Cour d'appel, 30 juin 2022. 19/06365

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-3 ARRÊT AU FOND DU 30 JUIN 2022 N° 2022/173 N° RG 19/06365 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BEEH5 SCI JEPCA 65 C/ SCI LMA Copie exécutoire délivrée le : à : Me Joseph MAGNAN Me Françoise BOULAN Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 01 Avril 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00344. APPELANTE SCI JEPCA 65, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Jérôme GAVAUDAN, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE SCI LMA, demeurant [Adresse 4] représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Laurent LIMONI de la SELARL LIMONI AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 27 Avril 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Florence TANGUY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente Mme Béatrice MARS, Conseiller Mme Florence TANGUY, Conseiller (rapporteur) qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022, Signé par Madame Cathy CESARO-PAUTROT, Présidente et Mme Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La SCI Jepca 65 est propriétaire d'un immeuble situé à [Adresse 5] construit sur une parcelle cadastrée AK [Cadastre 2]. La SCI LMA est propriétaire d'un immeuble contigu construit, cadastré section AK n°[Cadastre 1], situé [Adresse 4]. En 2011, la SCI LMA a entrepris des travaux de démolition et de surélévation de son immeuble. Fin 2011, la SCI Jepca 65, se plaignant de désordres imputables aux travaux de la SCI LMA, a fait établir un procès-verbal de constat par huissier de justice et a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse qui, par jugement du 25 juillet 2012, a ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [L], lequel a déposé son rapport le 15 décembre 2014. Le 6 mai 2014, la SCI Jepca 65 a assigné en bornage la SCI LMA devant le tribunal d'instance de Cannes à l'effet de désigner un expert avec mission de « fixer définitivement la ligne séparative des héritages qui seule permettra à M. [L] de répondre à l'un des chefs de sa mission au titre d'un empiétement ». Par jugement du 4 décembre 2014, le tribunal d'instance s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Grasse. Par jugement du 1er avril 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a': -enjoint la société civile immobilière LMA de justifier à la société civile immobilière Jepca 65, dans le mois de la signification de la décision, de la vérification de la prise de terre à la suite de la modification apportée par ses soins aux raccordements électriques ; -débouté la société civile immobilière Jepca 65 du surplus de ses demandes ; -condamné la société civile immobilière Jepca 65 à payer à la société civile immobilière LMA la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné la société civile immobilière Jepca 65 aux dépens de la procédure, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ; -dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; -rejeté tous autres chefs de demandes. Par déclaration du 15 avril 2019, la SCI Jepca 65 a relevé appel de ce jugement. Par conclusions remises au greffe le 2, décembre 2019 et auxquelles il y a lieu de se référer, elle demande à la cour : -vu l'article 654 du code civil, -vu l'article 1382 du code civil (ancienne rédaction) et 1240 du code civil (nouvelle rédaction), -vu les articles 544 et 545 du code civil, -vu les articles 678 et suivants du code civil, -vu les articles 278 et suivants du code de procédure civile , -vu l'article 482 du code de procédure civile, -de déclarer recevables et bien fondées les présentes écritures prises aux intérêts de la SCI Jepca 65 -de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, -à titre principal et avant dire droit, -de désigner tel géomètre expert foncier inscrit sur la liste des experts près la cour d'appel d'Aix-en-Provence qu'il plaira à la juridiction de céans, pour les causes sus énoncées, avec notamment pour mission de : *se rendre sur les propriétés de la SCI Jepca 65 cadastrée AK [Cadastre 2] et de la SCI LMA cadastrée AK186 sises respectivement au n°65 et n°[Adresse 4], *se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, *fixer la limite séparative entre les parcelles AK [Cadastre 2] et AK [Cadastre 1], *rechercher d'après tous les éléments et constats réalisés sur place, si la construction de la SCI LMA empiète sur l'immeuble appartenant à la SCI Jepca 65, *convoquer les parties dès l'acceptation de sa mission, sur les lieux précédemment décrits, par tous moyens à sa convenance, y compris par télécopie ou courriel, la signification du présent jugement valant en tant que de besoin sommation des parties d'assister au premier rendez-vous d'expertise, *fixer la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, à la charge de la SCI Jepca 65 afin d'éviter toute caducité de la désignation à intervenir, *dire que dans le mois de sa désignation, l'expert devra déposer un devis de ses opérations permettant de fixer éventuellement une provision complémentaire dans les conditions de l'article 280 du code de procédure civile, *dire que l'expert devra, s'il ne reçoit la conciliation des parties, déposer son rapport au greffe de ce tribunal dans un délai de trois mois à compter de la consignation de la provision, délai qui ne pourra être prorogé que par décision du juge chargé des mesures d'instruction, -à titre subsidiaire, -de dire et juger que le mur séparatif qui était ancré sur l'immeuble de la SCI Jepca 65 et qui a été détruit par la SCI LMA à l'occasion de ses travaux de surélévation était non mitoyen et partant : -de condamner la SCI LMA à procéder aux travaux de remise en état initial impliquant la démolition de l'immeuble empiétant sur l'immeuble de la SCI Jepca 65 pour reconstruire le mur séparatif à l'identique, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard advenant le délai de 15 jours à compter de la signification par exploit d'huissier du jugement à intervenir, -de dire et juger que la SCI LMA devra déposer son permis de démolir et en justifier dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai, -de condamner la SCI LMA à indemniser la SCI Jepca 65 du préjudice subi à hauteur de 50 000 euros -en tout état de cause, -de condamner la SCI LMA à procéder à la fermeture de toutes les ouvertures et autres installations causant préjudice de vues ouvrant directement sur la propriété de la SCI Jepca 65 sous astreinte de 500 euros par jour de retard passe ce délai, -de condamner la SCI LMA à payer à la SCI Jepca 65 la somme de 5 000 euros en l'état des travaux de remise en état qui devront être effectués par la SCI Jepca 65 du fait de la SCI LMA': *la réfection de la descente d'eaux pluviales, *le nettoyage des coulures de ciment en façade sud, *la réfection du mur Sud de l'immeuble, *la justification du fait que la prise de terre a bien été vérifiée suite nouveau raccordement entrepris par la SCI LMA sur les câbles qu'elle avait démontés à l'occasion des travaux litigieux, -de condamner la SCI LMA à payer à la SCI Jepca 65 la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice du fait de l'empiétement, -de condamner la SCI LMA à payer à la SCI Jepca 65 la somme de 7 000 euros en réparation du préjudice de vue, -de condamner la SCI LMA à payer à la SCI Jepca 65 la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral, -vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -de condamner la SCI LMA à la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles, -de condamner la SCI LMA au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel. Par conclusions remises au greffe le 2 octobre 2019 et auxquelles il y a lieu de se référer, la SCI LMA demande à la cour : -de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 1er avril 2019 en ce qu'il a : *débouté la société civile immobilière Jepca 65 du surplus de ses demandes, *condamné la société civile immobilière Jepca 65 à payer à la société civile immobilière LMA la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, *condamné la société civile immobilière Jepca 65 aux dépens de la procédure, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, -d'infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du1er avril 2019 pour le reste, -et statuant à nouveau, -à titre principal, sur le caractère infondé de la demande de nouvelle expertise de la SCI Jepca 65, -de constater que la demande de nouvelle expertise formulée par la SCI Jepca 65 dissimule une demande de nullité de l'expertise judiciaire infondée, -de constater que la fixation de l'étendue des propriétés de la SCI LMA et de la SCI Jepca 65 dépend des arguments soulevés par la SCI LMA dans son dire en date du 6 décembre 2013, -de constater que M. [L], expert désigné judiciairement, a conclu dans son pré-rapport en date du 24 février 2014 et son rapport définitif en date du 15 décembre 2014 qu'il n'y a pas eu violation de propriété par la SCI LMA lors de la construction de sa surélévation, -de constater que la SCI Jepca 65 ne justifie nullement de la nécessité de fixer une ligne divisoire entre les fonds de la SCI LMA et de la SCI Jepca 65, -de constater que la demande de nouvelle expertise de la SCI Jepca 65 ne repose sur aucun fondement sérieux, -en conséquence, -de débouter la SCI Jepca 65 de l'intégralité de ses demandes, -à titre subsidiaire, les fonds de la SCI LMA et de la SCI Jepca 65 échappent à l'utilité d'un bornage, -de constater que les fonds de la SCI LMA et de la SCI Jepca 65 sont constitués de constructions qui sont limitées par leurs murs, -de constater que le nu du petit mur du bâti de la SCI Jepca 65 suffit à marquer matériellement la ligne divisoire entre les fonds de la SCI LMA et de la SCI Jepca 65, -en conséquence, -de dire et juger que les fonds de la SCI LMA et de la SCI Jepca 65 échappent à l'utilité d'un bornage, -de débouter la SCI Jepca 65 de sa demande aux fins de désignation d'un expert-géomètre foncier pour la fixation d'une limite séparative entre les fonds de la SCI LMA et de la SCI Jepca 65, -de débouter la SCI Jepca 65 de l'intégralité de ses demandes, -en toute hypothèse, -de constater que la SCI Jepca 65 demande réparation du préjudice moral subi par son gérant qui n'est pas partie à la procédure, -de constater que la SCI Jepca 65 ne rapporte nullement la preuve du prétendu préjudice moral qu'elle allègue, -de constater que la SCI Jepca 65 ne rapporte nullement la preuve de l'existence du prétendu empiétement commis par la SCI LMA qu'elle invoque, -de constater que la SCI Jepca 65 ne rapporte pas non plus la preuve des prétendues servitudes de vues illégales qu'elle allègue, -de constater que la SCI Jepca 65 ne démontre pas l'existence des prétendus préjudices qu'elle allègue, -de constater que la SCI Jepca 65 n'établit pas l'existence du prétendu lien de causalité entre les prétendues fautes de la SCI LMA et les prétendus préjudices en résultant, -en conséquence, -de déclarer irrecevable la demande de la SCI Jepca 65 aux fins d'indemnisation du prétendu préjudice moral subi, -de débouter la SCI Jepca 65 de l'intégralité de ses demandes, -de condamner la SCI Jepca 65 à payer à la SCI LMA la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -de condamner la SCI Jepca 65 aux dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2022. MOTIFS': La société Jepca 65 sollicite avant dire-droit une expertise en vue de la fixation de la limite séparative entre les parcelles cadastrées section AK n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], au motif que l'expert judiciaire, pour remplir sa mission, nonobstant les observations qu'elle a formulées au cours de l'expertise, s'est fondé sur l'avis du sachant, le cabinet Géotech, lequel a fait ses constatations hors la présence des parties et ne s'est pas suffisamment expliqué sur les moyens utilisés pour parvenir à ses conclusions. Elle soutient que le mur séparatif qui était ancré sur son immeuble et qui a été détruit par la SCI LMA à l'occasion des travaux de surélévation n'était pas mitoyen. Le sapiteur n'a pas l'obligation d'inviter les parties à assister à ses investigations techniques. La seule obligation concernant l'intervention du sapiteur est à la charge de l'expert judiciaire qui doit communiquer l'avis de celui-ci aux parties et répondre à leurs dires. Pour statuer sur la demande d'expertise aux fins de fixation de la limite séparative, il y a lieu de rechercher si l'expertise réalisée par M. [L] permet de déterminer si la société LMA a empiété sur le fonds voisin. Aucun des actes de propriété produits ne stipule clairement une limite de propriété, ni de mitoyenneté entre les propriétés des parties. L'affirmation du gérant de la SCI Jepca 65 selon laquelle les deux murs accolés en partie Sud lui appartiendraient n'est, dès lors, nullement établie par les titres de propriété. La configuration des lieux ne va pas non plus dans le sens de la propriété exclusive à la SCI Jepca 65 du mur séparatif. En effet, ainsi que l'a relevé l'expert, les photos prises au cours des opérations de démolition laissent apparaître que le plus haut mur en escalier côté SCI LMA faisait entièrement corps avec l'ancien bâtiment démoli, la présence de carrelage intérieur blanc garnissant ce mur en étant la preuve. Ce mur vient mourir en partie médiane du mur Ouest du lavoir de la SCI Jepca 65 et buter sur un pilier béton de la SCI LMA. Le deuxième mur accolé au premier était d'une hauteur moins élevée, environ 1.50 m et servait a priori d'appui à un pilier bois de l'auvent du lavoir et de support à la descente d'eaux pluviales de la toiture du bâtiment de la SCI Jepca 65. Après examen des photos, des plans annexés aux actes d'acquisition et des plans réalisés par le sapiteur, l'expert déduit que la limite de propriété se définit comme suit : -verticalement au niveau des deux bâtiments : mitoyenneté délimitée par la moitié du mur sur deux niveaux. puis au troisième niveau retour de la limite entre le mur SCI Jepca et le mur SCI LMA (mitoyenneté en escalier) visuellement matérialisée par l'enduit en façade Nord ; -horizontalement, au niveau de l'arrière des bâtiments, le plus haut mur était indissociable de l'immeuble de la SCI LM et, le petit mur accolé au grand allant de manière rectiligne jusqu'au lavoir appartient à la SCI Jepca 65, l'expert s'interrogeant d'ailleurs sur la raison pour laquelle on aurait édifié deux murs côte à côte, si ce n'est pour délimiter la séparation. L'expert estime que la position des bâtiments induit une limite à l'axe défini par une indivision forcée sur l'ouvrage et en conséquence que le mur Ouest du bâti de la société civile immobilière Jepca 65 est bien un mur mitoyen. Les pièces produites par la SCI Jepca ne contredisent pas les conclusions de l'expert et M. [D], géomètre-expert ayant donné à la SCI Jepca 65 son avis dans un courrier du 29 avril 2014, retient une limite séparative conforme aux conclusions de Me [L] lorsqu'il la situe au nu extérieur du mur Ouest de la construction sur la parcelle n°[Cadastre 2], le nu du petit mur accolé et non reconstruit par la SCI LMA constituant en effet la limite séparative. La société Jepca 65 sera donc déboutée de sa demande relative à un empiétement et de sa demande d'expertise, puisque l'expert a motivé ses conclusions fondées sur un examen approfondi et détaillé des titres, des lieux, des photographies et des plans sans être utilement contredit par la SCI Jepca 65. Lors des travaux d'exhaussement de la SCI LMA, les deux murs ont été détruits. dont le mur de la SCI Jepca 65 qui n'a pas été reconstruit, et des dommages ont été réalisés. La SCI Jepca 65 sollicite, en conséquence, la condamnation de la SCI LMA à procéder : -à la réfection de la descente d'eaux pluviales, -au nettoyage des coulures de ciment en façade Sud, -à la réfection du mur Sud de l'immeuble, -à la justification du fait que la prise de terre a bien été vérifiée suite aux raccordements de la SCI LMA sur les câbles qu'elle avait démontés à l'occasion des travaux litigieux. Il résulte du rapport d'expertise que le faïençage des enduits n'est pas lié aux travaux de la SCI LMA, puisqu'ils préexistaient et que les trous observés en partie horizontale de la gouttière de la SCI Jepca 65 ne peuvent pas non plus leur être imputés en raison de la distance entre la gouttière et les travaux. En revanche, les coulures de ciment constatées par l'expert en pignon Sud-ouest du bâtiment de la SCI Jepca 65 et la détérioration de la descente d'eau pluviale venant de la toiture du bâtiment de la SCI Jepca 65 résultent des travaux de la SCI LMA, la dégradation de cette canalisation ayant entraîné des infiltrations dont les traces sont visibles en cueillie du plafond de la façade Sud de l'appartement situé au premier étage de l'immeuble de la SCI Jepca 65. Enfin, la SCI LMA, qui a détruit le petit mur Sud de la SCI Jepca et qui ne peut être condamnée sous astreinte à réaliser des travaux sur le fonds voisin, doit être condamnée au coût de sa réfection. L'expert a chiffré le coût des travaux à la somme de 2 550 euros HT, soit 3 060 euros TTC, se décomposant comme suit : -réfection à l'identique du petit mur arrière et enduit : 1 000 euros HT, -réfection de la descente aux pluviales : 750 euros HT, -nettoyage des coulures de ciment façade Sud : 200 euros HT, -réfection du mur Sud de la chambre du locataire de l'appartement du premier étage : 600 euros HT. La SCI LMA, responsable du préjudice subi par la SCI LMA, sera condamnée à lui payer cette somme. En outre, le jugement sera confirmé en ce qu'il a été fait injonction à la SCI LMA de justifier de la vérification de la prise de terre, les câbles électriques ayant été coupés. puis à nouveau raccordés par des boîtes de raccordements. La SCI LMA se plaint de la création de vues illégales sur son fonds par les ouvertures en terrasse au 2ème étage de l'immeuble de la SCI LMA. Aux termes des articles 678 et 679 du code civil, on ne peut avoir de vue droite sur l'héritage de son voisin s'il n'y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, ni de vues oblique s'il n'y a six décimètres de distance. Or, il ressort des photographies et constats d'huissier produits que les nouvelles terrasses sur jardin au 2ème étage de l'immeuble de la SCI LMA possèdent une ouverture sur le mur de la maison de la SCI LMA se situant en limite de propriété. Cette ouverture permet d'exercer une vue sur la cour arrière de la propriété de la SCI Jepca 65. La SCI LMA sera donc condamnée sous astreinte à supprimer cette ouverture. Les pièces produites ne prouvent pas que les autres ouvertures en terrasse constituent des vues droites ou obliques illégales en ce qu'elles seraient implantées à une distance inférieure à celles autorisées. En outre, l'exhaussement en milieu urbain d'un immeuble par un étage pourvu de fenêtres ne crée pas un trouble anormal de voisinage. Compte tenu du préjudice subie par la SCI Jepca 65 du fait de la vue sur son fonds depuis 2011, et notamment sur les balcons de son immeuble qui est loué en appartements, la SCI LMA sera condamnée à lui payer la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice. La SCI Jepca 65 qui ne produit aucune pièce relative aux désagréments que lui ont causé les travaux de la SCI LMA sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral. Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'appelante les frais irrépétibles qu'elle a exposés, les frais alloués en première instance à la SCI LMA demeurant acquis à celle-ci. L'appelante échoue partiellement en ses demandes, et notamment celle relative à l'empiètement qui a justifié que soit ordonnée l'expertise. Par suite, les dépens de première instance et ceux d'appel seront partagés par moitié. Par ces motifs : Statuant publiquement et contradictoirement Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes formées par la SCI Jepca 65 en suppression des vues illégales et en indemnisation de son préjudice découlant de vues illégales et en ce qu'il l'a condamnée aux dépens ; Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ; Condamne la SCI LMA à supprimer l'ouverture réalisée sur son mur pignon Est dans les trois mois de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; Condamne la SCI LMA à payer à la SCI Jepca 65 la somme de 3 060 euros TTC en réparation des désordres matériels occasionnés par ses travaux, la somme de 2 500 euros en réparation de son préjudice découlant de la création d'une vue illégale et la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Fait masse des dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire, et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties. LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE