Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 21/04769

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me HITTINGER-ROUX (P0497) Me CHAPOT (C0614) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 21/04769 N° Portalis 352J-W-B7F-CUELE N° MINUTE : 3 Assignation du : 30 Mars 2021 JUGEMENT rendu le 21 Février 2024 DEMANDERESSES S.A.S. AVENIR IMMOBILIER (RCS Paris 537 591 877) [Adresse 2] [Localité 3] Monsieur [Y] [R], par voie d’intervention forcée [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497 DÉFENDEUR Monsieur [O] [E] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Laurent CHAPOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0614 Décision du 21 Février 2024 18° chambre 2ème section N° RG 21/04769 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUELE COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente Maïa ESCRIVE, Vice-présidente Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge assistés de Henriette DURO, Greffier DÉBATS A l’audience du 23 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024, prorogé au 21 Février 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort _________________ EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2015, Monsieur [O] [E] a donné à bail commercial à la S.A.S. AVENIR IMMOBILIER (ci-après la société AVENIR IMMOBILIER), pour y exercer une activité d'agence immobilière, des locaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2] désignés comme suit : "Une boutique-bureau celle de droite en entrant dans l'immeuble. Ces locaux à usage commercial sont constitués d'une boutique, arrière-boutique et sanitaires (lave mains et toilettes) d'un sous-sol aménagé en salle de réunions et relié par un escalier droit. Possibilité d'accéder à ce sous-sol par un escalier commun à tous les locataires - Superficie 68 m² environ et 22 m² au sous-sol". Le bail a été conclu pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er novembre 2015 pour se terminer le 1er novembre 2024, moyennant le versement d'un loyer de 30.000 euros hors taxes et hors charges par an. Suivant un acte du 30 octobre 2015, Monsieur [Y] [R] s'est porté caution solidaire de la société AVENIR IMMOBILIER envers Monsieur [E] notamment pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation pendant la durée du bail, avec renonciation au bénéfice de division et de discussion. Suivant un avenant de révision triennale du 20 mai 2019, le loyer a été porté à la somme de 31.165 euros, payable à terme échu par termes trimestriels égaux les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année. Faisant valoir que la locataire avait cessé de payer régulièrement les loyers à compter du 1er trimestre 2020, Monsieur [E] a fait signifier par acte extrajudiciaire du 19 octobre 2020, à la société AVENIR IMMOBILIER un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour la somme de 24.795,24 euros, se décomposant comme suit : -24.538 euros au titre des échéances locatives impayées des trois premiers trimestres de l'année 2020 ; -237,64 euros au titre du coût de l'acte et 19,60 euros au titre de la prestation de recouvrement. Suivant exploit signifié le 2 novembre 2020, le bailleur a dénoncé à Monsieur [Y] [R] le commandement de payer et lui a fait commandement de payer la dette locative, en sa qualité de caution. Par acte d'huissier délivré le 30 mars 2021, la société AVENIR IMMOBILIER a fait assigner devant ce tribunal Monsieur [O] [E] aux fins essentielles de voir juger que le commandement délivré visant la clause résolutoire est nul et de nul effet. Par acte d'huissier délivré le 18 mai 2021, Monsieur [O] [E] a fait assigner en intervention forcée devant ce tribunal Monsieur [Y] [R], caution solidaire de la société AVENIR IMMOBILIER. Cette instance a été enregistrée sous le numéro de RG 21/06981. Les deux affaires ont été jointes par le juge de la mise en état le 20 septembre 2021. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2022, la société AVENIR IMMOBILIER et Monsieur [Y] [R] demandent au tribunal de : Vu les articles 1134 et 1148 [anciens], l'article 1184 [ancien], les articles 1343-5 et suivants, 1719 et 1722 du code civil, Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, - Juger la société AVENIR IMMOBILIER recevable et bien fondée en ses demandes ; - Donner acte à Monsieur [Y] [R] de ses protestations et réserves quant à la régularité du cautionnement invoqué et de la procédure en intervention forcée ; - Débouter Monsieur [O] [E] de ses demandes reconventionnelles ; A titre principal, - Juger que le commandement de payer susvisé est dépourvu de toute cause ayant été délivré de mauvaise foi et ne saurait produire aucun effet ; - Juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et que c'est à bon droit que le preneur se prévaut de l'exception d'inexécution ; - Prononcer la résolution du bail aux torts du bailleur. A titre subsidiaire, sur la force majeure, - Juger que la pandémie de covid-19 et les mesures de fermeture et de