Texte intégral
N° RG 22/02879 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OH6U
Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINT ETIENNE en Référé
du 27 janvier 2022
RG : 21/00850
S.A.S.U. PIZZA AU FEU DE BOIS
C/
S.C.I. SCI DES BABAR
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 07 Décembre 2022
APPELANTE :
La société PIZZA AU FEU DE BOIS, Société par action simplifiée à associé unique immatriculée au RCS de SAINT-ETIENNE sous le numéro 887 488 609, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal demeurant es qualité audit siège.
Représentée par Me Michèle CHAMAK, avocat au barreau de LYON, toque : 1149
INTIMÉE :
La société des BABAR, société civile immobilière inscrite au RCS de LYON sous le numéro 530 114 404, dont le siège social est situé [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal demeurant es qualité audit siège.
Représentée par Me Damien MENGHINI-RICHARD, avocat au barreau de LYON, toque : 301
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Date de clôture de l'instruction : 02 Novembre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Novembre 2022
Date de mise à disposition : 07 Décembre 2022
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Exposé du litige
Par acte sous seing privé en date du 19 mars 2020, la SCI des Babar a consenti à [X] [D] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], le loyer annuel s'élevant à la somme de 11 400 euros hors taxes et hors charges et étant payable d'avance et par trimestre.
La société Pizza au feu de bois, constituée le 24 juillet 2020, dont le dirigeant et associé unique est [X] [D], a repris le bail souscrit par celui-ci.
En date du 21 octobre 2021, la SCI des Babar a délivré à la société Pizza au feu de bois un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 8 698,42 euros dû au titre des arriérés de loyers, 4ème trimestre 2021 inclus.
Par exploit du 08 décembre 2021 et aux motifs que les causes du commandement n'avaient pas été apurées dans le délai d'un mois, la SCI des Babar a assigné la société Pizza au feu de bois devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins de voir au principal constater l'acquisition de la clause résolutoire et qu'il soit statué sur ses conséquences, voir condamner la société Pizza au feu de bois à lui régler à titre provisionnel la somme de 8 514,42 euros due au titre de l'arriéré de loyers et charges, décompte arrêté au 3ème trimestre 2021, outre les sommes de 851,44 euros au titre de la clause pénale contractuelle et celle de 2 850 euros au titre de la conservation du dépôt de garantie.
Par ordonnance en date du 27 janvier 2022, le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne, a :
Constaté la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, à compter du 22 novembre 2021 ;
Dit que la société Pizza au feu de bois devra quitter les lieux dès la signification de la décision ;
A défaut de départ volontaire, ordonné son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
Condamné la société Pizza au feu de bois à payer à la SCI des Babar la somme de 5 205,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 18 janvier 2022, terme de janvier 2022 inclus, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;
Condamné la société Pizza au feu de bois à payer à la SCI des Babar une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de février 2022 ;
Condamné la société Pizza au feu de bois à payer à la SCI des Babar une somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamné la société Pizza au feu de bois aux entiers dépens et comprenant le coût du commandement de payer ;
Débouté la SCI des Babar du surplus de ses demandes.
Le juge des référés retient en substance :
que la clause résolutoire est acquise, les causes du commandement n'ayant pas été apurées dans le délai d'un mois ;
que les clauses pénales étant susceptibles de modération par le juge du fond en cas d'excès, les demandes relatives à la clause pénale et la conservation de garantie se heurtent à une contestation sérieuse.
Par acte régularisé par RPVA le 19 avril 2022, la société Pizza au feu de bois a interjeté appel de l'intégralité des chefs de décision figurant au dispositif de l'ordonnance du 27 janvier 2022, dont elle a repris les termes dans sa déclaration d'appel, à l'exception du chef de décision rejetant les demandes de la SCI des Babar.
Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 10 juin 2022, la société Pizza au feu de bois demande à la Cour de :
Juger l'appel formé par la société Pizza au feu de bois recevable et bien fondé ;
Infirmer l'ordonnance de référé en date du 27 janvier 2022, en ce qu'elle a constaté la résiliation du contrat de bail contracté entre la société Pizza au feu de bois et la SCI des Babar et toutes les dispositions subséquentes.
Et statuant à nouveau,
Constater que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 novembre 2021 ;
Condamner la société Pizza au feu de bois à payer à la SCI des Babar la somme provisionnelle de 5 205,64 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 janvier 2022, terme de janvier 2022 inclus, outre intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;
Autoriser la société Pizza au feu de bois à s'acquitter de la dette locative dans un délai de 24 mois, à raison de versements mensuels à hauteur de 400 euros chacun en sus du loyer et des charges courants, et, le 24ème mois le solde éventuel de la dette ;
Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne pas avoir joué si la société Pizza au feu de bois se libère de la dette dans les délais de paiement impartis et conformément à ceux-ci ;
Juger qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance ou des loyers et charges courantes, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra de plein droit ses effets après mise en demeure ;
Débouter la SCI des Babar de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile et statuer ce que de droit quant aux dépens.
A l'appui de ses prétentions, l'appelante fait valoir :
qu'elle n'entend contester ni le principe ni le quantum de la dette locative, pas plus le fait que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis au 22 novembre 2021 ;
qu'elle a repris le règlement du loyer et a fait ces derniers mois différents règlements ;
qu'elle demande à bénéficier des dispositions de l'article 1343-5 du Code civil et à être autorisée à s'acquitter de sa dette locative sur les 24 prochains mois 'à compter de l'arrêt' avec le règlement d'une somme mensuelle de 400 euros en sus du loyer et des charges courants et qu'il soit ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle sera réputée ne pas avoir joué si elle se libère de sa dette dans les délais de paiement impartis.
Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RPVA le 17 juin 2022, la SCI des Babar demande à la Cour de :
Confirmer l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a rejeté ses demandes fondées sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie.
Statuant de nouveau :
Condamner la société Pizza au feu de bois à lui payer, outre les sommes visées dans l'ordonnance de référé, les sommes de 520,75 euros au titre de la clause pénale et de 2 850,00 euros au titre de la conservation du dépôt de garantie,
Condamner la société Pizza au feu de bois à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel comprenant le coût du commandement de payer et de signification de l'assignation aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
La SCI des Babar fait valoir :
que la société Pizza au feu de bois n'est pas un débiteur de bonne foi, dès lors qu'elle a déjà bénéficié de délais de paiement qui n'ont pas été respectés ;
qu'en outre la dette a sensiblement augmenté puisqu'aucun paiement n'est intervenu depuis le mois de février 2022 alors que le local loué n'a pas été libéré ;
qu'en conséquence, la décision déférée doit être confirmée.
S'agissant de son appel incident, elle soutient :
que le bail commercial prévoit expressément en cas de défaut de paiement du loyer la majoration des sommes dues à hauteur de 10 % à titre d'indemnité forfaitaire et en cas de résiliation de plein droit du bail que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnisation forfaitaire ;
que les stipulations du bail sont parfaitement applicables et ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1)Sur les demandes de la société Pizza au feu de bois
La société Pizza au feu de bois limite désormais son appel à une demande de délais de paiement de sa dette locative, qu'elle ne conteste pas, aux fins de voir durant ces délais de paiement suspendre les effets de la clause résolutoire, et qu'à l'issue de ces délais, dès lors qu'il sont respectés, la clause résolutoire soit réputée n'avoir jamais joué.
L'article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Par ailleurs, en vertu de l'article L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Enfin, en vertu de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.
En l'espèce, la Cour constate que l'appelante, qui se limite à indiquer qu'elle a procédé à de nombreux virements pour apurer sa dette, virements qui figurent effectivement sur le décompte locatif produit par le bailleur, ne justifie aucunement de sa situation financière et plus précisément de ce qu'elle est en mesure, si des délais lui étaient accordés, de régler sa dette locative tout en assurant le paiement des loyers courants.
