Tribunal judiciaire, 26 janvier 2026. 21/07730

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B JUGEMENT N° Enrôlement : N° RG 21/07730 - N° Portalis DBW3-W-B7F-ZB23 AFFAIRE : S.N.C. PROVENCALE DE LA MADRAGUE( Me Jean-claude BENSA) C/ S.A.R.L. GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT, venant aux droits de la SARL [Adresse 5], anciennement dénommée CENTRE MEDITERRANEEN DES VIANDES ISLAMIQUES, représentée par la SCP BOLLET & ASSOCIES Rapport oral préalablement fait DÉBATS : A l'audience Publique du 13 Janvier 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats Président : MANNONI Corinne, Vice-Présidente SPONTI Anna, Juge BERBIEC Alexandre, Juge Greffier : PLAZA Sylvie A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 15 Janvier 2026 Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré : Président : MANNONI Corinne, Vice-Présidente SPONTI Anna, Juge BERBIEC Alexandre, Juge Après prorogation, le jugement a été prononcé en audience publique le 26 janvier 2026 par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président, assistée de Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé En application de l’article 452 du Code de Procédure Civile NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDERESSE S.N.C. PROVENCALE DE LA MADRAGUE Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 347 761 470, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège; représentée par Me Jean-Claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDERESSE S.A.R.L. GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT (GMSI) Venant aux droits de la SARL [Adresse 5] anciennement dénommée CENTRE MEDITERRANEEN DES VIANDES ISLAMIQUES, Immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°420 958 688, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cete qualité audit siège. représentée par Monsieur le Bâttonier Marc BOLLET de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 11 juin 1996, la SARL [Adresse 5] (ci-après dénommée « CMV ») – a pris à bail un local appartenant à la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE (ci-après dénommée « SPLM ») sis [Adresse 2] à [Localité 10] dans le centre commercial connu sous le nom de « Marché aux Puces » d’une surface totale de 21.560 m². Le bail était conclu pour une durée de 9 années à compter du 11 juin 1996. A compter du 11 juin 2005, il s’est poursuivi par tacite prolongation. Par un procès-verbal d’assemblée générale en date du 1er novembre 2020, CMV a fait l’objet d’une opération de fusion absorption emportant transmission universelle de son patrimoine au bénéfice de la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT (ci-après dénommée « GMSI »). Un différend est apparu entre le bailleur et le preneur au sujet des charges à payer sur plusieurs périodes et le préjudice de jouissance subi par la société GMSI, ayant donné lieu à un abondant contentieux judiciaire. Sur l'historique des procédures entre les parties : Par jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 13 septembre 2018, la société [Adresse 6] a été condamnée à verser à la SNC PROVENÇALE DE LA MADRAGUE la somme de 61.906 € au titre de l’arriéré des charges pour les années 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013. Le CMVI a interjeté appel de cette décision Par arrêt de la cour d'appel d'Aix en Provence en date du 1er juillet 2021, le jugement était confirmé,.« sauf en ce qu’il avait condamné la S. A. R. L. CMVI à verser à la SNC PROVENÇALE DE LA MADRAGUE la somme de 2.563,00 € au titre de charges pour les dépenses de petit outillage et d’entretien pour les années 2009 à 2013 et en ce qu’il a condamné la société CMVI à verser à la SNC PROVENÇALE DE LA MADRAGUE la somme de 61.906 € et en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la S. A. R. L. CMVI au titre d’un trouble de jouissance. Le 15 février 2023, la Cour de Cassation a rejeté le pourvoi qui avait été formé par GMSI venant aux droits de CMV – dans le cadre de l’affaire qui concernait le paiement des charges au titre des années 2009, 2010, 2011, 2012 et 2013 – suite à l’arrêt rendu le 1er juillet 2021 par la Cour d’appel d’[Localité 4]. GMSI a saisi le 6 décembre 2019 le juge des référés du Tribunal judiciaire de Marseille – dans le cadre d’une procédure de référé d’heure à heure – pour obtenir le rétablissement de son accès à son commerce et la réparation de l’étanchéité du bâtiment donné à bail Par un arrêt du 3 décembre 2020 rendu par la Cour d’appel d’[Localité 4], SPLM a été enjoint de : - rétablir l’accès au commerce de CMV, en faisant enlever les détritus et mobiliers présents devant l’accès à celui-ci, ce sous astreinte de 100,00€ par jour de retard commençant à courir à compter de la signification du présent arrêt et pendant quatre mois ; - rétablir l’étanchéité du local commercial afin de le mettre hors d’eau, ce sous astreinte de 400,00€ par jour de retard commençant à courir à compter du premier jour du cinquième mois suivant la signification du présent arrêt et pendant quatre mois. Par un arrêt rendu le 10 mars 2022, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a ordonné la consignation des sommes correspondant aux loyers dus par la SARL GMSI à la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE, chaque mois, entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau de Marseille, jusqu’à ce que la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE exécute les travaux prescrits par l’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 3 décembre 2020 intervenu entre la SARL [Adresse 6] et la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE. Par un jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille du 12 mai 2022, le Juge de l’exécution a : - liquidé à hauteur de 12.000,00€ l’astreinte assortissant l’injonction de « rétablir l’accès au commerce loué par la société [Adresse 6], en faisant enlever les détritus et mobiliers présents devant l’accès à celui-ci » prononcée par arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 4] en date du 3 décembre 2020, pour la période allant du 18 décembre 2020 au 18 mai 2021 ; - liquidé à hauteur de 48.000,00€ l’astreinte assortissant l’injonction de « rétablir l’étanchéité du local commercial afin de le mettre hors d'eau » prononcée par arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 4] en date du 3 décembre 2020, pour la période allant du 19 mai 2021 au 19 septembre 2021 ; - condamné la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE à payer à la société GROUPE [F] SLIMANI INVESTISSEMENT la somme de 60.000,00€ en liquidation des deux astreintes susvisées. -assorti l’injonction de rétablir l’accès au commerce loué, en faisant enlever les détritus et mobiliers présents devant l’accès à celui-ci prononcée par arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 4] en date du 3 décembre 2020 d’une nouvelle astreinte provisoire de 100,00€ par jour de retard, commençant à courir à compter de la signification du présent jugement, et pour une durée de quatre mois ; - assorti l’injonction de rétablir l’étanchéité du local commercial afin de le mettre hors d’eau prononcée par arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 4] en date du 3 décembre 2020 d’une nouvelle astreinte provisoire de 400,00€ par jour de retard, commençant à courir un mois après la signification de la présente décision, et pour une durée de quatre mois. Suite à l’appel interjeté par SPLM du jugement du 12 mai 2022 rendu par le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Marseille – par une ordonnance d’incident n°2023/M015 en date du 17 janvier 2023, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a radié la procédure d’appel de SPLM qui n’a pas entendu exécuter les termes du jugement du 12 mai 2022. Par un jugement rendu en date du 3 octobre 2023, le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Marseille a : - supprimé l’astreinte prononcée par l’arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 4] du 3 décembre 2020 et par jugement du juge de l’exécution de [Localité 10] du 12 mai 2022 à compter du 15 septembre 2022 ; - liquidé l’astreinte prononcée par la Cour d’appel d’[Localité 4] et par le juge de l’exécution de [Localité 10] dans un jugement du 12 mai 2022 et condamné la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE à payer à la SARL GROUPE [F] SLIMANI INVESTISSEMENT la somme de 5.500€ au titre de l’inertie fautive dans l’enlèvement des déchets et mobilier bloquant l’accès au local. L’association [Adresse 7] Marseille a saisi le juge des référés du Tribunal judiciaire de Marseille. Une expertise judiciaire a été ordonnée selon une ordonnance du 21 avril 2021. Deux autres procédures judiciaires, actuellement pendantes devant la Cour d'appel, ont également eu lieu sur le paiement des charges au titre des années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018 à savoir : - un jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille en date du 17 novembre 2022 (RG n°19/00341) sur le paiement des charges au titre des années 2014, 2015, 2016 et 2017 – qui a été frappé d’appel – où les charges sollicitées par SPLM ont été réduites de manière conséquente par le Tribunal, SPLM ayant fait l’objet d’une lourde condamnation financière au regard des nombreux préjudices de jouissance subis par GMSI venant aux droits de CMV durant toutes ces années. - un jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Marseille en date du 24 novembre 2022 (RG n°19/07254) sur le paiement des charges au titre de l’année 2018 – qui a été frappé d’appel – où les charges sollicitées par SPLM ont été réduites de manière conséquente par le Tribunal, SPLM ayant de nouveau fait l’objet, là encore, d’une lourde condamnation financière au regard des nombreux préjudices de jouissance subis par GMSI venant aux droits de CMV durant l’année 2018. Sur la présente procédure : Par des courriers en date du 29 juillet 2019, du 13 septembre 2019 et du 8 octobre 2019, GMSI et son conseil ont de nouveau alerté SPLM sur les troubles de jouissance subis, l’impossibilité totale d’exploitation du local commercial pris à bail et le caractère injustifié des charges qui lui étaient imputées et facturées. L’association des commerçants du [Adresse 9] [Localité 10] a également sollicité auprès de SPLM, par un courrier du 13 avril 2020, que les loyers et charges soit annulées au regard de la situation sanitaire catastrophique entretenu par le bailleur et des importants troubles de jouissance subis par l’ensemble des commerçants du Marché aux puces de [Localité 10] Par deux assignations en date du 12 août 2021, SPLM a assigné GMSI venant aux droits de CMV aux fins de la voir condamner à lui régler : - la somme de 17.109,38€ TTC, correspondant au solde des charges dues au titre de l’exercice 2019, outre une indemnité de 10.000,00€ pour résistance abusive ; - la somme de 16.304,48€ correspondant au solde des charges dues au titre de l’exercice 2020, outre une indemnité de 10.000,00€ pour résistance abusive. Par une assignation en date du 23 juin 2022, SPLM a une nouvelle fois assigné GMSI venant aux droits de CMV aux fins de la voir condamner à lui régler la somme de 18.042,45€ correspondant au solde des charges dues au titre de l’exercice 2021, outre une indemnité de 10.000,00€ pour résistance abusive. Par une ordonnance de jonction du 7 juillet 2022, le Juge de la Mise en état du Tribunal judiciaire de Marseille a joint les deux instances concernant les charges 2019 et 2020. Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 30 mars 2023 GMSI a été déboutée de sa demande d’expertise judiciaire. Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 12 février 2024, les deux instances ont été jointes. Par un rapport d’expertise en date du 23 octobre 2023, Monsieur [Z] [R], expert agréé par la Cour de cassation, évalue le préjudice de jouissance subi par GMSI à hauteur d’une somme de 1.263.793,00€ au titre de l’année 2019. Par un rapport d’expertise en date du 22 décembre 2023, Monsieur [V] [C], expert judiciaire, évalue le préjudice de jouissance subi par GMSI venant aux droits de CMV à hauteur d’une somme de 1.150.700,00€ au titre de l’année 2019. Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 26 août 2024, au visa des articles 1134 ancien et 1728 du code civil, SPLM sollicite de voir : Condamner le GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT à verser à la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE la somme de 17.109,38 € au titre des charges dues pour l’année 2019 outre les intérêts de droit du jour de la citation, la somme de 16.304,48 euros au titre des charges dues pour l’année 2020 et la somme de 18.042,45 euros au titre des charges dues pour l’année 2021 et soit la somme totale de 51.546,31 euros TTC au titre des charges 2019, 2020 et 2021. Condamner le GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT à verser la somme de 30.000 à la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE à pour résistance abusive. Reconventionnellement ; Juger que le bail commercial conclu le 11 juin 1996 est résilié de plein droit pour défaut d’exploitation et non-paiement des charges dues ; Prononcer la résiliation du bail commercial conclu le 11 juin 1996 pour défaut d’exploitation des locaux et non-paiement des charges dues. Condamner le GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT à verser à la société PROVENÇALE DE LA MADRAGUE 15.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur le fondement des dispositions des articles 515 et suivants du Code de procédure civile. Condamner le GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT aux entiers dépens distraits au profit de Me Jean-Claude BENSA, par application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Au soutien de ses prétentions, SPLM affirme que : - les charges exigibles dans le cadre du contrat liant les parties sont celles expressément visées par les dispositions contractuelles du bail conclu le 11 juin 1996 ; - les charges réclamées par la société PROVENCALE DE LA MADRAGUE en solde sont conformes aux charges exigibles dans le cadre du bail la liant à la GMSI ; - contractuellement, la S. A. R. L. GMSI est tenue de prendre en charge au prorata de la surface louée les charges des parties communes et celles qui concernent l’entretien, la sécurité et le gardiennage de l'ensemble du site. - la cour d'appel d'Aix en Provence a déjà tranché l'application du document « règlement intérieur et de jouissance » à l'espèce, lequel trouve pleinement à s'appliquer, -Le GROUPE MUSTAPHA SLIMANI n’exploite plus le local depuis 2019 alors qu’il le pourrait. Il ne connaît, contrairement à ce qu’il prétend, aucune impossibilité d’exploiter. - le rapport de Monsieur [C] n'est pas contradictoire ni judiciaire et a été diligenté par le