Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 22/14654

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Charges de copropriété N° RG 22/14654 N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFS N° MINUTE : Assignation du : 06 Décembre 2022 JUGEMENT rendu le 29 Février 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société HOMELAND, S.A.S [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELARLU FRANCESCHI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1525 DÉFENDERESSE Société civile HUBERTUS [Adresse 3] [Localité 2] non-représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/14654 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFS DÉBATS A l’audience publique du 14 Décembre 2023 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La société civile Hubertus est propriétaire des lots de copropriété n°15 et 18 d'un immeuble situé au [Adresse 3]. Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la société civile Hubertus de payer des charges de copropriété impayées. Par exploit d'huissier signifié le 6 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la société civile Hubertus en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du jeudi 16 mars 2023. Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1147 du code civil et l’article L. 131.1 du code des procédures civiles d’exécution, il demande au tribunal de : - condamner la société civile Hubertus au paiement de la somme de 7.572,64 euros, au titre des charges de copopriété arrêtées au 18 novembre 2022, appel 4eme trimestre inclus, avec intérêts de droit à compter du 10 octobre 2022, date de la première mise en demeure ; - condamner la société civile Hubertus au paiement de la somme de 438 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ; - condamner la société civile Hubertus au paiement de la somme de 2000 euros, à titre de dommages et intérêts ; - assortir cette condamnation d’une astreinte de 50 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois commençant à courir à compter de la signification de la décision ; - condamner la société civile Hubertus au paiement des entiers dépens ; - condamner la société civile Hubertus au paiement de la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ; - rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/14654 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFS Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit. Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la société civile Hubertus n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 mars 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 14 décembre 2023. La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1 - Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots n°15 et 18 telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots n°15 et 18, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/14654 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFS * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la société civile Hubertus est propriétaire des lots n°15 et 18 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 25 mai 2021 et 5 juillet 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ; - les attestations de non-recours correspondantes ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots n°15 et 18 du défendeur ; - un décompte de créance actualisé au 25 novembre 2022 Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société civile Hubertus, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.572, 64 euros. La société civile Hubertus ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire (pièce 5), l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 6 décembre 2022, date de signification de l'assignation. 2 - Sur les frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en 10 octobre 2022, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en 10 octobre 2022, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/14654 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFS - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 428 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, qui se décomposent comme suit, selon les pièces communiquées (pièce n°11): - Honoraires relances – SCI Hubertus Mme [H] [W], - Mise en demeure 08/12/2021, pour 29 euros TTC, - Vacation juridique – Lit 40241 SCI Hubertus Mme [H] [W] transmission dossier avocat 399 euros TTC. Il réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu'ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048) Les seuls frais de relance pouvant être qualifiés de nécessaires au sens de l'article précité sont donc ceux exposés le 8 décembre 2021, postérieurs à la première mise en demeure et antérieurs à l’assignation. Les frais désignés comme « vacation juridique – transmission dossier avocat » pour la somme de 399 euros apparaissent en revanche constituer des frais irrépétibles. En conséquence, la société civile Hubertus sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 29 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 3 - Sur la demande indemnitaire L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en 10 octobre 2022. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/14654 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFS * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la société civile Hubertus de ses obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que La société civile Hubertus a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 11 août 2022. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la société civile Hubertus a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 4 - Sur les demandes accessoires - Sur l’astreinte En l’absence d’éléments au dossier s’agissant de la situation du débiteur et notamment de pièces attestant de sa mauvaise foi dans l’inexécution de son obligation de paiement, s’agissant d’une première condamnation en paiement pour une somme inférieure à 10.000 euros dont l’arriéré se limite à une période de moins de deux années, le syndicat ne démontre pas sa qualité de « débiteur chronique » (sic) de la société civile Hubertus et l’ancienneté de sa dette, comme il le soutient dans son assignation. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation sous astreinte, en application de l’article L. 131.1 du code des procédures civiles d’exécution. - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Décision du 29 Février 2024 Charges de copropriété N° RG 22/14654 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYMFS La société civile Hubertus, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la société civile Hubertus sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre. - Sur l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la société civile Hubertus, prise en la qualité de son gérant, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Homeland, les sommes de : - 7.572,64 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 18 novembre 2022 (4 eme appel provisionnel 2022 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2022 ; - 29 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2022 ; - 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Homeland, de sa demande de condamnation sous astreinte ;  DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société Homeland, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; CONDAMNE la société civile Hubertus aux entiers dépens de l’instance ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Fait et jugé à Paris le 29 Février 2024 La Greffière La Présidente