Tribunal judiciaire, 23 mai 2024. 23/03629

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 23 Mai 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS Allée Jean Raulo B.P. 30335 44803 SAINT HERBLAIN représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDERESSE : Madame [S], [H], [M], [L] [X] Logement 102 138 Route des Fontenelles 44120 VERTOU comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY GREFFIERE : Marie-Pierre KIOSSEFF PROCEDURE : date de la première évocation : 28 mars 2024 date des débats : 28 mars 2024 délibéré au : 23 mai 2024 RG N° N° RG 23/03629 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MULT COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN CCC à Madame [S], [H], [M], [L] [X] + préfecture Copie dossier Par actes sous seing privé des 4 juin 2019 et 28 janvier 2021, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a donné à bail à Madame [S] [X] un immeuble à usage d'habitation et un garage (17) situés au 138 route des Fontenelles à VERTOU (44120), moyennant un loyer révisable et actuel de 759,47 euros, provision sur charges incluse. Par acte d'huissier en date du 17 août 2023, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.942,76 euros, en visant la clause résolutoire. Par acte du 25 octobre 2023, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS a fait citer Madame [S] [X], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir : - l'expulsion de tout occupant ; - le paiement des loyers échus d'un montant de 3.234,14 euros ; - la fixation de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, soit 739,03 euros ; - une indemnité de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. A l'audience du 28 mars 2024, la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS, représentée, actualise sa créance à la somme de 5.429,45 euros et elle expose que le loyer est trop cher pour sa locataire, pour autant elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais. Madame [S] [X] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif par mensualités de 50 euros. Elle expose qu'elle vit avec le père de son bébé avec qui elle partage le loyer. Avec ses revenus de 788 euros par mois, elle peut faire face à l'arriéré par mensualités de 50 euros. A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 23 mai 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal. SUR CE L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Par ailleurs, le même article dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, la situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué le 3 mai 2023 à l'organisme payeur des aides aux logements en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives est réputée constituée conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. Et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 26 octobre 2023, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable. Sur le montant des loyers dus La locataire a cessé de régler régulièrement les loyers, il est dû une somme à titre principal de 5.139,58 euros au titre des loyers, charges, selon décompte arrêté au 28 mars 2024, les frais d’huissier relevant des dépens. La locataire doit être condamnée au paiement de cette somme au titre des loyers échus, des charges et des frais. Sur la clause résolutoire Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et six semaines après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit. Par exploit du 17 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.942,76 euros au titre des loyers échus. Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise a la bailleresse. Sur l'octroi de délais, l'article 24 susvisé dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. En l'espèce, la locataire a repris le paiement des loyers et elle s'engage à verser une somme supplémentaire de 50 euros, il convient donc de lui accorder des délais de paiement ainsi qu'il est dit au dispositif. Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier. Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par la locataire jusqu'à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que la locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 759,47 euros. Sur les demandes annexes Il ne paraît pas équitable de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens, dont les frais d'assignation et de commandement de payer. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort, Constate la résiliation du bail conclu les 4 juin 2019 et 28 janvier 2021 entre la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS et Madame [S] [X] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au 138 route des Fontenelles à VERTOU (44120) et du garage numéro 17, conformément à la clause résolutoire acquise le 17 octobre 2023 ; Condamne Madame [S] [X] à payer à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS la somme de 5.139,58 euros au titre des loyers impayés, indemnités d'occupation et frais, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; Autorise Madame [S] [X] à se libérer de sa dette d'un montant de 5.139,58 euros, par mensualités de 35 mensualités de 50 euros, la dernière pour le solde en sus des loyers et charges courants, la première intervenant le 10 juillet 2024, les suivantes le 10 de chaque mois jusqu'à apurement de la dette ; Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire et dit qu'elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ; Dit qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise, la dette deviendra immédiatement exigible et, qu'à défaut pour la locataire d'avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique ; Dit qu'en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [S] [X], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure, d'un montant de 759,47 euros sera versé à la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS et, en tant que de besoin, l'y condamne ; Déboute la S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS de sa demande formée du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Dit qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ; Rappelle que la présente décision est exécutoire ; Condamne Madame [S] [X] aux dépens, y compris les frais d'assignation et de commandement de payer ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. La Greffière Le Juge des Contentieux de la Protection