Cour d'appel, 19 mars 2024. 20/04006

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 19 MARS 2024 N° 2024/116 Rôle N° RG 20/04006 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFYIO [M] [T] [J] [E] épouse [T] C/ [B] [G] [U] [P] S.A.S. VDS IMMO ERA IMMOBILIER Copie exécutoire délivrée le : à : Me Corinne SANTIAGO Me Pascal ANTIQ Me Lionel LA ROCCA Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de DIGNE-LES-BAINS en date du 12 Février 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00585. APPELANTS Monsieur [M] [T] né le 2 Novembre 1953 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] Madame [J] [E] épouse [T] née le 10 Novembre 1987 à [Localité 5] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 1] tous deux représentés par Me Corinne SANTIAGO de la SELARL BAYETTI SANTIAGO REVAH, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE, assistée de Me Nicolas CHARMASSON, avocat au barreau de HAUTES-ALPES INTIMÉS Monsieur [B] [G] né le 24 Août 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 9] Madame [U] [P] née le 15 Novembre 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] tous deux représentés par Me Pascal ANTIQ de la SCP MAGNAN - ANTIQ, avocat au barreau d'ALPES DE HAUTE-PROVENCE S.A.S. VDS IMMO ERA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 2] représentée par Me Lionel LA ROCCA de la SCP ANSELMETTI - LA ROCCA, avocat au barreau de HAUTES-ALPES, substitué par Me Lauriane BUONOMANO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 13 Février 2024 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Catherine OUVREL, conseillère Madame Fabienne ALLARD, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2024, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Anais DOVINA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par contrat du 17 juillet 2017, M. [M] [T] et Mme [J] [E], son épouse ont signé un compromis de vente avec M. [B] [G] et Mme [U] [P], portant sur une maison d'habitation sise à [Localité 4], appartenant à ces derniers, moyennant le prix de 210 000 €, outre la somme de 16 500 € de frais de négociation, ce sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt et devant être régularisé par acte authentique le 28 octobre 2017 au plus tard. Les acquéreuurs ont déposé entre les mains de l'agent immobilier Era VDS Immo, la somme de 10 500 €. Par lettre du 17 novembre 2017, la Banque LCL a informé les acquéreurs du refus de leur prêt. Estimant que les époux [T] n'avaient pas entrepris toutes les démarches de bonne foi pour obtenir le financement du bien objet du compromis de vente sous conditions suspensives signé le 17 juillet 2017, M. [G] et Mme [P] ont assigné 7 mai 2018, les époux [T], ainsi que la SAS Era VDS Immobilier, aux fins de voir : ' Dire et juger que les époux [T] ont commis des fautes, négligences, réticences et fausses déclarations dans le cadre du compromis signé le 17 juillet 2017 et de son exécution. ' Dire que ces fautes sont à l'origine de leurs préjudices . ' Condamner les époux [T], solidairement, à leur payer à les sommes suivantes : - 10 000 € au titre de l'indemnisation de leur maison non vendue. - 10 000 € au titre de l'abandon de leur domicile familial. - 3 850 € au titre des loyers et charges payés par eux du mois de novembre 2017 à avril 2018. - 3 150 € au titre des loyers et charges payés par eux au mois d'avril 2018. - 5 000 € au titre du préjudice moral. - 21 000 € au titre d'une clause pénale . ' Condamner l'agence ERA à leur payer, dans le mois suivant le jugement à intervenir, la somme de 10 500 € séquestrée. Par jugement rendu le 12 février 2020, cette juridiction a rendu la décision suivante: Condamne solidairement M.[M] [T] et Mme [J] [E] épouse [T] à payer à M. [B] [G] ct Mme [U] [P] une indenmité de 8 000 euros, en application de la clause pénale du compromis de vente du 17juillet 2017 non réalisée ; Dit que M. [M] [T] ct Mme [J] [E] épouse [T] sont fondés à percevoir 1e solde dc la somme de 10 500 € séquestrée à titre d'acompte auprès de la SAS VDS Immo Era Immobilier après compensation avec la somme de 8 000 € due à M. [B] [G] et Mme [U] [P] ; Ordonne la déconsignation des fonds déposés sur le compte séquestre du Bâtonnier de l'ordre des avocats des Hautes-Alpes ; Rejette toutes autres demandes indemnitaires présentées par M. [M] [T] et Mme [J] [E] épouse [T] contre M. [B] [G] et Mme [U] [P] ; Déboute la SAS VDS Imno Era immobilier dc ses demandes contre M. [M] [T] et Mme [J] [E] épouse [T] ; Condamne Monsieur [M] [T] et Madame [J] [E] épouse [T] à payer à M. [B] [G] et Mme [U] [P], la somme de 1 000 €, sur le fondement de1'article 700 du code de procedure civile ;Rejette toutes autres demandes des parties ; Condamne M. [M] [T] et Madame [J] [E] épouse [T] aux dépens de l'instance, hormis ceux exposés par la SAS VDS Immo Era immobilier qui ensupportera la charge. Par déclaration transmise au greffe le 16 mars 2020, M. [M] [T] et Mme [J] [E] ont relevé appel de cette décision. Vu les conclusions transmises le 10 novembre 2020, par les appelants. Ils invoquent l'application de l'article L 312-16 du code de la consommation, prévoyant, en cas de non réalisation de la condition suspensive, le remboursement immédiat et intégral de toute somme versée par l'aquéreur. M. [M] [T] et Mme [J] [E] estiment qu'aucune faute ne peut leur être imputée du fait du défaut d'obtention de leur prêt, en raison d'un refus des deux compagnies d'assurances, interrogées par la banque, et de la société Generali sollicitée par l'intermédiaire d'un courtier mandaté par eux, ce en raison de l'état de santé de M. [T] et qu'aucune somme ne peut donc être réclamée par les vendeurs. Sur les sommes réclamées par les vendeurs, ils observent subsidiairement si une faute de leur part était retenue que : - ceux-ci n'ont jamais demandé que la vente soit déclarée parfaite et qu'ils ont eux-mêmes choisi de quitter leur maison, dans le cadre d'une séparation et de louer un autre logement, alors même que les conditions suspensives n'étaient pas réalisées. - le préjudice résultant de l'immobilisation du bien est pas justifié. - compte tenu des circonstances la clause pénale doit être réduite à 2000 €. Ils considèrent que l'acompte de 10'500 €, séquestré par l'agence immobilière doit leur être restitué, le cas échéant sous réserve des sommes dues aux vendeurs. Vu les conclusions transmises, le 24 septembre 2020, par M. [B] [G] et Mme [U] [P]. Ils estiment que les acquéreurs ont commis des fautes contactuelles dès lors que : - ils ont declaré dans le compromis qu'il n'y avait aucun obstacle à l'obtention d'un prêt, ni à la mise en place de l'assurance décès. - ils n'ont sollicité qu'un établisssement et non deux comme ils s'y étaient engagés. - selon le compromis, le montant du prêt ne devait pas dépasser166.500 €, alors qu'ils ont formé une demande de prêt pour 190.345€. - le refus de prêt est motivé par une surprime d'assurance liée à des antécédents médicaux. M. [B] [G] et Mme [U] [P] soulignent sur leur préjudice que: - ils n'ont pu vendre leur bien que le 22 mai 2018. - ils ont dû abandonner leur maison et assumer chacun le coût d'un loyer. - la clause pénale est due en raison des fausses déclarations des acquéreurs sur l'état de santé de l'un d'eux. Vu les conclusions transmises le le 23 novembre 2020 par la SAS Era VDS Immobilier. Elle expose qu'en sollicitant un prêt d'un montant de 190 345 €, alors que le montant maximum prévu au compromis de vente devait être de 166 500 €, les époux [T] ont commis une faute lui ayant causé un préjudice égal au montant de sa commission de 15'000 €. L'agence précise avoir restitué les sommes qu'elle détenait dans les termes de la décision déférée. Vu l'ordonnance de clôture rendue le 15 janvier 2024. SUR CE Invoquant le principe de la force obligatoire du contrat conclu entre les parties consacrée par l'article 1103 du code civil, ainsi que la responsabilité contractuelle, M. [B] [G] et Mme [U] [P] demandent la condamnation de M. [M] [T] et Mme [J] [E] à leur payer des dommages et intérêts. Le compromis de vente signé ,par les parties le 17 juillet 2017 prévoyait la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui seront sollicités par l'acquéreur dans les conditions définies ci-après : « A cet effet, l'acquéreur : ' Devra avoir reçu une ou plusieurs offres de prêts d'un montant maximum de 166 500 € pour une durée maximum de dix ans, au taux maximum, hors assurances, de 2 %. ' S'oblige à constituer son dossier et à la déposer dans un délai de dix jours auprès de la Banque LCL organisme prêteur. ' S'oblige à justifier, sans délai, à compter de sa réception, de l'obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur des présentes, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qui en informera, à son tour le vendeur. ' S'oblige à fournir, à première demande tout renseignement et document et se soumettre à toute visite médicale qui pourrait lui être demandée par les organismes financiers. La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée, dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d'une ou plusieurs offres de prêt, couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus. » Il était ensuite stipulé que si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, tout acompte versé sera immédiatement restitué à l'acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition, sans indemnité de part et d'autre. Toutefois, si le défaut de réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives était imputable à l'acquéreur, en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d'un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l'article 1304-3 du Code Civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts. Il y a lieu d'observer que s'il est précisé dans la rubrique relative au financement de l'acquisition que l'acquéreur entend solliciter deux établissements bancaires au minimum, cette stipulation n'est pas reprise dans la clause relative à la condition suspensive selon laquelle l'acquéreur s'oblige à constituer son dossier auprès de la seule banque LCL. Dans son courrier électronique du 27 septembre 2017, le conseiller privé de la banque LCL précise que le problème ne vient pas de cette dernière 'qui est OK sur le financement', mais de l'assureur Caci, son partenaire, au regard des antécédents médicaux qui imposent une surprime d'une telle importance que le taux d'usure serait atteint. Cette difficulté est confirmée par le courrier électronique adressé le 9 novembre 2017 par le cabinet Bougard, courtier en assurances, indiquant à M. [T] que Generali ne peut l'assurer, eu égard aux risques aggravés liés à sa santé. Il apparaît ainsi que l'impossibilité d'obtenir le prêt n'est pas liée au montant sollicité, mais à l'impossibilité de trouver un assureur garantissant le risque invalidité décès. Cette difficulté n'aurait pas manqué d'être soulevée dans le cadre d'une demande auprès d'un autre établissement financier. La déclaration de l'acquéreur selon laquelle il n'y a pas d'obstacle à la mise en place éventuelle de l'assurance décès invalidité sur sa tête ne peut lui être reprochée, dès lors que s'il connaissait l'existence de certains problèmes de santé le concernant, il ne pouvait anticiper de manière certaine la réaction défavorable des compagnies d'assurances. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les vendeurs ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de l'existence d'une faute commise par les époux [T] dans l'accomplissement de leurs obligations et spécialement quant à la non réalisation de la clause suspensive relative à l'obtention d'un prêt. Dans ces conditions, les demandes en dommages et intérêts formées par M.[B] [G] et Mme [U] [P] sont rejetées. S'agissant de la réitération de la vente, il est stipulé en page 19 du compromis de vente que: - dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 21 000 € . - En outre, en cas de déclaration fausse ou inexacte de l'acquéreur emportant l'annulation du présent contrat aux torts exclusifs de ce dernier, tels qu'énoncés ci-dessus au paragraphe 'déclaration de l'acquéreur', le vendeur percevra dudit acquéreur à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 21'000 €. Le premier cas d'exigibilité de la clause pénale suppose la réalisation des conditions suspensives qui n'est pas acquise en l'espèce. Dès lors qu'il n'a pas été retenu de déclaration fausse ou inexacte de l'acquéreur susceptible d'entraîner l'annulation du contrat aux torts exclusifs de ce dernier, cette clause n'est pas non plus applicable dans le cadre du présent litige, selon le second cas prévu. Les vendeurs ne peuvent donc prétendre à aucune somme au titre de la clause pénale incluse dans le compromis de vente. Dès lors qu'il a été considéré que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt n'était pas imputable aux acquéreurs, la somme versée à titre d'accompte doit leur être restituée. M. [B] [G] et Mme [U] [P] doivent donc être condamnés à restituer à M. [M] [T] et Mme [J] [E] la somme de 10 500 €, sous déduction du montant déjà versé à ce titre, dans le cadre de l'exécution provisoire de la décision déférée. Le paragraphe III de la rubrique 'conditions suspensives' du compromis ne prévoit que l'acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé que dans l'éventualité dans laquelle le défaut de réalisation de l'une des conditions suspensives lui était imputable. La demande de versement de la somme de 15'000 € au titre de la privation de sa commission par la SAS Era VDS Immobilier ne peut donc prospérer, puisque tel n'est pas le cas en l'espèce. M. [M] [T] et Mme [J] [E] ne démontrent pas que l'action en justice a été engagée de mauvaise foi à leur encontre, ni fondée sur une une erreur grossière équivalente au dol, avec l'intention de nuire aux défendeurs. Leur demande en dommages et intérêts formée de ce chef est donc rejetée. Le jugement est infirmé, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de la SAS Era VDS Immobilier et les autres demandes des parties. Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties perdantes sont condamnées aux dépens de première instance et d'appel, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, INFIRME le jugement déféré,sauf en ce qu'il a rejeté le demandes de la SAS Era VDS Immobilier et les autres demandes des parties, Statuant à nouveau, REJETTE les demandes formées par M.[B] [G] et Mme [U] [P] à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'au titre de la clause pénale. CONDAMNE M. [B] [G] et Mme [U] [P] à payer à M. [M] [T] et Mme [J] [E] la somme de 10 500 €, en restitution de l'accompte, sous déduction de la somme de 2 500 €, versée dans le cadre de l'exécution provisoire, soit 8 000 €. LE GREFFIER LE PRESIDENT