Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/08120

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [X] [W] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sylvie JOUAN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/08120 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CCR N° MINUTE : 14/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 06 février 2024 DEMANDERESSE ADOMA Société Anonyme d’économie mixte à conseil d’administration dont le siège social est situé [Adresse 2] représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN-WATELET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P226 DÉFENDEUR Monsieur [X] [W] ADOMA [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 novembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 06 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08120 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3CCR EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 18 mai 2012, la société ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [X] [W] situé dans le foyer-logement [3] ,[Adresse 1] pour une redevance mensuelle de 380,95 euros. Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société ADOMA a mis en demeure Monsieur [X] [W] de faire cesser cet hébergement, par courrier signifié le 21 novembre 2022. Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris du 13 mars 2023, constat dressé les 25 et 29 avril et 4 mai 2023. Par acte de commissaire de justice du 4 août 2023, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : - constater la résiliation du contrat de résidence et le maintien sans droit ni titre de Monsieur [X] [W], - ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [W] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin, - condamner Monsieur [X] [W] à régler à titre de provision une indemnité d'occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l'expiration du contrat et jusqu'à la libération complète des lieux, - condamner Monsieur [X] [W] à payer la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Au soutien de ses prétentions, la société ADOMA reproche au défendeur d'héberger des tiers sans autorisation en méconnaissance des articles 9 et 10 du règlement intérieur ainsi que de l'article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant les dispositions du contrat de résidence délivrée le 21 novembre 2022. A l'audience du 14 novembre 2023, la société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Assigné à étude, Monsieur [X] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [X] [W] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, - cessation totale d'activité de l'établissement, - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (C.cass Civ 3ème 1er décembre 2016, n° 15-27.795). L'article 9 du règlement intérieur, signé et paraphé par Monsieur [X] [W] le 18 mai 2012, rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit et précise que le résidant qui consentirait à une sur-occupation des lieux devrait y mettre fin sous 48 h après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. L'article 10 de ce même règlement ajoute que "le résidant est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit (...)". Le commissaire de justice relate pourtant dans son procès-verbal de constat du 4 mai 2023 que la chambre n°A123, louée à Monsieur [X] [W], est occupée par Monsieur [N] [V], qui y vit depuis environ un an, le titulaire du contrat étant reparti à Bamako depuis cette date. Ces éléments confirment que Monsieur [X] [W] héberge des tiers dans les lieux sans déclaration au responsable du foyer, ni respect des dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation et du règlement intérieur concernant la durée maximale d'hébergement et le nombre de personnes hébergées, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. L'article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résidant de l'une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur et que la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification. La société ADOMA a précisément mis Monsieur [X] [W] en demeure de mettre fin à l'hébergement de tiers, par courrier signifié par commissaire de justice le 21 novembre 2022. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera constatée à la date du 21 décembre 2022, de ce seul fait. Monsieur [X] [W] étant sans droit ni titre depuis le 22 décembre 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Monsieur [X] [W] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 22 décembre 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [X] [W], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure du 21 novembre 2022, du procès-verbal de constat et de l'assignation. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ADOMA les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 18 mai 2012 entre la société ADOMA et Monsieur [X] [W] concernant la chambre située dans le foyer-logement [3], [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 décembre 2022, ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DISONS qu'à défaut pour Monsieur [X] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, CONDAMNONS Monsieur [X] [W] à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celle de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 22 décembre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), CONDAMNONS Monsieur [X] [W] à verser à la société ADOMA une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS Monsieur [X] [W] aux dépens, comme visé dans la motivation, RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection