Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/01560

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’AUBERVILLIERS Square Stalingrad 93300 AUBERVILLIERS Téléphone : 01 48 33 76 38 @ : civil.tprx-aubervilliers@justice.fr REFERENCES : N° RG 23/01560 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIJB Minute : 422/24 Société IMMOBILIERE 3F Représentant : Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397 C/ Monsieur [V] [I] [B] Madame [E] [Z] Monsieur [M] [S] Copie exécutoire délivrée à : Me Jeanine HALIMI Copie certifiée conforme délivrée à : Monsieur [V] [I] [B] Madame [E] [Z] Monsieur [M] [S] Le JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité d’Aubervilliers en date du 16 Mai 2024; par Madame Manon SURCIN, juge placée statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle BARRIENTOS DE RUIZ, greffière ; Après débats à l'audience publique du 12 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Manon SURCIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle BARRIENTOS DE RUIZ, greffière et lors de la mise à disposition, de Madame Gabrielle DERNY, greffière; ENTRE DEMANDEUR(S) : Société IMMOBILIERE 3F, dont le siège social se situe 159 rue Nationale, 75013 PARIS représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE D'UNE PART ET DÉFENDEUR(S) : Monsieur [V] [I] [B], demeurant 165 rue Henri Barbusse - 93300 AUBERVILLIERS non comparant, ni représenté Madame [E] [Z], demeurant 165 rue Henri Barbusse - 93300 AUBERVILLIERS comparante en personne Monsieur [M] [S], demeurant 165 rue Henri Barbusse - 93300 AUBERVILLIERS non comparant, ni représenté D'AUTRE PART ./EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 1er août 2019, la SCI SAM a donné à bail à Monsieur [V] [I] [B] un logement situé 165 rue Henri Barbusse - 93300 Aubervilliers, moyennant un loyer mensuel de 730 euros, hors charges. Par acte notarié en date du 27 octobre 2022, la SCI SAM a vendu à la société IMMOBILIERE 3F un ensemble immobilier situé à la même adresse. Par acte de commissaire de justice délivré les 5 et 6 octobre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a assigné M. [V] [I] [B], Mme [X] [Z] et M. [M] [S] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers statuant en référé aux fins de : prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;constater que M. [M] [S] et Mme [X] [Z] sont occupants sans droit ni titre du logement ;ordonner l’expulsion de M. [V] [I] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment Mme [X] [Z] et M. [M] [S], avec le concours de la force publique si besoin est ;dire que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner solidairement M. [V] [I] [B], Mme [X] [Z] et M. [M] [S] à payer solidairement les sommes suivantes :◦ une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu'ils auraient été appelés si l'occupation était régulière, à compter d’août 2023 et jusqu’à la libération des lieux ;◦2000 euros à titre de dommages-intérêts ;◦2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;◦les entiers dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 12 mars 2024. A l'audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l'ensemble des demandes de son acte introductif d'instance. A titre d’information, elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 11352 euros arrêté au 27 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse. Elle s’oppose à tout délai pour quitter les lieux. Mme [X] [Z], dont le premier prénom s’avère être [E], comparante, sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. Elle indique que M. [S] l’a fait venir dans les lieux avec sa fille, qu’il est parti sans qu’elle ne sache où il se trouve. Elle ajoute qu’elle perçoit 1600 euros de revenus mensuels et qu’elle ne règle pas de loyer. Régulièrement cités selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [V] [I] [B] et M. [M] [S] ne sont ni présents, ni représentés. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation judiciaire du bail d’habitation et ses effets : Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. En outre, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, si sous-louer le logement le logement, sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. En l’espèce, il ressort d’une sommation interpellative du 21 juillet 2023 réalisée par commissaire de justice s’étant rendu sur les lieux litigieux qu’est présente une jeune fille de 16 ans se présentant comme [P] [N], fille de Mme [E] [Z] et déclarant vivre dans les lieux avec celle-ci et son ami. Contactés par téléphone, Mme [E] [Z] et M. [M] [S], ledit ami, confirment vivre dans les lieux. M. [S] ajoute qu’il versait 750 euros de loyer à l’ancien locataire et qu’il ne règle plus de loyer depuis la vente du bien à un nouveau propriétaire. Mme [E] [Z] a reconnu sa présence dans les lieux avec sa fille à l’audience, sans paiement d’un loyer, mais indique que M. [S] est parti, ce qui tend à être confirmé par la délivrance de l’assignation selon la procédure de recherches infructueuses. Par ailleurs, une sommation de restituer les lieux a été adressée à M. [V] [I] [B], locataire en titre, le 31 août 2023, délivrée selon la procédure de l’article 659 du code de procédure civile, étant précisé que sur place, les occupants des lieux ont déclaré que l’intéressé était parti vivre à l’étranger. De même, l’assignation délivrée dans le cadre de la présente procédure n’a pu être remise à M. [V] [I] [B]. Aussi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [V] [I] [B] n’occupe plus personnellement les lieux, en méconnaissance de ses obligations de locataire prévues par la loi, sans avoir donné congé du bail, ni restituer les clefs, ce qui constitue un manquement suffisamment grave aux dispositions légales pour justifier que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail d’habitation. De surcroît, Mme [E] [Z] occupe les lieux à usage d'habitation et ne justifie d’aucun droit ni titre pour les occuper. En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er août 2019 à compter du 6 octobre 2023, date de l’assignation. Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de M. [V] [I] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur les modalités de l’expulsion : Sur la demande de délai pour quitter les lieux : Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais ne peuvent être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant. En l'espèce, Mme [E] [Z], qui reconnaît occuper les lieux avec sa fille, ne pouvait ignorer qu’elle s’y trouvait sans aucun droit ni titre alors même qu’elle déclare ne payer aucun loyer, de sorte que sa mauvaise foi fait obstacle à l’octroi de délais pour quitter les lieux. Par conséquent, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée. Sur les indemnités d’occupation : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, Mme [E] [Z] est occupante sans droit ni titre. Le locataire en titre, M. [V] [I] [B] a contribué à la réalisation de cette situation illicite en mettant à disposition le logement dont il bénéficiait et il ressort des pièces versées au débat et évoquées supra que M. [M] [S] a également bénéficié de cette mise à disposition en occupant temporairement les lieux avec Mme [Z]. La société IMMOIBILIERE 3F verse au débat le décompte locatif afférent au bail conclu avec M. [V] [I] [B], ancien locataire. Il en ressort que le montant du loyer s'élève à 750 euros, charges comprises. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L'indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer, augmenté des charges. Il y a donc lieu de condamner solidairement M. [V] [I] [B], Mme [E] [Z] et M. [M] [S] au paiement de cette indemnité à compter du 21 juillet 2023, date de la sommation interpellative, le mois de juillet 2023 étant dû au prorata, jusqu'à libération effective des lieux. Sur la demande de dommages-intérêts : Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, le demandeur ne justifie pas d'un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [V] [I] [B], Mme [E] [Z] et M. [M] [S], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance. Condamnés aux dépens, M. [V] [I] [B], Mme [E] [Z] et M. [M] [S] seront condamnés à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit revêtue de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe, PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er août 2019 entre d’une part, la société IMMOBILIERE 3F et d’autre part, M. [V] [I] [B], à compter du 6 octobre 2023, CONSTATE que Mme [E] [Z] est occupante sans droit ni titre du local situé 165 rue Henri Barbusse - 93300 Aubervilliers ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [V] [I] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [V] [I] [B], Mme [E] [Z] et M. [M] [S] à compter du 21 juillet 2023 et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas d'occupation régulière du logement, CONDAMNE M. [V] [I] [B], Mme [E] [Z] et M. [M] [S] à payer solidairement à la société IMMOBILIERE 3F l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois du 21 juin 2023, jusqu'à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, REJETTE la demande de dommages-intérêts, CONDAMNE M. [V] [I] [B], Mme [E] [Z] et M. [M] [S] à payer in solidum à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAME M. [V] [I] [B], Mme [E] [Z] et M. [M] [S] in solidum aux entiers dépens, RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision. LA GREFFIERELA JUGE