Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 24/50297

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/50297 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3OVW N° : 3-CB Assignation du : 09 janvier 2024 [1] [1] 1 Copie exécutoire délivrée le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 28 mars 2024 par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. MTS INVEST [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Macha BOCCARA-BAUMER de la SELEURL Cabinet BOCCARA-BAUMER, avocats au barreau de PARIS - #B0830 DEFENDERESSE La société S.M.S [Adresse 1] [Localité 3] non représentée DÉBATS A l’audience du 29 Février 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 6 décembre 2022, la SCI MTS INVEST a consenti à la société S.M.S un contrat de bail portant sur un local commercial situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 170.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d'avance. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 13 novembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 47.318,06 euros au titre des loyers et charges échus au 31 octobre 2023, outre la somme de 4.731,80 euros au titre de la clause pénale, le commandement visant la clause résolutoire. Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 9 janvier 2024, fait citer la société S.M.S devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ; - ordonner l'expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec si besoin est le concours de la force publique et d'un serrurier ; - ordonner la séquestration, aux frais de la défenderesse, à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loués ; - déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais et, subsidiairement, dire que les délais éventuellement accordés le seront, d'une part, en vue du paiement global, non seulement des causes du commandement de payer du 13 novembre 2023, mais également des termes venus à échéance postérieurement aux termes visés dans ce commandement et, d'autre part, que lesdits délais seront subordonnés au paiement des termes à échoir aux dates contractuellement convenues, à peine de déchéance ; - condamner la société S.M.S à payer à la SCI MTS INVEST la somme provisionnelle de 109.419,87 euros, arrêtée au 4 janvier 2024, au titre des loyers et charges impayés, outre l'indemnité forfaitaire de 10.941,98 euros en application l'article 15.2.1 du bail, les intérêts conventionnels de retard au taux EURIBOR à douze mois majoré de cinq points en application de l'article 15.3 du bail et les frais d'huissier de signification de l'assignation, en application de l'article 15.2.3 du bail, directement entre les mains de la société requérante ; - condamner la ociété S.M.S à payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au loyer actuel majoré de 50%, charges, taxes et prestations en sus, en application de l'article 15.4 du bail et ce, depuis la date d'effet du commandement de payer du 13 novembre 2023 et jusqu'à remise effective des clés ; - condamner la société S.M.S à payer à la SCI MTS INVEST la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui seront recouvrés par Maître Macha BOCCARA-BAUER, avocat à la Cour. A l'audience du 29 février 2024 la demanderesse, représentée, sollicite le bénéfice de son assignation. La société S.M.S régulièrement citée à domicile, n'a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance et aux notes d'audience. La décision a été mise en délibéré au 28 mars 2024. MOTIFS En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes L'article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L'article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le commandement du 13 novembre 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes. La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 13 décembre 2023 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire. En conséquence de la résiliation du bail, l'obligation de la défenderesse de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. Sur la provision L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l'acquisition de la clause résolutoire le 13 décembre 2023, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. La bailleresse sollicite une indemnité d'occupation correspondant au montant du dernier loyer majoré de 50%. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. En conséquence, le préjudice causé à la bailleresse par l'occupation sans droit ni titre des lieux loués sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l'exécution, soit pour le moment la somme mensuelle de 19.053,74 euros TTC (57.460,74/3) calculée sur la base du dernier décompte produit. La société justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte, que son locataire a cessé de payer ses loyers et charges et reste lui devoir au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnité d'occupation, après déduction de la somme totale de 4.836,85 euros correspondant aux frais facturés mais relevant en réalité des dépens, de l'article 700 du code de procédure civile et des clauses pénales, une somme de 62.744,68 euros, arrêtée au 29 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus. La défenderesse sera en conséquence condamnée par provision au paiement de cette somme non sérieusement contestable. Sur les pénalités contractuelles Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ". L'article 15.2.1 du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement par le preneur, une indemnité fixée forfaitairement à 10% des sommes pour lesquelles la procédure serait engagée. De la même façon, l'article 15.3 du bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement d'un seul terme de loyer, la majoration automatique des sommes dues d'un intérêt de retard au taux Euribor à 12 mois, majoré de cinq points. Toutefois, ces clauses contractuelles sont susceptibles comme telles d'être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les autres demandes En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la société S.M.S au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 13 décembre 2023 ; Disons que la société S.M.S devra libérer les locaux situés [Adresse 1] et faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ; Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Condamnons la société S.M.S à payer à la SCI MTS INVEST : * la somme de 62.744,68 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 29 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus, * une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 19.053,74 euros TTC et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, * la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamnons la société S.M.S au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (139 euros) ; Disons que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 28 mars 2024. Le Greffier,Le Président, Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS