Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Yann VERNON
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Morgane BLOTIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/04234 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3XT
N° MINUTE :
2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 février 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT-OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Morgane BLOTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500
DÉFENDEUR
Monsieur [H] [P],
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0015
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023504662 du 04/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 décembre 2023
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 26 février 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04234 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3XT
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 21 juillet 2011, [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [H] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1].
Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 7424, 16 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 décembre 2022.
Par acte d'huissier en date du 27 avril 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans un délai de 48 heures à peine d'astreinte de 80 euros par jour de retardordonner la séquestration des meubles aux frais et risques des défendeurscondamner, à titre de provision, Monsieur [H] [P] à lui payer les loyers et charges impayés la somme de 9056, 56 euros, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, outre les frais du commissaire de justice, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,rejet des délais de grâcecondamner le défendeur à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, [Localité 3] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 décembre 2022, et ce pendant plus de deux mois.
A l'audience du 8 décembre 2023, le bailleur, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 13036, 60 euros, selon décompte en date du 6 décembre 2023. La société bailleresse expose que le paiement du loyer courant n'a pas été repris et s'oppose aux délais de paiement.
Il a été donné connaissance de la fiche diagnostic. Il y est indiqué que le rattrapage d'APL est évalué à la somme de 6200 euros mais ne fait pas mention de la mise en place d'un FSL.
Monsieur [H] [P], représenté par son conseil, qui a déposé des écritures, demande à bénéficier des délais de 24 mois pour régler la dette, d'un montant de 5 euros chaque mois, explique qu'il va solliciter un FSL pour apurer la dette avec l'aide d'une assistante sociale mais qu'il ne perçoit que le RSA. Il indique qu'il ne perçoit plus les APL ce qui a provoqué un accroissement significatif de la dette. Il ajoute qu'il n'a pas repris le paiement des loyers courants. Il reconnait qu’il n'a pas réussi à tenir le plan d'apurement proposé en 2020. Il précise avoir effectué des versements depuis le mois de juin 2023 pour un montant de 825 euros. Il demande que l'exécution provisoire soit écartée.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 3 mai 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 19 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 avril 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2022, pour la somme en principal de 7424,16 euros euros. Ce commandement est régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2023.
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de [Localité 3] HABITAT-OPH ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par [Localité 3] HABITAT-OPH ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.
Le défendeur a expliqué être dans l'incapacité de payer sa dette et son loyer courant au vu de ses faibles ressources.
Monsieur [H] [P] étant sans droit ni titre depuis le 7 février 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [H] [P] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [P] reste lui devoir la somme de 13036, 60 euros (en ce inclus 185, 81 euros de frais de poursuite) à la date du 6 décembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.
Pour la somme au principal, Monsieur [H] [P] sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 12 850, 79 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2022 sur la somme de 7424, 16 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement au vu des ressources de Monsieur [P] et des propositions effectuées de 5 euros chaque mois, les démarches décrites dans la fiche diagnostic étant peu développées, et les délais de paiement déjà accordés n'ayant pas pu être tenus en 2020.
Monsieur [H] [P] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 7 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [H] [P] , partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile .
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu de faire droit à ma demande d'écarter l'exécution provisoire de l'ordonnance, les éléments et propositions ne le permettant pas.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 juillet 2011 entre [Localité 3] HABITAT-OPH et Monsieur [H] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 6 février 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 3] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTONS le bailleur, [Localité 3] HABITAT-OPH, de sa demande d'astreinte ;
DEBOUTONS le bailleur, [Localité 3] HABITAT-OPH, de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution
CONDAMNONS Monsieur [H] [P] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 12 850, 79 euros (décompte arrêté au 6 décembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2022 sur la somme de 7424, 16 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
DEBOUTONS Monsieur [H] [P] de sa demande de délais de paiement
CONDAMNONS Monsieur [H] [P] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 364, 52 euros, hors charges), à compter du 7 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DISONS n'y avoir lieu au versement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [H] [P] aux dépens.
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
