Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
(Décision Civile)
JUGEMENT : S.A.S. EDMP PACA c/ S.A.R.L. L’ORIGINAL FOOD
MINUTE N° 24/
Du 13 Juin 2024
3ème Chambre civile
N° RG 24/01303 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PUOS
Grosse délivrée à
Me Jean-Marc SZEPETOWSKI-POLIRSZTOL de la SELARL S.Z.
Me Christophe TORA
expédition délivrée à
le
mentions diverses
Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du treize Juin deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 16 Avril 2024 en audience publique, devant :
Président : Madame VINCENT, rapporteur
Assesseur : Madame GINOUX, rapporteur
Greffier : Madame KACIOUI, présente uniquement aux débats
Les rapporteurs ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :
Président : Patricia LABEAUME
Assesseur : Anne VINCENT
Assesseur : Myriam GINOUX,
DEBATS
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
PRONONCÉ :
Par mise à disposition au Greffe le 13 Juin 2024, signé par Madame LABEAUME, Présidente et Madame KACIOUI, Greffier.
NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDERESSE:
S.A.S. EDMP PACA prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocats au barreau de NICE, avocats plaidant
DEFENDERESSE:
S.A.R.L. L’ORIGINAL FOOD
[Adresse 4]
[Localité 1] (06)
représentée par Me Christophe TORA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé non daté, Monsieur et Madame [J] ont donné à bail commercial à la société L’ORIGINAL FOOD en cours de formation un local commercial d’environ 110 m2 et dépendance 70 m2 et situé [Adresse 4] [Localité 1].
Le bail a été consenti et accepté pour une durée de 9 années commencant à courir le 13 octobre 2017 pour se terminer le 12 octobre 2026, les lieux loués étant destinés exclusivement aux activités de snacking, restauration sur place et à emporter, livraison, à l’exclusion de toute autre activité.
L’article 27 du contrat de bail comprend la clause suivante :
“le bailleur déclare et précise ici qu’il a l’intention, après la fin des travaux en cours de la ligne du tramway et après examen de la situation des lieux et des nouvelles perspectives qu’ils devraient offrir, de procéder à la démolition des constructions existantes pour édifier, en vertu des dispositions d’urbanismes qui seront applicables, un nouvel immeuble dont le rez-de-chaussée sera à usage commercial.
Compte tenu de cette perspective et de la libération des locaux qu’elle nécessitera, il a fait part, au cours des discussions ayant précédé la signature des présentes, de sa réticence à consentir un bail commercial au preneur, qui le reconnaît, et sur l’insistance de ce dernier il a in fine été arrêté les dispositions particulières ci-après.
Conformément aux dispositions de l’article 4 du Code de commerce ou de l’article 145-18, le bailleur fait réserve expresse à son profit de son droit de procéder à la résiliation du présent bail à l’expiration d’une des périodes triennales ou de refuser le renouvellement de celui-ci afin de procéder à la démolition des constructions existantes en vue de procéder à l’édification d’un nouvel immeuble.
À cet égard, le bailleur précise toutefois ici qu’il n’entend pas procéder à cette démolition avant la fin de la seconde période triennale du présent bail et qu’outre les délais de préavis de six mois avant la délivrance du congé, il tiendra, par écrit, informé le preneur de sa décision dès qu’il commencera à mettre en œuvre son projet en confiant l’étude de celui-ci à un architecte en vue de procéder au dépôt du permis de construire indispensables à cette mise en œuvre.
Dans le cadre de celle-ci, il s’efforcera de prévoir, si les règles d’urbanisme alors applicables le permettent, un local commercial d’une surface équivalente à celle des locaux présentement loués et permettant l’exercice de l’activité ci-dessus autorisée, afin que le preneur, s’il le souhaite, puisse, dès l’achèvement de ce futur immeuble, se réinstaller et il communiquera, pour information, à celui-ci le plan du rez-de-chaussée de ce futur immeuble avec indication des locaux concernés et des modalités financières de leur location.
Les locaux seront livrés au preneur carrelés et vitrés avec extraction pour restaurant.
Au titre de cette location, le preneur disposera, sous peine de déchéance de plein droit, d’un droit de préférence et de préemption, d’une durée de trois mois, pour se porter locataire ou se substituer, le cas échéant, à tout éventuel nouveau locataire desdits locaux et ce, à compter de la notification des nouvelles conditions financières de location de ceux-ci et de leur date de prise d’effet qui devront lui être notifiés par le bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
De son côté, le preneur, en cas de mise en œuvre effective du projet du bailleur, selon les modalités de prévenance et d’information prévues ci-dessus et afin de ne pas retarder le lancement des travaux, s’oblige irrévocablement, nonobstant son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14, à libérer intégralement et à ses frais les locaux loués, de sa personne ainsi que de ses équipements mobiliers et matériels et de toute personne introduite par lui dans lesdits locaux, au plus tard pour la date mentionnée dans le congé qui lui aura alors été signifié par acte extrajudiciaire par le bailleur et à lui en remettre les clés contre versement en contrepartie et simultanément par ce dernier d’une indemnité forfaitairement fixée dès à présent à la somme de 100 000 € et ce, sans préjudice de son droit – ainsi que de celui du bailleur – à défaut d’accord entre les parties, d’en faire judiciairement fixer le montant définitif, après cette libération effective des locaux, en fonction de la durée précise de la privation de jouissance ou de l’éviction définitive du preneur si celui-ci décidait de ne pas procéder à la location des nouveaux locaux.
Cette obligation de libération des locaux, selon les modalités précisées ci-dessus, constitue une condition essentielle du présent bail sans laquelle le bailleur n’aurait pas contracté et, en cas de non-respect éventuel par le preneur, son éviction pourra alors, sur consignation ou séquestre préalable du montant de l’indemnité ci-dessus convenue, être judiciairement prononcée par Monsieur le président du tribunal de grande instance de Nice statuant en référé. »
Le 3 août 2021 à la demande du bailleur, il a été signé un protocole d’accord relatif à la résiliation amiable du bail commercial avec libération des lieux au plus tard le 1er octobre 2022 et de paiement de l’indemnité d’éviction de l’ordre de 330.000 euros entre M et Mme [J], la société LES DUNES DE FLANDES en qualité de promoteur immobilier et la société L’ORIGINAL FOOD.
Ce protocole mentionne en sa page 2 sur 4 que le bail commercial consenti le 13 octobre 2017 l’a été pour une durée de 9 ans.
Au 1er octobre 2022, les conditions suspensives n’ayant pas été levées par le promoteur immobilier, un nouveau protocole d’accord entre les parties a été convenu avec un départ des lieux au plus tard le 31 janvier 2023 ; les conditions du protocole étant restées inchangées par rapport à celui du 3 août 2021.
De nouveau, les conditions suspensives n’ayant toujours pas été réalisées, il a été sollicité de la société L’ORIGINAL FOOD un troisième délai jusqu’au 31 mars 2023.
La société L’ORIGINAL FOOD a alors demandé une indemnité non plus de 330.000 euros mais de 450.000 euros qui a été refusée.
Par courrier d’avocat du 29 mars 2023 signifié par commissaire de justice, M et Mme [J] ont donné congé à leur preneur pour la date d’expiration de la seconde période triennale prévue au bail initial du 13 octobre 2017 soit pour le 12 octobre 2023.
La SAS EDMP PACA a saisi le tribunal par requête aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe.
Par ordonnance sur requête du 29 mars 2024, la SAS EDMP PACA a été autorisée à assigner à jour fixe la société ORIGINAL FOOD à l’audience collégiale du 16 avril 2024.
Par conclusions notifiées le 16 avril 2024, la SAS EDMP PACA demande au tribunal de :
- débouter la société ORIGINAL FOOD de l'ensemble de ses moyens fins et demandes
- ordonner l'expulsion de la société L'ORIGINAL FOOD ainsi que de tous occupants de son chef sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir avec le concours de la force publique.
- condamner la défenderesse à une indemnité d'occupation correspondant au montant de l'ancien loyer et de ses accessoires à compter du 12 octobre 2023.
- désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à votre juridiction avec pour mission de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle le locataire est susceptible de pouvoir prétendre, ainsi que de l'indemnité d'occupation dont il est redevable à compter de la fin du bail.
