Texte intégral
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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 25/01374 - N° Portalis DBYN-W-B7J-EZXE Page sur
COUR D’APPEL D’[Localité 8]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 DÉCEMBRE 2025
N° RG 25/01374 - N° Portalis DBYN-W-B7J-EZXE
Minute : 25/546
DEMANDEURS :
Monsieur [B] [G]
né le 21 Juin 1972 à [Localité 6]
[Adresse 7]
représenté par Me Anabelle REDON, avocate au barreau de Blois
Madame [M] [G] née [R]
née le 23 Mars 1976 à [Localité 5]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentée par Me Anabelle REDON, avocate au barreau de Blois
DÉFENDERESSES :
Madame [L] [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée
Madame [W] [S] épouse [C]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée
DÉBATS : à l'audience publique du 15 Octobre 2025,
ORDONNANCE : réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection,
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,
GROSSE : Me Anabelle REDON
EXPÉDITIONS : Madame [L] [V], Madame [W] [S] épouse [C]
le :
Copie Dossier
RAPPEL DES FAITS
Par acte sous seing privé du 16 août 2021 à effet au 6 septembre 2021, Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R] ont donné à bail à Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 750 euros, payable d'avance le 1er de chaque mois.
Compte tenu de l'existence d'impayés, Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R] ont fait délivrer le 24 octobre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire à Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] qui portait sur la somme principale de 2428,55 euros au titre des loyers et charges échus. Cet acte a été remis à la personne de Madame [W] [S] épouse [C] et à domicile pour Madame [L] [V].
Puis, Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R] ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher de cette situation d'impayés le 28 octobre 2024.
Par acte de commissaire de justice remis à la personne de Madame [W] [S] épouse [C] et à domicile pour Madame [L] [V], le 30 janvier 2025, Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R] ont fait assigner en référé Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins suivantes :
- Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 24 octobre 2024 ;
- Subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l'article 1184 du Code civil ;
- dire en conséquence que les locataires sont occupantes sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l'entière libération des lieux ;
- ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- les autoriser, en cas d'abandon du logement par le locataire, à effectuer l'inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu'il lui plaira aux frais de l'expulsée ;
- condamner conjointement et solidairement à titre provisionnel les locataires à lui payer :
◦ une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l'absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu'à l'entière libération des lieux et restitution des clés ;
◦ la somme à titre provisionnel de 5.108,66 euros en principal au titre des termes dus à fin janvier 2025 selon décompte ci-dessus, terme de janvier 2025 inclus, outre intérêt de droit à compter de l'assignation ;
◦ Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu'à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;
◦ la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant ;
◦ les entiers dépens (article 696 du Code de procédure civile) dont le coût du commandement de payer signifié en date du 24 octobre 2024, celui de l'assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la cohésion sociale.
- Ordonner l'exécution provisoire du Jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution sur le fondement de l'article 515 du Code de procédure civile.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 février 2025.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 octobre 2025. Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter bien que régulièrement assignées selon les modalités rappelées ci-dessus.
À cette audience, Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R], représentés par leur conseil, ont maintenu leur demandes contenues dans leur assignation et déposé leur pièces et conclusions auxquelles ils se sont rapportés.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Elle laisse apparaître que les locataires n'ont pas répondu aux différentes propositions de rendez-vous qui leur ont été faites.
Il a été accordé aux demandeurs la possibilité de transmettre une note en délibéré avant le 3 novembre 2025 afin de justifier de la validité de la signature électronique du contrat de bail et de produire un décompte actualisé de la créance.
La décision a été mise en délibéré à la date du 16 décembre 2025.
Par courrier reçu au greffe le 31 octobre 2025, le conseil de Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R] a transmis un décompte actualisé et les éléments de preuve relatifs à la signature électronique. Il a été justifié de l'envoi de ces éléments aux défendeurs.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.
I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […].
Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 février 2025 soit plus de deux mois avant l’audience du 15 octobre 2025.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir et Cher le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cette formalité n'est en outre pas prévue à peine d'irrecevabilité pour les personnes physiques qui ont la qualité de bailleur.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayées formée par Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R] est donc recevable.
