Cour d'appel, 19 mars 2024. 21/04786

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51B Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 19 MARS 2024 N° RG 21/04786 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UVIL AFFAIRE : Mme [S] [P] divorcée [E] C/ M. [Z] [P] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Juillet 2021 par le Tribunal de proximité de DREUX N° RG : 11-17-276 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 19/03/24 à : Me Mathilde PUYENCHET Me Antoine GUEPIN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [S] [P] divorcée [E] [Adresse 4] [Localité 1] Représentant : Maître Mathilde PUYENCHET, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000034 - N° du dossier 1736 APPELANTE **************** Monsieur [Z] [P] [Adresse 3] [Localité 2] Représentant : Maître Antoine GUEPIN de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 - N° du dossier 170402 Madame [B] [D] épouse [P] [Adresse 3] [Localité 2] Représentant : Maître Antoine GUEPIN de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 - N° du dossier 170402 INTIMES **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Janvier 2024, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN EXPOSE DU LITIGE M. [Z] [P] et Mme [B] [D] épouse [P] ont acquis, suivant acte du 18 mai 1995, une maison d'habitation sise [Adresse 4], à [Localité 1]. En juillet 1995, les époux [P] exposent avoir conclu verbalement un bail avec leur fille, Mme [S] [P] divorcée [E], concernant cette habitation. Par acte d'huissier de justice délivré le 9 août 2017, M. et Mme [P] ont assigné Mme [S] [P] devant le tribunal d'instance de Dreux aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - le prononcé de la résiliation du bail en raison des manquements de la locataire à ses obligations, - son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, - sa condamnation au paiement : * de la somme de 3 633euros avec intérêts de droit au titre de l'arriéré locatif et de la taxe sur les ordures ménagères, * d'une indemnité d'occupation mensuelle du montant du loyer et des charges jusqu'à sa libération des lieux, *d'une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Par jugement du 21 août 2018, le tribunal d'instance de Dreux a sursi à statuer dans l'attente du jugement du tribunal de grande instance de Chartres saisi par Mme [S] [P] d'une demande tendant à voir juger que la vente intervenue entre elle-même et ses parents en juillet 1995 portant sur le bien litigieux était parfaite. Par jugement du 20 mai 2020, le tribunal judiciaire de Chartres a débouté Mme [P] divorcée [E] de l'intégralité de ses demandes. Par jugement contradictoire du 6 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux a : - rejeté la nouvelle demande de sursis à statuer formée par Mme [S] [P], - prononcé la résiliation du contrat de bail verbal liant les parties à la date du jugement pour défaut de paiement des loyers et charges, - autorisé M. et Mme [P], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 1], à faire procéder à l'expulsion de Mme [S] [P] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, conformément à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles R 133-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution sans qu'il y ait lieu d'associer la décision d'une astreinte, - condamné Mme [S] [P] à payer aux époux [P] les sommes suivantes : * 16 886 euros arrêtée au 14 janvier 2021, loyer de janvier 2021 et taxe sur les ordures ménagères 2020 inclus, somme qui portera intérêts au taux légal à compter du 9 août 2017, date de l'assignation sur la somme de 3 633 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus, * les loyers et charges dus pour la période de février 2021 à la date du jugement prononçant la résiliation du bail, * une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant outre les charges et ce à compter du jugement et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne qu'ils auront mandatée à cet effet, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire de l'ensemble du jugement, - dit qu'une copie de la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement. Par déclaration reçue au greffe le 23 juillet 2021, Mme [P] divorcée [E] a relevé appel de ce jugement. Par ordonnance rendue sur incident le 27 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a notamment: - déclaré irrecevable la demande de sursis à statuer formée par Mme [S] [P] divorcée [E] , motif pris de ce que cette demande relevait de la cour dans sa formation de jugement, - condamné Mme [S] [P] divorcée [E], au visa de l'article 700 du code de procédure civile, à payer aux époux [P] une indemnité de 500 euros, - condamné Mme [S] [P] divorcée [E] aux dépens de l'incident. Par arrêt du 8 novembre 2022, la cour de céans a : - infirmé le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer de Mme [S] [P] divorcée [E], Statuant à nouveau sur ce seul chef, - ordonné un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles à intervenir dans l'instance enregistrée sous le numéro de RG 20/04677 ; - dit que l'instance, suspendue jusqu'à la réalisation de cet événement, se poursuivra à l'initiative des parties, - réservé les dépens, ainsi que tous droits et moyens des parties. Aux termes de ses conclusions signifiées le 30 août 2021, Mme [P] divorcée [E], appelante, demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Dreux en date du 6 juillet 2021, Ce faisant, - prononcer le sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt à intervenir devant la cour d'appel de Versailles, inscrite sous le numéro de RG 20/04677, - voir dire et juger que la présente procédure sera suspendue jusqu'à l'obtention définitive d'une décision de justice fixant les droits immobiliers des parties sur l'immeuble litigieux, En tout état de cause, - voir débouter M. et Mme [P] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, - voir condamner in solidum M. et Mme [P] à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 30 octobre 2023, M. et Mme [P], intimés, demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Dreux le 6 juillet 2021, - débouter Mme [P] divorcée [E] de sa demande de sursis à statuer et de toutes ses autres demandes, fins et conclusions, - prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation conclu entre eux et Mme [P] divorcée [E], Et en conséquence, - ordonner l'expulsion de Mme [P] divorcée [E] du logement sis [Adresse 4] à [Localité 1], ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec l'aide et l'assistance d'un huissier et de la force publique ainsi que d'un serrurier et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du 30ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, à défaut de libération spontanée des lieux, - condamner Mme [P] divorcée [E] à leur verser au titre des arriérés locatifs et de la taxe d'ordures ménagères la somme de 27 953 euros arrêtée au 1er novembre 2023, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation, - condamner Mme [P] divorcée [E] à leur payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant outre les charges, et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés du logement au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet, - dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner Mme [P] divorcée [E] à leur verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [P] divorcée [E] aux entiers dépens d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 décembre 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de sursis à statuer Mme [P] divorcée [E] demande à la cour d'ordonner le sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt à intervenir de la cour d'appel de Versailles inscrite sous le numéro RG 20/4677 et de dire et juger que la procédure sera suspendue jusqu'à l'obtention définitive d'une décision de justice fixant les droits immobiliers des parties sur l'immeuble litigieux. M. et Mme [P] s'opposent à cette demande. Sur ce, Dans la mesure où la cour a, par arrêt du 8 novembre 2022, ordonné le sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt de la cour d'appel de Versailles dans le cadre de la procédure RG n°20/4677 et que celui-ci a été rendu le 11 juillet 2023, il convient de constater que les demandes de Mme [P] divorcée [E] sont devenues sans objet, la décision fixant les droits immobiliers des parties sur l'immeuble litigieux ayant été rendue. Sur l'existence d'un bail verbal Mme [P] divorcée [E] fait grief au premier juge d'avoir retenu l'existence d'un bail verbal alors même que la qualification juridique du contrat la liant avec M. et Mme [P] n'était pas définitivement jugée. Elle soutient que les intimés étaient convenus que le bien immobilier lui reviendrait ainsi qu'à son époux dès qu'ils auraient intégralement réglé le montant du prix d'achat, comme en attestent des membres de la famille et des amis qui étaient au courant de cet accord verbal. Elle expose avoir emménagé dans le bien avec son époux en juillet 1995 et s'être acquittée de la somme mensuelle de 2 000 francs, soit 305 euros, pour régler le prix d'achat, de sorte que le transfert de propriété devait s'opérer en octobre 2015 ce que M. et Mme [P] ont alors refusé, arguant de l'existence d'un bail verbal. Or, elle soutient que la vente était parfaite, les parties s'étant entendues sur la chose et le prix en application de l'article 1583 du code civil. Elle conteste l'existence d'un bail verbal, ce dont M. et Mme [P] ne rapportent pas la preuve et notamment de son consentement à la conclusion de ce contrat de nature consensuel. Elle affirme que le fait que les parties se soient entendues sur un prix mensuel pour la mise à disposition du bien ne démontre pas l'existence d'un bail dans la mesure où elle rapporte la preuve d'un transfert de propriété convenu entre les parties et que les versements mensuels n'étaient pas des loyers. Elle critique la décision déférée en ce que le premier juge a considéré à tort qu'un bail verbal avait été conclu en se fondant sur de simples attestations et sur une décision non définitive qui l'avait déboutée de sa demande de voir reconnaître l'existence d'une vente. Elle soutient que le rejet de cette demande n'est pas de nature à établir l'existence d'un bail verbal. M. et Mme [P] soutiennent au contraire que les parties avaient conclu un bail verbal qui a reçu exécution puisque Mme [P] divorcée [E] vit dans la maison depuis juillet 1995 et a régulièrement versé un loyer jusqu'en octobre 2016, ce qu'elle ne contestait pas avant ses conclusions d'appelante, et ce qui est corroboré par les attestations qu'ils versent aux débats. Ils ajoutent que Mme [P] divorcée [E] ne rapporte pas la preuve de la vente du bien qui aurait été conclue entre les parties comme l'a tranché le tribunal judiciaire de Chartres. Sur ce, Le louage de choses est défini par l'article 1709 du code civil comme un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celui-ci s'oblige de lui payer. En application de l'article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Il s'en déduit que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution. La preuve du bail verbal ne résulte pas seulement de l'occupation d'un logement mais aussi du versement d'un loyer en contrepartie de cette jouissance. A titre liminaire, la cour rappelle que Mme [P] divorcée [E] a été déboutée, tant par le tribunal judiciaire de Chartres que la cour d'appel de Versailles, de sa demande visant à voir reconnaître l'existence d'un contrat de vente qui aurait été conclu avec M. et Mme [P] sur le bien litigieux, de sorte que ce point a été définitivement tranché et qu'il n'y a pas lieu de revenir sur ce point notamment en réexaminant les moyens soulevés par Mme [P] divorcée [E] à cette fin et les attestations produites. En l'espèce, il est constant que Mme [P] divorcée [E] occupe les lieux depuis le mois de juillet 1995. Elle a versé, depuis cette date, une somme mensuelle de 305 euros par mois jusqu'en octobre 2016 ainsi qu'elle le reconnaît dans son courrier adressé à Maître Guepin (sa pièce n°5), sans qu'il soit établi que ces versements aient été faits en remboursement du prix d'achat du bien, cette vente, ainsi que la qualité de propriétaire du bien de Mme [P] divorcée [E], n'étant pas établies. En outre, il en résulte que l'appelante a continué ces versements postérieurement au mois d'octobre 2015, date à laquelle elle affirme pourtant que l'intégralité du prix d'achat du bien avait été réglé, sans justifier de la cause de la poursuite de ces versements. Dès le 27 mars 2017, M. et Mme [P] lui ont adressé une mise en demeure de reprendre le paiement du loyer. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les règlements mensuels effectués par Mme [P] divorcée [E] auprès de ses parents pour l'occupation du bien doivent s'analyser en des loyers versés en contrepartie de la jouissance du bien. M. et Mme [P] rapportent ainsi la preuve de l'existence d'un bail verbal conclu entre eux et Mme [P] divorcée [E] comme l'a justement retenu le premier juge. Sur la résiliation du bail M. et Mme [P] demandent la résiliation du bail du fait des manquements de Mme [P] divorcée [E] qui ne verse plus de loyers depuis le mois de novembre 2016 et ne s'est jamais acquittée de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Mme [P] divorcée [E] demande le rejet des demandes des intimés faute de bail verbal. Sur ce, L'article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail, comprenant le loyer et les charges récupérables, aux termes convenus. En application de l'article 7 a) de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il résulte de l'article 1184 du code civil dans sa version applicable au présent litige la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Il n'est pas contesté que Mme [P] divorcée [E] n'a effectué aucun versement auprès de M. et Mme [P] depuis le mois de novembre 2016 au titre de son occupation des lieux, de même qu'elle n'a jamais réglé la taxe d'enlèvement des ordures ménagères incombant au locataire. Ces manquements de Mme [P] divorcée [E] sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail, puisqu'il porte sur l'une de ses obligations essentielles, à savoir le paiement du loyer et ce d'autant plus au regard du montant de la dette locative. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l'expulsion de Mme [P] divorcée [E] et fixé une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande d'astreinte Il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l'appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l'infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l'anéantissement ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement. En l'espèce, dans le cadre du dispositif de leurs conclusions, M. et Mme [P] se bornent à demander la confirmation du jugement déféré et ne sollicitent donc pas son infirmation alors qu'ils demandent d'assortir l'expulsion de Mme [P] divorcée [E] d'une astreinte de 200 euros par jour de retard, ce que le premier juge avait rejeté, de sorte qu'en l'absence d'effet dévolutif, la cour ne peut que confirmer ce chef du jugement. Sur le montant de la dette locative M. et Mme [P] demandent que Mme [P] divorcée [E] soit condamnée à leur verser la somme de 27 953 euros arrêtée au 1er novembre 2023 avec intérêts de droit à compter de l'assignation, incluant la somme de 25 925 euros au titre des arriérés de loyers et 2 028 euros au titre des arriérés de la taxe d'ordures ménagères pour les années 2012 à 2022. Mme [P] divorcée [E] conclut au débouté des demandes de M. et Mme [P] et ne forme aucune observation sur ce point. Sur ce, Au titre des loyers impayés depuis le mois de novembre 2016, Mme [P] divorcée [E] est redevable de la somme de 25 925 euros (305 X 85), terme de novembre 2023 inclus. Au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères , M. et Mme [P] est redevable au titre des années 2012 à 2022 inclus de la somme totale de 2 028 euros ainsi qu'il en résulte des avis d'imposition à la taxe foncière produits par les intimés. Mme [P] divorcée [E] est en conséquence condamnée au paiement de la somme de 27 953 euros au titre du solde locatif incluant le terme de novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3 633 euros, de la signification du jugement déféré sur la somme de 13 253 euros et des conclusions de l'appelante signifiées le 30 octobre 2023 pour le surplus. Le jugement déféré est en conséquence infirmé de ce chef par actualisation de la dette. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Mme [P] divorcée [E], qui succombe en son appel, est condamnée aux dépens. Elle est également condamnée à verser à M. et Mme [P] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, Vu l'arrêt de la cour de céans du 8 novembre 2022 ayant infirmé le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer de Mme [P] divorcée [E] ; Constate que la demande de sursis à statuer présentée par Mme [P] divorcée [E] est sans objet ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions sauf à actualiser la dette locative fixée par le premier juge à la somme de 16 886 euros arrêtée au 14 janvier 2021 ; Statuant à nouveau de ce seul chef, Condamne Mme [S] [P] divorcée [E] à payer à M. [Z] [P] et Mme [B] [D] épouse [P] la somme de 27 953 euros au titre du solde locatif incluant le terme de novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2017 sur la somme de 3 633 euros, de la signification du jugement déféré sur la somme de 13 253 euros et du 30 octobre 2023 pour le surplus ; Rejette toute autre demande ; Condamne Mme [S] [P] divorcée [E] à payer à M. [Z] [P] et Mme [B] [D] épouse [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [S] [P] divorcée [E] aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,