Cour d'appel, 21 mars 2023. 21/07199

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 21 MARS 2023 N° RG 21/07199 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U3ZT AFFAIRE : M. [J] [H] ... C/ S.A. SEQENS Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Septembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de VERSAILLES N° RG : 1121000016 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 21/03/23 à : Me Angélique ALVES Me Céline BORREL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN MARS DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [J] [H] né le [Date naissance 4] 1979 à [Localité 7] - HAITI de nationalité Haïtienne [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Maître Angélique ALVES, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 - Représentant : Maître Adélia DRATWINSKYJ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS Madame [Z] [C] née le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 8] (78) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Maître Angélique ALVES, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 13 - Représentant : Maître Adélia DRATWINSKYJ, Plaidant, avocat au barreau de PARIS APPELANTS **************** S.A. SEQENS N° SIRET : 582 142 816 RCS Nanterre Ayant son siège [Adresse 3] [Localité 6] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 Représentant : Maître Sophie COMMERCON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0344 - INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Décembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Rose-May SPAZZOLA, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE En vertu d'un bail sous seing privé du 11 mai 2020, la société d'HLM Seqens a donné en location à M. [J] [H] et Madame [Z] [C] un appartement dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1] (78) moyennant un loyer actualisé de 539, 86 euros hors charges. Se prévalant de loyers impayés, la société Seqens a délivré aux locataires un commandement de payer par acte du 1er octobre 2020. Par acte de commissaire de justice délivré le 28 décembre 2020, la société Seqens a assigné M. [H] et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins notamment de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, d'expulsion des locataires et d'autorisation de séquestration des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux. Par jugement contradictoire du 21 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 1er décembre 2020, - dit que M. [H] et Mme [C] devraient libérer les lieux du logement sis [Adresse 1] et que faute de l'avoir fait, ils pourraient être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - dit qu'il n'était pas nécessaire d'ordonner la séquestration des meubles, - condamné solidairement M. [H] et Mme [C] à payer à la société Seqens la somme de 4 867, 63 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 décembre 2020, échéance de novembre 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, - condamné solidairement M. [H] et Mme [C] à payer à la société Seqens une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé augmenté de la provision sur charges à compter du 1er décembre 2020 jusqu'à la libération effective des lieux, - condamné solidairement M. [H] et Mme [C] au paiement des dépens de l'instance qui comprendraient le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la préfecture, - condamné solidairement M. [H] et Mme [C] à payer à la société Seqens la somme de 650 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire était de droit, - rejeté toute autre demande, - dit que la décision serait notifiée au représentant de l'Etat dans le département (Préfecture des Yvelines). Par déclaration reçue au greffe le 3 décembre 2021, M. [H] et Mme [C] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 4 novembre 2022, M. [H] et Mme [C] , appelants, demandent à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 21 septembre 2021 en ce qu'il : * a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 1er décembre 2020, * a dit qu'ils devraient libérer les lieux du logement sis [Adresse 1] et que faute de l'avoir fait, ils pourraient être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, si nécessaire avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, * les a condamnés solidairement à payer à la société Seqens la somme de 4 867, 63 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 décembre 2020, échéance de novembre 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, * les a condamnés solidairement à payer à la société Seqens une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé augmenté de la provision sur charges à compter du 1er décembre 2020 jusqu'à la libération effective des lieux, * les a condamnés solidairement au paiement des dépens de l'instance qui comprendraient le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la préfecture, * les a condamnés solidairement à payer à la société Seqens la somme de 650 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - débouter la société Seqens de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - leur accorder des délais de paiement rétroactifs aux dates de paiements de l'arriéré, à savoir les 23 février et 31 mars 2022, pour s'acquitter des causes du commandement de payer du 1er octobre 2020, - constater qu'à cette date ils se sont acquittés du montant visé à cet acte, - dire