Tribunal judiciaire, 13 février 2024. 23/01124

Du 13 février 2024 5AA SCI/SMH PPP Contentieux général N° RG 23/01124 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XU22 Société FONCIERE DI 01/2005 C/ [J] [Z] - Expéditions délivrées à Mme [J] [Z] - FE délivrée à Me Fabien DUCOS-ADER Le 13/02/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité JUGEMENT EN DATE DU 13 FEVRIER 2024 JUGE : Madame Coraline BORIE GREFFIER : Madame Souad MOHAMED-HAMROUN DEMANDERESSE : Société FONCIERE DI 01/2005 RCS PARIS 453 488 041 [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Maître Fabien DUCOS-ADER de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES substitué par Me Marilyn VIDEAU (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSE : Madame [J] [Z] née le 18 Janvier 1999 à PORTUGAL [Adresse 4] [Adresse 2] Comparante DÉBATS : Audience publique en date du 19 décembre 2023 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. QUALIFICATION DU JUGEMENT : Contradictoire, premier ressort 1 EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 25 novembre 2021, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a consenti un bail d'habitation à Mme [J] [Z], portant sur un logement situé [Adresse 4] ainsi qu’une place de parking (n°5) pour un loyer mensuel, hors charges comprises, de 394,50 €. Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer la somme de 1.670 € au titre des arriérés de loyer (outre le coût de l’acte de commissaire de justice) était délivré au locataire le 20 décembre 2022. Par acte introductif d’instance du 7 mars 2023, dénoncé le 8 mars 2023 par voie électronique au préfet de la GIRONDE, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a fait assigner Mme [J] [Z] afin de : - constater la résiliation du contrat de location à compter du 21 février 2023 - ordonner l’expulsion de Mme [J] [Z] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier - dire et juger quen ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution - condamner Mme [J] [Z] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 2.413,57 euros correspondant aux impayés arrêtés au 21 février 2023 avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du commandement de payer - fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux avec revalorisation telle que prévue au contrat - condamner Mme [J] [Z] à payer lesdites indemnités avec intérêts au taux légal jusqu’à libération effective des lieux - condamner Mme [J] [Z] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005 la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation Après trois renvois liés à l’engagement d’une procédure de surendettement par la locataire devant la banque de France, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 décembre 2023 à laquelle la SCI FONCIERE DI 01/2005, représentée par son conseil, a produit le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement du 5 décembre 2023, aux termes duquel celui-ci a constaté que la situation de la débitrice n’était pas irrémédiablement compromise, infirmant la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La demanderesse a maintenu ses demandes, actualisé sa dette locative à la somme de 4.451,76 euros arrêtée au 12 décembre 2023 et indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement. Mme [J] [Z], comparant en personne, a indiqué souhaiter se maintenir dans le logement, précisant avoir réglé une partie du loyer de novembre 2023 et a sollicité des délais de paiement faisant état d’un suivi avec une assistante sociale et de problèmes de santé. L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 7 mars 2023, soit plus de six semaines avant le 6 juin 2023, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" ; mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Le bail conclu le 25 novembre 2021contient une clause résolutoire (article 4) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 décembre 2022, pour la somme en principal de 1.670 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 février 2023. La SCI FONCIERE DI 01/2005 est donc fondée à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 21 février 2023. L’article 24 précité de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit toutefois que le juge peut, même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative des délais de paiement dans la limite de 3 années (le loyer et les charges courantes devant être réglés à leur échéance). Cet article précise en outre que pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, que si le locataire se libère selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet. Il ressort des débats que la locataire a partiellement repris le règlement des loyers courants, démontrant sa détermination à faire du règlement des loyers sa priorité afin de se maintenir dans le logement. Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition de la bailleresse sur le principe de délai de paiement à l’audience, il sera fait application des dispositions précitées en accordant des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. Sur la demande de condamnation en paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)". Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. En l'espèce, le décompte produit par la SCI FONCIERE DI 01/2005 et arrêté à la date du 12 décembre 2023 révèle que la dette locative s’élève à 4.451,76 euros, correspondant aux loyers impayés. Mme [J] [Z], qui ne conteste cette dette, ni dans son principe ni dans son montant, sera condamnée au paiement de la somme de 4.451,76 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Cependant il y a lieu d’accorder à Mme [J] [Z] des délais de paiement ainsi que précédemment décidé par la juridiction. En cas de non-respect de ce moratoire, Mme [J] [Z] sera toutefois déchue des délais de paiement et par conséquent de l’effet suspensif de la clause de résiliation du bail qui s’y attache. Dès lors la demanderesse sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Mme [J] [Z] et une indemnité d’occupation sera fixée. Due par Mme [J] [Z] jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux. En cas de déchéance du bénéfice des délais de paiement et de l’effet suspensif du commandement, Mme [J] [Z] sera condamnée à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005 les indemnités d’occupation. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Sur les demandes accessoires Succombant, Mme [J] [Z] sera condamnée aux dépens, comprenant le cout du commandement de payer et de l’assignation. Compte tenu des situations économiques respectives des parties, il convient de débouter la SCI FONCIERE DI 01/2005 de sa demande fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile. En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2021 entre la SCI FONCIERE DI 01/2005 et Mme [J] [Z] concernant le logement situé [Adresse 4] ainsi qu’une place de parking (n°5); SUSPEND néanmoins les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ; CONDAMNE Mme [J] [Z] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005 la somme de 4.451,76 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; L’ AUTORISE à s’acquitter de sa dette en ce inclus les intérêts, dépens et frais irrépétibles dans un délai de 36 mois par versements mensuels de 125 euros pour les 35 premières mensualités, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance, PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ; DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté la clause de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sera réputée n’avoir jamais joué ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux loués situés [Adresse 4] ainsi qu’une place de parking (n°5);dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONCIERE DI 01/2005 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [J] [Z] soit condamnée à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2005 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; DEBOUTE les parties de leurs autres demandes, CONDAMNE Mme [J] [Z] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision. Et le jugement a été signé par le greffier et le juge à BORDEAUX, le 13 février 2024 ; LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION