Cour d'appel, 15 septembre 2022. 19/19942

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 15 SEPTEMBRE 2022 N° 2022/211 N° RG 19/19942 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFLV5 SARL [Y] SPL C/ [H] [M] veuve [F] [LF] [F] épouse [D] [S] [I] épouse [K] [X] [I] [Z] [J] veuve [V] [B] [O] [L] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Aurelie [F] Me Dominique RAMIREZ Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 18 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/12918. APPELANTE SARL [Y] SPL représentée par son gérant en exercice, dont le siège est sis [Adresse 5] représentée par Me Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE et assistée de Me Livia ROSSINI, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEES Madame [H] [M] veuve [F] née le 06 Février 1926 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Dominique RAMIREZ, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [LF] [F] épouse [D] née le 06 Avril 1944 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 6] représentée par Me Dominique RAMIREZ, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [S] [I] épouse [K] née le 24 Janvier 1953 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Dominique RAMIREZ, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [X] [I] née le 27 Décembre 1953 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Dominique RAMIREZ, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [Z] [J] veuve [V] née le 17 Janvier 1933 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 3] représentée par Me Dominique RAMIREZ, avocat au barreau de MARSEILLE PARTIES INTERVENANTES Monsieur [B] [O], né le 13 Avril 1960 à ALGER (ALGERIE), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Dominique RAMIREZ, avocat au barreau de MARSEILLE Madame [L] [U], née le 09 Octobre 1970 à [Localité 8] (75), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Dominique RAMIREZ, avocat au barreau de MARSEILLE venant tous deux aux droits de l'hoirie [P], intervenants volontaires *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Laure BOURREL, Président Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Septembre 2022 Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Madame Valérie VIOLET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Faits, procédure, prétentions et moyens des parties Madame [A] [M] veuve [P] était propriétaire d'une parcelle de terrain d'environ 2400 m² sise à [Adresse 5], édifiée de plusieurs bâtiments dont un local commercial avec vitrine donnant sur la traverse, élevé d'un simple rez de chaussée, composé d'une pièce principale, un bureau en fond et water closet, d'une superficie de 48 m2. Suivant acte sous seing privé en date du 16/02/2009, par l'intermédiaire de son mandataire, le Cabinet CASAL IMMOBILIER, Mme [P] a consenti sur ce local, au profit de M. [AZ] [Y] avec mention manuscrite ajoutée et signée par les parties en marge « pour la SARL [Y] SPL', un bail de 3, 6, 9 ans, intitulé de « droit commun '', à effet du 16 février 2009, à usage exclusif de menuiserie. La SARL [Y] SPL était effectivement en cours de formation, les statuts de la société en date du 18 juin 2009 ayant été déposés le 2 juillet 2009. Par acte sous seing privé du 18 mai 2009 par l'intermédiaire de son mandataire, le Cabinet CASAL IMMOBILIER, Mme [P] a conclu avec M. [AZ] [Y] un bail d'une durée d'un an ( en réalité 3 ans du 18/05/2009 au 17/05/2012) intitulé ' Location de garage' relativement à un garage n°1 attenant au local commercial, renouvelable par trimestre avec faculté de résiliation avec préavis d'un mois, moyennant un loyer de 80€ par mois. Par acte sous seing privé du 1er octobre 2009 par l'intermédiaire de son mandataire, le Cabinet CASAL IMMOBILIER, Mme [P] a conclu avec M. [AZ] [Y] un bail d'une durée d'un an intitulé ' Location de garage' relativement à un garage n°4 attenant au local commercial, renouvelable par trimestre avec faculté de résiliation avec préavis d'un mois, moyennant un loyer de 60€ par mois. Enfin par acte sous seing privé du 1er octobre 2010 par l'intermédiaire de son mandataire, le Cabinet CASAL IMMOBILIER, Mme [P] a conclu avec la SARL [Y] SPL un bail d'une durée de 3 ans intitulé ' Location de garage' relativement à un 'local' , renouvelable de mis en mois avec faculté de résiliation avec préavis d'un mois, moyennant un loyer de 80€ par mois ( local ci-après désigné garage n°3). Suivant acte authentique du 22 mars 