Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 23/00264

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 23/00264 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GLTU NAC : 35G ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ AUDIENCE DU 08 Février 2024 DEMANDEURS M. [A] [G] [Adresse 10] [Localité 13] Rep/assistant : Me Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [L] [G] [Adresse 11] [Localité 9] Rep/assistant : Me Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Société SCI [Adresse 20] SCI [Adresse 20] représentée par son gérant. [Adresse 7] [Localité 19] Rep/assistant : Me Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.A.R.L. SARL SOCIM SARL SOCIM représentée par son gérant. [Adresse 3] [Localité 19] Rep/assistant : Me Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DEFENDEURS Mme [Z] [W] [Adresse 6] [Localité 19] Rep/assistant : Maître Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [J] [J] [S] EPOUSE [I] [Adresse 8] [Localité 19] Rep/assistant : Maître Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION M. [B] [H] [I] [Adresse 8] [Localité 19] Rep/assistant : Maître Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [O] [I] [Adresse 5] [Localité 15] Rep/assistant : Maître Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [C] [D] [Adresse 12] [Localité 14] Rep/assistant : Maître Rechad PATEL de la SELARL PATEL AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION COMPOSITION DE LA JURIDICTION LORS DES DÉBATS : Président : Emmanuelle WACONGNE Greffier : Marina GARCIA  Audience Publique du : 12 Octobre 2023 LORS DU DÉLIBÉRÉ : Ordonnance prononcée le 08 Février 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Emmanuelle WACONGNE, Présidente, assistéE de Madame Marina GARCIA, Greffier  Copie exécutoire à Maître LIONNET et Maître PATEL délivrée le : Copie certifiée conforme délivrée le : FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS DES PARTIES Par acte de Commissaire de justice en date 9 juin 2023, la société SOCIM, la SCI [Adresse 20], Monsieur [L] [G] et Monsieur [A] [G] ont fait assigner Madame [C] [D], Madame [O] [I], Monsieur [B] [I], Madame [J] [S] épouse [I] et Madame [Z] [W] par devant Madame le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en référé, sur le fondement de l’article 835 du Code de Procédure Civile, aux fins de voir : nommer tel administrateur provisoire que la juridiction de céans voudra bien désigner aux fins de :convoquer une assemblée générale de l'ensemble des propriétaires de lots du lotissement dénommé « [Adresse 17] » autorisé par arrêté du maire de la commune de [Localité 19] du 30 janvier 2006, en vue de faire adopter de nouveaux statuts de l'association syndicale libre conformes aux dispositions des ordonnances n°2004-632 du 01/07/2004 et décret n°2006-504 du 03/05/2006 et de procéder aux formalités de publicité prévues par lesdits textes, et de faire désigner ses organes de représentation légale,assurer, jusqu'à l’issue de la mission qui précède, l’administration courante de l’association syndicale libre du lotissement « [Adresse 17] » et prendre toutes dispositions utiles à cette fin,recoller tous les livres et documents comptables, sociaux et fiscaux de l'association syndicale libre du lotissement « [Adresse 17] » et établir s'il y a lieu la comptabilité de l'association syndicale libre du lotissement « [Adresse 17] » depuis sa création,présenter lesdits comptes à l'assemblée générale chargée de les approuver,fixer la rémunération de l'administrateur provisoire, dire qu'elle sera avancée par les requérants mais qu'elle sera finalement supportée par l'association syndicale libre du lotissement « [Adresse 17] », tout comme les dépens de la présente instance ; Après plusieurs renvois, l’affaire a été évoquée à l’audience du 12 octobre 2023, lors de laquelle la société SOCIM, la SCI [Adresse 20], Monsieur [L] [G], Monsieur [A] [G], Madame [C] [D], Madame [O] [I], Monsieur [B] [I], Madame [J] [S] épouse [I] et Madame [Z] [W], représentés par leurs conseils, s'en sont rapportés à leurs pièces et conclusions. Aux termes de leurs demandes, la société SOCIM, la SCI [Adresse 20], Monsieur [L] [G] et Monsieur [A] [G] exposent que la société SOCIM est promoteur-lotisseur d’un lotissement dénommé « [Adresse 17] », qu’une association syndicale libre (ASL) a été constituée et que ses statuts ont été publiés au Service de la Publicité Foncière (SPF), le 1er février 2007. En sa qualité de lotisseur, la société SOCIM a assuré la gestion et les dépenses des équipements et services communs jusqu’à ce qu’elle provoque une assemblée générale, qui s’est tenue le 28 décembre 2020, au cours de laquelle la gestion a été déléguée à l’agence « ARC EN CIEL ». Ils indiquent que les statuts de l’ASL n’ont toutefois pas été mis à jour et mis en conformité avec l’ordonnance n°2004-632 du 07.07.2004 et le décret n°2006-504 du 03.05.2006. Ainsi, bien que publiés au SPF, les statuts n’ont pas fait l’objet d’une déclaration en préfecture et d’une publication au JOAFE, de sorte que l’ASL n’a pas d’existence vis-à-vis des tiers et est dépourvue de capacité juridique. En défense et dans le cadre de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 octobre 2023, Madame [C] [D], Madame [O] [I], Monsieur [B] [I], Madame [J] [S] épouse [I] et Madame [Z] [W] demandent au Juge des référés de ben vouloir : A titre principal déclarer la demande de Monsieur [L] [G], Monsieur [A] [G], la SARL SOCIM, et la SCI LES [Adresse 20] non fondée et justifiée, les débouter de leur demande de nomination d’un administrateur provisoire, A titre subsidiaire et reconventionnellement, étendre la mission de l’administrateur provisoire aux missions suivantes : vérifier la conformité de l’ASL telle qu’elle a été créée par le lotisseur et en tirer toutes les conséquences nécessaires et utiles, confirmer les servitudes établies sur les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au bénéfice des colotis du lotissement [Adresse 17], et établir toute convention nécessaire à leur bon respect, étudier la problématique du compteur d’eau général commun et faire toute préconisation quant aux solutions à y apporter, s’assurer de la rédaction de statuts adaptés à l’ASL [Adresse 17], établir un décompte de la totalité des sommes versées jusqu’ici par les colotis de [Adresse 17] pour les charges et dépenses de l’ASL [Adresse 17], plus généralement, fournir tous éléments et explications permettant de déterminer les éventuelles responsabilités encourues, condamner solidairement Monsieur [L] [G], Monsieur [A] [G], la SARL SOCIM, et la SCI LES [Adresse 20] à payer la somme de 3.000 euros à Madame [W], 3.000 euros à Madame [D], 3.000 euros à Madame [J] [S] EPOUSE [I], 3.000 euros à Madame [O] [I] et 3.000 € à Monsieur [B] [I] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; condamner Monsieur [L] [G], Monsieur [A] [G], la SARL SOCIM, et la SCI LES [Adresse 20] aux entiers dépens ; Ils font valoir que lors de la création des lotissements « [Adresse 17] » et « [Adresse 18] », en 2006, la société SOCIM a déposé auprès d’une étude notariale les statuts constitutifs de l’ASL de chacun des lotissements. Ces statuts comportent un engagement du lotisseur de constituer une ASL et de provoquer une assemblée générale dans le mois suivant l’attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l’année suivant l’attribution du premier lot. Ils indiquent que plus de la moitié des parcelles ont été vendues dès 2010 et que ce n’est que le 23 décembre 2020 que la société SOCIM leur a remis, en main propre, un avis de convocation à une assemblée générale ordinaire des colotis pour le 28 décembre 2020. Ils indiquent que la société SOCIM leur a expliqué qu’il convenait finalement de créer une seule ASL commune aux lotissements « [Adresse 17] » et « [Adresse 18] » puisqu’ils partageaient un compteur d’eau général. Les statuts de l’ASL « [Adresse 17] et 2 » ont été rédigés et signés par les colotis. Par la suite, certains copropriétaires ont refusé de payer les appels de fond et ont fait part de leur désaccord sur les statuts rédigés. Une nouvelle réunion a dès lors été organisée le 14 avril 2021, lors de laquelle il a été décidé de procéder à la réécriture des statuts. Ils affirment qu’en octobre 2021, à la suite d’une réunion entre certains colotis, la séparation des deux lotissements en deux ASL a de nouveau été envisagée afin de faciliter les démarches en préfecture. Ils ajoutent que si une réunion avait été prévue pour permettre à tous d’être éclairés sur le choix de créer deux ASL distinctes, cette réunion ne s’est toutefois jamais tenue. Ils soutiennent que, même s’il est dans l’intérêt de l’ASL « [Adresse 17] » de terminer sa bonne constitution, les demandeurs ne justifient cependant pas de l’urgence, d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite et qu’une simple réunion des colotis aurait pu permettre d’y parvenir. Enfin, ils affirment que la situation reste particulièrement floue puisqu’il leur est parlé d’une ASL dédiée uniquement à leur lotissement alors que cette option a précédemment été rejetée, du fait de difficultés administratives et d’un compteur d’eau commun. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 novembre 2023, date prorogée au 08 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire En application des dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civile, le Président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Il convient de rappeler que l'ordonnance n°2004-632, du 1er juillet 2004, et le décret n° 2006-504, du 3 mai 2006, ont prévu que les statuts des ASL doivent être mis en conformité avec la nouvelle réglementation. En outre, l’article 8 de ladite ordonnance précise que la déclaration de l’ASL doit être faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège et qu’un extrait des statuts doit être publié au Journal officiel. A défaut, et conformément à l’article 5 de l’ordonnance susvisée, l’ASL ne dispose pas de la capacité juridique et d’existence vis-à-vis des tiers. En l’espèce, il ressort des pièces versées au débat et notamment de l’acte notarié du 22 décembre 2006, contenant dépôt de pièces, que la société SOCIM, lotisseur, était initialement propriétaire d’un terrain à bâtir sis [Adresse 16] et qu’elle a réalisé sur ce terrain deux lotissements contigus dénommés « [Adresse 17] » et « [Adresse 18] ». Le lotissement « [Adresse 17]» comporte plusieurs lots dont la société SOCIM, la SCI [Adresse 20], Monsieur [L] [G], Monsieur [A] [G], Madame [C] [D], Madame [O] [I], Monsieur [B] [I], Madame [J] [S], Mme [Z] [W] sont respectivement propriétaires. La Société SOCIM s’est engagée le 27 septembre 2005, en qualité de lotisseur, « à constituer une association syndicale des acquéreurs de lots à laquelle sera dévolue la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs jusqu’à leur transfert éventuel dans le domaine d’une personne morale de droit public. » Deux ASL, regroupant respectivement les propriétaires du lotissement « [Adresse 17] » et du lotissement « [Adresse 18] », ont ainsi été constituées et les statuts desdites ASL, datés également du 27 septembre 2005, ont été publiés auprès du SPF le 1er février 2007. Si le lotisseur s’était engagé à provoquer la réunion d’une assemblée de l’ASL dans le mois suivant l’attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l’année suivant l’attribution du premier lot, afin de substituer à l’organe d’administration provisoire de l’assemblée un organe désigné par cette assemblée, il n’est pas contesté que la première assemblée générale ordinaire ne s’est tenue que le 28 décembre 2020. Lors de cette assemblée générale, la société SOCIM, représentée par Monsieur [N] [M] [G], a été désignée administrateur et la société ARC EN CIEL a été désignée mandataire de gestion. De plus, la résolution relative à la modification des statuts des ASL des deux lotissements, afin que soit créé des charges spécifiques aux deux entités, « [Adresse 17] » et « [Adresse 18] », a été adoptée. Il ressort toutefois des échanges de mails, des 24 et 26 janvier 2023, entre Monsieur [N] [M] [G], gérant de la société SOCIM, et le Notaire en charge des formalités de publication des statuts de l’ASL, que lesdits statuts n’ont pas été déclarés en préfecture et publiés au Journal officiel, obligation pourtant imposée par l’ordonnance susvisée. En outre, il ressort des échanges de mails communiqués par Madame [C] [D], Madame [O] [I], Monsieur [B] [I], Madame [J] [S] épouse [I] et Madame [Z] [W] que les colotis envisagent depuis de nombreux mois la rédaction de nouveaux statuts de l’ASL et qu’ils ont hésité sur l’opportunité de créer une seule ASL pour les deux lotissements. Il n’est pas contesté qu’aucun accord a été trouvé, qu’à ce jour les statuts de l’ASL n’ont pas été mis à jour et qu’ils n’ont pas fait l’objet d’une déclaration en préfecture. Madame [C] [D], Madame [O] [I], Monsieur [B] [I], Madame [J] [S] épouse [I] et Madame [Z] [W] reconnaissant d’ailleurs, dans leurs écritures, cette situation litigieuse et affirment qu’il apparait effectivement dans l’intérêt de l’ASL de régulariser la situation. L’ensemble de ces éléments et les pièces produites aux débats mettent ainsi en lumière la mésentente existante entre les colotis ainsi que les difficultés rencontrées, ne permettant pas de procéder à la rédaction de statuts en conformité avec la nouvelle réglementation. Il n’apparait dès lors pas contestable, au sens des dispositions de l’article 835 du Code de Procédure Civile, que les statuts de l’ASL doivent être mis en conformité avec les dispositions de l'ordonnance et du décret susvisés et doivent respecter les formalités que ces textes imposent, afin notamment de permettre à l’ASL de recouvrer sa capacité juridique. Il convient dès lors de faire droit à la demande de désignation d’un administrateur provisoire, dont la mission sera fixée au dispositif de la présente décision. Toutefois, il sera d’ores et déjà d’indiqué qu’il n’y aura pas lieu d’étendre la mission de l’administrateur provisoire, tel que sollicité par les défendeurs : - « Aux servitudes établies sur les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] au bénéficie des colotis du lotissement [Adresse 17], et établir toute convention nécessaire à leur bon respect », en l’absence d’élément permettant de justifier d’une telle demande et de rattacher cette dernière, par un lien suffisant, à la mission initialement dévolue à l’administrateur ; - à « la problématique du compteur d’eau général commun et faire toute préconisation quant aux solutions à y apporter », cette mission étant rédigée dans des termes génériques et non précis. En outre, et à toutes fins utiles, il convient de préciser qu’il appartiendra à l’administrateur provisoire d’établir, s’il y a lieu, la comptabilité de l’ASL depuis sa création ; Les frais de l’administrateur provisoire désigné seront directement fixés par ce dernier et seront provisoirement mis à la charge de la société SOCIM, la SCI [Adresse 20], Monsieur [L] [G] et Monsieur [A] [G]. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens Chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés dans la présente procédure ainsi que de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Nous Emmanuelle WACONGNE, Présidente, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort et en matière de référé, Vu l’article 835 du code de procédure civile, DESIGNONS, en qualité d’administrateur provisoire de l’ASL « [Adresse 17] », Maître [Y] [X] de la SELARL [Y] [X] sise [Adresse 4]. DISONS que Maître [Y] [X] aura pour missions de : s’assurer de la bonne rédaction des statuts adaptés de l’ASL « [Adresse 17] », conformes aux dispositions de l’ordonnance n°2004-632 du 01/07/2004 et du décret n°2006-504 du 03/05/2006, et au besoin de proceder à la rédaction desdits statuts ;convoquer une assemblée générale de l'ensemble des propriétaires du lotissement dénommé « [Adresse 17] », en vue de faire adopter les nouveaux statuts de l'association syndicale libre, de procéder aux formalités de publicité prévues par lesdits textes et de faire désigner ses organes de représentation légale,assurer, jusqu'à l’issue de la mission qui précède, l’administration courante de l’association syndicale libre du lotissement « [Adresse 17] » et prendre toutes dispositions utiles à cette fin,vérifier la régularité des charges supportées par l’ASL, qu’il s’agisse des charges supportées rétroactivement, courantes actuelles et à venir et établir un décompte de la totalité des sommes versées jusqu’à présent par les colotis du lotissement « [Adresse 17] », relativement au fonctionnement de l’ASL « [Adresse 17] »,recoller tous les livres et documents comptables, sociaux et fiscaux de l'association syndicale libre du lotissement « [Adresse 17] » et établir s'il y a lieu la comptabilité de l'association syndicale libre du lotissement « [Adresse 17] » depuis sa création,présenter lesdits comptes à l'assemblée générale chargée de les approuver, DISONS que l’administrateur provisoire pourra se faire assister de tout sachant et expert pour mener à bien sa mission. DISONS que les frais de l’administrateur provisoire ainsi que des éventuels sachants et experts seront provisoirement mis à la charge de la société SOCIM, la SCI [Adresse 20], Monsieur [L] [G] et Monsieur [A] [G], et les y condamnons en tant que de besoin. REJETONS le surplus des demandes. DISONS que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés dans la présente procédure ainsi que de ses frais irrépétibles. RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. LE GREFFIER LE PRESIDENT