Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/03900

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 02 JUIN 2022 N° RG 21/03900 - N° Portalis DBV3-V-B7F-USTL AFFAIRE : [H] [G] C/ S.A. 1001 VIES HABITAT Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 11 Décembre 2020 par le Tribunal de proximité de Poissy N° RG : 12-19-174 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 02.06.2022 à : Me Dominique KAZI TANI, avocat au barreau de VERSAILLES Me Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DEUX JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [H] [G] née le 31 Décembre 1971 à [Localité 5] de nationalité Marocaine [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Dominique KAZI TANI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 573 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000287 du 07/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) APPELANTE **************** S.A. d'HLM 1001 VIES HABITAT Prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Me Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 - N° du dossier 14570 Assistée de Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat plaidant au barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail signé le 23 juin 2015, la société HLM Coopération et Famille aux droits de laquelle vient la société 1001 Vies Habitat a donné en location à Mme [G] un appartement situé [Adresse 2] et la cave n°514003001 9 sise à la même adresse. Un commandement de payer a été signifié à Mme [G] 1e 10 avril 2019 pour la somme principale de 2 862,10 euros au titre des arriérés de loyers au 9 avril 2019, outre les frais et débours. Par acte d'huissier de justice délivré le 18 juin 2019, la société 1001 Vies Habitat a fait assigner en référé Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d'obtenir principalement, de : - constater la résiliation du bail sur 1e local d'habitation et sur la cave par suite de l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 juin 2019, - ordonner l'expulsion de Mme [G] et autres occupants de son chef, le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l'assistance de la force publique si besoin est, - condamner Mme [G] par provision au paiement : - de la somme de 3 643,21 euros au titre des arriérés de loyers selon décompte arrêté au 11 juin 2019 avec intérêt au taux léga1 à compter du 10 avril 2019, - d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actualisé au titre de l'habitation et de la cave, outre les charges dues depuis la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expu1sion ou de reprise, - de la somme de 390 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile, - des dépens, en ce compris le commandement de payer. Par ordonnance contradictoire rendue le 11 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy a : - au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles l'aviseront, mais dès à présent, vu l'urgence, - condamné 'solidairement' par provision Mme [G] à payer à la société 1001 Vies habitat la somme de 6 059,68 euros au titre des arriérés de loyers selon décompte arrêté au 29 septembre 2020 avec intérêts aux taux légal à compter du 10 avril 2019 sur la somme de 2 862,10 et à compter du 'jugement' pour le surplus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d'occupation de l'habitation et de la cave, - constaté la résiliation du bail consenti à Mme [G] concernant le logement situé [Adresse 2] ainsi que la cave à la même adresse à compter du 10 juin 2019, - dit qu'à défaut de départ volontaire, Mme [G] pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - rappelé que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné Mme [G] à payer à la société 1001 Vies habitat à compter de la plus récente des dates de résiliation du bail ou d'arrêté de compte ci-dessus retenues, et jusqu'au départ définitif des lieux matérialisé par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actualisé au titre de l'habitation et de la cave convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles, - débouté la société 1001 Vies habitat du surplus des demandes, - rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, - condamné Mme [G] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. Par déclaration reçue au greffe le 19 juin 2021, Mme [G] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, sauf en ce qu'elle a débouté la société 1001 Vies habitat du surplus des demandes. Dans ses dernières conclusions déposées le 1er octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [G] demande à la cour de : - la déclarer recevable et bien fondée en son appel, ses demandes fins et conclusions ; - infirmer l'ordonnance de référé du 11 décembre 2020 et : sur la résolution du bail et l'expulsion : à titre principal, - déclarer irrecevable et mal fondée la société 1001 Vies habitat en sa demande tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion, ainsi qu'à ses demandes subséquentes ; - condamner la société 1001 Vies habitat à lui rembourser 849,85 euros de frais de relance, frais d'huissier facturés sans décision de justice ; à titre subsidiaire, - lui accorder les