Il ressort au contraire du décompte produit par le bailleur, qui court à compter de l'appel de loyer du 4ème trimestre 2020 et se termine à l'appel de loyer du 4ème trimestre 2022, que depuis le dernier virement auquel l'appelante a procédé, daté du 26 février 2022, la société Pizza au feu de bois n'a procédé à aucun réglement, y compris concernant le loyer courant, les loyers des 2ème, 3ème et 4ème trimestre n'ayant pas été réglés.
Si le décompte locatif établi par le bailleur est erroné, puisqu'il intègre à tort les frais d'avocat, la clause pénale, et les frais d'huissier et de procédure d'appel, qui sont sans rapport avec la dette locative et n'ont pas à figurer dans le décompte, il n'en demeure pas moins qu'après déduction de ces frais indûment décomptés, il reste dû au bailleur, après l'appel de fonds du 4ème trimestre 2022, la somme de 13 873 48 euros (et non de 17 675,17 euros).
Or, dans la mesure où l'appelante ne rapporte pas la preuve qu'elle est en mesure de régler la dette locative si des délais de paiement lui étaient accordés, où il est en outre établi qu'à ce jour elle n'est pas plus en mesure de régler le loyer courant, il apparaît que les délais de paiement sollicités sont illusoires.
La Cour en conséquence rejette les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la société Pizza au feu de bois et confirme la décision déférée qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et statué sur ses effets.
2) Sur l'appel incident de la SCI des Babar
Aux termes de l'article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.
S'agissant de la claus pénale contractuelle, dont l'application est sollicitée par le bailleur à titre provisionnel, une telle pénalité peut, par application des dispositions de l'article 1231-5 du Code civil, être modérée ou augmentée par le juge du fond dès lors qu'elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Dès lors, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.
En l'espèce, l'article 2.13 du contrat de bail, intitulé 'Clause pénale' prévoyait :
que les sommes dues au titre de l'arriéré seraient automatiquement majorées, à titre d'indemnité forfaitaire, sans préjudice de tous autres frais, de 10 % ;
qu'en cas de résiliation de plein droit du contrat de bail, le montant total des loyers d'avance ainsi que le dépôt de garantie resteraient acquis au bailleur à titre d'indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de cette résiliation.
La Cour retient que ces pénalités, qu'il s'agisse de la majoration de 10 % ou de la récupération du dépôt de garantie, apparaissent manifestement excessives au regard de leur montant, d'autant plus qu'elles sont cumulatives, et qu'elles sont donc susceptibles d'être modérées par le juge du fond dans des proportions conséquentes.
La Cour en déduit que c'est à raison que le premier juge a, dans les motivations de sa décision, dit n'y avoir lieu à référé sur ces deux demandes, qui étaient sérieusement contestables, et les a rejetées dans le dispositif de sa décision.
La Cour confirme la décision déférée de ce chef.
3) Sur les demandes accessoires
La partie perdante devant être condamnée aux dépens, par application de l'article 696 du Code de procédure civile, c'est à raison que le premier juge a condamné la société Pizza au feu de bois aux dépens de première instance et l'a également condamnée à payer à la SCI des Babar la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, justifiée en équité.
La Cour confirme la décision déférée de ces chefs.
La société Pizza au feu de bois, qui succombe principalement, est condamnée aux dépens à hauteur d'appel.
En équité, la Cour la condamne également à payer à la SCI des Babar la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour :
Rejette les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire présentée par la société Pizza au feu de bois et confirme la décision déférée qui a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et statué sur ses effets ;
Confirme la décision déférée qui a rejeté les demandes de la SCI des Babar au titre de la clause pénale par majoration de 10 % des sommes dues et conservation du dépôt de garantie ;
Confirme la décision déférée pour le surplus ;
Condamne la société Pizza au feu de bois aux dépens à hauteur d'appel ;
Condamne la société Pizza au feu de bois à payer à la SCI des Babar la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d'appel ;
Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
