Cour d'appel, 01 février 2023. 21/11915

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 1er FEVRIER 2023 N° 2023/ 048 N° RG 21/11915 N° Portalis DBVB-V-B7F-BH5WP [U] [W] née [D] C/ [M] [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lionel ESCOFFIER Me Monica GRASSO Décision déférée à la Cour : Jugement du Juridiction de proximité de MENTON en date du 22 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11 20-147. APPELANTE Madame [U] [W] née [D] née le 05 Janvier 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIME Monsieur [M] [W] né le 15 Février 1967 à [Localité 4] (54), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Monica GRASSO, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Monsieur [M] [W] a acquis le 20 décembre 2013 une maison d'habitation de trois pièces située au [Adresse 3], commune de [Localité 5]. À compter du 30 janvier 2014, ce bien a été occupé par sa mère Madame [U] [W] née [D]. Le 29 juillet 2018, [M] [W] a adressé à sa mère une lettre recommandée avec demande d'avis de réception l'informant qu'il entendait mettre fin à son occupation du logement consentie à titre gratuit, moyennant un délai de prévenance de deux mois, à l'issue duquel l'intéressée est néanmoins demeurée dans les lieux. Par acte d'huissier du 26 juin 2019, il lui a fait délivrer une sommation interpellative par laquelle il lui demandait de justifier des raisons pour lesquelles le loyer n'était plus payé depuis le mois d'août 2018, à laquelle celle-ci a répondu que des chèques lui avaient bien été adressés mais n'avaient pas été encaissés. Par exploit du 18 juillet 2019, [M] [W] a fait signifier un congé pour vendre venant à échéance le 29 janvier 2020. Le 28 août 2019, il a fait signifier un commandement de payer la somme de 4.640 euros au titre de l'arriéré de loyer. Par acte du 3 janvier 2020, [M] [W] a fait citer sa mère à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Menton afin d'entendre prononcer la résiliation du bail d'habitation verbal dont elle bénéficiait pour cause de défaut de paiement du loyer. Par acte du 7 février 2020, il l'a encore assignée devant cette même juridiction pour entendre cette fois valider le congé et ordonner son expulsion. Les deux instances ont été jointes et une conciliation a été ordonnée par le tribunal, qui n'a cependant pas abouti. À la suite d'un événement climatique exceptionnel reconnu comme catastrophe naturelle survenu le 2 octobre 2020, le maire de la commune de [Localité 5] a pris le 22 octobre suivant un arrêté ordonnant l'évacuation de l'immeuble. Un procès-verbal de reprise des lieux au nom du propriétaire a été dressé le 24 novembre 2020 par Maître [X], huissier de justice, Madame [W] ayant déclaré à cette occasion vouloir abandonner le mobilier qu'elle n'avait pu emporter. Par jugement rendu le 22 juin 2021, le premier juge a considéré que la preuve de l'existence d'un bail verbal n'était pas rapportée, et que [U] [W] était devenue occupante sans droit ni titre à compter du courrier du 29 juillet 2018 précité par lequel son fils lui avait notifié sa volonté de mettre fin à la mise à sa disposition du logement à titre gratuit. En conséquence le tribunal a : - condamné [U] [W] à payer la somme de 9.608 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 1er août 2018 et le 24 novembre 2020, - autorisé [M] [W] à enlever le mobilier appartenant à sa mère et le faire entreposer dans tout local de son choix aux frais et risques de celle-ci, en application de l'article L 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, - débouté les parties de toutes autres demandes, - condamné [U] [W] aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - et dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de sa décision. [U] [W] a interjeté appel à titre principal par déclaration adressée le 4 août 2021 au greffe de la cour, [M] [W] formant pour sa part appel incident. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 17 novembre 2022, Madame [U] [W] approuve le premier juge d'avoir considéré qu'il n'existait pas de bail d'habitation, et soutient que les paiements effectués au profit de son fils ne correspondaient pas à un loyer mais à une aide financière destinée au remboursement des échéances du crédit immobilier souscrit par celui-ci. Elle l'approuve également en ce qu'il a débouté la partie adverse de sa demande en dommages-intérêts. Elle conclut en revanche à l'infirmation des chefs du jugement ayant mis à sa charge une indemnité d'occupation ainsi que les frais d'enlèvement et de gardiennage du mobilier. À titre subsidiaire, elle demande que cette indemnité soit réduite à la somme de 3.240 euros correspondant à la période comprise entre le 29 janvier 2020, date d'échéance du congé, et le 2 octobre de cette même année, date à laquelle elle a été contrainte d'évacuer les lieux en raison de l'inondation de la vallée. Plus subsidiairement encore, elle considère que le point de départ de l'indemnité devrait être fixé au 1er octobre 2018, date à laquelle expirait le délai de convenance qui lui avait été imparti pour quitter le logement. Reconventionnellement, elle réclame paiement d'une somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral, outre 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens. Par conclusions notifiées le 25 janvier 2022, Monsieur [M] [W] soutient pour sa part qu'il existait bien un bail verbal dont le loyer mensuel s'élevait à 360 euros, ainsi que sa mère l'a formellement reconnu en réponse à la sommation interpellative du 26 juin 2019. Il précise que celle-ci a subitement cessé de régler le loyer à compter du mois d'août 2018 en raison d'une grave mésentente familiale. Il considère que le bail a pris fin de plein droit à compter du 29 janvier 2020, date d'échéance du congé pour