- condamner la défenderesse à la somme de 30 000 € de dommages et intérêts pour
le préjudice subi du fait du retard apporté à la mise en œuvre du projet immobilier, ainsi
qu'à la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par conclusions notifiées le 15 avril 2024, la SARL L’ORIGINAL FOOD demande au tribunal de :
1/ Juger que la société EDMP PACA ne justifie pas de son titre de propriété publié, et
qu’elle n’a pas qualité à agir,
En conséquence, débouter la société EDMP PACA de l’ensemble de ses demandes.
2/ A titre subsidiaire,
Juger que l’article 27 du bail commercial doit être qualifié de non écrit ;
En conséquence, et à titre reconventionnel, juger que le bail doit se poursuivre régulièrement jusqu’à la date de son renouvellement soit 1e 13 octobre 2026.
En tout état de cause, débouter la société EDMP de l’ensemble de ses demandes.
3/ A titre subsidiaire,
Juger que la société EDMP ne peut se prévaloir de l’article 27 du bail commercial des lors qu’elle n’a pas respecté elle-même les obligations qui s’imposaient à elle par ledit article ;
En conséquence, et à titre reconventionnel, juger que le bail doit se poursuivre régulièrement jusqu’à la date de son renouvellement soit le l3 octobre 2026.
En tout etat de cause, débouter la société EDMP de l’ensemble de ses demandes.
4/ En tout état de cause,
Prononcer la nullité du congé délivré le 29 mars 2023 et débouter la société EDMP de l’ensemble de ses demandes.
Et à titre reconventionnel, juger que le bail doit se poursuivre régulièrement jusqu’à la date de son renouvellement soit le l3 octobre 2026.
A titre subsidiaire, et à defaut de nullité du congé, ordonner le maintien dans les lieux de la société l’ORIGINAL FOOD jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit,
- Condamner la société EDMP à payer à la société 1’ORIGINAL FOOD une indemnité
d’éviction de 800.000 €, à valoir et à parfaire dans l’attente d’une expertise judiciaire aux fins de chiffrer l’indemnité d’éviction à laquelle elle a droit ;
5/ Juger que la demande d’expulsion est encore contraire aux dispositions de l’article L.l45-29 du code de commerce.
En conséquence, débouter la société EDMP de l’ensemble de ses demandes.
6/ A titre reconventionnel encore, condamner la société EDMP PACA à payer à la
société ORIGINAL FOOD une somme de 50.000 € à titre de dommages intérêts pour
procédure abusive et vexatoire.
7/ Condamner la société EDMP PACA à payer à la société ORIGINAL FOOD une somme de 20.000 € à titre de dommages intérêts.
8/ Condanmer la société EDMP PACA aux entiers dépens de l’instance dont distraction est requise au profit de Maitre Christophe TORA.
9/ Rejeter toute exécution provisoire du jugement à intervenir.
Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, aux conclusions sus-visées.
L’affaire a été fixée à l’audience du 16 avril 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualité à agir de la société EDMP PACA
La société ORIGINAL FOOD demande à voir rejeter la demande en expulsion de la société EDMP PACA au motif qu’elle ne fournit pas son titre de propriété publié, ni aucun document justifiant une telle formalité de sorte qu’elle ne justifie ni d’une qualité, ni d’un intérêt à demander son expulsion.
La société EDMP PACA pour parer cet argument produit aux débats en pièce 15 le justificatif de la publication du titre de propriété.
La société EDMP PACA a donc bien qualité à agir il convient de rejeter l’exception soulevée.
Sur le caractère non écrit de l’article 27 du bail commercial
La société ORIGINAL FOOD fait valoir que l’article 27 du bail commercial a pour effet de faire échec :
- au droit au renouvellement puisque le locataire ne pourra pas demander le renouvellement de son bail ;
- au congé fondé sur l’article L145-18 du code de commerce ;
- au droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction telle qu’instaurée à l’article L145-28 du code de commerce.
Ainsi la société ORIGINAL FOOD expose que la société EDMP PACA ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 27 du bail commercial qui présente un caractère non écrit et qu’en conséquence le bail doit se poursuivre régulièrement jusqu’à la date de son renouvellement soit le 13 octobre 2026.
Toutefois la clause contractuelle convenue amiablement entre les parties initiales au bail commercial quand bien même elle ne garantie pas au preneur le droit au maintien dans les lieux jusqu’au terme convenu n’est pas une clause illicite.
La loi contractuelle s’applique aux parties bailleur et preneur.
