Cour d'appel, 09 juin 2022. 21/02483

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 8 SECTION 4 ARRÊT DU 09/06/2022 **** N° de MINUTE : 22/600 N° RG 21/02483 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TS7Q Jugement (N° 20/000976) rendu le 19 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection de Douai APPELANTE Madame [X] [I] née le 28 janvier 1985 à [Localité 3] de nationalité française [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Yazid Lehingue, avocat au barreau de Douai (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 591780022021005092 du 11/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai) INTIMÉE SCI du 10 A [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Patrick Delahay, avocat au barreau de Douai DÉBATS à l'audience publique du 22 mars 2022 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Dellelis, président de chambre Louise Theetten, conseiller Catherine Menegaire, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 11 mars 2022 **** Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2014 à effet du 15 décembre 2014, la société civile immobilière du [Adresse 1] a donné à bail à Mme [X] [I] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 568 euros outre les charges et une provision sur charge de 12 euros. Par acte d'huissier en date du 29 août 2019, la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer à Mme [X] [I] un commandement de payer la somme de 1 228 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges à la date du mois d'août 2019, outre les frais de poursuite (103,09 euros), et de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Par acte d'huissier en date du 17 janvier 2020, notifié au Préfet le 31 janvier 2020, la SCI du [Adresse 1] a fait assigner Mme [X] [I] devant le tribunal judiciaire de Douai en vue de constater le défaut d'assurance contre les risques locatifs souscrite par le preneur, de constater le jeu de la clause résolutoire et de dire qu'elle est occupante sans droit ni titre, d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, d'autoriser le cas échéant, le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux à ses frais, risques et périls, et de la condamner au paiement de la somme de 1 437 euros représentant les loyers et charges suivant situation arrêtée au terme d'octobre 2019 déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 580 euros et ce jusqu'à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef, outre les intérêts au taux légal, et de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal, ainsi qu'aux entiers dépens. Suivant jugement contradictoire du 19 avril 2021, le juge des contentieux de la protection a : - déclaré parfait le désistement de la SCI du [Adresse 1] de sa demande d'autorisation de transport des meubles, - déclaré recevable l'action en résiliation de plein droit du contrat de bail, - constaté que le bail conclu le 11 décembre 2014, avec effet au 15 décembre 2014 entre la SCI du [Adresse 1] d'une part et Mme [X] [I] d'autre part sur le logement situé [Adresse 1] est résilié depuis le 30 septembre 2019, - condamné : Mme [X] [I] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 4 965 euros (quatre mille neuf cent soixante-cinq euros), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 31 décembre 2020, terme du mois de décembre 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - condamné Mme [X] [I] à quitter les lieux loués dans le respect du délai prévu à l'article L4l2-1 du code des procédures civiles d'exécution et sans préjudice des articles L412- 2 et suivants du même code, - dit qu'à défaut pour Mme [X] [I] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l'assistance de la force publique et/ou d'un serrurier, - condamné Mme [X] [I] à payer à la SCI du [Adresse 1] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit à la somme mensuelle de 580 euros (cinq cent quatre-vingts euros) à ce jour, en ce compris la provision mensuelle sur charges (12 euros douze euros) susceptible de régularisation selon justification, à compter du 1er janvier 2021 jusqu'à libération effective des lieux, ces indemnités d'occupation portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - dit que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux, - débouté Mme [X] [I] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts, - débouté Mme [X] [I] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement, - condamné Mme [X] [I] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que cette décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire, - débouté les parties de leurs plus amples demandes, - condamné Mme [X] [I] aux dépens de l'instance. Mme [X] [I] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 30 avril 2021, l'appel étant limité aux dispositions du jugement ayant déclaré recevable l'action en résiliation de plein droit du contrat de bail, constaté que le bail conclu le 11 décembre 2014, avec effet au 15 décembre 2014, entre la SCI du [Adresse 1] d'une part et Mme [I] d'autre portant, portant sur le logement sis [Adresse 1] est résilié depuis le 30 septembre 2019, condamné Mme [I] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 4965 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 31 