Y] la somme de 35.000 euros correspondant au montant versé par M. [Y] diminué du montant de la clause pénale En tout état de cause : Condamner les consorts [F] à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner les Consorts [F] aux entiers dépens. » Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées. L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 février 2023 et l’audience de plaidoiries fixée au 20 mars 2024. A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes des parties de « dire », tendant à constater tel ou tel fait, ou à rappeler l'application de la loi ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Sur l’indemnité d’immobilisation Les consorts [F] sollicitent le versement par M. [Y] de l’indemnité d’immobilisation et font valoir que les conditions relatives à la réalisation de la vente sont toutes réalisées, que l’indemnité d’immobilisation est non réductible et que le prix du bien n’avait pas été surévalué. M. [Y] s’oppose à leurs demandes et soutient que l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente en cas de carence du bénéficiaire doit être requalifiée en clause pénale car elle était destinée à sanctionner l’inexécution par M. [Y] de son obligation d’acheter le bien. Sur ce: En application de l'article 1103 et suivants du code civil, les conditions d'une promesse de vente font la loi entre les parties. En l'espèce, par acte notarié du 10 mai 2019, les consorts [F] ont unilatéralement promis de vendre à M. [Y], qui a accepté sans condition suspensive d’obtention de prêt, un appartement de trois chambres au prix de 890.000 euros, celui-ci ayant la possibilité de lever l’option et de manifester son intention d’acheter au plus tard le 10 août 2019. L’acte prévoit que les parties entendent fixer une indemnité d’immobilisation s’élevant à la somme forfaitaire de 89.000 euros « sur laquelle somme LE BENEFICIAIRE s'engage à verser au PROMETTANT au plus tard dans les huit jours ouvrés des présentes par la comptabilité des notaires soussigné et participant celle de QUARANTE QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (44.500,00 EUR) représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixé.(...) Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : elle s'imputera purement et simplement et à due-concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promiseelle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présenteselle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies. Quant au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de QUARANTE QUATRE MILLE CINQ CENTS EUROS (44.500,00 EUR), le BENEFICIAIRE s'oblige à la verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. » Il ressort de ces clauses claires et précises que l'indemnité d'immobilisation est due par M. [Y] faute pour lui d'avoir réalisé l'acquisition du bien dans les délais prévus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Or M. [Y] ne soutient pas qu'une condition suspensive n'a pas été réalisée. Selon les termes de la promesse unilatérale de vente, il est donc redevable de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation. La somme dénommée "indemnité d'immobilisation", stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse de vente et ne peut être qualifiée de clause pénale susceptible d'être réduite par le juge puisque le promettant ne commet aucune faute en ne levant pas l'option. L'indemnité d'immobilisation ne pouvant être réduite par le tribunal, et l'acte ne prévoyant nullement une possibilité de révision du montant de cette indemnité, M. [Y] sera condamné à payer aux consorts [F] la somme de 89.000 euros avec intérêt au taux légal à compter du 20 août 2019, soit 10 jours après le délai de réalisation de la promesse de vente. Le notaire séquestre sera autorisé à remettre la moitié de cette somme aux consorts [F]. En conséquence, toutes les demandes reconventionnelles de M. [Y] relatives à la requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, sollicitant la réduction de la clause pénale et encore le remboursement de la somme de 35.000 euros seront rejetées. 2. Sur les autres demandes M. [Y] succombant dans la présente instance, il convient de le condamner aux dépens et à verser aux consorts [F] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En raison de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire de la présente décision sera prononcée. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort: CONDAMNE M. [W] [Y] à payer à Mme [J] [F] et M. [H] [F] la somme de 89.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 10 mai 2019, avec intérêt au taux légal à compter du 20 août 2019 ; AUTORISE Maître [U] à remettre à Mme [J] [F] et M. [H] [F] la somme séquestrée entre ses mains d’un montant de 44.500 euros constituant la moitié de l’indemnité d’immobilisation versée par M. [W] [Y] dans le cadre de la promesse unilatérale de vente du 10 mai 2019; Rejette la demande reconventionnelle formée par M. [W] [Y] tendant à requalifier la clause d’indemnité d’immobilisation en clause pénale et à réduire son montant à la somme de 10.000 euros ; REJETTE la demande reconventionnelle tendant à condamner Mme [J] [F] et M. [H] [F] à rembourser à M. [W] [Y] la somme de 35.000 euros correspondant au montant versé par M. [W] [Y] diminué du montant de la clause pénale ; REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ; CONDAMNE M. [W] [Y] aux dépens; CONDAMNE M. [W] [Y] à verser à Mme [J] [F] et M. [H] [F] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement. Fait et jugé à Paris le 15 Mai 2024 La GreffièreLa Présidente Adélie LERESTIFCaroline ROSIO