Cour d'appel, 06 février 2024. 21/15904

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 06 FEVRIER 2024 (n° /2024, 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/15904 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEJWZ Décision déférée à la Cour : jugement du 12 avril 2021 - juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 1120005121 APPELANT Monsieur [T] [N] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Emmanuel JARRY de la SELARL RAVET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0209 INTIME Monsieur [Z] [W] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Mme Marie MONGIN, conseillère M.Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffière, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - contradictoire. - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat de bail signé le 5 février 2009, pour une durée de trois ans renouvelable, à effet du 1er mars 2009, M. [Z] [W] a donné en location à M. [T] [N] et M. [O] [U] des locaux situés à [Localité 3], [Adresse 2], moyennant un loyer en principal de 2 380 euros, payable mensuellement, outre provisions mensuelles pour charges et versement d'un dépôt de garantie. Le contrat comporte une clause qui prévoit que le loyer sera révisé chaque année le 1er mars en fonction des variations de l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE, l'indice de référence est celui du 4ème trimestre. M. [O] [U] a quitté les lieux depuis plusieurs années. Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l'article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à M. [T] [N] le 21 novembre 2019, obligeant ce dernier à verser la somme principale de 8 655 euros au titre des arriérés de loyers terme de novembre 2019 inclus, outre les frais et débours. Saisi par M. [Z] [W] par acte d'huissier de justice délivré le 11 mars 2020, par jugement réputé contradictoire rendu le 12 avril 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire, à effet du 21 janvier 2021 à 24 heure ; - dit qu'à compter de cette date, M. [T] [N] se trouve occupant sans droit ni titre des lieux loués situés à [Adresse 2] à [Localité 3] ; - ordonné l'expulsion de M. [T] [N] et de tous occupants de son chef, avec, si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. [T] [N] à payer à M. [Z] [W] la somme de 11 540 euros, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, terme de février 2021 inclus, selon décompte arrêté au 5 février 2021 ; - dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 8 février 2021 ; - rappelé, le cas échéant, que le sort du mobilier garnissant les lieux loués sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné M. [T] [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant de 2 885 euros, à compter du 1er mars 2021 et jusqu'à libération effective des lieux ; - condamné M. [T] [N] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement du 21 novembre 2019, de l'assignation, de sa notification à la préfecture et de la signification des conclusions d'actualisation par voie d'huissier en date du 8 février 2021 ; - condamné M. [T] [N] au paiement à M. [Z] [W], de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit qu'une copie de la décision sera communiquée par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue au greffe le 23 août 2021, M. [T] [N] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions. Dans ses dernières conclusions déposées le 23 novembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [T] [N] demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : - déclare M. [Z] [W] recevable et bien fondé en ses demandes ; - juge que l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelée au commandement de payer est acquise ; - ordonne son expulsion ainsi que tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 2], [Localité 3], 1er étage ; - le condamne à verser la somme de 11 540 euros correspondant à l'indemnité d'occupation due depuis novembre 2020 et la somme de 2 885 euros par mois jusqu'au départ des occupants, augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ; - le condamne à payer à M. [Z] [W] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - le condamne aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ; statuant a nouveau, - déclarer nul le commandement de payer du 21 novembre 2019 ; - débouter M. [Z] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - ordonner les restitutions nécessaires découlant de l'infirmation du jugement ; - condamner M. [Z] [W] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [Z] [W] aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions déposées le 21 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [Z] [W] demande à la cour de : - dire M. [T] [N] mal fondé en son appel à toutes fins qu'il comporte ; l'en débouter ; - dire que les demandes de M. [T] [N] visant à faire juger que le commandement est nul sont irrecevables comme nouvelles en cause d'appel ; subsidiairement les déclarer mal fondées ; - confirmer le jugement en toutes ses dispositions ; y ajoutant, - condamner M. [T] [N] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [T] [N] aux entiers dépens d'appel comprenant le coût du commandement de payer et les frais de signification de conclusions et pièces par huissier, recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. Par ordonnance rendue le 24 mai 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation de l'affaire, et dit qu'en cas d'inexécution de l'obligation de régler mensuellement une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, il pourra être ressaisi d'une demande de radiation. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023. Sur le RPVA le 18 décembre 2023, M. [Z] [W] a fait parvenir à la cour le procès-verbal d'expulsion du locataire en date du 6 septembre 2022. Malgré la demande de la cour, aucune pièce n'a été remise par l'appelant. MOTIFS DE LA DÉCISION Les demandes de dire et juger ne constituent pas des prétentions ; la cour n'en est pas saisie. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24-I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail contient une clause résolutoire qui en cas d'impayé de loyer (y compris les charges) prévoit la résiliation de plein droit, deux mois après la délivrance d'un commandement resté sans effet conformément à ces dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande nouvelle en cause d'appel Selon l'article 564 du code de procédure civile : 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. Le bailleur soutient que les seules demandes présentées par le locataire en première instance portaient sur les délais de paiement et qu'il n'est donc pas fondé à contester le bien fondé de l'acquisition de la clause résolutoire ou du commandement de payer. Cependant, la partie défenderesse en première instance est recevable à prétendre, pour la première fois en cause d'appel, au rejet des demandes formées à son encontre et accueillies par le premier juge et à soulever à cette fin toute défense au fond (Cour de cassation., Civ. 2ème, 9 septembre 2021, n°20-17.435). Les demandes portant sur le bien-fondé de l'acquisition de la clause résolutoire ou du commandement de payer, tendant ' à faire écarter les prétentions adverses', sont recevables bien que nouvelles. Sur la validité et les effets du commandement de payer Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Plus précisément, outre ces mentions obligatoires, le commandement de payer délivré le 21 novembre 2019 par le bailleur vise la clause résolutoire reproduite de façon lisible, le décompte arrêté au 18 novembre 2019, pour les mois d'août, septembre et novembre 2019 pour la somme 8 655 euros en principal, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 également reproduit ; il précise bien que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, de sorte qu'il convient de constater que le commandement de payer est régulier. Par ailleurs, entre le 1er août 2019 et le 18 janvier 2020, les causes du commandement justifiées n'ont pas été réglées dans le délai de 2 mois requis et il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire. Il est en l'espèce conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation de condamner le locataire au paiement d'une somme d'un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s'était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu'à libération effective et complète des lieux manifestée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé de ces chefs. Sur la demande de délais Le locataire demande devant la cour des délais de paiement en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, selon lequel le juge peut, même d'office, accorder de tels délais « au locataire en situation de régler sa dette locative », ce qui entraîne la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en application du paragraphe VII du même article, et en application de l'article 1343-5 du code civil. La cour peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Le locataire ne produit cependant aucune pièce à l'appui de sa demande et n'établit pas quelle est sa situation personnelle, familiale et financière. La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires Perdant en appel, M. [T] [N] sera condamné aux dépens de première instance par confirmation du jugement entrepris, et d'appel. Il ne peut prétendre au remboursement de ses frais irrépétibles et sera condamné à payer à M. [Z] [W] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement rendu le 12 avril 2021 en ses chefs critiqués, Y ajoutant, Condamne M. [T] [N] à payer à M. [Z] [W] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que M. [T] [N] supportera la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande. La greffière La présidente