plus larges délais pour libérer les lieux ; - condamner la société 1001 Vies habitat à lui rembourser le dépôt de garantie de 419 euros ; sur les loyers et charges : à titre principal, - débouter la société 1001 Vies habitat de ses demandes de condamnations de paiement à son encontre ; à titre subsidiaire, - lui accorder les plus larges délais pour régler sa dette locative ; sur les dépens de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 : - condamner la société 1001 Vies habitat aux entiers dépens y compris ceux de première instance ; - condamner la société 1001 Vies habitat à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Dans ses dernières conclusions déposées le 26 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société 1001 Vies habitat demande à la cour de : - la déclarer recevable en ses présentes écritures ; - débouter Mme [G] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - confirmer l'ordonnance entreprise en date du 11 décembre 2020 en toutes ses dispositions - condamner Mme [G] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'appel. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 novembre 2021. MOTIFS DE LA DÉCISION Mme [G] conteste devoir les frais figurant sur le décompte (frais d'huissier et 'pénalités d'enquête') et la nature exigible de la dette. Elle indique avoir déposé un dossier de surendettement, et sollicite les plus larges délais pour régler sa dette en application de l'article 1343-5 du code civil. Elle sollicite aussi des délais pour quitter les lieux si l'expulsion est prononcée, en application des articles 412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et la restitution de son dépôt de garantie de 419 euros. La société 1001 Vies habitat indique au contraire que plus de deux mois d'impayés se sont écoulés depuis la délivrance du commandement et que la clause résolutoire est donc acquise. Elle sollicite la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle jugé à ce titre. Elle reconnaît que Mme [G] a repris le paiement des échéances courantes depuis que l'ordonnance a été rendue. Elle précise que la commission de surendettement saisie le 4 mai 2021, a le 2 août 2021 prononcé une mesure d'effacement des dettes, le bailleur passant 'à perte' la somme de 2 583,32 euros correspondant au montant de la dette locative. Elle ajoute qu'il n'y a plus de dette locative. Sur ce, Selon l'article 24-I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail contient une clause résolutoire qui en cas d'impayé de loyer (y compris les charges) prévoit la résiliation de plein droit, deux mois après la délivrance d'un commandement resté sans effet conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec la compétence du juge des référés. La preuve étant rapportée par le bailleur qu'au moins une partie des causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de 2 mois requis, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire. Il est constant qu'il n'existe plus de dette de loyer. Pour autant au regard du décompte du bailleur, avant l'intervention de la commission de surendettemment et à la date du 29 septembre 2020, il restait bien dû la somme de 6 059,68 euros au titre des arriérés de loyers. Selon l'article 1343-5 du code civil : 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.'. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Au regard des circonstances décrites et de l'intervention de la commission de surendettement, un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire s'impose au bénéfice de la locataire rétroactivement jusqu'au 2 aout 2021, date à laquelle la dette de loyer a été effacée ; par voie de conséquence, la clause résolutoire est censée n'avoir jamais joué. Les loyers courants étant payés, l'ordonnance déférée sera donc infirmée pour le surplus de ses chefs de dispositif. 3 - sur les demandes accessoires : L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance, seul l'effacement de l'arriéré et l'évolution du litige ayant permis la réformation partielle de l'ordonnance querellée. L'équité commande de ne pas faire droit aux demandes du bailleur présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour statuant par arrêt contradictoire, INFIRME l'ordonnance rendue le 11 décembre 2020 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire pour le bail consenti à Mme [G] concernant le logement situé [Adresse 2] ainsi que la cave à la même adresse à compter du 10 juin 2019 et l'a condamnée à payer à la société 1001 Vies habitat la somme de 6 059,68 euros au titre des arriérés de loyers selon décompte arrêté au 29 septembre 2020, Statuant à nouveau et y ajoutant, Autorise rétroactivement Mme [G] à se libérer de sa dette avant le 2 aout 2021, Constate l'effacement de la dette à l'expiration du délai accordé, Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n'avoir jamais joué, Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'expulsion, relatives aux meubles et au paiement d'une indemnité d'occupation, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que Mme [G] supportera la charge des dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,