Cour d'appel, 28 mars 2024. 23/03486

ARRÊT n° Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 28 MARS 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03486 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P4I4 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 JUIN 2023 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER N° RG 23/30838 APPELANTE : La SAS GLOBAL EXPLOITATION, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 535 302 525, ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège, [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Mehdi BENAMEUR, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : La société BARNINVEST, Société à responsabilité limitée au capital de 8.000 euros, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 440 577 633 dont le siège social est situé [Adresse 2]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 13 Février 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Février 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Madame Nelly CARLIER, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er juillet 2009, la société Barninvest a donné à bail à la société Suites Etudes, pour une durée de neuf années prenant effet au 1er juillet 2009, un local commercial situé [Adresse 8], correspondant aux lots portant les numéros 57, 58, 72, 74, 98, 99, 114 et 115, moyennant le paiement d'un loyer annuel ttc de 25 902, 36 euros. Puis, la société Suites Etudes a transféré son patrimoine à la société Park and Suites Etudes dénommée ensuite Global Exploitation. Le 21 mars 2023, le Préfet de l'Hérault a notifié à la société Barninvest un arrêté préfectoral de traitement de l'insalubrité du même jour, prescrivant des mesures pour faire cesser la situation d'insalubrité du lot 57 dans un délai de six mois à compter de la notification de l'arrêté, ainsi que l'hébergement des occupants pendant la durée des travaux au plus tard dans un délai de trois mois. Exposant que l'arrêté préfectoral mettait à sa charge la réalisation de travaux dans un délai de six mois mais qu'elle ne pouvait répondre à cette obligation sans pénétrer dans les lieux loués à la société Global Exploitation et que cette dernière n'avait pas répondu à sa demande en ce sens, la société Barninvest a, par acte d'huissier en date du 12 juin 2023, fait assigner la société Global Exploitation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu'il: - l'autorise à pénétrer dans l'appartement B56 sis dans le bâtiment B de la résidence 'Les [Localité 5]' située [Adresse 8], donné à bail à la société Global Exploitation, et ce jusqu'à mainlevée de l'arrêté préfectoral, - autorise toute société par lui mandatée à effectuer les travaux prescrits par l'arrêté préféctoral n°SCHS-MTP-202300029 du 21 mars 2023 permettant de mettre fin à la situation d'insalubrité constatée dans l'appartement, et ce jusqu'à mainlevée de l'arrêté préfectoral, - autorise ces derniers à pénétrer, si besoin avec témoin et serrurier ou avec l'assistance d'un commissaire de police ou de la force publique, aux fins de préparer et faire établir par tout professionnel de son choix les devis nécessaires à l'exécution des travaux précités et aux fins d'exécuter ces derniers, - autorise tout commissaire de justice mandaté par le bailleur à faire établir tout procès-verbal de constat utile, - condamne la société Global Exploitation au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de maître Emmanuelle Massol Grecet, avocate, en application de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes d'une ordonnance réputée contradictoire rendue le 19 juin 2023, le président du tribunal judiciaire de Montpellier a, sur le fondement de l'article 834 du code de procédure civile: - autorisé la société Barninvest à pénétrer dans l'appartement donné à bail à la société Global Exploitation, et ce jusqu'à mainlevée de l'arrêté préfectoral, - autorisé toute société mandatée par la société Barninvest à établir des devis et effectuer les travaux prescrits par l'arrêté préfectoral n°SCHS-MTP-202300029 du 21 mars 2023 aux fins de faire cesser la situation d'insalubrité constatée dans l'appartement donné à bail, et ce jusqu'à mainlevée de l'arrêté préfectoral, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - autorisé tout commissaire de justice mandaté par le bailleur aux fins de faire établir tout procès-verbal de constat utile, - condamné la société Global Exploitation à payer à la société Barninvest la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et accordé aux avocats de la cause pouvant y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 6 juillet 2023, la société Global Exploitation a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Global Exploitation demande à la cour de : - rejeter la demande de la société Barninvest tendant à la radiation de la procédure pour défaut d'exécution, - rejeter la demande de la société Barninvest tendant à faire déclarer irrecevables les demandes de la société Global Exploitation comme étant nouvellement présentées à la cour, - infirmer l'ordonnance du 19 juin 2023 en ce qu'elle a : * autorisé la société Barninvest à pénétrer dans l'appartement qui lui a été donné à bail, et ce jusqu'à mainlevée de l'arrêté préfectoral, * autorisé toute société mandatée par la société Barninvest à établir des devis et effectuer les travaux prescrits par l'arrêté préfectoral n°SCHS-MTP-202300029 du 21 mars 2023 aux fins de faire cesser la situation d'insalubrité constatée dans l'appartement donné à bail, et ce jusqu'à mainlevée de l'arrêté préfectoral, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, * autorisé tout commissaire de justice mandaté par le bailleur aux fins de faire établir tout procès-verbal de constat utile, * l'a condamnée à payer à la société Barninvest la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et