confinement prises par le gouvernement sont constitutifs d'un évènement de force majeure ; - Juger que les effets du bail commercial ont été suspendus à compter du deuxième trimestre 2020 ; A titre plus subsidiaire, sur le fait du [4], - Juger que les mesures réglementaires et législatives et notamment, les arrêtés des 15 et 16 mars 2020, la loi décrétant l'état d'urgence sanitaire et les décrets n°2020-1257, 2020-1262 et 2020-1310, constituent un fait du [4], dans la mesure où elles ont conduit à la fermeture autoritaire de l'établissement du preneur et à la restriction de sa jouissance des locaux ; A titre encore plus subsidiaire, - Juger que les mesures réglementaires et législatives et notamment, les arrêtés des 15 et 16 mars 2020, la loi décrétant l'état d'urgence sanitaire et les décrets n°2020-1257, 2020-1262 et 2020-1310 (dans leurs versions successives), ont entraîné la perte de la chose louée ; En conséquence, - Juger que le Preneur n'est redevable d'aucune dette de loyers et charges envers le bailleur au titre du bail à compter du deuxième trimestre 2020 jusqu'à justification par le bailleur de la levée de toute mesure restrictive à l'exploitation commerciale normale du preneur ou la réalisation des travaux de mise en conformité nécessaires au respect du protocole national de santé et de sécurité des salariés en entreprise ; A titre infiniment subsidiaire, - Accorder à la société AVENIR IMMOBILIER ou à Monsieur [Y] [R], un délai de 24 mois pour le règlement de toutes sommes qui pourraient être allouées à la défenderesse et ce à compter de l'expiration d'un délai de 15 jours de la signification par acte extrajudiciaire du jugement à intervenir ; - Juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant l'échéancier de paiement; - Juger qu'en conséquence la clause résolutoire ne jouera pas dans le cas où la société AVENIR IMMOBILIER ou Monsieur [Y] [R] s'acquitte effectivement du solde des sommes dans les conditions fixées par la décision à intervenir. A titre encore plus subsidiaire, dans l'hypothèse où une condamnation quelconque serait prononcée à la charge de la société AVENIR IMMOBILIER ou de Monsieur [Y] [R], - Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, manifestement incompatible avec la nature de l'affaire, s'agissant d'un locataire de parfaite bonne foi et d'une question de droit extrêmement discutée et susceptible d'une acception différente en fonction des juridictions. En tout état de cause, - Condamner Monsieur [O] [E] à payer à la société AVENIR IMMOBILIER et Monsieur [Y] [R] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner Monsieur [O] [E] en tous les dépens, en application de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES, représentée par Maître Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au Barreau de Paris, par application de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2022, Monsieur [O] [E] demande au tribunal de : Vu le bail commercial du 30 octobre 2015, Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 octobre 2020, Vu les articles 1728, 2288 et suivants du code civil, Vu l'article 331 du code de procédure civile, Vu l'acte de caution solidaire du 30 octobre 2015, - Dire et juger que la crise sanitaire liée à l'épidémie de COVID 19 ne permet pas à la société AVENIR IMMOBILIER de s'exonérer de son obligation principale de locataire de paiement des loyers et charges ; - Débouter la société AVENIR IMMOBILIER et Monsieur [Y] [R] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions. A titre reconventionnel, - Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial consenti à la société AVENIR IMMOBILIER, à compter du 20 novembre 2020 ; - En conséquence, ordonner sans délai l'expulsion de la société AVENIR IMMOBILIER des lieux qu'elle occupe sis [Adresse 2], tels que décrits au bail signé le 30 octobre 2015, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, dès la signification du jugement à intervenir ; - Dire que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - Condamner solidairement la société AVENIR IMMOBILIER et Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur [O] [E] la somme de 60.335 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations dus au jour des présentes conclusions, outre les intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020 pour 24.538 euros, date du commandement, et à compter de ce jour pour le surplus ; - Fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société AVENIR IMMOBILIER et Monsieur [Y] [R] à compter du 20 novembre 2020 à hauteur de 110 % du dernier loyer contractuel, charges locatives comprises, conformément aux stipulations du bail, exigible jusqu'à parfaite libération des lieux ; - Condamner solidairement la société AVENIR IMMOBILIER et Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur [O] [E] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ; - Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. * * * Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. La clôture a été prononcée le 28 novembre 2022. L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience tenue en juge rapporteur du 23 novembre 2023 et mise en délibéré au 31 janvier 2024 prorogé au 21 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 octobre 2020 Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, anciennement l'article 1244-1, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Ces dispositions sont d'ordre public et les parties ne peuvent y déroger. En application de l'ancien article 1315, devenu l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur d'apporter la preuve des obligations auxquelles il reproche au preneur d'avoir manqué tandis qu'il incombe à celui-ci de démontrer qu'il les a exécutées. En l'espèce, le bail du 30 octobre 2015 liant les parties comporte en page 8, un paragraphe intitulé "clause résolutoire" qui prévoit qu'en cas de "défaut de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer et des sommes qui en constituent l'accessoire, tels que charges, frais de poursuite, intérêts, rappels de loyers, dépôt de garantie ou charegs consécutifs à une modification de leur montant, comme en cas d'inexécution d'une seule des obligations et conditions du présent bail, ou de toute obligation légale ou réglementaire applicable au "preneur", et un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeurés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au "bailleur" sans qu'il soit besoin de remplir de formalité judiciaire, nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus. Dans tous les cas, les sommes non payées ou payées avec retard produiront intérêts au taux légal. Il suffira d'une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant appel pour obtenir l'expulsion du "preneur" et de tous occupants de son chef, des lieux loués et dans ce cas le dépôt de garantie restera acquis au "bailleur", à titre de clause pénale, sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts". Le commandement signifié à la société AVENIR IMMOBILIER le 19 octobre 2020 vise la clause résolutoire du contrat de bail commercial et mentionne le délai d'un mois précité. Il porte sur un arriéré locatif de 24.538 euros correspondant aux échéances de loyers et de charges des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2020, outre les frais de l'acte et de prestation de recouvrement. La société AVENIR IMMOBILIER conclut que le commandement de payer délivré le 19 octobre 2020 est nul et de nul effet au motif qu'il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur. Si elle conteste par ailleurs l'exigibilité des sommes réclamées au titre des loyers et des charges, elle n'en tire pas de conséquences sur la validité du commandement. - Sur la mauvaise foi du bailleur soulevée par la société AVENIR IMMOBILIER La société AVENIR IMMOBILIER fait valoir qu'en l'espèce, le bailleur a délivré le commandement litigieux à l'issue d'une longue période d'état d'urgence sanitaire et en pleine période de reprise de l'épidémie, alors même qu'il ne pouvait ignorer la fermeture de son agence pendant plusieurs mois, dans le cadre des mesures administratives prises afin de limiter la propagation du covid-19. Elle ajoute que les locaux étaient inexploitables à défaut d'aération possible et de pouvoir respecter les règles prévues par le Protocole national pour assurer la sécurité des salariés en entreprise face à l'épidémie de covid-19 publié par le Ministère du Travail. Elle soutient que le bailleur a utilisé le commandement en tant que manoeuvre d'intimidation et en veut pour preuve que ce dernier ne sollicitait pas l'acquisition de la clause résolutoire dans ses premières conclusions - la résiliation judiciaire du bail étant sollicitée par la locataire - et ne l'a fait qu'à compter de ses conclusions du 11 octobre 2021 à des fins stratégiques alors qu'elle y avait renoncé précédemment. Elle soutient enfin que le bailleur, en s'empressant de signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, a tenté de contourner l'appréciation du tribunal sur la redevabilité des loyers et charges. Monsieur [E] réplique qu'il a attendu de nombreux mois pour adresser ce commandement de payer et pour envisager une procédure judiciaire, laquelle a été finalement initiée par la locataire elle-même. Il soutient avoir été patient et avoir pris en compte la situation particulière de sa locataire liée à la crise sanitaire en lui écrivant le 1er juillet 2020 : "(…) vous comprendrez que je ne peux pas me substituer à votre banque, ni au gouvernement qui vient de décréter des reports de charges sociales pour les entreprises (…). Ainsi le T1 -2020 se rapporte au trois premiers mois de l'année. De ce fait, vous aviez déjà provisionné ces loyers lorsque la crise sanitaire s'est déclarée. Je souhaiterais donc savoir si vous aller régler ce terme dans son intégralité. Et à quelle date ?". Monsieur [E] fait valoir qu'il n'a fait qu'exercer ses droits les plus légitimes. * * * En application