Cour d'appel, 01 juin 2022. 19/13084

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 1er JUIN 2022 N° 2022/ 274 N° RG 19/13084 N° Portalis DBVB-V-B7D-BEX52 [W] [O] [C] [N] épouse [O] C/ [E] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean-Didier CLEMENT Me Romain CHERFILS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de FREJUS en date du 24 Juin 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118000379. APPELANTS Monsieur [W] [O] né le 17 Janvier 1943 à NORRENT FONTES (62) demeurant 34 rue Jules Ferry 62126 NORRENT FONTE Madame [C] [N] épouse [O] née le 07 Juin 1945 à NORRENT FONTES (62), demeurant 34 rue Jules Ferry 62126 NORRENT FONTE représentés par Me Jean-Didier CLEMENT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIME Monsieur [E] [J] né le 05 Août 1931 à BONNEUIL-MATOURS (86), demeurant 17 rue Fort du Château de Targé 86100 TARGE-CHATELLERAULT représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Pierre-Olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocat au barreau de BORDEAUX *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 08 Mars 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Juin 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu sous seing privé, Monsieur [E] [J] donnait à bail d'habitation meublée aux époux [W] [O] et [C] [N] une maison de trois pièces édifiée sur une parcelle détachée de sa propriété principale située 310 chemin de Pré Long à Ramatuelle (83350), pour une durée d'un an commençant à courir le 1er janvier 2015 et renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 800 euros. Par la suite le bailleur proposait de transformer ce bail en contrat de location saisonnière, mais le projet de contrat établi en ce sens n'était pas été ratifié par les locataires. Ayant convenu de vendre l'immeuble à la SCI TOGE, M. [J] écrivait le 15 janvier 2018 à ses locataires pour leur demander de libérer les lieux, sans toutefois leur notifier un congé dans les formes régulières. Par acte du 27 mars 2018, les époux [O] assignaient alors leur propriétaire à comparaître devant le tribunal d'instance de Fréjus afin de revendiquer le bénéfice d'un bail d'habitation non meublée régi par les dispositions de droit commun de la loi du 6 juillet 1989, soutenant qu'ils étaient en réalité titulaires d'un bail verbal ayant pris effet dès le 21 février 2013. Ils poursuivaient également la condamnation du bailleur à leur payer des dommages-intérêts en réparation de diverses voies de fait, à équiper le logement d'un compteur électrique individuel, et à produire les factures d'eau et d'électricité sur la base desquelles il était procédé aux appels de charges. Ils formaient ultérieurement une demande additionnelle en paiement de dommages-intérêts pour rupture abusive du bail. M. [J] appelait en garantie la SCI TOGE, avec laquelle il avait conclu l'acte authentique de vente le 29 mars 2018, stipulant que l'acquéreur ferait son affaire personnelle des relations avec les locataires. Il se désistait par la suite de ce recours en l'état d'une transaction intervenue entre les époux [O] et la SCI TOGE suivant acte notarié du 18 juin 2018, prévoyant le versement d'une indemnité de 35.000 euros au profit des locataires en contrepartie d'une résiliation amiable du bail et d'une libération des lieux au plus tard le 23 juin 2018. M. [J] concluait devant le tribunal d'instance à l'irrecevabilité des demandes formées à son encontre par l'effet de cette transaction, et réclamait reconventionnellement paiement d'une somme de 7.700 euros au titre des loyers lui restant dus pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 29 mars 2018. Par jugement rendu le 24 juin 2019, le tribunal faisait droit à cette fin de non recevoir et condamnait en revanche les époux [O] à payer la somme de 7.700 euros au titre de leur dette locative, outre les dépens et une indemnité de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [O] interjetaient appel de cette décision par déclaration adressée le 8 août 2019 au greffe de la cour. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 26 juin 2021, les époux [O] font valoir que la transaction conclue avec la SCI TOGE ne concerne que la résiliation amiable du bail, mais ne fait pas obstacle à la poursuite de leur action à l'encontre de M. [J] aux fins d'obtenir réparation de ses manquements contractuels. Ils invoquent le principe de l'effet relatif des contrats. Ils soutiennent d'autre part être à jour du règlement du loyer, les paiements ayant été faits soit par chèque soit en espèces, ainsi que le bailleur l'aurait admis dans un courrier produit aux débats. Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau : - de dire et juger qu'ils étaient titulaires d'un bail d'habitation non meublée régi par la loi du 6 juillet 1989 ayant pris effet le 21 février 2013, - de condamner M. [J] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l'impossibilité d'obtenir le bénéfice de l'allocation logement du fait du défaut de délivrance des quittances, celle de 6.000 euros en réparation de diverses voies de fait, et celle de 8.400 euros pour rupture abusive du bail, - de le condamner également sous astreinte à produire les justificatifs de leurs consommations d'eau et d'électricité, afin de vérifier le montant des charges acquittées à ce titre, - de débouter l'intimé de ses demandes reconventionnelles, - et de le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions en réplique notifiées le 21 juillet 2021, Monsieur [E] [J] soutient pour sa part que l'action des époux [O] est irrecevable en raison d'un défaut d'intérêt à agir et de l'existence d'une transaction, en vertu des dispositions de l'article 31 du code de procédure civile et de l'article 2052 du code civil. Il fait valoir que le principe de l'effet relatif des contrats ne peut être invoqué dans la mesure où l'acquéreur de l'immeuble avait accepté de faire son affaire personnelle de la procédure en cours. Subsidiairement, il soutient que les prétentions des appelants sont infondées. Il maintient en revanche sa demande en paiement des loyers restant dus pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 29 mars 2018. Il demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et y ajoutant de condamner les appelants à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour exercice abusif de leur droit d'appel, outre les dépens de la présente instance et une somme de 6.000 euros au titre de ses frais irrépétibles. DISCUSSION Sur la fin de non recevoir tirée de la transaction : En vertu des articles 2044 et suivants du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Elle fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. La transaction ne règle que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des dispositions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé. Enfin, si la transaction faite par l'un des intéressés ne lie point les autres intéressés et ne peut être opposée par eux, les tiers peuvent néanmoins invoquer la renonciation à un droit que renferme la transaction sans que puisse leur être opposé l'effet relatif des contrats. En l'espèce, la transaction conclue le 18 juin 2018 entre la SCI TOGE et les époux [O] stipulait le versement d'une indemnité de 35.000 euros au profit des locataires, en contrepartie de leur acceptation d'une résiliation amiable du bail et d'un engagement de libérer les lieux au plus tard le 23 juin 2018. Il était également expressément stipulé que le présent protocole réglait entre les parties, définitivement et sans réserve, tous litiges nés ou à naître relatifs à la conclusion, à l'exécution ou à la rupture des contrats ayant existé entre elles. Or, la SCI TOGE ayant succédé aux droits et obligations nés du bail conclu par Monsieur [E] [J] en sa qualité d'ayant-cause à titre particulier, ce dernier est en droit d'opposer aux époux [O] la clause de portée générale par laquelle ils ont accepté de renoncer à tous droits et actions dérivant de ce contrat, ce qui impliquait notamment renonciation de leur part à l'instance pendante devant le tribunal d'instance de Fréjus. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes des époux [O]. Sur la demande reconventionnelle en paiement des loyers : C'est également à bon droit que le premier juge a relevé qu'en application de l'article 1353 du code civil il incombait au débiteur de justifier du paiement ayant éteint son obligation, et que cette preuve ne pouvait résulter en l'espèce du propre décompte établi par les époux [O]. D'autre part, le courrier émanant du bailleur dont ils entendent se prévaloir est daté du 12 janvier 2017, et confirme uniquement qu'ils étaient à jour du paiement des loyers de l'année 2016. Or Monsieur [J] réclame paiement dans le cadre de la présente instance du loyer échu entre le 1er janvier 2017 et le 29 mars 2018, date de la cession de l'immeuble, sous déduction de la somme de 2.800 euros correspondant aux termes de janvier, mai, juin et août 2017 qu'il reconnaît avoir perçus, et pour lesquels il a établi des quittances, les parties s'accordant sur le fait que le montant du loyer mensuel avait été ramené à 700 euros au cours de cette période. Il convient dès lors de confirmer pareillement le jugement en ce qu'il a condamné les époux [O] à payer une dette locative de 7.700 euros. Sur la demande additionnelle du chef d'appel abusif : Il n'apparaît pas que l'exercice de leur droit d'appel par les époux [O] ait dégénéré en abus au sens de l'article 559 du code de procédure civile, de sorte que l'intimé doit être débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute Monsieur [E] [J] de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive, Condamne les époux [O] aux dépens d'appel, Dit n'y avoir lieu de faire à nouveau application de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERELE PRESIDENT