Tribunal judiciaire, 05 février 2024. 19/09470

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 19/09470 - N° Portalis DB3S-W-B7D-TOXU N° de MINUTE : 24/00070 DEMANDEUR Madame [I] [T] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Nathalie ORPHELIN-BARBERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0361 C/ DEFENDEURS SYNDICAT COOPERATIF DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] A [Localité 4] ( SEINE SAINT DENIS [Localité 4]) [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0876 Monsieur [D] [N] [Adresse 2] [Localité 4] Non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 04 Décembre 2023. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Madame [I] [T] est propriétaire d’un appartement (lot n° 23) au sein d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 4] (93). Elle a constaté à partir de 2012 la présence d’infiltrations sur le plafond de son balcon. Monsieur [D] [N] est propriétaire de l’appartement (lot n°27) situé au-dessus du lot n°23. Par acte du 29 août 2019, Madame [I] [T] a assigné Monsieur [D] [N] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété devant le tribunal de grande instance de Bobigny afin notamment de faire condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de nature à faire cesser les infiltrations. Par acte du même jour, Madame [I] [T] a assigné Monsieur [D] [N] et le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY afin de solliciter la désignation d’un expert, avec pour mission de constater les désordres, décrire les solutions de réparation, et en chiffrer le coût. Par ordonnance du 6 janvier 2020, Monsieur [Y] a été désigné en qualité d’expert. Il a déposé son rapport le 30 juin 2022. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2023, Madame [I] [T] sollicite du tribunal de : -Condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux permettant de remédier d’une manière définitive aux dégâts des eaux subis par elle dans son appartement situé au 4ème étage, conformément au rapport d’expertise de Monsieur [Y] (Cf annexe n° 33), sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, -Condamner Monsieur [D] [N] à démonter la véranda attenante à son appartement sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, -Condamner solidairement, à défaut in solidum, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [D] [N] à lui verser la somme de 1 859,61 euros TTC au titre des travaux privatifs qu’elle a été contrainte de faire réaliser suite aux infiltrations, -Condamner solidairement, à défaut in solidum, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [D] [N] à lui verser la somme de 18 900 euros au titre de son préjudice de jouissance, -Annuler les résolutions n° 9 et 14 du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2019, -Condamner solidairement, à défaut in solidum, le syndicat des copropriétaires et Monsieur [D] [N] à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner solidairement, à défaut in solidum, le syndicat des copropriétaires et [D] Monsieur [N] aux entiers frais et dépens de la présente instance, de l’instance en référés civils (RG 19/0716), y compris aux frais d’expertises judiciaires et liés aux frais d’expertise judiciaire (Cf annexes n° 35 et 36). Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de : -Débouter Madame [I] [T] de l’intégralité de ses demandes, -La condamner à lui payer 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -La condamner aux entiers dépens. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 octobre 2023. L’affaire a été fixée à l’audience du 4 décembre 2023 et mise en délibéré au 5 février 2024. Monsieur [D] [N], régulièrement assigné dans les formes prévues à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. MOTIFS DE LA DÉCISION À défaut de comparution du défendeur, l’article 472 du code de procédure civile dispose que le juge ne fait droit à la demande que si elle régulière, recevable et bien fondée. Sur la fin de non-recevoir opposée par le syndicat des copropriétaires Se fondant sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicite que Madame [I] [T] soit jugée irrecevable en ses demandes, celles-ci étant prescrites. Il fait valoir que les désordres subis par la demanderesse étaient antérieurs à l’acquisition de son bien le 12 août 2009. En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. En application de l’article 2224 du code civil dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. En l’espèce, il ressort du diagnostic de la solidité du bâtiment réalisé le 2 juillet 2018 qu’à cette date Madame [I] [T] a pu avoir connaissance de l’origine des infiltrations, à savoir l’absence d’étanchéité de la terrasse du 5ème étage aux DTU. Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de démontrer que Madame [I] [T] ait pu avoir connaissance de l’origine des désordres affectant son lot avant cette date. Son action n’était donc pas prescrite le 29 août 2019, date de son assignation, et elle sera déclarée recevable en ses demandes. Sur les responsabilités Madame [I] [T] sollicite que le syndicat des copropriétaires et Monsieur [D] [N] soient jugés responsables des désordres affectant son lot. Se fondant sur les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 et sur le rapport d’expertise judiciaire, elle expose que l’origine du désordre se situe dans l’absence d’étanchéité de la terrasse de l’appartement de Monsieur [D] [N]. Elle fait valoir que l’étanchéité d’une terrasse ou d’un balcon n’est pas une partie privative. Elle ajoute que l’inertie du syndicat des copropriétaires depuis 2013 a participé de son préjudice. Le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet des demandes formées à son encontre. Il fait valoir que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 trouve à s’appliquer dans sa version antérieure à la loi ELAN, et que Madame [I] [T] doit donc apporter la preuve d’une part que l’origine des désordres se trouve dans une partie commune, et d’autre part que la cause des désordres réside soit dans un vice de construction, soit un défaut d’entretien. S’agissant des désordres affectant la cuisine, il rappelle que leur origine n’a pas été formellement établie par l’expert, et que la seule hypothèse avancée par ce dernier ne porte que sur le mur de la véranda, qui est selon lui une partie privative, comme étant une construction privée, qui ne figure ni au règlement de copropriété, ni sur les plans de l’immeuble. En tout état de cause, il fait valoir qu’aucun défaut d’entretien ou vice de construction n’est démontré. S’agissant de la loggia, il fait valoir que les désordres affectant celles-ci sont imputables à une infiltration d’eau en provenance de la terrasse de Monsieur [D] [N], donc d’une partie privative de l’immeuble, aucun défaut d’entretien ou vice de construction n’étant en outre démontré. En vertu de l’article 14 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. En l’espèce, l’expert judiciaire a conclu que les infiltrations affectant le lot de Madame [I] [T] étaient causées par un défaut d’étanchéité de la terrasse située au niveau supérieur, soit celle de l’appartement de Monsieur [D] [N], sur laquelle une véranda a été construite sans autorisation. Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, l’expert judiciaire ne distingue pas le cas de la cuisine de celui de la loggia, concluant de manière indistincte que « les travaux nécessaires à la suppression des infiltrations dans le logement de Madame [T] consistent en la réfection de l’étanchéité de la terrasse située au-dessus de son appartement et sur laquelle une véranda a été construite » (Rapport d’expertise judiciaire, p. 11). L’article 2 du règlement de copropriété stipule que « la désignation [des] lots est établie ci-après. Elle comprend, pour chacun d’eux, l’indication des parties privatives réservées à la jouissance exclusive de son propriétaire, et par une quote-part des parties communes ». Le lot n°27 appartenant à Monsieur [D] [N] est ainsi décrit : « Un appartement situé au cinquième étage du bâtiment, à droite en sortant de l'ascenseur, porte au bout du couloir, comprenant : entrée, dégagement, salle de séjour, deux chambres, cuisine, salle de bain, water closet, placards, loggia, terrasse ». Il se déduit de cette description que la terrasse de l’appartement de Monsieur [D] [N] est une partie privative et non une partie commune comme l’affirme Madame [I] [T]. L’article 8 du règlement de copropriété précise : « Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de terrasses ou balcons s’il en existe, devront les maintenir en parfait état d’entretien. Seuls, les gros travaux résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la collectivité. Ces copropriétaires seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc...provenant de leur fait direct ou indirect, et des aménagements, plantations et installations quelconques qu’ils auraient effectués et supporteront tous les frais de remise en état qui, en conséquence, s’avéreraient nécessaires. » Contrairement à ce qu’affirme Madame [I] [T], il ne saurait se déduire de la formulation de cet article que la terrasse de Monsieur [D] [N] ne soit pas une partie privative dans la mesure où elle précise simplement l’étendue de la responsabilité des propriétaires bénéficiant de la jouissance exclusive d’une terrasse. Par conséquent, et en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité, la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être écartée et les demandes formulées à son encontre par Madame [I] [T] seront rejetées. Monsieur [D] [N], propriétaire de la terrasse à l’origine des infiltrations subies par Madame [I] [T], est responsable de l’intégralité des désordres. Sur la demande en obligation de faire Madame [I] [T] sollicite que Monsieur [D] [N] soit condamné à démonter la véranda attenante à son appartement sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ainsi qu’à faire procéder aux travaux préconisés par l’expert judiciaire, également sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. L’expert judiciaire conclut que « les travaux nécessaires à la suppression des infiltrations dans le logement de Madame [T] consistent en la réfection de l’étanchéité de la terrasse située au-dessus de son appartement et sur laquelle une véranda a été construite ». Il ajoute que pour la réfection de l’étanchéité avec la garantie d’une efficacité et d’une garantie décennale, il juge la dépose de la véranda nécessaire, sauf à ce que Monsieur [D] [N] propose une solution variante dûment justifié, ce qu’il n’a pas fait. Il retient dès lors comme solution la réfection complète de l’étanchéité avec dépose de la véranda. Au regard de ces conclusions, il convient de condamner Monsieur [D] [N] à faire procéder à la dépose de la véranda construite sur sa terrasse, et ce sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision. Monsieur [D] [N] sera également condamné à faire exécuter les travaux d’étanchéité de la terrasse préconisés par l’expert judiciaire, et ce sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision à intervenir. Sur le montant des dommages Madame [I] [T] sollicite que Monsieur [D] [N] soit condamné à lui payer les sommes de 1 859,61 euros TTC au titre des travaux privatifs qu’elle a été contrainte de faire réaliser suite aux infiltrations, et de 18 900 euros au titre de son préjudice de jouissance. S’agissant des travaux, elle produit deux devis portant sur les sommes suivantes : -330 euros au titre des frais de peinture du plafond, - 1 529,61 euros au titre de la remise en service de l’éclairage de la cuisine. Le rapport d’expertise reprend ces devis. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [N] à payer à Madame [I] [T] la somme de 1 859.61 euros au titre des travaux de remise en état. S’agissant du préjudice de jouissance, Madame [I] [T] le calcule sur la base d’un manque à gagner mensuel de 157,50 euros sur une durée de dix années, en prenant en compte une valeur locative de l’appartement en l’absence de désordres de 810 euros. Il ressort du courriel produit par Madame [I] [T] et en date du 20 octobre 2016 (Pièce n°14) que ce n’est qu’à cette période que Monsieur [D] [N] a fait l’acquisition du lot situé au-dessus de son appartement. Il ne pourra donc être tenu de réparer les préjudices subis par Madame [I] [T] sur la période antérieure à cette date. Le procès-verbal de constat que Madame [I] [T] produit, en date du 6 juin 2018, fait état de la présence de cloques de peinture, de microfissures et d’écaillements accompagnés d’auréoles, ce en divers points du plafond du salon. Dans la salle à manger a été constatée la présence d’une microfissure accompagnée d’auréoles tachées d’une eau souillée au plafond. Le diagnostic de solidité réalisé en 2018 fait état des mêmes désordres, qu’a également décrits l’expert judiciaire. S’agissant d’un appartement de 45 m² et les désordres portant sur des pièces centrales, le préjudice de jouissance subi par Madame [I] [T] sera évalué à 20 % de la valeur locative. Madame [I] [T] produit une estimation du site Seloger évaluant le prix de la location au m² dans le secteur à la somme de 18 euros/m², le prix bas étant estimé à 16 euros/m² et le prix haut à 21 euros/m². Cette estimation n’est cependant pas datée, et ce alors que Madame [I] [T] sollicite la réparation de son préjudice sur une durée de dix ans. Il convient dès lors d’évaluer la valeur locative de l’appartement à la somme de 17 euros/m², soit 765 euros par mois, et les préjudices subis à la somme de 153 euros par mois (20 % x 765). Le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 13 311 euros sur la période allant du 1er octobre 2016 au 31 décembre 2023 (87 mois x 153 euros/mois), et Monsieur [D] [N] sera condamné au paiement de cette somme. Sur la demande en annulation des résolutions n°9 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2019 Madame [I] [T] sollicite l’annulation des résolutions n°9 et 14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2019. S’agissant de la résolution n°9, elle fait valoir que celle-ci correspondait à deux décisions qui auraient dû fait l’objet de deux votes distincts. Elle ajoute qu’il n’incombe pas à l’assemblée générale des copropriétaires mais au conseil syndical d’élire un syndic dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a préféré opter pour la gestion de la copropriété sous un mode de syndicat coopératif. S’agissant de la résolution n°14, elle indique également que celle-ci correspondait en réalité à deux décisions distinctes. Elle ajoute que les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas été respectées, le tableau communiqué en annexe de la convocation ne permettant pas de comparer précisément les devis adressés au syndic. Elle fait également valoir que l’assemblée générale des copropriétaires n’avait pas la possibilité de laisser au Conseil syndical le choix de l’entreprise à retenir dans la limite du budget voté dès lors que tous les travaux de rénovation ou participant à l’amélioration énergétique de l’immeuble relèvent désormais d’une décision prise à la majorité de l’article 25. Elle expose enfin que les travaux votés portaient atteinte à la jouissance de ses parties privatives. S’agissant de la résolution n°9, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la délibération portait sur l’adoption par le syndicat des copropriétaires de la forme coopérative, et que la mention de la qualité de Président du conseil syndical de Monsieur [D] [N] n’était indiquée qu’à titre d’information mais n’était pas soumise au vote des copropriétaires. Il ajoute qu’à cette époque le syndicat des copropriétaires était dépourvu de syndic et que l’assemblée générale des copropriétaires avait donc compétence pour désigner un syndic en application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965. -Sur la résolution n°9 L’article 17 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant. En l’espèce, la résolution n°9 est ainsi libellée : « L’assemblée générale, après en avoir délibéré, d’écide d’adopter le mode du syndicat coopératif pour la gestion de la copropriété, conformément aux dispositions de l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965. Pour information, le conseil syndical et son président qui assureront la gestion de l’immeuble pourront bénéficier de la plateforme illiCopro pour toutes les tâches administratives, comptables et juridiques (voir devis illiCopro). [D] [N] est élu(e) président(e) du conseil syndical et endosse le rôle de syndic. » Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, seule la mention de l’utilisation de la plateforme Illicorpo constituait une simple information ne faisant pas l’objet d’un vote, la formulation « [D] [N] est élu(e) président(e) du conseil syndical et endosse le rôle de syndic » ne correspondant pas à une indication mais bien à une résolution soumise au vote des copropriétaires, ce qui est confirmé par le fait qu’aucune des autres résolutions de cette assemblée générale ne porte sur la désignation du président du conseil syndical. Par conséquent, la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2019 sera annulée. -Sur la résolution n°14 L’article 17 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant. En l’espèce, la résolution n°14 est ainsi libellée : « L’assemblée générale après délibéré : -décide de réaliser les travaux de rénovation, de maîtrise d’oeuvre et tout autre frais associé dans la limite de 549 343,89 euros TTC -décide de remettre une délégation de pouvoir au conseil syndical pour retenir les entreprises les mieux disantes. » Ces deux questions ne sont pas interdépendantes dans la mesure où un copropriétaire pouvait être favorable à la réalisation des travaux de rénovation sans pour autant souhaiter déléguer le choix des entreprises au conseil syndical. Par conséquent la rédaction de cette résolution s’analyse en un vote bloqué et elle devra être annulée. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ainsi que les dépens de l’instance en référé. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de Madame [I] [T] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. Monsieur [D] [N] sera donc condamné à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires et Madame [I] [T] succombant partiellement en leurs prétentions respectives, il ne sera pas fait droit à leurs demandes formées réciproquement au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, -Déclare Madame [I] [T] recevable en ses demandes, -Déboute Madame [I] [T] de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] (93), -Condamne Monsieur [D] [N] à faire procéder à la dépose de la véranda construite sur sa terrasse, et ce sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir, -Condamne Monsieur [D] [N] à faire procéder aux travaux de réfection de l’étanchéité préconisés par l’expert judiciaire, et ce sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de cinq mois à compter de la signification de la décision à intervenir, -Condamne Monsieur [D] [N] à payer à Madame [I] [T] la somme de 1 859,61 euros au titre de la reprise des désordres, -Condamne Monsieur [D] [N] à payer à Madame [I] [T] la somme de 13 311 euros au titre son préjudice de jouissance sur la période allant du 1er octobre 2016 au 31 décembre 2023, -Annule la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2019, -Annule la résolution n°14 de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2019, -Condamne Monsieur [D] [N] à payer à Madame [I] [T] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamne Monsieur [D] [N] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de l’instance en référé. La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé. LE GREFFIERLE JUGE MADAME SEGHIRMADAME CORON