II. Sur les demandes principales :
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il s'applique à la date du commandement de payer qui a été délivré dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son paragraphe VII – CLAUSE RESOLUTOIRE qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer dans le délai de deux mois visant cette clause a été signifié le 24 octobre 2024 pour la somme en principal de 2428,55 euros.
Le Contrat de bail comme le commandement laissent un délai de 2 mois à partir du commandement pour régler l'impayé de sorte qu'il convient d'appliquer ce délai malgré les termes de la loi nouvelle de 2023 qui ne s'appliquent pas aux situation contractuelles antérieures.
Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] avaient donc jusqu'au mardi 26 décembre 2024 à 24 heures pour régler cette somme le 24 décembre 2024 correspondant à un dimanche et le 25 décembre étant un jour férié, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataires n'ayant rien réglé, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2024.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 27 décembre 2024.
Sur l'indemnité d'occupation
Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] restent redevables des loyers et charges jusqu’au 26 décembre 2024 et, à compter du 27 décembre 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V], occupantes sans droit ni titre depuis le 27 décembre 2024 causent un préjudice à Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.
Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges dus tel que si le contrat de bail s'était poursuivi, qui s’appliquera à compter du 27 décembre 2024, conformément à la demande.
Sur l'expulsion des locataires
Le contrat de bail étant résilié à compter du 27 décembre 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] ainsi que de toute personne s'y trouvant de leur chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et les charges, pour prouver les obligations dont ils réclament l’exécution.
Dans leur assignation, à laquelle ils se sont rapportés à l'audience, s'agissant de leurs demandes, il est sollicité une somme de 5108,66 euros au titre des loyers dus, loyer de janvier 2025 inclus. Figure un décompte détaillé de cette somme, dans l'assignation.
Il convient de déduire de la somme sollicitée les sommes suivantes :
- 167 euros et 189 euros de taxes ordures ménagères, celles-ci n'étant pas justifiées par les pièces versées aux débats.
- 5,08 euros X 2 de frais de relance, non justifiés.
Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V], non comparantes et non excusées, ne contestent pas, par définition, ni le principe, ni le montant de cette dette locative dont le montant n'a pas été actualisé à l'audience, la transmission d'un décompte actualisé en cours de délibéré étant insuffisant pour justifier d'une demande actualisée.
Le contrat de bail contient une clause de solidarité, les locataires seront donc condamnées solidairement.
Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V], défenderesses à l’action défaillantes, au paiement d'une somme de 4742,50 euros à titre provisionnel au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation dus jusqu'au 1er janvier 2025, loyer de janvier 2025 inclus.
Par ailleurs, il n'y aura pas lieu d'accorder d'office des délais de paiement aux locataires, le payement des loyers n'ayant pas repris et celles-ci n'ayant pas comparu à l'audience et n'ayant pas justifié de leurs situations personnelles.
III. Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l'espèce, Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 octobre 2024 et sa notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret ainsi que le coût de l'assignation du 30 janvier 2025 ainsi que de sa notification à la Préfecture.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R]; Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] seront condamnées in solidum à leur verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS l’action recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 août 2021 à effet au 6 septembre 2021 entre Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R] et Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] concernant un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 27 décembre 2024 ;
DISONS que Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] devront par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 2] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin
avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
CONDAMNONS solidairement Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] à verser à Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R] la somme provisionnelle de 4742,50 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse et ce, hors frais de procédure ;
CONDAMNONS solidairement Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] à verser à Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges tel qu'il serait si le contrat de bail s'était poursuivi, à compter de l'échéance de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS in solidum Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 octobre 2024 et sa notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret ainsi que le coût de l'assignation du 30 janvier 2025 ainsi que de sa notification à la Préfecture ;
CONDAMNONS in solidum Madame [W] [S] épouse [C] et Madame [L] [V] à payer à Monsieur [B] [G] et Madame [M] [G] née [R] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.
La Greffière, La Vice Présidente
en charge des contentieux de la Protection,