2011 Mme [A] [P] a cédé le local commercial à la SCI LA PALMERAIE, dont l'un des associés est M. [AZ] [Y]. Le 1er avril 2011 cette SCI et la SARL [Y] SPL ont conclu un nouveau bail commercial relativement au local commercial à destination de menuiserie. Mme [A] [P] est décédée le 24 avril 2014. Entre 2015 et 2017, un projet de vente de la parcelle appartenant à l'hoirie [P] et du local commercial appartenant à la SCI LA PALMERAIE a existé, mais n'a pu aboutir, l'acquéreur n'ayant pas obtenu les permis de construire nécessaire. Par plusieurs actes du 3 octobre 2017, les héritiers de Mme [P], à savoir Mme [H] [M] veuve [F], Mme [R] [M] veuve [J], Mme [LF] [F] épouse [D], Mme [S] [I] épouse [K] et Mme [X] [I] ont donné congé à la SARL [Y] SPL et M. [AZ] [Y] : - pour le 17/11/2017 pour le garage n°1 - pour le 30/11/2017 pour le garage n°3 - pour le 31 décembre 2017 pour le garage n°4. Par exploit d'huissier en date du 8 novembre 2017 la SARL [Y] SPL a saisi le tribunal de grande Instance de Marseille aux fins de : - dire et juger que seule la SARL [Y] SPL est titulaire des baux respectivement consentis les 18 mai 2009, 1er octobre 2009 et 1er octobre 2010, - dire et juger que les trois baux portent sur des locaux accessoires au local principal et doivent être requalifiés par le Tribunal en baux commerciaux - dire et juger nuls et de nuls effet, les congés délivrés par lettres recommandées avec accusé de réception le 3 octobre 2017, tant à la SARL [Y] SPL qu'à Monsieur [Y] [AZ], pour le 17 novembre 2017, le 30 novembre 2017 et le 31 décembre 2017, - condamner les défendeurs in solidum à la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. [Z] [J] épouse [V] est intervenue volontairement à l'instance. Par jugement du 18 novembre 2019 le Tribunal de Grande Instance de Marseille a : -déclaré recevable l'intervention volontaire de [Z] [J] épouse [V] - débouté la SARL [Y] SPL de toutes ses demandes fins et conclusions, - condamné la SARL [Y] SPL à verser à [Z] [J] épouse [V], à [LF] [F] épouse [D], à [S] [I] épouse [K] et à [X] [I] ensemble la somme équitable de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile - rejeté toute autre demande -dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement. Le Tribunal a relevé d'une part que les baux à usage de garage ont été consenti à monsieur [Y] et non à la SARL [Y] SPL et, d'autre part, que les baux à usage de garage interdisent dans leurs conditions générales, l'entreposage de marchandises. Il en conclut que la SARL [Y] n'est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l'article L145-1 du code de commerce. La SARL [Y] a interjeté appel par déclaration en date du 31 décembre 2019. Par acte notarié en date du 21 janvier 2021 l'hoirie [P] composée des membres ci-dessus désignés a cédé la totalité des droits sur le bien immobilier sis [Adresse 5], à Monsieur [B] [O] et son épouse Madame [L] [U] épouse [O], lesquels sont intervenus à l'instance par conclusions du 17 mai 2021. Par conclusions signifiées et déposées le 20 mars 2020 la SARL [Y] SPL demande de : - Recevoir la SARL [Y] SPL en son appel, - Au fond, réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions Vu les articles 1188, 1189, 1156 du code civil, - Dire que la SARL [Y] est fondée en sa demande de requalification des baux consentis les 18 Mai 2009, ler Octobre 2009 et ler Octobre 2010 à monsieur [Y] [AZ], en baux commerciaux consentis à son seul profit, Vu l'article L145- 1 du code de commerce, - dire que les trois baux portent sur des locaux accessoires au local principal et doivent être requalifiés par la Cour en baux commerciaux soumis au statut, En conséquence, vu les articles L 145-4 et L145-9, L145-14 du code de commerce, - dire et juger nuls et de nul effet, les congés délivrés par lettres recommandées avec accusé de réception le 3 octobre 2017, tant à la SARL [Y] SPL qu'à monsieur [Y] [AZ], pour le 17 Novembre 2017, le 30 Novembre 2017, et le 31 Décembre 2017, - condamner les défendeurs in solidum à la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Par conclusions récapitulatives signifiées et déposées le 17 mai 2021, M et Mme [O] demandent de : Vu les articles 1103 et suivants Vu l'article 1104 Vu le constat d'huissier du 27 juin 2017 : - prendre acte que Monsieur [B] [O] et Madame [L] [U] épouse [O] interviennent aux droits de l'hoirie [P] composée anciennement de Madame [LF] [C] [GC] [F] épouse [D], Madame [Z] [GC] [J], Madame [S] [I] épouse [K], Madame [X] [I], Madame [G] [N] [J], Monsieur [W] [DN] [J], Madame [E] [T] [J], - débouter l'appelante de l'ensemble de ses prétentions fins et conclusions, - confirmer le jugement rendu le 18 novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de Marseille, en toutes ses dispositions, - prendre acte que les baux à usage strict de garage passés avec Monsieur [Y] interdisaient d'entreposer matériel et outillage, - prendre acte que le bail N° 3 à usage de garage a été passé avec la SARL [Y] mais uniquement à usage de garage pour véhicule de tourisme, - dire et juger que l'ensemble des trois baux sont des baux à usage de garage et en aucun cas commerciaux, - ( sic) qu'il serait inéquitable de laisser les frais de la présente procédure à la charge des requises qui y ont été contraintes pour faire valoir leurs droits. - condamner la SARL [Y] SPL au paiement d'une somme de 3600 euros à Monsieur [B] [O] et Madame [L] [U] sur le fondement de l'article 700 du NCPC, ainsi qu'aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Dominique RAMIREZ sur le fondement de l'article 699 du NCPC, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. La clôture a été prononcée par ordonnance du 17 mai 2022. Motifs de la décision Il convient de prendre acte que Monsieur [B] [O] et Madame [L] [U] épouse [O] interviennent aux droits de l'hoirie [P] suite à l'acquisition de la parcelle appartenant à ces derniers en qualités d'héritiers de Mme [A] [P], et qu'ils ont aujourd'hui la qualité de bailleurs. Par ailleurs il convient de préciser qu'en première instance, seuls les deux premiers baux consentis à M. [AZ] [Y] ont été versés aux débats, et que ce n'est qu'en cours de procédure d'appel que le dernier bail en date du 1er octobre 2010 a été produit à l'instance. Il apparaît qu'en ce qui concerne ce dernier bail, c'est bien la SARL [Y] SPL qui est titulaire du bail, et non M. [AZ] [Y], et qu'en revanche les deux premiers baux ont été accordés à M. [AZ] [Y] lui-même. Sur la qualité de titulaire du bail La SARL [Y] SPL soutient, au visa des articles 1188 et 1189 en vertu desquels un contrat doit s'interpréter d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral des termes, qu'en réalité il était de l'intention manifeste des parties de consentir les baux non pas à M. [AZ] [Y] mais à la SARL [Y] SPL en vue de l'exploitation de son commerce, de même que le bail commercial portant sur le local commercial, que les loyers ont toujours été payés par la SARL [Y] SPL, ce qui était connu du propriétaire qui habitait sur le même terrain et a fait délivrer les congés tant à la société qu'à M. [AZ] [Y], et des cabinets de gestion successifs en charge de la gestion des biens puisque les quittances de loyers ont été faites au nom de la SARL [Y] SPL. Les intimés ne répondent pas sur ce point. En ce qui concerne la qualité de titulaire du bail, cette question ne se pose que pour les deux premiers baux souscrits les 18/05/2019 et 01/10/2009, puisque le 3ème bail a bien été consenti à la SARL [Y] SPL elle-même. Lors de la signature du premier bail, la SARL [Y] SPL n'était pas encore constituée. Cependant il est exact que, à la différence du bail commercial initial du mois de février ( intitulé à tort ' bail de droit commun' alors qu'il s'agissait sans conteste d'un bail commercial au vu de son contenu), il n'est pas mentionné que M. [AZ] [Y] intervient pour le compte de la SARL [Y] SPL en cours de constitution. Par ailleurs il est manifeste qu'il y a toujours eu une ambiguïté en ce qui concerne ces deux baux, dont les loyers ont été payés par la SARL [Y] SPL elle-même, et pour lesquels les deux cabinets en charge de la gestion des biens de Mme [P] ont établis des quittances au nom de ' la SARL [Y] SPL - M. [AZ] [Y]'. La situation étant donc parfaitement connue de tous, sans cependant que personne ne la régularise. Cependant malgré cette ambiguïté qui a perduré, il n'en reste pas moins que le titulaire de ces deux baux est bien M. [AZ] [Y], à qui les congés ont été délivrés, et qu'en aucun cas la SARL [Y] SPL ne peut prétendre être titulaire de ces baux. Dès lors elle ne peut solliciter la requalification en bail commercial des baux consentis les 18/05/2009 et 01/09/2009 à M. [AZ] [Y]. Le jugement est confirmé sur ce point. Sur la destination des lieux et la requalification en bail commercial La SARL [Y] SPL demande la requalification des baux intitulé 'location de garage' en bail commercial annexe au bail principal, afin de lui faire bénéficier du statut des baux commerciaux, ce que contestent les intimés, lesquels prétendent que les clauses contractuelles sont claires en ce qui concerne la destination des lieux. L'article L.145-1 du code de commerce dispose que : 'I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre : 1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;' Ainsi qu'il vient d'être dit ci-dessus, cette requalification éventuelle ne peut concerner que le bail du 01/10/2010. Il est à noter que ce bail, à l'instar des autres baux établis par le cabinet CASAL IMMOBILIER, lesquels contiennent de nombreuses imprécisions ou approximations, ce bail ne désigne pas précisément quel est le bien loué, puisqu'il s'agit d'un 'local sis à [Adresse 5]'. Les parties s'accordent cependant pour dire qu'il s'agit de l'un des garages attenant au local commercial, lesquels sont au nombre de 4, appartenant anciennement à Mme [A] [P]. Il échet de constater que le bail litigieux est clair en ce qu'il précise qu'il s'agit d'une ' Location de garage', que le local loué est destiné exclusivement à l'usage de garage pour une voiture de tourisme, et que 'le preneur s'engage à n'entreposer dans les lieux loués aucune marchandise'. Il n'est pas non plus contesté par les parties que les trois garages, dont celui objet du bail du 01/10/2010, ne servent pas à garer des véhicules quels qu'ils soient, mais servent à M. [AZ] [Y] pour son activité de menuisier, puisqu'il y entrepose matériels et machines. Il ressort du constat d'huissier du 10 décembre 2018 que les dimensions des box sont de 199 cm de haut, 2209 cm de large et 4 mètres de profondeur, et que l'huissier n'a pas pu garer son véhicule de tourisme d'une largeur de 2,06 mètres, puisqu'à supposer que l'on puisse le garer avec les rétroviseurs fermés, il est alors impossible d'ouvrir les portières et de sortir autrement que par le coffre. L'utilisation en tant que garage au sens propre du terme est donc impossible. Par ailleurs l'entreposage de matériel était connu depuis le début du bail en 2009 ou 2010 par la propriétaire, laquelle était certes âgée mais vivait dans la maison située sur la même parcelle en face du local commercial et des box qui y sont attenants, de telle sorte que cette situation était parfaitement connue du bailleur. Aucune action pour destination non conforme n'a été engagée par la bailleresse, ni ses héritiers. Ce n'est que dans le cadre de la présente procédure en contestation des congés délivrés après que les héritiers [P] aient été approchés par des promoteurs immobiliers, que la destination des lieux a été contestée. Ainsi la destination réelle des lieux pourrait faire de ce box un local accessoire au local commercial, qui n'est que d'une superficie de 48m2, ce qui est peu pour une activité de menuisier. Cependant il échet de constater que les dispositions de l'article L.145-1 du code de commerce susvisées ne permettent de qualifier de local accessoire à un bail commercial permettant d'étendre au dit local le statut protecteur des baux commerciaux que dans l'hypothèse où les baux accessoires ' appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal.' Or tel n'est pas le cas en l'espèce, puisque le local commercial principal appartient à la SCI LA PALMERAIE, alors que le garage appartient aux époux [O] venant aux droits de l'hoirie [P]. Dans ces conditions la SARL [Y] SPL est mal fondée à demander l'application du statut protecteur des baux commerciaux pour le garage objet du bail du 01/10/2010. Elle est déboutée de sa demande et le jugement est confirmé. la SARL [Y] SPL est également déboutée de ses demandes accessoires en nullité des congés délivrés pour non -respect du statut des baux commerciaux. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens la SARL [Y] SPL qui succombe est condamnée aux dépens et au paiement à M et Mme [O] d'une somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est confirmé. Par ces motifs La cour statuant publiquement, contradictoirement Prend acte que Monsieur [B] [O] et Madame [L] [U] épouse [O] interviennent aux droits de l'hoirie [P]; Déboute la SARL [Y] SPL de ses demandes; Confirme le jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille du 18 novembre 2019; Y ajoutant Condamne la SARL [Y] SPL à payer à Monsieur [B] [O] et Madame [L] [U] épouse [O] ensemble la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne la SARL [Y] SPL aux dépens d'appel. LE GREFFIERLE PRESIDENT