vendre, sa demande aux fins d'expulsion étant devenue désormais sans objet du fait de l'évacuation des lieux provoquée par la catastrophe naturelle. Il réitère en revanche ses réclamations au titre de la dette locative et des dommages-intérêts dus en réparation du préjudice moral et matériel lié à l'impossibilité de vendre en raison du maintien abusif de sa mère dans le logement. Il conclut en conséquence à l'infirmation de la décision entreprise et demande à la cour de condamner la partie adverse à lui verser la somme de 10.647,24 euros au titre des loyers demeurés impayés, celle de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi que les frais d'enlèvement du mobilier laissé dans les lieux. Subsidiairement, il conclut à la confirmation du chef du jugement portant condamnation au paiement d'une somme de 9.608 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er août 2018 au 24 novembre 2020. En tout état de cause, il réclame paiement de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens comprenant le coût de l'ensemble des actes signifiés par huissier. L'ordonnance de clôture de l'instruction est intervenue le 18 novembre 2022. DISCUSSION Sur l'existence d'un bail : Si l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose l'établissement d'un écrit en matière de baux d'habitation, il est néanmoins de jurisprudence constante qu'un bail peut être conclu verbalement et que la preuve peut en être rapportée par tous moyens lorsqu'il a reçu un commencement d'exécution. En l'espèce, il s'avère que [U] [W] a reconnu l'existence d'un bail : - dans un courrier daté du 14 décembre 2018 récapitulant les derniers paiements adressés à son fils en règlement du loyer s'élevant à 360 euros par mois, - dans un autre courrier du 12 janvier 2019 accompagnant le règlement partiel du terme courant, - et dans sa réponse à la sommation interpellative du 26 juin 2019 consignée par l'huissier instrumentaire, aux termes de laquelle elle a admis être locataire depuis le mois de février 2014. Il est également établi qu'elle avait souscrit une assurance multirisque habitation garantissant notamment sa responsabilité civile en qualité de locataire. Enfin, à réception du congé pour vendre, elle a réclamé son relogement en revendiquant expressément le bénéfice des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Dès lors, en dépit des termes du courrier adressé par [M] [W] le 29 juillet 2018, la preuve est suffisamment rapportée de l'existence d'un bail verbal liant les parties. Sur la cause de résiliation du bail : En vertu de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 précité, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du logement à l'expiration du délai de préavis. Au cas présent, il apparaît que le congé a été régulièrement délivré par [M] [W] six mois au moins avant la date d'échéance du bail en cours, soit le 29 janvier 2020, à compter de laquelle [U] [W] est devenue occupante sans droit ni titre. Sur la dette locative : Suivant l'article 1353 alinéa 2 du code civil, il incombe au débiteur qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait ayant produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, [U] [W] ne rapporte pas la preuve du paiement des loyers qui lui sont réclamés, de sorte qu'elle doit être condamnée à verser la somme de 6.080 euros au titre des termes échus entre les mois d'août 2018 et janvier 2020 inclus. S'agissant de la période postérieure elle est redevable d'une indemnité d'occupation, qui doit être fixée à un montant équivalent à celui du loyer, et ce jusqu'au 2 octobre 2020, date à laquelle elle a été contrainte d'évacuer le logement du fait des inondations ayant frappé la vallée, soit une somme de 2.880 euros. Sur les frais d'enlèvement et de gardiennage du mobilier : Le procès-verbal de reprise des lieux dressé le 24 novembre 2020 par Maître [X], huissier de justice mandaté par le propriétaire, contient abandon par [U] [W] des meubles qu'elle n'a pu emporter tels que listés dans un document annexé à l'acte, de sorte que les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution n'ont pas lieu de s'appliquer en l'espèce. Sur les demandes en dommages-intérêts : [M] [W] ne démontre pas avoir reçu une offre d'achat qui aurait été compromise par le maintien dans les lieux de sa mère au delà de la date d'effet du congé, et n'établit pas davantage l'existence d'un préjudice moral. De son côté [U] [W] ne démontre pas l'existence d'une faute commise par son fils en lien avec le préjudice qu'elle allègue. Les parties doivent donc être déboutées de leurs demandes en dommages-intérêts. Sur les dépens : En application des articles 695 et 696 du code de procédure civile, Madame [U] [W], partie perdante, doit être condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel, ceux-ci ne pouvant cependant inclure que les seuls débours relatifs à des actes ou procédures judiciaires. Sur les frais irrépétibles : Compte tenu de la nature du litige, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement entrepris, Statuant à nouveau : Juge que les parties étaient liées par un bail d'habitation ayant pris fin le 29 janvier 2020 par l'effet du congé notifié par le bailleur, Constate que l'occupation des lieux a pris fin le 2 octobre 2020, Condamne Madame [U] [W] née [D] à payer à Monsieur [M] [W] la somme de 6.080 euros au titre des loyers restant dus, et celle de 2.880 euros à titre d'indemnité d'occupation, Rejette la demande afférente au mobilier laissé dans les lieux, Rejette les demandes accessoires en paiement de dommages-intérêts, Condamne Madame [U] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels ne pourront inclure le coût des actes extra-judiciaires qui lui ont été signifiés, Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LE PRESIDENT