Sur la mise en oeuvre de l’article 27 convenu au bail commercial du 13 octobre 2017
La société ORIGINAL FOOD sollicite le débouté des demandes formulées par la société EDMP PACA qui se prévaut de l’application de l’article 27 du bail initialement conclu entre les parties et tout à la fois du protocole d’accord convenu le 3 août 2021qui ne prévoyait pas que le locataire pourrait bénéficier d’un quelconque local de remplacement.
En l’espèce il est patent que les protocoles n’ont pas trouvé à s’appliquer alors même que les conditions suspensives n’avaient pas été levées par le promoteur immobilier.
Ainsi que l’a écrit la société EDMP PACA le 7 février 2023 (pièce 7 en demande) après refus par la société ORIGINAL FOOD de convenir un troisième protocole transactionnel, “les parties en reviennent aux stipulations du bail commercial régularisé avec les bailleurs”.
En conséquence, la clause 27 trouve à s’appliquer au présent litige qui oppose les parties.
La société EDMP PACA verse aux débats un courrier daté du 12 mars 2024 du président AXIS (pièce 16) qui mentionne un projet de construction immobilier de résidence mixte de chambres et d’appartements avec des services hoteliers et précise avoir besoin de la totalité du rez-de-chaussée.
Or, alors que l’article 27 contrat de bail commercial le prévoit, le bailleur ne justifie pas que les règles d’urbanisme applicables ne permettent pas de prévoir un local commercial d’une surface équivalente à celle des locaux présentement loués à la société ORIGINAL FOOD et permettant l’exercice de son activité.
Il n’est pas non plus justifié qu’il ait été communiqué au preneur, pour information, le plan du rez-de-chaussée du futur immeuble avec indication des locaux concernés et des modalités financières de leur location.
En conséquence, faute pour la société EDMP PACA de respecter les termes de l’article 27 contenu au bail commercial du 13 octobre 2017, celle-ci ne peut imposer à la société ORIGINAL FOOD de s’y soumettre.
En effet dès lors que les modalités de mise en oeuvre de l’article 27 du contrat de bail qui imposaient des obligations tant au preneur qu’au bailleur n’ont pas été respectées par ce dernier, la société EDMP PACA est mal fondée à en demander l’application.
Aux termes de l’article L145-18 du code de commerce, “le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14.
Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles.
Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.
Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l'article L. 145-58.
Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l'article L. 145-56.”
Enfin au visa de l’article L145-18 du code de commerce, le congé donné par la société EDMP PACA à la SARL ORIGINAL FOOD le 29 mars 2023 pour le 12 octobre 2023 est nul en ce qu’aucune de ces formalités n’a été respectée dès lors que l’article 27 du contrat de bail ne trouve pas à s’appliquer. Ainsi, le congé aurait dû mentionner le droit pour le locataire au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 du code de commerce et le bailleur aurait dû justifier de son intention de démolir pour reconstruire notamment.
Il convient en conséquence de débouter la société EDMP PACA de l’ensemble de ses demandes en ce compris la demande d’expulsion et de dire que le bail commercial doit se poursuivre régulièrement jusqu’à la date de son renouvellement soit le 13 octobre 2026.
La SARL ORIGINAL FOOD sollicite la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.
Toutefois, elle ne justifie pas d’un quelconque préjudice et il y a lieu de l’en débouter.
La société EDMP PACA qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.
Maître Christophe TORA sera autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Il n’est pas inéquitable de condamner la société EDMP PACA à payer à la société ORIGINAL FOOD la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE la SAS EDMP PACA de l’ensemble de ses demandes ;
DIT que le bail commercial conclu entre Monsieur et Madame [J] et la société L’ORIGINAL FOOD pour un local commercial d’environ 110 m2 et dépendance 70 m2 situé [Adresse 4] [Localité 1] commençant à courir le 13octobre 2017 doit se poursuivre jusqu’à la date de son renouvellement le 12 octobre 2026 ;
DEBOUTE la SARL L’ORIGINAL FOOD de sa demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la SAS EDMP PACA aux entiers dépens de l’instance ;
AUTORISE Maître Christophe TORA à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile;
CONDAMNE la SAS EDMP PACA à payer à la société ORIGINAL FOOD la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit
Et la Présidente a signé avec le greffier
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
