Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/07421

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07421 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z4V N° MINUTE : 21/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 février 2024 DEMANDEUR Monsieur [I] [L] [W], demeurant [Adresse 2], représenté par Maître Julie COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, 81 Rue de Monceau 75008 Paris, Toque C0880 DÉFENDEUR Monsieur [R] [B], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 17 novembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 février 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07421 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2Z4V FAITS ET PROCEDURE Suivant contrat du 21/03/2016, Monsieur [I] [L] [W] avait donné en location à Monsieur [R] [B] un logement (studette) situé [Adresse 1] à [Localité 3] (5ème étage) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 525,77 €, outre 60 € au titre des provisions sur charges. Par acte du 24/04/2023, Monsieur [I] [L] [W] a fait délivrer à Monsieur [R] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 16 643,14 €. Par acte du 25/07/2023, Monsieur [I] [L] [W] a assigné Monsieur [R] [B] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : -la constatation de la résiliation de plein droit du bail au 24/06/2023 à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; -l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, sous peine d'une astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision ; -le transport des meubles se trouvant sur les lieux dans un local au choix de Monsieur [I] [L] [W] et aux frais, risques et périls de Monsieur [R] [B] ; -le paiement de la somme provisionnelle de 18 621,53 € au titre des loyers et charges impayés au 30/06/2023 ; -la compensation avec la garantie bancaire de 500 € ; -le versement à titre de provision d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1120 € à compter du 24/06/2023 jusqu'à la reprise effective des lieux. Monsieur [I] [L] [W] a demandé également une indemnité de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et le rappel de l'exécution de plein droit de la décision à intervenir. Le préfet de PARIS a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 26/07/2023. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX. Régulièrement cité, l'acte ayant été déposé à l'étude, Monsieur [R] [B] ne s'est pas présenté à l'instance. À l'audience, Monsieur [I] [L] [W] a indiqué que la créance correspondait à des impayés depuis plusieurs années, sans préciser son montant actualisé. À cette même audience, le juge des contentieux de la protection a soulevé la question de la prescription, s'agissant d'une partie de la créance invoquée, question d'ordre publique s'agissant de la loi du 06/07/1989. Le demandeur a répondu qu'il y avait déjà eu une précédente procédure et qu'il y avait eu de ce fait des interruptions de prescription, d'autant qu'un accord avait pu intervenir. Le demandeur a été autorisé à adresser une note en délibéré comportant d'une part le listing des sommes appelées, d'autre part relative à la prescription, accompagnée si besoin de l'assignation précédemment délivrée et de l'accord qui s'en était suivi. En définitive, Monsieur [I] [L] [W] a fait parvenir une note en délibéré datée du 30/11/2023 par laquelle il avait réduit sa demande à 17 465,07 €, estimant qu'il y avait prescription pour les sommes dues antérieurement au 25/07/2020, soit 1156,46 €. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 24/04/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 01/07/2023. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que le locataire ne s'en est pas acquitté totalement à la date du 24/06/2023. L'octroi d'office de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties. Or, il n'apparaît en rien que des paiements aient été repris. Au surplus, Monsieur [I] [L] [W] s'est opposé clairement à la suspension des effets de la clause résolutoire. En conséquence, au vu de l'ampleur de la dette locative et du défaut du moindre paiement depuis longtemps, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [R] [B] à la date du 25/06/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte. Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus Si en définitive, dans sa note en délibéré, Monsieur [I] [L] [W] a fait une juste estimation des conséquences de la prescription, force est de constater le caractère incomplet du décompte de loyers et charges permettant de reconstituer la dette. En effet, il est certes fourni un décompte des sommes dues et des paiements entre le 31/03/2016 et le 01/10/2020. Il est également fourni un tel décompte du 01/10/2021 au 01/07/2023. Cependant, aucun document n'a justifié des sommes exigibles et des paiements entre le 01/10/2020 et le 01/10/2021. Le dernier décompte ainsi que le décompte associé au dernier commandement de payer s'est contenté de mentionner en premier lieu la reprise d'un cumul dette loyers aux principal au 01/10/2021, pour 4360 €, en second lieu la reprise d'un cumul dette provisions sur charges à la même date, pour 1228,85 €, en troisième lieu la reprise d'un cumul dette frais divers gérant, pour 182,30 €. Aussi, un montant inscrit en débit à hauteur totale de 5771,15 € n'est pas justifié. Au vu de ce qui précède, Monsieur [I] [L] [W] ne démontre de façon certaine qu'une créance de 12 753 € au titre de la dette locative arrêtée au 01/07/2023. Il sera précisé que les frais indus doivent être retranchés et que la dernière échéance comprise dans la somme susvisée correspond aux loyer et charges de juillet 2023, payables d'avance et étant venus à échéance le 01/07/2023). Sur l'indemnité d'occupation à échoir Le locataire étant désormais occupant sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser Monsieur [I] [L] [W] du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer conformément au bail s'il n'avait pas été résilié et de régulariser annuellement les charges sur justificatifs. Compte-tenu du logement considéré et et du montant élevé du loyer pratiqué, la fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle à un montant supérieur à celui du loyer et des charges normalement exigibles constituerait une sanction manifestement excessive, susceptible de contestation sérieuse, qui ne relèverait pas en tout état de cause de la compétence du juge des référés. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [L] [W] les frais irrépétibles de l'instance. Aucun élément propre à l'espèce ne justifie la fixation d'une astreinte, étant précisé que le bailleur n'a guère fait preuve jusque là de célérité pour la récupération de sa créance. Il n'y a pas lieu de prévoir une quelconque compensation avec le montant du dépôt de garantie. En effet, la restitution de ce dépôt de garantie intervient lors de la libération du logement et il ne saurait être préjugé des règlements qui seront faits d'ici là. Le compte entre les parties se fera alors et bien évidement, toute dette locative qui subsistera sera susceptible d'écarter toute restitution. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort Constate la résiliation de plein droit à la date du 25/06/2023 du bail consenti le 21/03/2016 par Monsieur [I] [L] [W] à Monsieur [R] [B], portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] (5ème étage). Dit qu'à défaut par Monsieur [R] [B] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré au locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef. Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Condamne Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [I] [L] [W] la somme provisionnelle de 12 753 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 01/07/2023, avec intérêts au taux légal du 25/07/2023. Condamne Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [I] [L] [W], à titre provisionnel, à compter du 01/08/2023 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif. Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement. Condamne Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [I] [L] [W] la somme de 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute Monsieur [I] [L] [W] du surplus de ses demandes. Condamne Monsieur [R] [B] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les frais de notification à la préfecture. Rappelle que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. Le GreffierLe Président