des dispositions de l'ancien article 1134 du code civil, applicable en l'espèce, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Il convient de rappeler à ce titre que sont privés d'effet les commandements de payer visant la clause résolutoire, qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur, soit dans des circonstances démontrant sa volonté d'exercer déloyalement sa prérogative de mise en jeu de la clause résolutoire. La bonne foi est présumée et la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l'invoque. Elle s'apprécie au jour où le commandement a été délivré. En l'espèce, Monsieur [E] justifie avoir adressé plusieurs courriels à sa locataire le 16 mai 2020, le 26 juin et le 1er juillet 2020, le premier indiquant : "je reviens vers vous car les aides en trésorerie destinées aux entreprises ont à présent été distribuées. Pourriez-vous m'indiquer si vous êtes à présent en mesure de régler votre T1-2020, se rapportant aux mois de janvier, février et mars ?". La société AVENIR IMMOBILIER ne justifie d'aucune réponse à ces trois courriels. Le bailleur a réitéré sa demande de paiement le 16 septembre 2020. Aucune réponse n'a été apportée par la locataire avant le 19 octobre 2020, date à laquelle elle a sollicité "la résolution du bail aux torts du bailleur". Par ailleurs, les difficultés que la locataire a rencontrées en raison des circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire sont postérieures à la date d'exigibilité du 1er trimestre 2020, en l'espèce le 1er janvier 2020. Par conséquent, la société AVENIR IMMOBILIER ne justifie pas de la mauvaise foi du bailleur. Il ne sera donc pas fait droit à sa demande tendant à voir déclarer de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce motif. Sur la demande de résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur La société AVENIR IMMOBILIER se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de l'exception d'inexécution pour demander la résolution du bail aux torts du bailleur et soutenir que les loyers à compter du 2ème trimestre 2020 ne sont pas exigibles et ce, jusqu'à ce que la jouissance paisible des locaux soit à nouveau assurée. Elle fait valoir que les décrets successifs ont engendré d'importantes restrictions de déplacement pour ses collaborateurs, outre la fermeture de son agence ; que le local donné à bail a lui aussi été affecté du fait de la mise en place du télétravail et des restrictions apportées aux déplacements à compter du 15 mars 2020 ; que la configuration du local rend impossible son aération et donc le respect des règles définies par le protocole sanitaire susvisé. Elle conclut que les arrêts de cassation du 30 juin 2022 ne sont pas applicables à l'espèce, s'agissant d'une impossibilité matérielle d'exploiter, liée à l'état des locaux et d'une absence de délivrance et de jouissance paisible du local donné à bail commercial. Elle soutient qu'elle est fondée dès lors à se prévaloir de l'exception d'inexécution. Monsieur [E] répond que l'activité de la locataire, à savoir "Promotion immobilière - Marchand de biens" et même celle visée au bail, à savoir "Agence immobilière", ne font pas partie des activités qui ont été affectées par les mesures de fermeture des commerces, contrairement au secteur de la restauration ou aux commerces dits "non-essentiels". En outre, elle fait valoir que l'obligation de délivrance n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la commercialité des lieux loués et la stabilité du cadre dans lequel s'exerce son activité ; qu'en tout état de cause, si les décisions gouvernementales ont eu un impact, quel qu'il soit, sur l'exploitation des locaux et leur jouissance, de telles décisions s'imposent à la fois au locataire et au bailleur, ce dernier n'étant pas à l'origine des restrictions liées à la crise sanitaire. En ce qui concerne l'aération des locaux, Monsieur [E] relève que cette argumentation ne repose sur aucun élément de preuve ; qu'il produit une photographie des locaux laissant apparaître la présence d'une ouïe de ventilation, en plus de la porte d'entrée pouvant permettre une aération supplémentaire le cas échéant ; qu'il n'y a aucune non conformité établie et qu'il ne saurait être reproché au bailleur une argumentation fondée sur "le protocole national pour assurer la santé et la sécurité des salariés (…)" qui émane des pouvoirs publics. * * * Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Cet article n'a pas pour effet d'obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité. En vertu de l'ancien article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, une partie à un contrat synallagmatique peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. La locataire soutient que la configuration des locaux (absence d'aération) rendait impossible l'exploitation des locaux pendant la crise sanitaire mais ne verse aucun élément probant à l'appui de son allégation. Celle-ci est contredite par la photographie de la devanture des locaux