Cour d'appel, 02 mai 2024. 22/02187

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 02 MAI 2024 N° RG 22/02187 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MV5I S.A.S. SOCIÉTÉ HOTELIÈRE DE BORDEAUX c/ S.A.S. SOGESTOTEL Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 avril 2022 (R.G. 2021F00672) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 05 mai 2022 APPELANTE : S.A.S. SOCIÉTÉ HOTELIÈRE DE BORDEAUX prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] Représentée par Maître Marie BRUNOT de la SCP DARQUEY ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A.S. SOGESTOTEL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] Représentée par Maître Alice SIMOUNET, avocat au barreau de BORDEAUX assistée par Maître Armand SABIN avocat au barreau de PAU COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. Par acte sous seing-privé en date du 16 juillet 2020, la société par actions simplifiée Sogestotel s'est engagée à acquérir la totalité du capital social de la Société Hôtelière de Pessac détenu par la société par actions simplifiée Société Hôtelière de Bordeaux et, en garantie de cet engagement, a versé une somme de 50.000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation qui a été séquestrée amiablement sur son compte Carpa par le Conseil de la société cédante. Diverses conditions suspensives ont été contractuellement prévues, dont celle de l'obtention d'un financement par la société Sogestotel avant le 15 décembre 2020. Un avenant a été conclu entre les parties en novembre 2020 (sans mention du jour) afin de porter ce délai au 15 janvier 2021. Le 10 mars 2021, la société Sogestotel a fait connaître à sa co-contractante que ses demandes de prêt avaient fait l'objet de refus et a réclamé la restitution de l'indemnité d'immobilisation, ce qui a été refusé par la Société Hôtelière de Bordeaux qui a excipé de l'inexécution par la société Sogestotel de ses obligations contractuelles. La société Sogestotel a, le 22 juin 2021, fait assigner la Société Hôtelière de Bordeaux devant le tribunal de commerce de Bordeaux en paiement de diverses sommes. Par jugement prononcé le 7 avril 2022, le tribunal de commerce a statué ainsi qu'il suit : - déboute la Société Hôtelière de Bordeaux de l'intégralité de ses demandes tant principales que reconventionnelles ; - condamne la Société Hôtelière de Bordeaux à payer à la société Sogestotel la somme de 50.000 euros sous astreinte de 50 euros par jour à compter du 15ème jour suivant la signification du présent jugement ; - condamne la société Hôtelière de Bordeaux à payer à la société Sogestotel la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts ; - déboute la société Sogestotel de sa demande à voir ordonner l'anatocisme ; - condamne la société Hôtelière de Bordeaux à payer à la société Sogestotel la somme de 4.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamne la société Hôtelière de Bordeaux aux dépens. La Société Hôtelière de Bordeaux a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 5 mai 2022. *** Par dernières conclusions notifiées le 27 février 2024, la Société Hôtelière de Bordeaux demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 7 avril 2022 par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu'il a : -débouté la Société Hôtelière de Bordeaux de l'intégralité de ses demandes tant principales que reconventionnelles, -condamné la Société Hôtelière de Bordeaux à payer à la Société Sogestotel la somme de 50.000 euros sous astreinte de 50 euros par jour à compter du 15ème jour suivant la signification de l'arrêt à intervenir, -condamné la Société Hôtelière de Bordeaux à payer à la Société Sogestotel la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts, -condamné la Société Hôtelière de Bordeaux à payer à la Société Sogestotel la somme de 4.800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau, - dire et juger que la Société Sogestotel a failli dans l'exécution de ses obligations contractuelles ; En conséquence, - ordonner la restitution de la somme de 56.998,87 euros versée par la Société Hôtelière de Bordeaux au profit de la Société Sogestotel en vertu du jugement déféré par virements CARPA des 2 et 9 juin 2022 ; - confirmer que l'indemnité d'immobilisation contractuelle est définitivement acquise à la Société Hôtelière de Bordeaux ; - condamner la Société Sogestotel à régler à la Société Hôtelière de Bordeaux la somme de 6.600 euros au titre des honoraires de rédaction d'actes supportés par la Société Hôtelière de Bordeaux ; - condamner la Société Sogestotel à régler à la Société Hôtelière de Bordeaux la somme de 150.000 euros en exécution de la clause pénale contractuelle ; - condamner par ailleurs la Société Sogestotel au règlement de : -10.000 euros à titre de dommages et intérêts compte-tenu du caractère abusif de son action, -10.