décembre 2020, condamné Mme [I] à quitter les lieux loués, débouté Mme [I] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts, débouté Mme [I] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement, condamné Mme [I] à payer à la SCI du [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI DU 10 A a constitué avocat en date du 12 mai 2021. Par ses dernières conclusions déposées le 21 juin 2021, Mme [I] demande à la cour de : A titre principal, - déclarer le logement sis [Adresse 1], - condamner la SCI du [Adresse 1] au paiement de la somme de 5000 euros à Mme [I] au titre des dommages et intérêts pour le préjudice subi, A titre subsidiaire, - accorder à Mme [I] un délai de paiement concernant sa créance locative sur 36 mois et le solde lors de la dernière échéance, - condamner la SCI du [Adresse 1] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI du [Adresse 1] n'a pas déposé de conclusions. Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION : Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 562 et 954 du code de procédure civile, 1719 du code civil, 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du code de procédure civile. Si la déclaration d'appel mentionne l'identité de l'intimée comme étant la SCI du 10 A et que la constitution porte le même nom, force est de constater que le jugement désigne la société comme étant la SCI du [Adresse 1]. C'est sous ce nom que l'intimée sera désignée. En application de l'article 562 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie aux termes de la déclaration d'appel et en l'absence d'appel incident de la disposition du jugement ayant constaté le désistement de la SCI du [Adresse 1] quant à sa demande d'autorisation de transport des meubles. Alors qu'elle n'a déposé aucune conclusions au fond. En effet, les seules conclusions déposées par la SCI DU 10 A ont saisi le conseiller de la mise en état d'un incident lequel a été tranché par ordonnance du 18 novembre 2021. La SCI du [Adresse 1] qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement querellé en application de l'article 954 du code de procédure civile. Aussi, les pièces déposées devant la cour par la SCI DU 10 A en vue de l'audience de plaidoiries du 22 mars 2022 ne seront pas examinées par la cour comme non déposées au soutien de conclusions saisissant la cour. Sur la demande de résiliation du bail : Mme [I] ne forme aucune critique du jugement en ce qu'il a déclaré l'action en résiliation de plein droit du bailleur recevable, étant observé que ladite action avait un double fondement le défaut de paiement des loyers et des charges et le défaut d'assurance. La recevabilité de l'action en résiliation du bail a été examinée par le premier juge au regard des conditions de recevabilité de l'action aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges. En l'absence par ailleurs de moyens d'ordre public à relever d'office, ce chef de jugement sera confirmé. Le premier juge a constaté la résiliation du bail pour défaut d'assurance contre les risques locatifs au 30 septembre 2019, soit un mois après la délivrance, le 29 août 2019, du commandement de payer et de justifier d'une telle assurance. Il a relevé que Mme [I] ne justifie pas d'une telle assurance locative, alors que la production d'un justificatif d'assurance avait été autorisée pendant le délibéré. Aux termes de ses conclusions, Mme [I] est silencieuse sur les motifs retenus par le premier juge pour constater la résiliation du bail et sur la souscription d'une assurance contre les risques locatifs. Elle ne produit pas plus qu'en première instance de pièces de nature à établir qu'elle est assurée contre les risques locatifs. En réalité, dans ses écritures, Mme [I] raisonne par rapport à une résiliation au motif du défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus et semble opposer une exception d'inexécution tenant à l'insalubrité du logement. Or, l'exception d'inexécution tenant à l'insalubrité du logement, à la supposer soulevée, ne peut valablement être opposée pour justifier l'inexécution par le locataire de son obligation de s'assurer contre les risques locatifs et suspendre cette obligation. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la résiliation du bail pour défaut de d'assurance contre les risques locatifs. Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance : Mme [I] soutient que son logement est insalubre et sur le fondement des articles 1719 du code civil, 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et que le bailleur malgré ses multiples demandes n'a entrepris aucune démarche pour faire cesser les désordres d'humidité et le défaut d'isolation du logement ou remettre en état les murs intérieurs et extérieurs et plafonds fissurés, le plancher détérioré et l'escalier qui risque de s'effondrer. En premier lieu, il sera rappelé que la notion d'insalubrité est une notion distincte de l'indécence, également invoquée par Mme [I] dès lors qu'elle vise l'obligation de délivrance d'un logement décent énoncée aux articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Selon l'article L. 1331-22 du code de la santé publique dans sa rédaction issue de la loi, l'insalubrité est caractérisée lorsque tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes ou lorsque la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnées à l'article L. 1334-2 du code de la santé publique. Par ailleurs, l'insalubrité est constatée par une décision préfectorale et il n'appartient ni au juge des contentieux de la protection ni à la cour dans le cadre de la présente procédure de déclarer le logement insalubre. Il est relevé que Mme [I] ne produit pas une telle décision préfectorale. Pour rejeter la demande indemnitaire de Mme [I] le premier juge a retenu que l'état des lieux d'entrée, signée des deux parties, ne mentionne aucun désordre particulier, ni problème d'humidité, que les 14 photographies produites par Mme [I] ne sont pas exploitables pour la majeure partie, que la cause des défauts affectant les joints de carrelage ne peut être déterminée au vu des photographies aux débats et que la photographie d'une fissure de façade ne permet pas sans autre élément probant de qualifier le logement d'indécent et qu'enfin Mme [I] ne produit aucun constat objectif (constat d'huissier, constat de 1'ARS) identifiant des causes d'indécence dans le logement. L'état des lieux d'entrée ne mentionne effectivement aucun des désordres allégués. En cause d'appel, Mme [I] produit désormais 21 photographies, étant rappelé que la SCI du [Adresse 1] n'avait pas, selon les motifs du jugement, contesté les 14 photographies produites en première instance. Ces 21 photographies sont de qualité d'impression variable et représentent des lattes de plancher, un décollement d'embellissement derrière une plinthe, une tache d'humidité, des traces de moisissures sur un mur derrière un ballon d'eau chaude, une trace d'infiltration, des joints de carrelage d'une cabine de douche, une bâche scotchée sur une partie du bac de douche, quatre carreaux de carrelage avec des traces de moisissures, une fissure sur un mur de façade extérieur, un coin d'escalier avec un espace entre le mur et l'escalier en bois, une station météo portable dont les inscriptions sont illisibles et un tuyau. Ces photographies sont insuffisamment probantes pour établir l'ampleur des désordres et surtout l'imputabilité de la cause des désordres allégués à la société bailleresse. Ainsi, la photographie du coin d'escalier et du bas de mur situé à proximité ne permet absolument pas de prouver le risque d'effondrement allégué, les photographies des carreaux de carrelage et du bac de douche ne permettent pas d'imputer les moisissures présentes à la bailleresse, les photographies de traces d'infiltrations en gros plan ne permettent pas de déterminer l'ampleur de celles-ci, ni leur étendue, ni leur caractère ponctuel ou leur cause structurelle. De même la photographie de mauvaise qualité de la fissure en façade ne permet pas de dire si celle-ci provoque des désordres dans le logement ou est juste inesthétique. Les photographies du plancher ne permettent pas plus de déterminer si l'enfoncement est ponctuel ou non et surtout ne permettent pas de déterminer la cause des désordres. Or, il appartient au locataire qui allègue de la non conformité du logement aux critères de la décence de démontrer non seulement la réalité des désordres allégués mais aussi la cause de ceux-ci. Ni les photographies aux débats, ni la pièce 4 de Mme [I] qui n'est pas un justificatif de l'achat de fuel mais un échéancier du 8 novembre 2020 relatif à la consommation d'électricité, produite par Mme [I] pour justifier qu'elle a normalement chauffé le logement, ne permettent d'imputer les désordres allégués à la bailleresse. En effet, l'état des lieux d'entrée précise que la chaudière alimentant les radiateurs fonctionne au fuel. En tout état de cause, la preuve éventuelle d'un chauffage normal par la locataire ne suffit pas imputer les désordres d'humidité à la société bailleresse. Pour l'ensemble de ces motifs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de la locataire. Sur la créance de loyers, charge set indemnités d'occupation, l'expulsion et la demande subsidiaire de délais de paiement : Mme [I] ne forme aucune critique spécifique du jugement sur le montant de la dette arrêtée au 31 décembre 2020, sur le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 1er janvier 2021 et la condamnation au paiement de la somme de 4 965 euros et d'une indemnité d'occupation mensuelle de 580 euros. Le jugement sera confirmé de ces chefs. Le premier juge a exactement décidé que la résiliation de plain droit étant constatée pour défaut d'assurance contre les risques locatifs, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il a par des motifs tout aussi exacts rejeté la demande de délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les mesures accessoires : Le sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile a été exactement réglés par le premier juge. Le jugement sera confirmé de ces chefs. En cause d'appel, Mme [I] sera condamnée aux dépens et sa demande d'indemnité de procédure sera rejetée. PAR CES MOTIFS : La cour statuant dans la limite de sa saisine ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Déboute Mme [X] [I] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [X] [I] aux dépens d'appel lesquels seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Le GreffierLe Président H. PoyteauV. Dellelis