Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS
MINUTE N°
CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 24/00095 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GT4A
NAC : 72A
JUGEMENT STATUANT SELON
LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
AUDIENCE DU 23 Mai 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE SDC CENTRAL FAC 3 représentée par son syndic LOGER SARL au capital de 25 000 €, immatriculée au RCS de SAINT DENIS sous le numéro B 339 757 411 00014, ayant son siège social sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DEFENDEUR
M. [N] [Z] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
LORS DES DÉBATS :
Président : Sophie PARAT
Greffier : Marina GARCIA
Audience Publique du : 25 Avril 2024
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Jugement prononcé le 23 Mai 2024 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier
Copie exécutoire à Maître BESSUDO délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [N] [Z] [J] est propriétaire des lots n°45 et n°92 de la résidence CENTRAL FAC 3 située [Adresse 3].
La société LOGER a été désignée syndic dudit immeuble par décision d’assemblée générale du 11 mai 2023.
Suivant les décisions des Assemblées Générales approuvant les comptes et adoptant les budgets prévisionnels, ainsi que les règles légales de répartition des charges, les appels de fonds correspondants ont été adressés à l'ensemble des copropriétaires, dont Monsieur [N] [Z] [J].
En outre, les procès-verbaux des assemblées générales du 2 février 2021, 3 novembre 2022 et 11 mai 2023 lui ont été transmis.
La mise en demeure de payer datée du 19 octobre 2023 (non réclamée, distribuée le 25 octobre 2023) est demeurée infructueuse pendant plus de trente jours.
Le syndicat des copropriétaires demandeur fait état au 20 février 2024 d’un solde débiteur de charges de copropriété d'un montant principal de 3 937,03 euros.
Par acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRAL FAC 3 représenté par son syndic LOGER a fait assigner Monsieur [N] [Z] [J] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond.
Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRAL FAC 3 demande de:
- CONDAMNER Monsieur [N] [Z] [J] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CENTRAL FAC 3 la sornme de 3 629,18 euros correspondant aux charges de copropriete impayées au 20 février 2024, montant qui sera reactualise sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,
- CONDAMNER Monsieur [N] [Z] [J] a payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CENTRAL FAC 3 la somme de 307,85 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, montant qui sera reactualisé sur la base des charges de copropriete dues au jour de la decision a intervenir,
- CONDAMNER Monsieur [N] [Z] [J] a payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE CENTRAL FAC 3 la somme de 727,09 euros a titre de provisions non encore échues,
- CONDAMNER Monsieur [N] [Z] [J] à payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE CENTRAL FAC 3 la somme de 98,50€ au titre de l’interet au taux legal a compter de la mise en demeure du 19 octobre 2023, a parfaire au jour de la decision à intervenir,
- CONDAMNER Monsieur [N] [Z] [J] à payer au syndicat des coproprieiaires de la RESIDENCE CENTRAL FAC 3 la somme de 1 500 euros a titre de dommages et interéts,
- CONDAMNER Monsieur [N] [Z] [J] a payer au syndicat des coproprietaires de la RESIDENCE CENTRAL FAC 3 une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prevues par l’article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers depens,
- ORDONNER l'execution provisoire de droit sur le fondernent de l’article 514 du CPC.
Monsieur [N] [Z] [J], pourtant régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.
A l’issue de l’audience du 25 avril 2024, le juge a indiqué que la décision serait prononcée le 23 mai 2024 par mise à disposition des parties au greffe de la juridiction.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »
Sur la régularité de la saisine de ce tribunal à l’égard du défendeur non comparantes :
Il résulte de la combinaison des articles 14, 471 et 655 à 659 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que lorsqu'une partie, citée à comparaître par acte d'huissier de justice, ne comparaît pas, le juge, tenu de s’assurer de ce que cette partie a été régulièrement appelée, doit vérifier que l'acte fait mention des diligences prévues, selon les cas, aux articles 655 à 659 susvisés ; et qu'à défaut pour l'acte de satisfaire à ces exigences, le juge ordonne une nouvelle citation de la partie défaillante (en ce sens : Civ. 2, 1er octobre 2020, n° 18-23.210).
L’article 656 du code de procédure civile prévoit, dans sa première partie, que “Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.”
Force est de constater en l’espèce que le procès-verbal de l'assignation mentionne précisément les diligences opérées par le commissaire de justice pour vérifier l’exactitude du domicile du destinataire (confirmation du domicile par le voisinage et par l'intéressé lui-même, joint par téléphone).
Par suite, le tribunal est régulièrement saisi à l’égard du défendeur non comparant.
Sur la demande de paiement au titre de l’arriéré des charges de copropriété
En vertu des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :
« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.»
Aux termes des dispositions de l’article 10 de la même loi :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»
En application des dispositions de l'article 14-1 de la même loi :
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »
Au regard des procès-verbaux d’assemblée générale, des appels de fonds et du décompte versés aux débats, il convient de condamner les défendeurs à payer la somme de 2 608,92€, correspondant aux arriérés de charges impayées pour les années 2019, 2020, 2021 (comptes des années 2019, 2020 et 2021 approuvés par l'AG du 3 novembre 2022), 2022 (comptes de l’année 2022 approuvés par l’AG du 11 mai 2023), aux provisions de charges et cotisations au fonds de travaux ALUR impayées pour l'année 2023 (budget prévisionnel de l’année 2023 modifié et cotisation au fonds ALUR approuvés par l’AG du 11 mai 2023), ainsi qu'aux travaux "fourniture et pose BAES" (validés par l'AG du 11 mai 2023).
Les sommes libellées “mise en demeure”, "huissiers" et "avocat" n’ont pas été comptabilisées, puisqu’il ne s’agit pas de charges de copropriété impayées.
La somme de 2 352,64€ imputée au titre du report à nouveau au 1er janvier 2019 n’a pas été prise en compte, en l’absence de toute pièce permettant de savoir à quel titre elle est réclamée et justifiée.
Les sommes versées par le copropriétaire sur cette période ont été prises en compte à hauteur de 1 251,50€, une partie des paiements réalisés sur la période s’étant imputée sur des charges antérieures.
En application de l'article 36 du décret n° 37-223, cette somme produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant, soit le 25 octobre 2023.
Le défendeur n’étant pas comparant, il n’est pas possible de tenir compte d’une demande de condamnation à une somme supérieure à celle indiquée dans l’assignation, qui seule, saisit la juridiction, et qui ne saurait être modifiée oralement à l’audience sur la seule base du décompte actualisé versé aux débats, sans violer le principe du contradictoire.
Sur la demande au titre des provisions non encore échues
En application des dispositions de l'article 19-2 susvisé, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer devant la juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond toutes les provisions du budget prévisionnel de l'année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, y compris celles non encore échues, et les sommes afférentes aux dépenses de travaux, à l'exclusion des provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.
En l’espèce, la mise en demeure du 25 octobre 2023 a rendu immédiatement exigibles les provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours non encore échues à cette date, mais non celles qui seraient dues au titre des budgets prévisionnels des exercices postérieurs.
Les provisions pour l'année 2023 étant toutes échues à la date de la mise en demeure, et le syndicat des copropriétaires réclamant les provisions non échues pour l'année 2024, il sera donc débouté de ses demandes à ce titre.
Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :
Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.
Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui font l'objet des dépens de l'instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.
Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.
En l'espèce, il y a lieu d'écarter les sommes correspondant à des frais antérieurs à la mise en demeure ayant permis d’initier la procédure judiciaire, qui est la seule dont il est justifié au dossier.
Au final, les seuls frais pouvant être mis à la charge du défendeur s’élèvent à la somme de 40 euros correspondant au coût d'une mise en demeure par LRAR, selon tarifs mentionnés dans le contrat de syndic.
Sur la demande de dommages et intérêts
Si la carence d'un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, il incombe néanmoins au syndicat des copropriétaires d'établir la preuve de ce préjudice distinct.
En l'espèce, le demandeur, qui ne procède que par voie d'affirmation, en postulant l'existence d'un préjudice sans même indiquer la nature ou l'étendue concrète ne peut qu'être débouté de sa demande.
Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le défendeur, qui succombe, sera condamné à payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS
La présidente du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond,
CONDAMNE Monsieur [N] [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRAL FAC 3 la somme de 2 608,92€ (deux mille six cent huit euros et quatre vingt douze centimes) correspondant aux charges de copropriété impayées pour les années 2019 à 2023 incluses ;
DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 25 octobre 2023 ;
CONDAMNE Monsieur [N] [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRAL FAC 3 la somme de 40€ (quarante euros) au titre de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;
REJETTE la demande au titre des provisions non échues pour l'année 2024 ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Monsieur [N] [Z] [J] aux entiers dépens ;
CONDAMNE Monsieur [N] [Z] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CENTRAL FAC 3 la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros sur le fondement des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit ;
LE GREFFIERLA PRESIDENTE