GMSI malgré deux refus du Juge de la mise en état et uniquement pour pallier sa carence dans l’administration de la preuve, -le rapport de Madame [M] est non contradictoire et décrit l'état des halles alimentaires alors que le GMSI exploite son activité au sein du Marché aux Puces, -le rapport de Monsieur [R] ne fait que reprendre les constatations de Monsieur [C], plus de 3 ans après que GMSI n'exerce plus son activité dans les locaux, -le local a été ravagé par deux incendies survenus en 2016 et 2022, lesquels ne sont pas imputables au bailleur, -le prétendu trouble de jouissance allégué par LE GROUPE [F] SLIMANI INVESTISSEMENT et non démontré n’a pas eu pour incidence de mettre en péril son exploitation ni sa trésorerie, -La Société Provençale de la Madrague sollicite par la présente et reconventionnellement que soit acté la résiliation du bail pour défaut d’exploitation des locaux et non-paiement des charges. Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 22 décembre 2023, au visa des articles l’article 1134 ancien du Code civil,1302, 1302-1, 1719, 1720 et 1728 du Code civil, 367 du Code de procédure civile, GMSI sollicite de voir : DIRE ET JUGER que la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] n’est pas redevable – au titre de l’année 2019 – des postes de charges suivants : EDF, GDF, eau, nettoiement, [Localité 8] 3, personnel de permanence et de nettoiement, entretien ALVA, entretien système de sécurité, petits outillages et entretien des immeubles ; En conséquence, DÉBOUTER la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions (concernant le paiement des charges au titre des années 2019, 2020 et 2021) hormis celles concernant le paiement de la taxe foncière au titre de l’année 2019 ; CONDAMNER la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] à payer à la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE la somme de deux mille cinq cent vingt-deux et dix-sept centimes d’euros (2.522,17€) au titre de la taxe foncière sur l’année 2019 (sur une base proratisée de 412/26680) ; À TITRE RECONVENTIONNEL, DIRE ET JUGER que la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE a commis des fautes en sa qualité de bailleur – dans le cadre de l’exécution du bail commercial du 11 juin 1996 – en manquant à ses obligations au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil ; DIRE ET JUGER que la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] a subi d’importants troubles de jouissance du 1er janvier 2019 au 25 septembre 2019 dans le cadre de l’exécution de son bail commercial du 11 juin 1996 ; DIRE ET JUGER que la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] est, depuis le 26 septembre 2019, dans une impossibilité d’exercer son activité prévue à son bail commercial du 11 juin 1996 du fait des manquements gravissimes de la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE à ses obligations au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil ; En conséquence, PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial du 11 juin 1996, à compter du 26 septembre 2019, liant la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] à la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE aux torts exclusifs de la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE ; CONDAMNER la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE à payer à la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] la somme d’un million deux cent soixante-trois mille sept cent quatre-vingt-treize euros (1.263.793,00€) en réparation du préjudice de jouissance subi au titre de l’exercice 2019 dans le cadre de l’exécution de son bail commercial du 11 juin 1996 ; CONDAMNER la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE à payer à la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] la somme d’un million cent quarante-quatre mille euros (1.144.000,00€) en réparation de la perte de son fonds de commerce du fait de la résiliation du bail commercial du 11 juin 1996 aux torts exclusif de la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE ; CONDAMNER la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE à payer à la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] la somme de quatre-vingt-onze mille cinq cent quatre-vingt-dix-huit et quatre-vingt centimes d’euros (91.598,80€) en restitution des loyers indument versés par la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] ; CONDAMNER la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE à payer à la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] la somme de neuf mille six cent deux et vingt-neuf centimes d’euros (9.602,29€) en indemnisation des primes d’assurance versées par la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] pour les locaux pris à bail depuis le 26 septembre 2019 ; En tout état de cause, CONDAMNER la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE à payer à la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] la