la clause résolutoire dépourvue d'effet, - dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens d'appel. Aux termes de ses conclusions signifiées le 2 novembre 2022, la société Seqens, intimée, demande à la cour de : - la recevoir en toutes ses demandes fins et conclusions, - confirmer la décision entreprise, - débouter M. [H] et Mme [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Y ajoutant, - condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [H] et Mme [C] à lui payer la somme de 499,60 euros selon un décompte provisoirement arrêté au 2 novembre 2022 (terme du mois d'octobre 2022 inclus), avec intérêts légaux, - condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [H] et Mme [C] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [H] et Mme [C] aux dépens de première instance et d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 novembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur la demande de délais à titre rétroactif, de suspension des effets de la clause résolutoire et de paiement d'un arriéré locatif M. [H] et Mme [C] sollicitent des délais de paiement à titre rétroactif au 23 février et 31 mars 2022 et demandent à la cour de constater qu'ils se sont acquittés de leur dette locative à cette date et que la clause résolutoire est, par suite, dépourvue d'effet. Au soutien de leurs demandes, ils exposent avoir entièrement soldé leur dette locative et avoir repris le paiement de leurs loyers courants. La bailleresse intimée s'oppose à ces demandes en faisant valoir que : - le bail s'est trouvé résilié de plein droit, les causes du commandement de payer n'ayant pas été soldées dans les deux mois de sa délivrance, - M. [H] ne réside plus dans le logement, et Mme [C] déclare être séparée de son conjoint depuis le mois d'octobre 2020, - la dette locative s'élève à la somme de 499,60 euros au 2 novembre 2022. Réponse de la cour L'article 24 de la loin°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : « I-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (...) V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (...) VII.-Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » Il est constant que M. [H] et Mme [C] n'ont pas réglé les causes non contestées du commandement qui leur a été délivré le 1er octobre 2020 dans le délai de deux mois visé à l'article précité, de sorte que c'est par de justes motifs que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 1er décembre 2020. La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point. Il est admis que le juge qui constate l'apurement de la dette locative au jour de son audience peut accorder des délais de paiement de manière rétroactive et suspendre les effets de la clause résolutoire. En l'espèce, les appelants justifient - pièce n°13 des appelants - avoir entièrement apuré la dette locative et payer leurs loyers courants. Il n'est pas contestable que les locataires relèvent des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 comme étant en situation de régler leur dette, pour l'avoir déjà fait, et de poursuivre normalement le paiement des loyers courants. Le fait que M. [H] aurait quitté le logement ne saurait faire obstacle à ce que les locataires se voient accorder des délais de paiement à titre rétroactif, dès lors qu'il n'a point donné congé à sa bailleresse et que Mme [C] occupe toujours le logement avec leurs trois enfants. Aussi, alors que les appelants se sont libérés de leur dette locative, qu'il n'existe pas de nouveaux impayés intervenus en cours de procédure et que les locataires justifient être en mesure de faire face à leur loyer courant, par réformation de la décision entreprise, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement rétroactifs suspendant les effets de la clause résolutoire jusqu'au 31 mars 2022, de constater que ces délais ont été respectés et que la clause résolutoire doit être réputée n'avoir jamais joué. Il n'y a pas lieu, par conséquent, d'ordonner l'expulsion des locataires. La bailleresse doit, en outre, être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 499,60 euros, les locataires appelants justifiant avoir procédé au règlement de ce montant. II) Sur les demandes accessoires Il convient de juger que les parties conserveront chacune leurs propres dépens à hauteur de cour, les dispositions du jugement déféré relatives au paiement des dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens étant toutefois confirmées. PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Infirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 1er décembre 2020, - condamné M. [J] [H] et Mme [Z] [C] au paiement des dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la préfecture, - condamné in solidum M. [J] [H] et Mme [Z] [C] au paiement à payer à la société Seqens une indemnité de 650 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau des chefs infirmés Accorde des délais de paiement rétroactifs à M. [J] [H] et Mme [Z] Le suspendant les effets de la clause résolutoire jusqu'au 31 mars 2022 ; Constate que ces délais ont été respectés et qu'en conséquence la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ; Déboute en conséquence la société Seqens de sa demande d'expulsion et de ses conséquences et de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la société Seqens de sa demande en paiement ; Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,