Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [K] [J]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Benjamin JAMI
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07681 - N° Portalis 352J-W-B7H-C246N
N° MINUTE :
10
JUGEMENT
rendu le 26 février 2024
DEMANDEURS
Madame [T] [V] [S],
domiciliée chez SOCIETE ABI MACMAHON, sise [Adresse 1]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811
Monsieur [O] [S],
domicilié chez SOCIETE ABI MAC MAHON, sise [Adresse 1]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811
Madame [B] [S],
domiciliée chez SOCIETE ABI MAC MAHON, sise [Adresse 1]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811
Madame [W] [D],
domiciliée chez SOCIETE ABI MAC MAHON, sise [Adresse 1]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811
Madame [L] [Z],
domiciliée chez SOCIETE ABI MAC MAHON, sise [Adresse 1]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811
Monsieur [O] [S],
domicilié chez SOCIETE ABI MAC MAHON, sise [Adresse 1]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811
Décision du 26 février 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07681 - N° Portalis 352J-W-B7H-C246N
DÉFENDEUR
Monsieur [K] [J],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 décembre 2023
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 7 mai 1999, à effet du 1er juillet 1999, Monsieur [A] [S] a donné à bail à Monsieur [K] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], avec la cave numéro 14.
Monsieur [A] [S] est décédé le 18 septembre 2019.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [V] [T] née [S], Monsieur [S] [O] [N], Madame [S] [B], Madame [D] [W] née [S], Madame [Z] [L] veuve [S] et Monsieur [S] [O] [N], venant aux droits de Monsieur [S] par acte notarié du 20 janvier 2020, ont fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 3423, 76 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d'octobre 2021 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 26 octobre 2021.
Par acte d'huissier en date du 16 août 2023, Madame [V] [T] née [S], Monsieur [S] [O] [N], Madame [S] [B], Madame [D] [W] née [S], Madame [Z] [L] veuve [S] et Monsieur [S] [O] [N] ont fait assigner Monsieur [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,d'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur, ou dire que le sort du mobilier est régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.condamner Monsieur [K] [J] à lui payer les loyers et charges impayés au mois d'août 2023, soit la somme de 25 341, 88 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 3423, 76 et de l'assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, avec indexation contractuellecondamner le défendeur à lui payer la somme de 720 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de leurs prétentions, Madame [V] [T] née [S], Monsieur [S] [O] [N], Madame [S] [B], Madame [D] [W] née [S], Madame [Z] [L] veuve [S] et Monsieur [S] [O] [N] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 26 octobre 2021, et ce pendant plus de deux mois.
A l'audience du 8 décembre 2023, Madame [V] [T] née [S], Monsieur [S] [O] [N], Madame [S] [B], Madame [D] [W] née [S], Madame [Z] [L] veuve [S] et Monsieur [S] [O] [N], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 28337, 20 euros, selon décompte en date du 1er novembre 2023, novembre 2023 compris. Ils ajoutent que le défendeur n'a pas repris le paiement du loyer courant, et s'opposent à tout délai, la dette ne cessant de croître.
Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [K] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 28 août 2023, soit plus de six semaines mois avant l’audience du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Madame [V] [T] née [S], Monsieur [S] [O] [N], Madame [S] [B], Madame [D] [W] née [S], Madame [Z] [L] veuve [S] et Monsieur [S] [O] [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 27 octobre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 7 mai 1999 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 octobre 2021, pour la somme en principal de 3423, 76 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2021.
Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire, l'absence de comparution du défendeur et d'éléments sur sa situation personnelle laissent le tribunal dans l'ignorance de la situation financière du locataire et ne permettent pas au tribunal de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité alors que la dette augmente, et que le défendeur n'a pas repris de paiement du loyer courant. Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité, aucune demande de suspension de la clause résolutoire n'étant, par ailleurs, sollicitée, la bailleresse maintenant sa demande d'acquisition de la clause résolutoire.
Monsieur [K] [J] étant sans droit ni titre depuis le 27 décembre 2021, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [K] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Madame [V] [T] née [S], Monsieur [S] [O] [N], Madame [S] [B], Madame [D] [W] née [S], Madame [Z] [L] veuve [S] et Monsieur [S] [O] [N] produisent un décompte démontrant que Monsieur [K] [J] reste lui devoir la somme de 28337, 20 euros (en ce inclus 126 euros de frais de relance ou de frais administratifs) à la date du 1er novembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Les frais fixés, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.
Pour la somme au principal, Monsieur [K] [J], non comparant, sera donc condamné au paiement de la somme de 28211, 20 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3423, 76 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [K] [J] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, avec indexation contractuelle.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [K] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 1999 entre Madame [V] [T] née [S], Monsieur [S] [O] [N], Madame [S] [B], Madame [D] [W] née [S], Madame [Z] [L] veuve [S] et Monsieur [S] [O] [N], venant aux droits de Monsieur [S] [A], et Monsieur [K] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] ainsi que la cave numéro 14 sont réunies à la date du 26 décembre 2021 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [V] [T] née [S], Monsieur [S] [O] [N], Madame [S] [B], Madame [D] [W] née [S], Madame [Z] [L] veuve [S] et Monsieur [S] [O] [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [K] [J] à verser à Madame [V] [T] née [S], Monsieur [S] [O] [N], Madame [S] [B], Madame [D] [W] née [S], Madame [Z] [L] veuve [S] et Monsieur [S] [O] [N] la somme de 28211, 2 euros (décompte arrêté au 1er novembre 2023, incluant la mensualité du mois de novembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2021 sur la somme de 3423, 76 euros et à compter du 16 août 2023 pour le surplus;
CONDAMNE Monsieur [K] [J] à verser à Madame [V] [T] née [S], Monsieur [S] [O] [N], Madame [S] [B], Madame [D] [W] née [S], Madame [Z] [L] veuve [S] et Monsieur [S] [O] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, avec indexation contractuelle (soit à ce jour 996, 94 euros, charges comprises), à compter du 2 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DIT n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le juge des contentieux de la protection