a accordé aux avocats de la cause pouvant y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, En conséquence et statuant à nouveau, - rejeter les demandes de la société Barninvest, - condamner la société Barninvest au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle explique qu'en application des articles 564 et suivants du code de procédure civile, il est possible d'invoquer en cause d'appel des moyens nouveaux ou de nouvelles preuves, mais qu'en principe, les parties ne peuvent soumettre de nouvelles prétentions. Elle précise que le code de procédure civile envisage diverses hypothèses dans lesquelles une demande nouvelle peut être formée, et notamment lorsqu'elle tend à faire écarter les prétentions adverses. Elle soutient que tel est le cas en l'espèce. Elle mentionne également que selon la jurisprudence de la cour de cassation, les demandes présentées devant la cour d'appel par la partie défaillante en première instance sont parfaitement recevables. De plus, elle indique que la demande tendant à la radiation de la procédure pour défaut d'exécution est irrecevable, l'intimé devant en effet saisir le premier président de la cour d'appel ou le conseiller de la mise en état. En outre, elle fait valoir qu'en application de l'article 834 du code de procédure civile, une procédure en référé est recevable lorsqu'elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse et ajoute que tel n'est pas le cas en l'espèce, dans la mesure où elle n'est pas occupante de l'appartement ayant fait l'objet de l'arrêté d'insalubrité notifié par la préfecture. Elle explique qu'elle exploite divers lots dans la résidence Les [Localité 5], dont les appartements portant les numéros B059 et B056, en vertu d'un bail conclu avec la société Manitout pour le premier et en vertu d'un bail conclu avec la société Barninvest pour le second, et précise que chacun de ces appartements est occupé par M. [K] [M]. Elle relate qu'initialement, le 12 décembre 2000, M. [K] [M] avait signé un bail portant sur l'appartement portant le numéro B059 avec la société immobilière de la chambre de commerce et d'industrie de [Localité 3] et qu'ensuite des changements de bailleurs sont intervenus. Elle indique que par jugement en date du 26 septembre 2012, le tribunal d'instance de Montpellier a ordonné le relogement de M. [K] [M] dans l'appartement B056, dans l'attente que soient réalisés les travaux dans l'appartement B059, que les travaux ont été réalisés, qu'elle a demandé à M. [K] [M] de quitter les lieux mais que celui-ci a refusé de réintégrer son logement. Elle précise qu'elle a saisi en référé le tribunal d'instance de Montpellier aux fins d'expulsion de M. [K] [M] mais qu'elle a été déboutée de ses demandes. Elle fait valoir que la procédure engagée par la société Barninvest à son encontre est sans objet, dès lors que l'autorisation obtenue ne lui permettra pas de pénétrer dans le logement tenant la présence de son locataire. Elle en déduit que la cour ne peut que constater que la société Barninvest a dirigé sa procédure contre elle alors qu'elle n'est pas l'occupante de l'appartement qui est sous-loué. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 12 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Barninvest demande à la cour de : A titre principal, - prononcer l'irrecevabilité de l'appel tenant la fin de non-recevoir tirée des prétentions nouvelles en cause d'appel formulées par la société Global Exploitation, - par conséquent, déclarer l'appel formé par la société Global Exploitation irrecevable, A titre subsidiaire, - rejeter les prétentions de la société Global Exploitation, - constater l'absence de contestations sérieuses et confirmer la compétence du juge des référés, - par conséquent, confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 19 juin 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Montpellier, En tout état de cause, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du 19 juin 2023 rendue par le président du tribunal judiciaire de Montpellier, - condamner la société Global Exploitation à lui payer la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle rappelle les dispositions des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile et fait valoir qu'en l'espèce, la société Global Exploitation a formulé pour la première fois en cause d'appel des prétentions relatives à l'existence de contestations sérieuses faisant obstacle à la compétence du juge des référés. Elle ajoute que malgré une assignation régulièrement délivrée, la société Global Exploitation n'avait pas jugé nécessaire de formuler des prétentions devant le premier juge. Elle en déduit que les prétentions nouvelles de l'appelante relatives à la présence de contestations sérieuses ne pourront qu'être frappées de l'irrecevabilité prévue par les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle invoque les dispositions de l'article 834 et de l'article 835 du code civil et précise qu'en l'espèce, l'urgence est manifestement caractérisée par l'arrêté préfectoral de traitement de l'insalubrité notifié au bailleur, lequel prescrit la réalisation de mesures indispensables pour faire cesser la situation d'insalubrité constatée en droit de l'appartement B56 de la résidence des [Localité 5], et ce dans un très court délai. Elle ajoute qu'elle a conclu un bail commercial avec la société Global Exploitation, que ce contrat a force obligatoire entre les parties et que la société Global Exploitation est la seule partie contractante au contrat de bail et donc la seule débitrice d'obligations envers elle. Elle soutient que l'ordonnance rendue le 19 juin 2023 est parfaitement motivée, en ce que le premier juge a caractérisé l'urgence et n'a soulevé aucune contestation sérieuse. Elle ajoute qu'il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir attait en la cause M. [M], occupant temporaire du logement, alors que l'occupation des lieux par celui-ci ne lui a jamais été notifiée et qu'elle n'a jamais été attraite aux instances ayant permis le relogement temporaire de M. [M]. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'appel Selon les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Toutefois, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux en appel, ainsi que de nouvelles pièces et de nouvelles preuves. En l'espèce, est invoquée en cause d'appel l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle au pouvoir du juge des référés. Or, l'existence d'une contestation sérieuse constitue un moyen nouveau recevable en cause d'appel. La demande de la société Barninvest tendant à voir déclarer irrecevable l'appel interjeté par la société Global Exploitation, fondée sur l'existence de demandes nouvelles, sera par conséquent rejetée. Sur la demande principale L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En l'espèce, comme l'a justement relevé le premier juge, l'urgence à faire exécuter les travaux de nature à remédier à l'état d'insalubrité du bien donné à bail est établie par l'arrêté préfectoral portant le numéro SCHS-MTP-202300029 du 21 mars 2023, visant l'article L. 511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, qui lui a été notifié à cette même date. Dans cet arrêté est constaté l'état d'insalubrité du bien, suite à un rapport effectué par le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] ayant conclu que l'état de l'immeuble constituait un danger pour la santé et la sécurité physiques des personnes, compte tenu de divers désordres relatifs à sa ventilation, au défaut d'étanchéité de ses huisseries, à la présence d'humidité et de moisissures et à une installation électique non conforme, et sont prescrits à la charge de la société Barninvest divers travaux à effectuer dans un délai de six mois, la non exécution des mesures prescrites l'exposant au paiement d'une astreinte financière Comme l'a indiqué le premier juge, l'urgence résulte également de l'absence de réponse à la lettre recommandée de mise en demeure d'avoir à préciser ses disponibilités pour que les devis et évaluations des travaux puissent être faits adressée par la société Barninvest à la société Global Exploitation, le 4 avril 2023. La société Global Exploitation soulève l'existence d'une contestation sérieuse tenant à la présence dans les lieux de M. [M]. Toutefois, s'il ressort d'un jugement rendu par le tribunal d'instance de Montpellier le 12 septembre 2019 que par jugement du 26 septembre 2012, cette juridiction avait ordonné le relogement de M. [K] [M] dans le logement B056, l'appelante ne verse aux débats aucune pièce actualisée témoignant de ce que ce dernier occuperait toujours ce logement au sein de la résidence des [Adresse 6]. En effet, les pièces les plus récentes témoignant de la présence de M. [M] dans le logement portant le numéro B056 sont une attestation établie par un huissier de justice, datée du 10 octobre 2017, de laquelle il ressort qu'à cette date, M. [K] [M] a refusé de dresser un état des lieux d'entrée dans ce logement, et l'acte de signification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 7 avril 2021 à M. [K] [M] à la demande de M. [J] [O], propriétaire de l'appartement B059, de laquelle il résulte qu'à l'adresse sise [Adresse 7], l'huissier de justice a pu remettre l'acte à la fille de M. [M]. Aucune autre pièce susceptible d'établir que M. [K] [M] occuperait toujours, près de trois ans plus tard, l'appartement numéro B056, résidence des [Localité 5], à [Localité 3], n'est produite. Au surplus, le respect par le bailleur de son obligation d'entretenir la chose louée en l'état de servir à l'usage convenu suppose une possibilité d'accès au local et en application de l'article 1724 du code civil, le locataire est tenu de supporter les désagréments causés par les réparations urgentes effectuées en cours de bail par le bailleur. Il s'ensuit qu'en l'espèce, le caractère nécessaire des travaux étant établi par l'arrêté préfectoral susvisé, la société Global Exploitation n'est pas fondée à s'opposer à l'accès de son bailleur au local loué. Enfin, la société Global Exploitation invoque dans ses conclusions la sous-location du local appartenant à la société Barninvest. Cependant, cette sous-location ne saurait être opposée au bailleur, alors qu'aux termes du contrat liant les parties, le preneur n'est autorisé à sous-louer qu'à un sous-locataire exerçant les mêmes activités que lui, que tel n'est manifestement pas le cas en l'espèce, et qu'en outre, le bailleur n'a pas acquiescé à cette sous-location, dont il n'est pas démontré qu'elle ait portée à sa connaissance. Au vu de l'ensemble de ces éléments, l'existence d'une contestation sérieuse n'est pas démontrée. En conséquence, les conditions d'urgence et d'absence de contestation sérieuse prévues par l'article 834 du code de procédure civile sont réunies et la décision déférée sera confirmée. Sur les frais irrépétibles et les dépens La décision sera également confirmée en ce qu'elle a condamné la société Global Exploitation, partie perdante, à payer à la société Barninvest une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Succombant en appel, la société Global Exploitation sera condamnée aux dépens d'appel, outre le paiement d'une indemnité complémentaire de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour Rejette la demande de la société Barninvest tendant à voir déclarer irrecevable l'appel interjeté par la société Global Exploitation, Confirme la décision déférée en l'ensemble de ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la société Global Exploitation à verser à la société Barninvest une somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Global Exploitation aux dépens d'appel. Le greffier La présidente