somme de dix-huit mille six cent euros (18.600,00€) concernant les frais d’expertise déboursés et payés à Monsieur [Z] [R] et Monsieur [V] [C] ; CONDAMNER la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE à payer à la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] la somme de vingt mille euros (20.000,00€) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SNC SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE à payer à la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT venant aux droits de la SARL [Adresse 5] les entiers dépens de l’instance (frais de constats d’huissier inclus). Au soutien de ses prétentions, GMSI fait valoir que : -depuis le 26 septembre 2019, elle est dans l’impossibilité totale d’exploiter les locaux pris à bail et a été contrainte de fermer définitivement son fonds de commerce, -dès lors aucune condamnation ne pourra être prononcée à son encontre au titre des charges des exercices 2020 et 2021, -l'expert [C] écarte l'ensemble des postes de charges hormis celle relative à la taxe foncière pour l'année 2019, sur la base d’une quote-part de 412/26680 puisque ce dernier écarte le règlement intérieur et de jouissance qui est annexé au contrat de bail commercial signé le 11 juin 1996, soit la somme totale de 2.522,17€. -Au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, durant l’exécution du bail commercial signé le 11 juin 1996, la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE a commis – durant l’exercice 2019 – les fautes suivantes : un défaut d’éclairage ;des nuisances sonores ;une obstruction par divers objets (détritus et matériaux divers) de la surface louée ;des odeurs nauséabondes ;un défaut total d’hygiène et une certaine insalubrité de la surface louée ;des dommages aux marchandises de la boucherie appartenant à CMVI ;une impossibilité d’accès à diverses reprises au local commercial loué par CMVI ;une publicité diffamante à l’égard de CMVI,-Toutes ces fautes d’une gravité certaine justifient la résiliation du bail commercial du 11 juin 1996 aux torts exclusifs de SPLM, bailleur. -elle doit être indemnisée de la perte de son fonds de commerce, -En outre, du 26 septembre 2019 au 10 mars 2022, GMSI venant aux droits de CMV a versé entre les mains de SPLM la somme de 91.598,80€ (2.954,80€ x 31 mois) au titre des loyers dus en exécution du bail commercial du 11 juin 1996, outre le paiement d'une assurance. Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus. MOTIFS DE LA DECISION : Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de "donner acte", "constater", "dire", "dire et juger", "rappeler" qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appellent pas de décision spécifique. A titre liminaire il convient de relever que le bailleur, demandeur à l'instance, sollicite à titre principal le paiement de l'arriéré de charges au titre des années 2019, 2020, 2021. Toutefois, dans la mesure où le preneur sollicite à titre reconventionnelle la résiliation judiciaire du bail à compter du 26 septembre 2019, il convient en toute logique d'examiner la demande reconventionnelle en premier lieu. Sur le rejet des conclusions postérieures à l'ordonnance de clôture : L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 mars 2025 de sorte qu'en l'absence d'invocation d'une cause grave au sens des dispositions de l'article 803 du code de procédure civile, les conclusions postérieures à cette date seront écartées. Sur la valeur probante des expertises : La société SPLM soulève le caractère non contradictoire des expertises établies par Messieurs [C] et [R] versées par la société GMSI. Il est constant que le tribunal ne peut fonder exclusivement sa décision sur un rapport d'expertise non contradictoire, sauf à ce qu'il soit versé au débat contradictoire et soumis à la libre discussion des parties et corroborée par d'autres éléments. En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que la société GMSI a sollicité la désignation d'un expert judiciaire aux fins notamment d'évaluer le montant de son préjudice de jouissance, demande qui a été refusée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 27 mai 2021, confirmée par ordonnance de la Cour d'appel en date du 6 octobre 2020 au motif « qu'une mesure d'expertise ne saurait pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve » et ce alors même qu'il est établi que la société GMSI produisait de nombreux éléments probatoires (constats d'huissier) afin d'établir la matérialité de son préjudice. Les rapports d'expertise litigieux ont effectivement été diligentés à la demande de la société GMSI et ne sont dès lors pas contradictoires. Toutefois, ils ont été établis par des experts judiciaires indépendants et se corroborent entre eux. En outre, ces derniers détaillent rigoureusement les méthodes de calcul employées, lesquels sont les méthodes habituellement utilisées en la matière et fondent leurs conclusions sur des calculs précis et les documents comptables relatifs à l'activité de la société GMSI, lesquels sont produits en annexe. La SPLM qui se contente de nier l'existence d'un préjudice de jouissance, s'est toujours opposée à la désignation d'un expert judiciaire, ne formule aucun reproche spécifique sur le fond des rapports et ne propose aucun calcul alternatif. Enfin, la Cour d'appel dans le cadre de l'arrêt du 1er juillet 2021 fonde notamment sa décision sur le rapport d'expertise de Monsieur [C]. Dans ces conditions, la valeur probante des rapports d'expertise sera retenue. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail aux tords exclusifs du bailleur : En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En application de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Il est constant que le trouble de jouissance non strictement définie par les textes désigne l'impossibilité d'utiliser le bien, les pertes de loyers ou d 'exploitation, pouvant en résulter la dépréciation d'un bien consécutive aux réparations d'un dommage. L'article 1720 du code civil du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèces. Il doit y faire pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L'obligation de délivrance à la charge du bailleur ne se limite pas à une simple mise à disposition du bien mais elle doit permettre au locataire une utilisation conforme aux prévisions contractuelles. En l'espèce, la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT invoque un préjudice de jouissance subi du 1er janvier 2019 au 25 septembre 2019, dans la continuité de celui pour lequel la SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE a été condamnée par arrêt définitif de la Cour d'Appel d'Aix en Provence du 1er juillet 2021 pour la période 2009-2013, soit un défaut d'éclairage, des nuisances sonores, une obstruction de la surface louée par divers objets (détritus et matériaux divers) de la surface louée, des odeurs nauséabondes, un défaut d'hygiène et une insalubrité de la surface louée , des dommages sur sa marchandise, une impossibilité d'accès à son local à plusieurs reprises, une publicité diffamante à son égard. Bien que les jugements ne soient pas définitifs, la SPLM a également été condamnée pour la persistance des mêmes troubles pour la période 2017 à 2018. En ce qui concerne l'année 2019, il résulte des constats d'huissier en date des 24 avril 2019, 1er septembre 2019, 8 septembre 2019, 22 septembre 2019, 26 septembre 2019 que : -de l'eau de pluie s'écoule depuis le plafond de la « chambre volaille » et de la pièce dénommée « labo » et ruisselle tant sur les étagères qu'au sol où elle stagne, lé débit étant continu et le volume d'eau conséquent, -une partie de la boucherie est inaccessible, -la toiture attenante aux pièces précitées est calcinées et déformées du fait d'un incendie, -les rideaux métalliques sont fermées, les entrées étant obstruées par un véhicule et un amoncellement de détritus et de meubles et objets hétéroclites, lesquels ont ensuite été calcinés, -l'odeur de fumée est très forte, -les parons et les plafonds présentent d'importantes traces de brûlures et de fumées ainsi que des coulures d'eau souillée. -l'accès aux locaux est rendu difficile par la présence de nombreux stands et véhicules de vendeurs ambulants et par la présence de divers meubles devant le rideau métallique du local lequel est tordu et abîmé par les flammes, -le sol de la surface commerciale et des chambres froides est couvert d'eau qui s'écoule depuis le plafond, de même que les étals et certains luminaires provoquant un arrêt du disjoncteur -le local ne dispose plus au 26 septembre 2019 d'un accès à l'eau, à l'électricité et qu'un mur en parpaing de deux mètres de haut a bloqué l'accès entre les deux locaux mitoyens exploités par cette dernière. En outre, il résulte des constats postérieurs, 24 octobre et 14 novembre 2019 que le local ne dispose toujours d'aucune alimentation en énergie, que le sol est couvert d'eau qui coule du plafond, que l'accès au local est bloqué par une vaste flaque d'eau et des débris calcinés jonchant le sol, puis que l'allée conduisant au magasin a été condamnée à l'aide d'un grillage, le sol devant le magasin entièrement détruit. Il ressort en outre du rapport d'expertise établi par Madame [M] le 27 mai 2019, versé au débat contradictoire et corroboré par les nombreux constats d'huissier, que les parties communes du « marché aux puces de [Localité 10] » au sein duquel se trouve le commerce GMSI étaient dans un état d'incurie et de saleté avancé. Les défaillances de la SPLM dans son obligation de jouissance paisible à son locataire et de délivrance, liées au défaut d'entretien des parties communes à la charge du bailleur et l'existence d'infiltrations d'eau majeures à chaque intempéries à raison de la non reprise de la toiture du local par la SPLM à la suite du premier incendie de 2016 empêchant l'exploitation