Cour d'appel, 22 février 2023. 21/04869

N° RG 21/04869 N° Portalis DBVX-V-B7F-NVMY Décision du Juge des contentieux de la protection de VILLEFRANCHE SUR SAONE Au fond du 23 avril 2021 RG : 20/00561 [V] C/ [E] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 22 FÉVRIER 2023 APPELANTE : Mme [O] [V] [Adresse 4] [Localité 2] Représentée par Me Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON, toque : T 713 INTIMÉ : M. [D] [E] [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocat au barreau de LYON, toque : 1037 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 14 Mars 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Décembre 2022 Date de mise à disposition : 22 Février 2023 Audience présidée par Karen STELLA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Bénédicte BOISSELET, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Suivant contrat signé le 20 octobre 2010, [D] [E] a donné à bail à [O] [V] un local à usage d'habitation [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel révisable. En 2016, un dégât des eaux a eu lieu dans l'appartement loué. Par ordonnance de référé du 8 janvier 2019, le juge des référés de Villefranche-sur-Saône a notamment condamné le Syndicat des copropriétaire (ci-après SCOP) de l'immeuble et le bailleur à réaliser des travaux sous astreinte et à payer à la locataire une provision de 5 500 euros à valoir sur son préjudice outre 1 200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. La décision a été signifiée le 29 janvier 2019. Le 12 février 2019, le bailleur a interjeté appel. Le premier président de la Cour a, par ordonnance du 27 mai 2019, autorisé le SCOP de l'immeuble et le bailleur à consigner dans les mains de la Caisse des dépôts et des consignations la somme de 6 700 euros. Le 11 mars 2019, [O] [V] a fait délivrer un commandement aux fins de saisie-vente à l'encontre du SCOP et de son bailleur. Par arrêt du 1er octobre 2019, la Cour a infirmé l'ordonnance de référé et débouté [V] de ses demandes. Parallèlement, [D] [E] a fait délivrer le 19 février 2019 à sa locataire un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 091,64 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 24 avril 2019, [D] [E] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence de l'impayé de loyers en application du décret du 30 octobre 2015. Suivant citation délivré par huissier du 24 avril 2019, le bailleur a attrait sa locataire devant le tribunal d'instance de Lyon aux fins de faire constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d'obtenir son expulsion. Il a notifié l'assignation au Préfet du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 26 avril 2019. Par jugement du 15 novembre 2019, le tribunal d'instance de Lyon a déclaré recevable l'exception de procédure soulevée par Madame [V] et renvoyé la cause au juge compétent de Villefranche-sur-Saône compte tenu de la profession d'avocate de la défenderesse. Le dossier a été transmis le 21 octobre 2020. Les parties ont été convoquées et l'audience a eu lieu le 24 février 2021. Lors de l'audience, le bailleur a modifié ses demandes et sollicité une indemnité d'occupation mensuelle jusqu'au départ effectif des lieux de la locataire outre 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens. Il a demandé le rejet des demandes adverses. La preneuse n'a pas payé son arriéré dans le délai même si la dette locative a été réglée en cours de procédure. S'agissant de la demande reconventionnelle sur la nullité du commandement de payer, en application des articles 1347 et 1347 - 1 du Code civil, la dette locative existait au moment de la délivrance du commandement. La locataire n'a jamais invoqué la compensation des sommes dues. Sa créance n'était pas certaine à la date de la délivrance du commandement de payer. Il récuse toute mauvaise foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire. Madame [V] a demandé, à titre principal et reconventionnel, le prononcé de la nullité du commandement de payer. La nullité est fondée sur deux motifs : il n'existait aucune dette locative à la date du commandement de payer le 19 février 2019 car elle bénéficiait de l'ordonnance de référé et d'une provision de 5 500 euros. En outre, le commandement a été délivré de mauvaise foi car à cette date le bailleur était redevable d'une somme d'argent et que des travaux devaient être réalisés en raison du sinistre subi. S'agissant de la demande d'expulsion, comme sa dette a été payée, la situation est régularisée. Par jugement du 23 avril 2021, le juge des contentieux de la protection a': constaté la recevabilité de l'action de [D] [E], rejeté la demande de nullité du commandement de payer délivré le 19 février 2019, constaté la résiliation du bail le 19 avril 2019 par application de la clause résolutoire contractuelle, condamné [O] [V] à payer à [D] [E] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dit que faute de libérer les lieux de sa personne, ses biens et tout occupant de son chef, il sera procédé à son expulsion au besoin avec la force publique passé un délai de deux mois après signification d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux, dit que la décision était notifiée au Préfet du Rhône en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées, rappelé que les meubles seront mis aux frais de l'expulsé en un lieu désigné et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés avec obligation de les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire, rejeté les autres demandes, condamné [O] [V] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 19 février 2019, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure et à payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à [D] [E], ordonné l'exécution provisoire. Le juge a notamment retenu que': le demandeur a justifié de l'envoi de l'assignation au Préfet du Rhône par mail du 26 avril 2019 soit plus de deux mois avant l'audience conformément à l'article 24 III de la loi de 1989 ainsi que de la saisine de la CCAPEX pour l'aviser de l'impayé de loyer conformément au décret du 30 octobe 2015. Ainsi, l'action est recevable. sur la nullité du commandement de payer': si les clauses résolutoires s'imposent au juge, leur application doit être subordonnée aux exigences de la bonne foi (article 1104 du Code civil les contrats devant s'exécuter de bonne foi) au moment de leur mise en 'uvre. Il appartient à celui qui invoque la mauvaise foi de la prouver. la compensation des créances réciproques, qui conduit à l'extinction d'obligations réciproques entre deux personnes à due concurrence à la date où les conditions se trouvent réunies, nécessite des obligations certaines. Il y a bien eu deux litiges entre les parties de manière concomitante. Madame [V] ne conteste pas qu'à la date du commandement délivré le 19 février 2019, les loyers n'étaient pas payés intégralement. Il est soutenu qu'ils n'étaient plus dus depuis l'ordonnance de référé du fait de la provision de 5 500 euros. Or, elle ne prouve pas qu'elle a invoqué la compensation à son bailleur pour se libérer des termes échus. En outre, l'ordonnance de référé est certes exécutoire par provision mais elle n'a pas d'autorité de la chose jugée au principal. Or, dès le 12 février 2019, le bailleur en a interjeté appel. Le risque d'infirmation existait avec remise en cause de la créance provisoire. Ainsi, aucune compensation ne pouvait intervenir entre une dette certaine et une créance provisoire. il n'est pas précisé en quoi le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi au-delà du fait que les travaux n'ont pas été réalisés alors qu'elle subit un trouble de jouissance. il ressort des pièces que trois commandements de payer ont déjà été délivrés à l'encontre de la locataire pour non-paiement de loyers': le 13 septembre 2016 soit bien antérieurement aux litiges, le 20 juillet 2018 puis le 19 février 2019. Le bailleur a d'ailleurs abandonné ses premières procédures car la dette avait été régularisée. il y a lieu de constater que la locataire était bien débitrice de la dette locative au 19 février 2019 justifiant la délivrance d'un nouveau commandement de payer et elle ne prouve pas la mauvaise foi de Monsieur [E]. Ainsi, la nullité du commandement de payer est rejetée selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. selon l'article 24 V le juge peut même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué': dans le cas contraire elle reprend son plein effet. en l'espèce, le bail contient bien une telle clause. L'arriéré de loyers vérifié de 2 091,64 euros est demeuré impayé deux mois après le commandement de payer. La clause résolutoire doit être constatée. sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire'au motif que la dette locative est réglée: selon décompte du 19 février 2021, Madame [V] est effectivement à jour de ses loyers et charges. Mais entre mai 2017 et janvier 2020, la dette a perduré. De plus, elle a fait l'objet de trois commandements de payer. Les apurements sont toujours in extremis. Elle ne s'explique pas sur les raisons de ses retards récurrents et ne produit aucun élément financier. Pour obtenir son dû, le bailleur est contraint d'engager des procédures. La demande de délai suspensif est rejetée. la locataire n'a pas restitué les clefs. L'expulsion doit être autorisée au besoin avec la force publique et un serrurier. l'occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par une indemnité d'occupation à fixé selon le loyer contractuel. Appel a été interjeté par déclaration électronique du 3 juin 2021 par le conseil de [O] [V] à l'encontre des chefs de jugement, revêtu de l'exécution provisoire, ayant constaté la recevabilité de l'action de [D] [E], ayant rejeté sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 19 février 2019, ayant constaté la résiliation du bail le 19 avril 2019 par application de la clause résolutoire contractuelle, l'ayant condamnée à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ayant autorisé son expulsion au besoin avec la force publique, ayant dit que la décision était notifiée au Préfet du Rhône, et rappelé que les meubles seront mis aux frais de l'expulsé en un lieu désigné et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés avec obligation de les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire, ayant rejeté les autres demandes, l'ayant condamnée aux dépens et à 250 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Suivant ses conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2021, [O] [V] demande à la Cour de': vu les articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 puis 1104 et 1719 du Code civil infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, En conséquence et statuant à nouveau et y ajoutant, A titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 février 2019, Subsidiairement, suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire, En tout état de cause débouter [D] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires, condamner [D] [E] à lui payer 2 000 euros de dommages et intérêts, condamner [D] [E] à lui payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l'instance. L'appelante fait notamment rappel de l'ensemble des procédures les opposant. Elle maintient que le commandement de payer n'a pas été mis en 'uvre de bonne foi en violation de l'article 1104 du Code civil. Il a été délivré alors que le bailleur ne lui a pas mis à disposition un logement décent car les travaux n'ont pas été réalisés. Si d'autres commandements ont été délivrés, ils sont à mettre en relation avec plusieurs sinistres dégâts des eaux dès 2012 et un autre en octobre 2016 dont les désordres n'ont pas été résorbés. En septembre 2016, elle a reçu un commandement alors qu'elle demandait à son bailleur en vain de remédier aux difficultés rencontrées dans sa cuisine et sa salle de bain. Le 2 novembre 2016, un constat a établi que cela provenait du plafond. Un constat amiable de dégât des eaux a dû être à nouveau effectué le 9 novembre 2017. Elle a subi un effondrement partiel du plafond, une détérioration du mobilier et de l'humidité, son logement ne permettant plus une jouissance paisible. Le plafond de la salle de bain a créé un risque pour la sécurité et la santé. Elle a dû délivrer une sommation de faire des travaux pour les réparations et d'indiquer au moins une date de commencement en mai 2018. Or, en juillet 2018, elle a de nouveau reçu en réplique un nouveau commandement de payer. Elle a donc assigné en exécution de travaux le 30 juillet 2018. Elle a obtenu gain de cause et été immédiatement visée par un troisième commandement de payer contenant la clause résolutoire alors qu'il subsistait trois désordres : la salle de bain n'était pas utilisable, la cuisine était fortement impactée, le plafond de la salle de bain s'était effondré. La bailleur en avait connaissance mais a quand-même mis en 'uvre la clause résolutoire alors que la Cour d'appel pouvait confirmer la première ordonnance. Les travaux ne sont d'ailleurs toujours par réalisés complètement contrairement à ce qui a été affirmé devant la Cour. L'expertise judiciaire subséquente lui a causé un nouveau trouble de jouissance. Contrairement à ce qui a été soutenu devant la Cour, un sous-traitant confirme qu'elle ne s'est pas opposée aux travaux. Les travaux, qui n'ont commencé qu'en mai 2019, sont bloqués en raison de l'aspect financier. L'expertise judiciaire a été sollicitée par le SCOP ce qui était nécessaire dès le départ et non des années après. Durant les 15 jours de travaux, elle n'a pas été relogée ni été indemnisée et n'a pas pu jouir de sa cuisine et de sa salle de bain. Le propriétaire tente de l'expulser pour faire les travaux qui vont durer deux mois sans avoir à l'indemniser. La délivrance du commandement est abusive.. Enfin, le 19 février 2019, elle disposait d'une ordonnance lui accordant une provision pour le dommage subi depuis le 5 avril 2018 faisant de Monsieur [E] son débiteur. Le premier juge lui a reproché de ne pas prouver qu'elle avait sollicité une compensation au bailleur mais les troubles datent de 2012. Elle n'a eu de cesse depuis 2012 de lui demander le respect de son obligation de délivrance d'un logement décent et celle de l'entretenir. Elle a évoqué par téléphone à l'huissier de justice la nécessité d'une compensation. La demande de compensation était évidente. « L'inverse apparaîtrait particulièrement surprenant ». La décision étant exécutoire par provision, la compensation devait s'opérer. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire : les incidents de paiement sont intervenus car elle a dû suspendre le paiement de ses loyers car aucune diligence durable n'a été effectuée pour la réparation des désordres dont elle souffre encore. Elle a été à l'initiative des constats amiables et des relances. En vain. L'exception d'inexécution se justifie tout comme la suspension des effets de la clause résolutoire. Depuis, 'arriéré des loyers a été complètement soldé. Sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie car l'attitude fautive du bailleur ne fait pas de doute. Il a fait preuve de légèreté dans la gestion des désordres. Il a préféré l'expulser que d'exécuter les travaux. Ses préjudice -tant matériel que moral - sont certains. Suivant ses conclusions notifiées par RPVA le 25 novembre 2021, [D] [E] demande à la Cour de': vu les articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1347, 1347-1, 1725 du Code civil débouter [O] [V] de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées et injustifiées, confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, condamner l'appelante à lui payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, la condamner aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL DPG & Associés sur son affirmation de droit en vertu de l'article 699 du Code de procédure civile. L'intimé fait notamment valoir que : Le 12 janvier 2021 Madame [V] l'a avisé par son conseil que la dette était soldée. Malgré cet apurement de l'arriéré en cours de procédure, il maintient ses prétentions. Il s'est juste désisté de sa demande de paiement au titre de l'arriéré locatif. Le commandement n'est pas nul : la compensation doit être invoquée ce qu'elle n'a jamais fait, pas même lors de la mise en 'uvre de la clause résolutoire. Le 11 mars 2019, elle a d'ailleurs fait signifier un commandement aux fins de saisie vente pour obtenir le règlement de la totalité de la provision. Elle n'a pas nié cette tentative d'exécution. Poursuivre l'exécution de l'ordonnance conduit à exclure toute compensation. En outre, il a été autorisé par le Premier Président à consigner la somme compte tenu du risque de non-restitution de fonds par la locataire en cas de réformation. L'arrêt a été infirmatif. Elle a même été condamnée à payer 1 000 euros au titre des frais irrépétibles. Il faut en outre des créances réciproques certaines. Or, il avait interjeté appel de l'ordonnance de référé avant de faire délivrer le commandement litigieux. Ainsi, la créance provisionnelle n'avait pas de caractère certain et il existait une dette locative à la date du commandement. Sur sa bonne foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire : l'appelante prétend qu'elle a été mise en 'uvre alors qu'elle subissait un dégât des eaux depuis 2016. Or; ses seules preuves sont des e-mails qu'elle aurait envoyés au mandataire de gestion du bailleur et à son assureur et des constats amiables non contradictoires. Il s'agit de pièces faites à elle-même. Curieusement, elle ne produit pas le rapport d'expertise judiciaire sur les infiltrations. En réalité, elle fait une présentation biaisée des faits car le rapport d'expertise déposé le 10 décembre 2020 exclut toute responsabilité du bailleur. Cela provenait d'un défaut d'étanchéité de la douche de l'appartement du dessus. En appel du référé, la Cour a, le 1er octobre 2019, clairement indiqué que le sinistre n'avait pas pour origine son manquement à ses obligations contractuelles, s'agissant du fait d'un tiers occupant l'étage du dessus que le bailleur n'est pas tenu de garantir. En application de l'article 1725 du Code civil, le bailleur n'est pas tenir de garantir le preneur du trouble, tel une infiltration ou une dégradation, que des tiers, comme un voisin, apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre aucun droit sur la chose louée sauf au preneur à le poursuivre en son nom personnel. Ainsi, seul l'occupant du dessus pourrait devoir répondre du trouble de jouissance de Madame [V] Il est même précisé dans le rapport que Madame [V] s'est opposée à l'intervention des entreprises Ballada et Plenetude en juin 2018 car elle ne voulait pas se contenter de réparations provisoires. En avril 2019, elle s'est opposée à l'intervention de la société Peeters chargée de la réfection des murs et plafonds de la salle de bain. De ce fait, son trouble de jouissance ne peut pas être imputé à l'inaction du bailleur ou de son mandataire.. Les travaux ont été préconisés par l'expert en décembre 2020 soit plusieurs mois après le commandement de payer. Il s'oppose à tout délai rétroactifs et suspensifs des effets la clause résolutoire car la locataire est coutumière du fait. En 2016, la somme en principal était de 2 756,50 euros. Elle a soldé l'arriéré juste avant l'audience. L'arriéré s'est immédiatement reconstitué le contraignant à un nouveau commandement de payer en 2018 pour une somme de 1 852,86 euros, réglée dans le délai imparti quasiment. Il a espéré un nouveau comportement de la locataire et a accepté de renoncer à sa procédure de résiliation. Or, les impayés n'ont jamais cessé et la situation s'est aggravée. Au cas d'espèce, elle n'a pas apuré sa dette dans le délai et a dû être assignée une seconde fois en l'espace de deux ans et demi. Elle a attendu d'être acculée pour régler la totalité de la dette avant la première audience du 20 septembre 2019: Soit elle n'a pas les moyens financiers pour occuper ce logement qui n'est pas en adéquation avec ses ressources soit elle fait preuve de négligence et de légèreté dans le respect de ses obligations. Elle ne produit aucun élément nouveau en appel pour une appréciation différente de la situation. Elle n'ignore pas le risque encouru en se faisant justice en l'absence de faute du bailleur. Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 12 décembre 2022 à 9 heures. In limine litis à l'ouverture des débats, le conseil de l'appelante a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture. L'intimé s'y est opposé. L'affaire a été débattue au fond. Les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 22 février 2023. En cours de délibéré, par conclusions notifiées par RPVA le 9 février 2023, le conseil de l'appelante a de nouveau sollicité la réouverture des débats et le rabat de la clôture au motif qu'un nouveau sinistre au plafond de la même pièce s'était produit. 15 jours après le 25 décembre 2022, le plafond s'est de nouveau effondré ce qui aurait pu blesser Madame [V]. Une assignation a été délivrée par le syndic. Aucun des travaux n'a été réalisé en profondeur. La locataire a été placée en arrêt maladie. Elle a dû payer son loyer de 789 euros en plus de nuits d'hôtel, l'appartement étant toujours en chantier et humide. Par note notifiées par RPVA le 13 février 2023, le conseil de l'intimé a fait savoir son opposition à cette demande qui avait déjà été formulée à l'audience faute d'élément nouveau depuis l'ordonnance de clôture. Le sinistre dont il est fait état est ancien et a été expertisé. Les infiltrations proviennent de l'appartement du dessus. Le bailleur a été mis hors de cause. L'action a été engagée par le syndicat des copropriétaires dernièrement vise exclusivement le propriétaire et le locataire de l'appartement du dessus. Elle ne vise pas Monsieur [E]. Par courrier en réponse du 15 février notifié par RPVA le 20 février 2023, le conseil de Madame [V] a répliqué aux arguments adverses et soutenu de plus fort sa demande. MOTIFS Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture Pour la demande soutenue oralement à l'audience du 12 décembre 2022, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture rendue le 14 mars 2022 compte tenu de la date du mail produit au soutien de la demande et qui date de mars 2021 soit bien avant la date de l'ordonnance de clôture. Il ne s'agit ni d'un élément nouveau ni d'une cause grave de révocation de ladite ordonnance au sens de l'article 803 du Code de procédure civile. Pour la seconde demande révocation de l'ordonnance de clôture parvenue en cours de délibéré, les élements au soutien de cette prétention sont en lien avec l'ancien sinistre déjà débattu et la nouvelle procédure judiciaire n'a pas mis en cause Monsieur [E]. Ainsi, il n'existe pas d'élément nouveau susceptible de constituer une cause grave justifiant le rabat de clôture au sens de l'article 803 du Code de procédure civile. Sur le fond A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4,5,31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 février 2019 Si les clauses résolutoires s'imposent au juge, leur application doit être subordonnée aux exigences de la bonne foi, l'article 1104 du Code civil exigeant que les contrats doivent s'exécuter de bonne foi au moment de leur mise en 'uvre. Il appartient à celui qui invoque la mauvaise foi de la prouver. [O] [V] soutient en premier lieu que son bailleur savait qu'il était son débiteur au moment de la délivrance du commandement de payer à raison de la compensation entre sa dette locative qu'elle ne conteste pas et la provision qui lui a été allouée par ordonnance de référé du 18 janvier 2019. Or, pas plus en première instance qu'en appel, elle ne prouve qu'elle avait excipé de la compensation des créances réciproques. Ainsi, les conditions de l'article 1347 du Code civil ne sont pas remplies. En outre, et contrairement à ce qu'elle soutient juridiquement, quand bien même la créance provisionnelle était revêtue de l'exécution provisoire et que l'ordonnance avait été dûment signifiée le 29 janvier 2019 (pièce 2 de l'appelante), il ne s'agit pas d'une créance certaine puisqu'il ne s'agit que d'une créance provisoire et non d'une créance définitive et certaine et ce d'autant plus que Monsieur [E] avait préalablement à son commandement de payer visant la clause résolutoire pris soin d'interjeter appel de cette ordonnance qui sera infirmée. Ainsi, la condition tenant à l'existence d'obligations réciproques certaines n'est pas établie. De plus fort, en signifiant son ordonnance de référé et en faisant délivrer, dès le 11 mars 2019, un commandement aux fins de saisie-vente sur le fondement de cette ordonnance, [O] [V] a expressément manifesté qu'elle n'a jamais eu l'intention de revendiquer l'exception de compensation avec sa dette locative contrairement à ce que son conseil a écrit au conseil du bailleur dans un courrier officiel du 11 janvier 2021 (pièce 5 de l'intimé). Sur le fait que le bailleur aurait délivré son commandement de payer visant la clause résolutoire pour échapper à son obligation de réparer, force est de constater que Madame [V] n'a jamais fait suspendre judiciairement son loyer à raison de son logement non décent et s'est fait justice elle-même. Or, elle n'a par ailleurs jamais pris soin de consigner les sommes qu'elle devait au titre de son loyer laissant sa dette s'aggraver jusqu'à la somme non contestée de 2 091,64 euros au 19 février 2019. Il ressort par ailleurs des motifs de l'arrêt infirmatif du 1er octobre 2019 (pièce 9 de l'intimé) que Madame [V] a bien fait preuve d'obstruction aux réparations car avant la procédure judiciaire, le mandataire de gestion de Monsieur [E] a fait procéder à une recherche de fuite en décembre 2017 et déclaré le sinistre à l'assureur de la copropriété qui a mandaté un expert, a mandaté en mars 2018 la société Ballada pour un étaiement provisoire du plancher et le cabinet Plenetude pour l'étude complète du coût des travaux début août 2018 en négociant avec l'assureur de la copropriété la prise en charge des travaux préconisés.De la correspondance produite par Madame [V] elle-même dans cette instance, il est ressorti qu'elle s'est opposée jusqu'en juin 2018 aux interventions de ces deux sociétés puis en avril 2019 à celle de la société Peeters pour les réparations des murs et plafonds de la salle de bains. Elle ne peut dans ces conditions prétendre avoir eu à affronter l'inaction et la mauvaise foi de son bailleur depuis 2012. Comme son bailleur l'a d'ailleurs soutenu, les seuls éléments qu'elle produit au soutien de son allégation selon laquelle, le bailleur comptait par son expulsion ne pas l'indemniser ni assurer son relogement durant les travaux sont deux mails de 2012 et 2013 (pièces 17 et 18) sans les réponses de son interlocuteur, un mail de 2017 sans la réponse de l'interlocuteur et deux constats amiables non contradictoires. Cette allégation est dès lors purement hypothétique et n'est pas de nature à démontrer la mauvaise foi de [D] [E]. La Cour confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande aux fins du prononcé de la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 février 2019. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences Il est constant et non contesté que les causes du commandement visant la clause résolutoire qui était bien insérée au bail n'ont pas été payées durant un délai de 2 mois soit avant le 20 avril 2019. La clause résolutoire et donc acquise. Sur la demande de délai de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire Selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire elle reprend son plein effet. L'arriéré de loyers vérifié de 2 091,64 euros a été payé intégralement. Pour autant, seul le locataire en mesure de régler sa dette locative peut en bénéficier. Cette mesure a pour vocation de protéger le bail après un épisode d'incident de paiement dans le cadre d'une situation particulière. Cela implique que seul le débiteur de bonne foi et en capacité de payer régulièrement son loyer en sus de son arriéré peut en bénéficier. De tels délais ne peuvent profiter aux locataires qui multiplient les impayés en attendant la réaction du bailleur et le risque d'une résiliation/expulsion pour s'exécuter. En l'espèce, pas plus en première instance qu'en appel, Madame [V] n'a pas jugé bon de renseigner sa situation financière et personnelle empêchant la Cour d'apprécier si elle dispose ou non des capacités financières pour rester dans ce logement en respectant scrupuleusement son obligation de payer son loyer et ses charges au terme convenu. La Cour ignore pour quelles raisons la locataire a à plusieurs reprises été en situation d'impayés au point que le bailleur a dû lui adresser trois commandements de payer et l'assigner deux fois en résiliation de bail. Elle n'a pas pris soin d'indiquer à quelles difficultés passagères elle avait pu être confrontée. La Cour ignore de quelles ressources elle s'est servie pour apurer sa dette et par conséquent si elle est en état de compter ou non sur des ressources propres et régulières. Le bailleur ne peut être indéfiniment tenu de supporter la carence réitérée de son locataire. La Cour confirme le jugement déféré sur ce point. Sur les conséquences de droit de l'acquisition de la clause résolutoire Les mesures d'expulsion forcée à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux et celle de condamnation au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés si le bail avait continué sont justifiées et par suite confirmées. Sur la demande indemnitaire de [O] [V] Ses demandes principales étant rejetées, sa demande indemnitaire est sans objet. La Cour confirme le jugement sur ce point. Sur les demandes accessoires La Cour confirme le juste sort des dépens de première instance ainsi que celui des frais irrépétibles en raison de l'équité. En appel, Madame [V] succombant, soit supporter les entiers dépens d'appel. La Cour autorise la SELARL DPG & Associés qui en a fait la demande expresse à recouvrer directement ceux des dépens dont il a été fait l'avance sans voir reçu provision en application de l'article 699 du Code de procédure civile. En équité, la Cour condamne [O] [V] à payer à [D] [E] 3000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel. La Cour déboute [O] [V] de ses demandes accessoires. PAR DES MOTIFS, La Cour Rejette les deux demandes de révocation de l'ordonnance de clôture présentées par [O] [V], Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne [O] [V] à payer les entiers dépens d'appel, Autorise la SELARL DPG & Associés à recouvrer directement ceux des dépens dont il a été fait l'avance sans voir reçu provision dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile, Condamne [O] [V] payer à [D] [E] 3 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile à hauteur d'appel, Déboute [O] [V] de ses demandes accessoires. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT