Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [F] [H]
Mme [G] [H]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emmanuel COSSON
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07373 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZLO
N° MINUTE :
8
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 février 2024
DEMANDERESSE
S.A. ICF LA SABLIERE,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0004
DÉFENDEURS
Monsieur [F] [H],
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
Madame [G] [H],
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 décembre 2023
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 26 février 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07373 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ZLO
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 6 octobre 2020, la société ICF la Sablière a donné à bail à Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1].
Des loyers étant demeurés impayés, la société ICF la Sablière a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 3056, 01 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 1er juin 2023.
Par acte d'huissier en date du 31 août 2023, la société ICF la Sablière a fait assigner Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, l'astreinte courra pendant 3 mois date à laquelle elle sera liquidée et qu'il pourra à nouveau âtre fait droitordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner solidairement ou in solidum Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] , à titre de provision, à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4438, 25 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner les défendeurs, in solidum, à lui payer la somme de 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la société ICF la Sablière expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 1er juin 2023, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 8 décembre 2023, la société ICF la Sablière, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 7312, 95 euros, selon décompte en date du 4 décembre 2023. La société bailleresse indique que les loyers ne sont plus payés depuis mai 2023, le paiement du loyer courant n'étant pas, non plus, repris, et qu'elle s'oppose à tout délai ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [G] [H] n'a pas comparu.
Monsieur [F] [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à verser la somme de 80 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il précise être effectivement marié avec Madame [G] [H], mais avoir quitté le logement, sans toutefois avoir donné congé. Il explique percevoir un salaire d'un montant de 1500 euros, avec un enfant à charge et une dette d'un montant de 250 euros chaque mois, contracté pour prendre un crédit.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 4 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la société ICF la Sablière justifie avoir saisi la CAF et la CCAPEX le 2 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 6 octobre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juin 2023, pour la somme en principal de 3056, 01 euros. Ce commandement est régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du1er août 2023.
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, et peut, saisi en ce sens par la société ICF la Sablière ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.
Monsieur [H] indique avoir quitté le logement, et percevoir un salaire de 1500 euros. Par ailleurs, il n'a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et n'a pas repris le paiement du loyer courant. Madame [H] est absente. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.
Par ailleurs, Monsieur [F] [H] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il sera relevé, à ce titre, qu'aucun paiement des loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais, à laquelle la société bailleresse s'oppose.
Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] étant sans droit ni titre depuis le 2 août 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la société ICF la Sablière produit un décompte démontrant que Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] restent lui devoir la somme de 7312, 95 euros à la date du 4 décembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 7312, 95 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3056, 01 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil.
Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] seront aussi condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 5 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne permet de justifier le départ de Monsieur [H] du logement, ce dernier précisant au cours de l’audience ne pas avoir délivré de congé.
Sur les demandes accessoires
Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H], partie perdante, supporteront la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 octobre 2020 entre la société ICF la Sablière et Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 1er août 2023 ;
DEBOUTONS monsieur [F] [H] de sa demande de délais de paiement ;
ORDONNONS en conséquence à Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DEBOUTONS la société ICF la Sablière de sa demande d'astreinte ;
DISONS qu’à défaut pour Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ICF la Sablière pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS solidairement Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] à verser à la société ICF la Sablière la somme provisionnelle de 7312, 95 euros (décompte arrêté au 4 décembre 2023, incluant la mensualité de novembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023 sur la somme de 3056, 01 euros et à compter du 31 août 2023 pour le surplus ;
CONDAMNONS in solidum Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] à verser à la société ICF la Sablière une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 675, 39 euros, charges comprises), à compter du 5 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS in solidum Madame [G] [H] et Monsieur [F] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