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la perte de chances de trouver immédiatement un nouvel acquéreur dès le 15 janvier 2021 en raison des tergiversations coupables de la société Sogestotel, -7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens et frais d'instance. *** Par dernières écritures notifiées le 12 février 2024, la Société Sogestotel demande à la cour de : Vu les articles 1103 et suivants du code civil, Vu les articles 1231 et suivants du code civil, Vu l'article 514 du code de procédure civile, Vu l'article 700 du code de procédure civile - débouter la Société Hôtelière de Bordeaux de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer le jugement du tribunal de commerce de Bordeaux en date du 7 avril 2022 en ce qu'il a : -débouté la Société Hôtelière de Bordeaux de l'intégralité de ses demandes tant en principales que reconventionnelles, -confirmé la restitution par la Société Hôtelière de Bordeaux de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 50.000 euros à la société Sogestotel ; - infirmer le jugement de première instance en ce qu'il a condamné partiellement la Société Hôtelière de Bordeaux au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts et par conséquent, Statuant à nouveau, - condamner la Société Hôtelière de Bordeaux au paiement de la somme de 10.000 euros à la société Sogestotel à titre de dommages et intérêts ; Et en tout état de cause, - condamner la Société Hôtelière de Bordeaux au paiement de la somme de 7.000 euros à la société Sogestotel en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, frais et accessoires. *** L'ordonnance de clôture est intervenue le 28 février 2024. Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées. MOTIFS DE LA DÉCISION : 1. L'article 1304-3 du code civil dispose : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.» 2. Au visa de ce texte, la Société Hôtelière de Bordeaux fait grief au jugement déféré de l'avoir condamnée à restituer l'indemnité d'immobilisation contractuellement arrêtée à la somme de 50.000 euros. L'appelante fait valoir que la condition suspensive prévue au contrat du 16 juillet 2020 doit être considérée comme accomplie dans la mesure où la société Sogestotel n'a pas sérieusement procédé à la recherche des concours bancaires à laquelle elle s'était pourtant obligée et est ainsi à l'origine, par son comportement, du défaut d'accomplissement de cette condition suspensive, de sorte que l'indemnité d'immobilisation est due. La Société Hôtelière de Bordeaux soutient que l'intimée a présenté de simples demandes d'informations d'une part, et tardivement d'autre part ; qu'aucun dossier sérieux étayé des pièces comptables nécessaires n'a été déposé en temps utile par la société Sogestotel. L'appelante indique que l'intimée avait en réalité décidé de renoncer à l'acquisition litigieuse en raison du contexte morose de l'économie du tourisme résultant des mesures gouvernementales de confinement. 3. La société Sogestotel répond qu'elle a engagé des démarches auprès des établissements bancaires dès le lendemain de la signature de la promesse de cession, en particulier auprès de la société BNP Paribas, banque de la société cédante, mais également de sa propre banque, la Société Générale ; qu'elle a également démarché la société Crédit Agricole, alors que son obligation contractuelle était limitée à la sollicitation de deux banques ; qu'il ne peut par ailleurs lui être imputé les délais d'instruction des dossiers propres à chacune des banques concernées. L'intimée ajoute que, à la suite des refus de ces trois établissements bancaires, elle a tenté de modifier la structure de la cession en portant son effort de financement sur l'acquisition séparée des murs et du fonds de commerce et a présenté une demande de crédit-bail auprès de la société CIC, qui l'a rejetée. La société Sogestotel fait valoir qu'elle a donc été contrainte d'abandonner son projet, alors pourtant qu'elle avait rempli ses obligations contractuelles ; que la condition suspensive n'a donc pas été levée, de sorte qu'elle est fondée à réclamer la restitution de l'indemnité qu'elle a versée à la signature du compromis de vente du 16 juillet 2020. Sur ce, 4. Le contrat intitulé 'promesse de cession de titres sociaux sous conditions suspensives', conclu le 16 juillet 2020 stipule la condition suspensive suivante à l'article 4.6 : « La présente cession de titres sociaux est conclue sous la condition suspensive de l'obtention, par le cessionnaire, d'un ou plusieurs prêts bancaires dans les conditions fixées ci-après. Etablissement prêteur Le ou les prêts seront sollicités par le cessionnaire auprès de tout établissement financier de son choix. Conditions du ou des prêts Le ou les prêts devront présenter les caractéristiques suivantes : ' Un ou plusieurs prêts bancaires d'un montant total de deux millions quatre cent mille euros (2.400.000 €), remboursable sur quinze ans (15) ans. ' Taux maximum pour ce prêt : 3 % l'an, hors assurances. Obligations du cessionnaire Le cessionnaire s'engage à cet égard à fournir à première demande du cédant tous renseignements et documents qui pourraient lui être demandés relativement à ses démarches de demandes de prêt et ce dans les meilleurs délais, et notamment présenter DEUX (2) dossiers de prospection auprès d'organismes financiers spécialisés dans un délai de VINGT (20) jours à compter de la date de signature des présentes. Plus généralement, il prend l'engagement de faire tout son possible en vue d'obtenir ce ou ces prêts. L'émission, par tout organisme prêteur, d'une offre de prêt ou d'un accord écrit, quels qu'en soient les termes, dans les conditions sus visées emportera réalisation de la présente condition ». L'article 4.7 de ce contrat indique que les conditions suspensives devront être réalisées au plus tard le 15 décembre 2020 et précise : « A défaut de réalisation de ces conditions suspensives dans le délai imparti, les présentes conventions seront purement et simplement annulées, si bon semble à la partie dans l'intérêt de laquelle les présentes conditions sont stipulées. Suivant le cas, seule cette partie pourra s'en prévaloir ou y renoncer, totalement ou partiellement. Ainsi, sont stipulées dans l'intérêt : - du cessionnaire : les clauses 4.1 à 4.5 incluse ; - des deux parties : la clause 4.6. Les parties conviennent que la signature de l'acte définitif de cession devra avoir lieu au plus tard le 31 décembre 2020.» 5. La société Sogestotel établit, par la production de deux courriels émanant le 21 et le 22 juillet 2020 de la direction régionale de Bpifrance, qu'elle a engagé des démarches quelques jours après la signature, le 16 juillet précédent, du contrat litigieux, puisque son interlocutrice au sein de Bpifrance lui adresse les coordonnées de chargés d'affaires de la Société Générale et du Crédit Agricole. L'intimée verse également le message électronique d'une chargée d'affaires de la BNP Paribas en date du 27 juillet 2020, qui n'est en mesure de lui accorder un rendez-vous que le 17 août suivant. Egalement, la chargée d'affaires du Crédit Agricole indique à la société Sogestotel par message électronique du 27 juillet 2020 qu'une chargée de clientèle 'professionnels' la recevra le 30 juillet suivant pour un 'premier contact' puisqu'elle sera ensuite absente pendant le mois d'août. 6. Il apparaît ainsi que l'intimée a, conformément à l'article 4.6 du contrat du 16 juillet 2020, présenté des demandes de prêt auprès d'organismes financiers spécialisés dans le délai de 20 jours contractuellement prévu, étant observé qu'elle a présenté des demandes auprès de trois établissements financiers alors que ses obligations se limitaient à la sollicitation de deux banques. Si la lettre officielle de refus de financement émanant de la Société Générale ne donne pas de précision sur la demande de prêt refusée, celles du Crédit Agricole et de la BNP Paribas mentionnent une demande de financement à hauteur de 2.400.000 euros, conformément aux termes du contrat litigieux. Il est également établi que la période des congés d'été et les conséquences des mesures gouvernementales de lutte contre la pandémie ont conduit les parties à conclure au mois de novembre 2020 (le jour lui-même n'a pas été renseigné dans le document) un avenant au contrat initial qui porte le délai de réalisation des conditions suspensives au 15 janvier 2021 ; le paragraphe deux du préambule de cet avenant fait expressément référence aux difficultés de la société cessionnaire à finaliser le financement de l'acquisition du capital social de la Société Hôtelière de Pessac, ce qui a donc été admis et compris par la société cédante. La société Sogestotel produit d'ailleurs les éléments relatifs au fait que la Société Générale ne l'a reçue que le 29 septembre 2020. Elle établit de plus qu'elle a pris contact le 1er décembre 2020 avec un quatrième établissement bancaire, la société CIC, pour présenter un projet modifié financé par crédit-bail. 7. L'intimée démontre ainsi qu'elle s'est conformée à l'obligation placée à sa charge par le dernier alinéa de l'article 4.6 du contrat litigieux et qu'elle a fait « tout son possible en vue d'obtenir ce ou ces prêts.» Au demeurant, les pièces produites par l'appelante démontrent également la réactivité de sa co-contractante en dépit de la situation sanitaire ou des trois premiers refus bancaires : il en est ainsi de l'échange de courriels du 4 juin 2020 dans lequel la cessionnaire réitère sa volonté de poursuivre l'opération d'acquisition, ou de celui du 19 février 2021 dans lequel elle répond très rapidement à des demandes de précision de la société Christie & Co, intermédiaire de vente. 8. Enfin, il apparaît que l'appelante, qui soutient aujourd'hui que l'intimée n'a pas rempli les obligations mises à sa charge par le contrat du 16 juillet 2020 quant aux délais de dépôt et aux éléments intrinsèques des demandes de prêt, a cependant consenti à la modification des termes de ces obligations contractuelles puisque, alors que la société Sogestotel avait présenté le 1er décembre 2020 à la société CIC un nouveau type de financement dont les éléments étaient différents des exigences posées par l'article 4.6 du contrat, elle a elle-même, par message électronique du 18 janvier 2021, invité son notaire à lui transmettre un premier projet de protocole prenant en compte les nouvelles modalités de la cession, en précisant que 'le banquier de l'acheteur' l'avait interrogée à cet égard. 9. C'est donc par des motifs pertinents, qui ne sont pas remis en cause par les débats en appel et que la cour adopte, que le premier juge a condamné la Société Hôtelière de Bordeaux à restituer à la société Sogestotel l'indemnité d'immobilisation que celle-ci avait versée le 9 juillet 2020 et a rejeté les demandes en paiement présentées par la Société Hôtelière de Bordeaux. La cour observe de plus qu'il n'est pas démontré par l'appelante qu'elle aurait été sollicitée par d'autres candidats intéressés par l'acquisition du capital social de la Société Hôtelière de Pessac. 10. C'est également par des motifs pertinents, qui ne sont pas utilement critiqués en cause d'appel et que la cour fait siens, que le tribunal de commerce a limité à la somme de 2.000 euros le montant des dommages et intérêts alloués à la société Sogestotel, privée de la disposition d'une somme importante qui devait pourtant, conformément à l'article 11 6° du contrat du 16 juillet 2020, lui être immédiatement restituée. 11. Les chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens seront également confirmés. La Société Hôtelière de Bordeaux, succombant en son appel, sera condamnée à payer les dépens et à verser à la société Sogestotel la somme de 5.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort, Confirme le jugement prononcé le 7 avril 2022 par le tribunal de commerce de Bordeaux. Y ajoutant, Condamne la Société Hôtelière de Bordeaux à payer à la société Sogestotel la somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la Société Hôtelière de Bordeaux à payer les dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Président