versée au débat par le bailleur qui fait apparaître la présence d'une grille de ventilation, en plus de la porte d'entrée des locaux. Par conséquent, il n'est pas démontré que la configuration, la consistance, les agencements, les équipements et l'état des locaux remis à la société AVENIR IMMOBILIER par Monsieur [E] en exécution du bail les liant, ne lui permettent pas d'exercer l'activité, à laquelle ils sont contractuellement destinés. L'impossibilité d'exploiter dont se prévaut la société AVENIR IMMOBILIER du fait des mesures de fermeture des commerces non essentiels ou de restriction de leur accès au public, ne résulte pas d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'assurer la jouissance paisible des locaux, mais de décisions prises par l'autorité administrative afin de lutter contre la pandémie, notamment celle de fermer certains établissements recevant du public. La société AVENIR IMMOBILIER est donc mal fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution et d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Sa demande de résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur sera rejetée ainsi que celle tendant à voir juger que les loyers à compter du deuxième trimestre 2020 ne sont pas exigibles pour ce motif. Sur la demande de suspension du contrat et de l'obligation de paiement des loyers et des charges * Sur la force majeure La société AVENIR IMMOBILIER invoque l'article 1148 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable à l'espèce et conclut que la force majeure a pour objet d'exonérer le débiteur de son obligation et le libérer ; que le covid-19 présente les trois caractéristiques de la force majeure : l'extériorité, l'imprévisibilité et l'irrésistibilité. Aux termes de l'article 1147 ancien du code civil applicable à la cause, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En application de l'article 1148 ancien du code civil applicable à la cause, il n'y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit. Or, il est constant que le débiteur d'une obligation contractuelle de payer une somme d'argent ne peut s'exonérer en invoquant un cas de force majeure et celle-ci ne profite pas au créancier d'une obligation qui n'a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit. Dès lors, la société AVENIR IMMOBILIER, débitrice des loyers, n'est pas fondée à invoquer à son profit la force majeure. La société AVENIR IMMOBILIER sera en conséquence déboutée de sa demande de suspension de l'exécution de son obligation au paiement des loyers et des charges à compter du 2ème trimestre 2020 pour ce motif. * Sur le fait du prince Le "fait du prince" évoqué par la société AVENIR IMMOBILIER est une notion de droit public correspondant à l'hypothèse où l'exécution d'un contrat administratif se trouve impactée par une mesure prise par l'administration contractante, mais agissant hors de cette qualité, affectant l'économie de la convention. En droit civil, la notion de "fait du prince" est constitutive d'un cas de force majeure. Pour les mêmes motifs qu'exposés ci-dessus en réponse à la force majeure invoquée par la locataire, la société AVENIR IMMOBILIER sera en conséquence déboutée de sa demande de suspension de l'exécution de son obligation au paiement des loyers et des charges à compter du 2ème trimestre 2020 fondée sur le “fait du prince”. * Sur la perte partielle de la chose louée La société AVENIR IMMOBILIER invoque sur le fondement de l'article 1722 du code civil, qu'il y a perte lorsque l'usage ou la jouissance auxquels la chose est destinée est devenu impossible ; que l'article précité vise la perte totale de la chose mais également l'hypothèse où le preneur se trouverait dans l'impossibilité de jouir des lieux loués ou d'en faire un usage conforme à leur destination ; que la jurisprudence a admis que l'impossibilité d'user des lieux loués conformément à leur destination du fait d'une décision administrative intervenant pendant la durée du bail est assimilable à la destruction de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil. Elle soutient qu'en l'espèce, elle a été privée en totalité ou partiellement de la possibilité d'exploiter son fonds de commerce en raison des mesures sanitaires prises par les pouvoirs publics. La société AVENIR IMMOBILIER soutient qu'elle est fondée à solliciter une diminution du loyer proportionnelle à la privation de jouissance dont elle a été victime à compter du 2ème trimestre 2020. En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national pour faire face à l'épidémie de covid-19. En application du décret n°2020-260 du 16 mars 2020, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité jusqu'au 11 mai 2020. L'état d'urgence a été rétabli par décret n°2020-1257 du 14 octobre 2020, et des mesures restrictives ont été édictées par décret n°2020-1262 du 16 octobre 2020. Par décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour certains motifs. Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur les périodes précitées, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. Dans ces conditions, la demande d'exonération du paiement de tout ou partie du loyer fondée sur l'article 1722 du code civil sera rejetée. Sur la demande reconventionnelle de constat de l'acquisition de la clause résolutoire formée par Monsieur [E] Le commandement détaille le montant de la créance de 24.538 euros correspondant aux échéances de loyer et de charges des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2020. La société AVENIR IMMOBILIER ne démontre pas, comme il lui incombe, s'être acquittée de la dette locative dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer, soit avant le 19 novembre 2020 à minuit. Les causes du commandement de payer n'ayant pas été réglées dans le mois de sa délivrance, le tribunal ne peut que constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 novembre 2020 à minuit. Les délais de règlement sollicités par la société AVENIR IMMOBILIER, dont la demande de ce chef sera examinée ci-après, ne permettant, s'ils étaient accordés, que la suspension des effets de cette clause dont le jeu n'est définitivement écarté que dans l'hypothèse où le preneur respecte les termes et modalités de l'échéancier octroyé par le tribunal. Sur la demande subsidiaire de la société AVENIR IMMOBILIER de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement La société AVENIR IMMOBILIER expose qu'elle est de bonne foi et a toujours régulièrement payé les loyers et les charges avant la crise sanitaire ; qu'elle a effectué un virement de 20.000 euros le 31 mars 2022 ; que la situation du bailleur ne saurait être compromise en cas de délais de paiement. Monsieur [E] demande au tribunal de rejeter la demande de délais de paiement aux motifs que la société AVENIR IMMOBILIER n'a effectué aucun règlement, hormis le virement du 31 mars 2022 ; que la locataire ne produit aucun élément comptable permettant d'établir les difficultés alléguées et qu'elle ne justifie pas qu'elle n'a pas bénéficié des aides de l'Etat afin de faire face aux difficultés avancées. Elle relève que la société AVENIR IMMOBILIER a pour président une société anonyme dirigée par Monsieur [R] dans le cadre d'un important groupe de sociétés dont rien ne démontre qu'elle(s) rencontre(nt) elles aussi des difficultés. L'article L. 145-41 du code de commerce précité permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement prévus par l'ancien article 1244-1, devenu l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette. L'ancien article 1244-1 du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l'octroi d'un délai de grâce exige du débiteur qu'il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu'un échelonnement ou un report est opportun. En l'espèce, force est de constater que la société AVENIR IMMOBILIER, bien qu'interpellée sur ce point par le bailleur, ne verse aux débats aucune pièce pertinente, notamment comptable, permettant au tribunal d'apprécier concrètement sa situation financière et ses capacités de remboursement alors qu'elle est débitrice d'un arriéré de loyer important et n'a effectué depuis le 1er trimestre 2020 qu'un seul règlement certes important de 20.000 euros mais isolé et qu'elle ne paye pas les loyers et charges courants. Par conséquent, les conditions n'étant pas remplies, il ne sera pas fait droit à la demande de la société AVENIR IMMOBILIER de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement. Sur l'expulsion et la condamnation au versement d'une indemnité d'occupation Il convient d'ordonner l'expulsion de la locataire selon les modalités fixées au dispositif ci-après. L'enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il est constant qu'à compter de la résiliation du bail, la société AVENIR IMMOBILIER est redevable d'une indemnité au titre de son occupation des lieux malgré la résiliation du bail que Monsieur [E] demande de fixer à 110 % du dernier loyer contractuel, charges locatives comprises. L'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer en cours en principal en vigueur à la date de reprise des effets de la clause résolutoire, charges et taxes en sus, aucune majoration n'étant prévue par le contrat de bail contrairement à ce que soutient le bailleur qui semble se prévaloir de la clause pénale prévue dans le bail mais dont le fondement juridique est différent. Sur les demandes reconventionnelles en paiement formées par Monsieur [E] - Au titre de l'arriéré locatif L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur. En l'espèce, Monsieur [E] détaille dans ses conclusions la somme qu'il réclame, arrêtée au 1er trimestre 2022 inclus, de 54.850 euros, prenant en compte le virement effectué par la société AVENIR IMMOBILIER le 31 mars 2022 d'un montant de 20.000 euros. Cette somme n'est pas contestée par la société AVENIR IMMOBILIER. La créance de Monsieur [E] est établie à hauteur de 54.850 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 31 mars 2022, échéance du 1er trimestre 2022 incluse. La société AVENIR IMMOBILIER qui ne justifie d'aucun règlement, sera donc condamnée à payer à Monsieur [E] la somme de 54.850 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 31 mars 2022, échéance du 1er trimestre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020 sur la somme de 24.538 euros et à compter du 20 mai 2022, date de la notification des conclusions formulant cette demande, pour le surplus. -Sur la demande de condamnation solidaire de Monsieur [R] en sa qualité de caution Monsieur [E] sollicite la condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif de Monsieur [Y] [R] en sa qualité de caution solidaire de la société AVENIR IMMOBILIER. Dans le dispositif de ses écritures communes avec la société AVENIR IMMOBILIER, Monsieur [R] demande au tribunal de "donner acte à Monsieur [Y] [R] de ses protestations et réserves quant à la régularité du cautionnement invoqué et de la procédure en intervention forcée" mais ne développe aucun moyen particulier. L'article 2292 du code civil, dans sa version en vigueur lors de la conclusion des actes de cautionnement, dispose que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. En l'espèce, suivant un acte de caution en date du 30 octobre 2015, Monsieur [Y] [R], s'est porté caution solidaire de la société AVENIR IMMOBILIER, sans bénéfice de discussion et de division, "pour le paiement des loyers (...) ainsi que des indemnités d'occupation, charges récupérables, réparations locatives et frais éventuels de procédure, ces obligations résultant du bail dont j'ai reçu un exemplaire (...)" pour la durée du bail soit jusqu'au 1er novembre 2024 et dans la limite de 292.320 euros. Il est par ailleurs inséré au bail, page 7, une clause particulière relative à cet engagement de caution de Monsieur [Y] [R], en ces termes : "Monsieur [Y] [R] apporte sa caution personnelle par acte séparé avec la faculté pour la SAS AVENIR IMMOBILIER de domicilier les sociétés immobilières qu'elle a constitué à l'occasion de chaque nouvelle opération immobilière et de sous-louer aux différentes sociétés de coiffure et de beauté administrées par Monsieur [Y] [R] sans possibilité de déspécialisation du bail". En application de l'acte de caution susvisé, Monsieur [Y] [R] sera condamné solidairement avec la société AVENIR IMMOBILIER au paiement de l'arriéré locatif. Il sera tenu solidairement avec la société AVENIR IMMOBILIER du paiement de l'indemnité d'occupation dans la double limite du terme de son engagement le 1er novembre 2024 et du montant maximum de son engagement de 292.320 euros. Sur les demandes accessoires Succombant à l'instance, la société AVENIR IMMOBILIER et Monsieur [Y] [R] sont condamnés solidairement aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 octobre 2020. Ils sont condamnés solidairement à verser à Monsieur [E] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboutés corrélativement de leur demande de ce chef. Enfin aucun motif ne conduit à écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, Déboute la S.A.S. AVENIR IMMOBILIER de l'ensemble de ses demandes, Constate à la date du 19 novembre à 24h00 l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 octobre 2015 liant Monsieur [O] [E] d'une part, et la S.A.S. AVENIR IMMOBILIER d'autre part, sur les lieux sis [Adresse 2], Dit que la S.A.S. AVENIR IMMOBILIER devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision, Autorise Monsieur [O] [E], faute pour la S.A.S. AVENIR IMMOBILIER de libérer spontanément les locaux susvisés, à procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, Dit que le sort des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.S. AVENIR IMMOBILIER et Monsieur [Y] [R] dans la limite concernant ce dernier du terme de son engagement le 1er novembre 2024 et du montant maximum de son engagement de 292.320 euros, à compter du 20 novembre 2020 et jusqu'à parfaite libération des lieux, au montant du loyer en principal en vigueur à cette date, charges en sus, Condamne solidairement la S.A.S. AVENIR IMMOBILIER et Monsieur [Y] [R] en sa qualité de caution solidaire, à payer à Monsieur [O] [E] la somme de 54.850 euros (cinquante-quatre mille huit cent cinquante euros) au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 31 mars 2022, échéance du 1er trimestre 2022 incluse, Dit que cette condamnation est assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020 sur la somme de 24.538 euros et à compter du 20 mai 2022, pour le surplus, Condamne solidairement la S.A.S. AVENIR IMMOBILIER et Monsieur [Y] [R] en sa qualité de caution solidaire, à verser à Monsieur [O] [E] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne solidairement la S.A.S. AVENIR IMMOBILIER et Monsieur [Y] [R] en sa qualité de caution solidaire, aux dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 19 octobre 2020, Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 21 Février 2024 Le GreffierPour la Présidente empêchée Henriette DUROMaïa ESCRIVE