commerciale ont déjà été constatés judiciairement (arrêt CA 10 mars 2022) sans que le bailleur ne remédie à cette situation, confortant ce dernier dans son inertie fautive. Il résulte de ces éléments que le local pris à bail par GMSI n'est pas conforme à l'usage de boucherie tel que cela résulte des prévisions contractuelles, rendant son exploitation impossible et que le bailleur ne justifie d'aucune diligence afin de remédier à cette situation, en dépit de mise en demeure adressées les 29 juillet 2019, 13 septembre 2019, 8 octobre 2019 de sorte qu'un grave manquement à l'obligation de délivrance du bailleur est incontestablement établie. La gravité de ce manquement contractuel justifie la résiliation du bail aux tords exclusifs du bailleur à compter du 26 septembre 2019. Sur les préjudices : Sur le préjudice de jouissance : GMSI sollicite la somme de 1.263.793,00€ en réparation du préjudice de jouissance subi au titre de l’exercice 2019 conformément au montant évalué par l'expert [R] basé sur la perte de marge brute calculé notamment à partir de la baisse du chiffre d'affaire de GMSI et le préjudice lié aux difficultés de stationnement. Compte tenu des remarques formulées à titre liminaire sur les rapports d'expertise, le tribunal entend adopter les conclusions expertales de sorte qu'il convient de condamner SPLM à payer à GMSI la somme de 1.263.793,00€ en réparation du préjudice de jouissance subi au titre de l’exercice 2019. Sur la perte de du fonds de commerce : GMSI sollicite la somme de 1.144.000,00€ en réparation de la perte du fonds de commerce conformément au montant évalué par l'expert [R] basé sur la moyenne entre les deux méthodes de calcul habituelle (par la rentabilité normative et par le chiffre d'affaires). La société SPLM sera condamnée à payer à GMSI la somme de 1.144.000 euros au titre de la perte de son fond de commerce. Sur le remboursement des loyers et le remboursement de l'assurance : GMSI sollicite le remboursement des sommes versées postérieurement à la résiliation du bail au titre des loyers et de l'assurance, soit la somme totale 101 201,09 euros (91.598,80€ loyers et 9602,29 euros assurance). GMSI justifie du paiement de ces sommes. Il sera fait droit à cette demande. Sur les demandes principales au titre de l'arriéré des charges : L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 a un caractère d'ordre public, il dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5..» Le bail du 11 juin 1996 prévoit au titre des charges générales « Le bailleur assurera la gestion, l’entretien de toutes les parties communes concernant l’ensemble des immeubles et terrains qui constituent le “Marché aux Puces”. Il fournira pour ces parties générales toutes les prestations nécessaires au bon fonctionnement du marché eau, électricité, nettoyage, assurances, gestion, etc. L’ensemble de ces charges et prestations ainsi que tous impôts, taxes dont l’impôt foncier portant sur l’ensemble des terrains et immeubles sera réparti au prorata des m² loués au preneur par rapport à l’ensemble des m² bâtis, loués dans le “Marché aux Puces”. Les charges provisionnelles sont de 15% du montant des loyers ». Il prévoit au titre des charges particulières à l'immeuble que les prestations et charges concernant l'immeuble loué seront à la charge du preneur. A ce bail est annexé un document titré “Bâtiment Grande Halle alimentaire du marché et marché de plein air”, et sous titré : « Le Règlement intérieur et de jouissance » qui précise que les charges comprennent : - les impôts, contributions et taxes sous quelque forme que ce soit auxquels seront assujetties les partie communes, - les frais d’entretien et de remplacement des canalisations communes, - les frais d’entretien et de réparation du bâtiment, - les frais d’entretien des allées desservant le bâtiment, des parking, et de leur voirie, de tous espaces verts et aires quelconques, - les frais afférents à la consommation générale d’eau des parties communes et à son traitement, - l’achat et le renouvellement du matériel nécessaire à l’entretien, la sécurité, et au gardiennage du bâtiment (matériel incendie, de sonorisation, véhicules,...) - le salaire du personnel susceptible d’être engagé et nécessaire à l’entretien, la sécurité et le fonctionnement du bâtiment et les charges sociales y afférent, - les frais entraînés pour la fourniture et l’équipement du personnel, - les frais et honoraires nécessités pour le fonctionnement du bureau du bâtiment, - les frais nécessités par la publicité, l’animation et la promotion du Marché en vue de son organisation commerciale et de son développement, - et d’une manière générale tous les frais d’entretien, de sécurité, de gardiennage ou de réparation s’appliquant aux parties communes. Il prévoit que toutes ces charges seront réparties au prorata des surfaces privatives pondérées. - Sur l'application du document annexé au bail principal du 11 juin 1996 à l'espèce : Il est constant qu'en cas de documents contractuels signés, il existe une présomption simple de connaissance des stipulations contractuelles par le destinataire de l’offre, à moins que l'un des contractants ne démontre qu'il n'a pas eu connaissance de sorte que son acceptation n'a pu rencontrer l'offre. De plus, en cas de discordances entre les conditions générales et des stipulations particulières, ces dernières priment sur les conditions générales. Il résulte du plan annexé au bail que le Marché aux puces est composé de plusieurs bâtiments donc un central qui compose « la grande halle alimentaire du marché ». A la lecture du document titré « bâtiment Grande Halle Alimentaire », il apparaît que le rédacteur ne parle que d'un seul bâtiment, celui de la Grande Halle Alimentaire » qui est distinct du bâtiment D où est installée la Boucherie. Au premier abord, il est donc possible de penser que cette annexe ne concerne que le bâtiment de la Grande Halle et qu'il est de ce fait non applicable au bâtiment D, d'autant que, comme le relève l'expert dans son rapport du 13 janvier 2021, elle est contradictoire avec certains points des conditions générales du bail du 11 juin 1996. Toutefois, le fait qu'il soit précisé dans le bail du 11 juin 1996, dans la partie intitulé condition particulière, « qu'il a été dressé par le bailleur, dans l'intérêt général, un règlement intérieur Marché aux Puces qui devra être respecté par le locataire » et que celui-ci soit annexé au bail et signé par les parties, permet de le faire entrer dans le champ contractuel et le rend applicable à l'espèce ; et ce, même si cette annexe a été rédigée au départ pour le bâtiment de la grande halle alimentaire du marché aux puces et pour le marché plein air. Ainsi, les conditions particulières prévues dans le règlement intérieur Marché aux Puces primeront sur les conditions générales prévues dans le bail. - Sur les charges effectivement dues : En vertu du bail en vigueur, le preneur doit payer les charges des parties communes au prorata de la surface louée, soit 412m2 sur une surface totale de 21 560m2 soit un rapport de 0,019, tel qu'il ressort du bail. La SOCIETE PROVENCALE DE LA MADRAGUE produit un décompte pour les années 2019, 2020 et 2021 pour chaque poste de charges. Compte tenu de la résiliation du bail au 26 septembre 2019, les demandes formulées pour les années 2020 et 2021 seront purement et simplement écartées. Pour l'année 2019, elle sollicite la somme de 17.109,38 € décomposée comme suit : QUOTE-PART CHARGES CMVI 2019 Surface totale HO 21560 EDF-GDF : 5.894,51 Eau : 65.624,33 Nettoiement : 380.875,71 ERP 3 : Personnel de permanence et de nettoiement : 139.506,00 Entretien ALVA : 221.000,00 Entretien systèmes de sécurité : 16.766,46 Taxe foncière : 163.329,00 Divers, services, petits outillages, entretien : 992.996,01 Surface louée 412 Prorata charges : 18.875,62 Provisions appelées : 4.717,80 Solde dû hors taxes : 14.257,82 T. V. A.20 % : 2.851,56 Solde dû T. T. C. : 17.109,38 Compte tenu des graves manquements précités du bailleur à son obligation de délivrance, il convient d'écarter l'ensemble des charges sollicité, la GMSI n'ayant plus été en mesure d'exploiter convenablement son commerce au cours de l'année 2019. Sur la résistance abusive : Compte tenu du sens du litige, il convient de débouter la SMPL de la demande formulée au titre de la résistance abusive. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Il y a lieu de condamner la SMPL aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, en ce compris le coût des expertises amiables. Il y a lieu de condamner la SMPL à verser à GMSI la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Sur l’exécution provisoire : L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. » La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort : PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à compter du 26 septembre 2019 aux tords exclusifs du bailleur ; CONDAMNE la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE à payer à la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT les sommes suivantes : 1.263.793,00€ en réparation du préjudice de jouissance subi au titre de l’exercice 2019,1.144.000,00€ en réparation de la perte du fonds de commerce,101 201,09 euros au titre de la restitution des loyers et assurances indûment payés, DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision DEBOUTE la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE des demandes formulées au titre du paiement des charges et de la résistance abusive ; CONDAMNE la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution en ce compris le montant des expertises amiables ; CONDAMNE la SNC PROVENCALE DE LA MADRAGUE à verser à la SARL GROUPE MUSTAPHA SLIMANI INVESTISSEMENT la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ; REJETTE les prétentions pour le surplus ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE