Cour d'appel, 23 novembre 2022. 22/00922

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : Me Sandrine AUDEVAL Me Florence DEVOUARD ARRÊT du 23 NOVEMBRE 2022 n° : 359/22 RG 22/00922 n° Portalis DBVN-V-B7G-GR3Q DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé, Tribunal Judiciaire de BLOIS en date du 16 février 2022, RG 21/00504, n° Portalis DBYN-W-B7F-DZF6 ; PARTIES EN CAUSE APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n°: exonération Monsieur [V] [B] [Adresse 2] ' bénéficie d'une aide juridictionnelle totale n° 2022/001461 du 08/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'Orléans Madame [G] [L] [P] [Adresse 2] ' bénéficie d'une aide juridictionnelle totale n° 2022/001462 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'Orléans représentés par Me Sandrine AUDEVAL, avocat au barreau de BLOIS INTIMÉ : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265 2827 8243 7221 Monsieur [K] [Z] [Adresse 1] représenté par Me Florence DEVOUARD, avocat au barreau de BLOIS ' Déclaration d'appel en date du 15 avril 2022 ' Ordonnance de clôture du 13 serptembre 2022 Lors des débats, à l'audience publique du 12 octobre 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, conseiller, Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 23 novembre 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Par acte notarié en date du 14 juin 2019, [K] [Z] consentait un bail d'habitation à [G] [L] [P] et [V] [B] pour un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer annuel de 8160 € (soit un loyer mensuel de 680 €) outre une provision sur charges de 20 € par mois ; le dépôt de garantie était fixé à un mois de loyer. Par acte en date du 13 novembre 2020, [K] [Z] faisait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux locataires. Par acte en date du 12 février 2021, dénoncé le 17 juin 2021 par voie dématérialisée au préfet de Loir-et-Cher, [K] [Z] faisait assigner [G] [L] [P] et [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois statuant en référé, afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion des occupants, et fixer une indemnité d'occupation sur la base du montant du loyer. Invoquant l'indécence du logement, [G] [L] [P] et [V] [B] sollicitaient la condamnation de [K] [Z] à leur payer la somme de 3000 € au titre du préjudice de jouissance alléguée, et la compensation de cette somme avec la dette locative, réclamant en outre le paiement de la somme de 3000 € au titre de la perte de chance, et demandant les plus larges délais de paiement, soit deux ans. Par une ordonnance en date du 16 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans déboutait [G] [L] [P] et [V] [B] de leurs demandes de paiement, constatait l'acquisition de la clause résolutoire au 14 janvier 2021, constatait que [G] [L] [P] et [V] [B] ont constitué un arriéré locatif auprès de [K] [Z] pour la somme de 2299,92 € arrêtée au 30 septembre 2021, sursoyait à l'exécution des poursuites et autorisait [G] [L] [P] et [V] [B] à se libérer de leur dette en 23 mensualités de 100 €, la dernière pour le solde, disant que les mensualités devront être payées en sus des loyers courants et en même temps que lui, suspendant les effets de la clause résolutoire durant l'exécution desdits délais et assortissant cette décision d'une clause de déchéance du terme, condamnant en outre [G] [L] [P] et [V] [B] à payer à [K] [Z] la somme de 600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par une déclaration déposée au greffe le 15 avril 2022, [G] [L] [P] et [V] [B] interjetaient appel de cette ordonnance. Par leurs dernières conclusions en date du 9 septembre 2022, ils en sollicitent l'infirmation en ce qu'elle les a déboutés de leurs demandes en paiement et en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 14 janvier 2021 au profit de [K] [Z], demandant à la cour, statuant à nouveau, de constater le paiement de la dette locative et de dire que la clause résolutoire est censée n'avoir jamais joué, de débouter [K] [Z] de l'intégralité de ses demandes et de le condamner à leur payer la somme de 3000 € au titre du préjudice de jouissance allégué du fait de l'indécence du logement et procéder par compensation avec la dette locative, la somme de 2000 € au titre du préjudice de perte d'une chance et la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions en date du 16 juin 2022, [K] [Z] invoque l'irrecevabilité de l'appel de [G] [L] [P] et [V] [B], une demande de dommages-intérêts n'étant pas de la compétence du juge des référés, et sollicite la confirmation de la décision entreprise. À titre subsidiaire, il demande la confirmation de l'ordonnance entreprise et l'allocation de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture était rendue le 13 septembre 2022. SUR QUOI : Attendu que le premier juge, saisi de la demande de dommages-intérêts, n'a pas renvoyé les parties à se pourvoir mais a statué sur les demandes en paiement formées par [G] [L] [P] et [V] [B] ; Que ces derniers ne peuvent être déclarés irrecevables en leur appel, puisqu'ils contestent une décision qui leur fait grief et qui pourrait être requalifiée en demande de provision ; Attendu que [G] [L] [P] et [V] [B] déclarent avoir payé l'intégralité de la dette locative et avoir quitté le logement, ce que ne conteste pas [K] [Z] puisqu'il indique dans ses écritures que la procédure en acquisition de clause résolutoire « est terminée » ; Attendu que les appelants déclarent dans leurs écritures que le paiement de l'arriéré locatif n'a jamais été par eux contesté, mais qu'il « représentait le seul moyen de se faire entendre » de [K] [Z], ce qui constitue une reconnaissance implicite du fait qu'ils se sont faits justice eux-mêmes en s'abstenant volontairement de payer le loyer, étant observé qu'ils n'ont pas cru devoir exercer les recours mis à leur disposition par la loi en cas de défaillance du bailleur dans ses obligations, puisqu'ils n'ont jamais saisi les autorités compétentes, ne serait-ce que pour solliciter l'autorisation de consigner les loyers dans l'attente de travaux ; Attendu qu'il n'est ni contestable ni contesté que le commandement est demeuré infructueux, de sorte qu'il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté le jeu de la clause résolutoire et en a tiré les conséquences ; Attendu que dans le dispositif de leurs écritures d'appel, [G] [L] [P] et [V] [B] sollicitent l'allocation de dommages-intérêts, tout en demandant qu'il soit procédé par compensation avec la dette locative, alors qu'ils indiquaient, dans les mêmes écritures, que ladite dette locative avait été soldée, ce qui paraît pour le moins incohérent ; Attendu qu'après avoir cité les dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil, de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002, le juge des référés a rappelé les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile qui imposent à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de ses prétentions ; Qu'il a relevé que [G] [L] [P] et [V] [B] versaient aux débats deux messages électroniques dont ils sont l'auteur, et considéré que dans la mesure où nul ne peut se constituer une preuve à soi-même, ces éléments ne sauraient suffire à eux seuls à établir la réalité de ce qu'ils allèguent, ce que contestent [G] [L] [P] et [V] [B] dans leurs écritures d'appel, estimant que l'absence de réponse du bailleur témoignerait de sa mauvaise foi et de son manquement à ses obligations, alors que cette absence alléguée de réponse ne confère aucune force probante supplémentaire au contenu des messages établis par les appelants eux-mêmes ; Que le premier juge a considéré à juste titre que l'état des lieux d'entrée, réalisé contradictoirement le 20 juin 2019, ainsi que les photographies réalisées à cette occasion, démontrent que le logement a été donné en bon état locatif, et que si quelques désordres minimes y figurent, il n'est pas possible de les rattacher aux désordres allégués par [G] [L] [P] et [V] [B] ; Que ces derniers se plaignent dans leurs écritures que [K] [Z] aurait transmis certaines photos de mauvaise qualité en noir et blanc qui ne permettent pas « de distinguer quoi que ce soit », et qu'il n'aurait pas transmis toutes les photos de l'état des lieux, écartant les photos laissant apparaître des désordres, se plaignant dans la suite de leurs écritures de ce que l'état des lieux mentionne 13 photos alors que 23 sont annexées ; Que l'examen de l'état des lieux fait apparaître pourtant clairement que plus de 13 photographies ont été prises, puisque, sur certaines rubriques, le mot « photo » est au pluriel, [K] [Z] pouvant légitimement s'interroger, comme il le fait dans ses écritures, sur les raisons qui poussent ses adversaires à se plaindre d'une part de ce qu'il ne communique pas assez de photos, d'autre part de ce qu'il en communique trop ; Que, quoi qu'il en soit, l'examen de ces clichés et celui des mentions figurant sur l'état des lieux d'entrée démontrent que le local loué se trouvait alors dans un bon état général d' entretien, et par là même la pertinence de la position du premier juge lorsqu'il a considéré que [G] [L] [P] et [V] [B] ne justifient pas de la réalité de leur préjudice ; Attendu que pour rejeter la demande au titre de la perte de chance, le premier juge après avoir rappelé qu'une telle réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut jamais être égale à l'avantage qu'elle aurait procuré si elle s'était réalisée, a constaté qu'il ressortait des éléments du dossier que lors de l'établissement du contrat de bail, [K] [Z] avait fourni à [G] [L] [P] et [V] [B] un rapport relatif à l'état de l'installation électrique datant du 28 mars 2018, la visite ayant été faite le 8 juillet 2011 pour une durée de validité jusqu'au 7 juillet 2017, et que le rapport produit n'était donc plus valable au moment de la conclusion du bail, le 14 juin 2019, mais qu'il n'est pas établi qu'un rapport à jour aurait mis en évidence des anomalies telles qu'elles auraient conduit [G] [L] [P] et [V] [B] à négocier le montant du loyer, à solliciter la réalisation de travaux ou à refuser la conclusion du contrat de bail ; Que [G] [L] [P] et [V] [B] prétendent que ce rapport non mis à jour aurait provoqué un préjudice important, puisqu'ils auraient découvert, au-delà des anomalies mentionnées dans ledit rapport, la défectuosité de l'installation électrique subséquente à une mauvaise installation qui engendrerait des risques de court-circuit, et estiment que le manquement contractuel allégué de [K] [Z], cristallisé par l'absence de remise d'un rapport conforme, serait la cause de leur préjudice patrimonial dont ils s'estiment fondés à solliciter la réparation ; Que, pour pouvoir prétendre à une telle indemnisation, il conviendrait d'une part que [G] [L] [P] et [V] [B], pour permettre de déterminer l'avantage prétendument perdu, apportent des éléments chiffrés et précis relatifs à une consommation électrique excessive par rapport à une consommation normale, qu'ils procèdent à une évaluation de la différence de consommation invoquée, et enfin qu'ils rapportent la preuve de l'existence d'un lien de causalité entre l'absence de communication d'un rapport à jour et le préjudice invoqué, ce qu'ils ne font pas ; Que c'est donc à juste titre que le premier juge a prononcé comme il l'a fait, de sorte qu'il y a lieu de confirmer sur ce point l'ordonnance entreprise ; Attendu qu'il serait particulièrement inéquitable de laisser à la charge de la partie intimée l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ; Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 2000 € ; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise, Y ajoutant, Condamne [G] [L] [P] et [V] [B] à payer à [K] [Z] la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne [G] [L] [P] et [V] [B] aux dépens. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,