Cour d'appel, 01 décembre 2022. 22/10643

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2022 N°2022/801 Rôle N° RG 22/10643 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJZW5 [R] [N] C/ S.C.I. SYLTES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre ARNOUX Me Isabelle FICI Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de TARASCON en date du 27 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00234. APPELANTE Madame [R] [N], née le 1er novembre 1958 à [Localité 3] exerçant sous l'enseigne 'Chez Sylviane' demeurant [Adresse 1] représentée par Me Pierre ARNOUX de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE, assistée par Me Jean-Michel VANCRAEYENEST, avocat au barreau d'AVIGNON, plaidant INTIMEE S.C.I. SYLTES dont le siège social est [Adresse 4] représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL LIBERAS FICI & ASSOCIES avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maeva LAURENS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assistée par Me Magali AZOULAY de la SELARL AM AVOCAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, et Mme Catherine OUVREL, Conseillère. M. Gilles PACAUD, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Catherine OUVREL, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline BURON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Décembre 2022, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline BURON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 29 juillet 2013, monsieur [K] a donné à bail commercial à madame [R] [N], exerçant un activité de vente de fruits et légumes, un local commercial de 36 m2 environ sis [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée de 9 années entières et consécutives. Ledit bail prenait effet, à compter du 1er août 2013 pour se terminer le 1er août 2022, et prévoyait le versement d'un loyer mensuel de 580 euros T.T.C. Suivant acte authentique en date du 03 août 2018, reçu par Maître [H], notaire à [Localité 5], M. [K] a vendu à la SCI Syltes une maison à usage d'habitation et de commerce comprenant le local objet du bail commercial susvisé. Par acte d'huissier en date du 7 décembre 2021, la SCI Syltes a fait délivrer à Mme [N] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer la somme de 2 527,44 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er août au 1er décembre 2021. Par exploit en date du 7 décembre 2021, elle l'a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon qui, par ordonnance contradictoire en date du 27 juin 2022, a : - constaté l'acquisition au profit de la SCI Syltes du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail du 29 juillet 2013 à compter du 08 janvier 2022 ; - ordonné à Madame [N] et tous occupants de son chef, de libérer les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6] avant l'expiration d'un déiai de quinze jours à compter de la signification qui lui serait faite de son ordonnance ; - dit que, passé ce délai, à défaut de libération des lieux, la SCI Syltes pourrait les contraindre à quitter les lieux avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ; - autorisé le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles du choix de l'huissier de justice aux frais et risques du locataire conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Mme [N] à payer à la SCI Syltes, à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la présente ordonnance et jusqu'à la libération des locaux et restitution des clés ; - condamné Mme [N] à payer à la SCI Syltes la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [N] aux dépens. Il a notamment relevé que : - les premiers impayés dataient de septembre 2017 ; - le paiement des sommes dûes au delà d'un mois après la notification du commandement de payer visant la clause résolutoire était sans incidence sur la mise en oeuvre de celle-ci ; - la renonciation à un droit ne se présumant pas, la délivrance de quittances de loyers, postérieurement à l'acquisition de la clause résolutoire, n'impliquait pas une volonté non équivoque du bailleur de renoncer au bénéfice de la résiliation. Selon déclaration reçue au greffe le 22 juillet 2022, Mme [N] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par ordonnance en date du 26 juillet 2022, elle a été autorisée à assigner la SCI Syltes à jour fixe pour l'audience de la cour de céans du 4 octobre 2022. Par assignation à jour fixe, délivrée le 6 septembre 2022, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau : - à titre principal, de : ' constater que, par l'établissement des quittances de loyers et non d'indemnités d'occupation à compter du mois de janvier 2022 (un mois après le commandement de payer), le bailleur a manifesté sa volonté non équivoque de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire ; ' débouter, en conséquence, la SCI Syltes de sa demande aux fins de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation de bail ; - à titre subsidiaire : ' de lui accorder rétroactivement les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de sa dette locative ; ' de constater qu'elle a apuré les causes du commandement le 08 février 2022 et qu'elle était à jour du paiement de ses loyers et charges lors de l'audience de première instance du 02 juin 2022 ; ' d'ordonner, en conséquence, la suspension de la clause résolutoire ; - en tout état de cause, de condamner la SCE Syltes à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens distrait au profit de Maître Pierre Arnoux, avocat. Par dernières conclusions transmises le 27 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI Syltes sollicite de la cour : - à titre principal, qu'elle confirme, dans toutes ses dispositions, l'ordonnance entreprise ; - à titre subsidiaire, qu'elle déclare irrecevable la demande de Mme [R] [N] concernant les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pour cause de non-respect de ses engagements contractuels, pour mauvaise foi avérée, du fait que son entreprise soit in bonis et enfin car la situation du bailleur est dans une situation financière d'extrême fragilité ; - en tout état de cause, qu'elle : ' déclare irrecevable la demande de Mme [N] concernant les délais de paiements et la suspension de la clause résolutoire comme nouvelle en cause d'appel ; ' condamne Mme [N] au paiement de la somme de 3 000 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; ' condamne Mme [N] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel, y compris les coûts d'huissier et les débours du tribunal judiciaire et de la cour d'appel. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande de délais de paiements Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Enfin l'article 566 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Même s'il n'est pas contesté que Mme [N] ne l'a pas formulée en première instance, sa demande de délais de paiement rétroactifs avec suspension subséquente de la clause résolutoire tend à son maintien dans les lieux. Elle poursuit donc les mêmes fins que l'ensemble de ses prétentions visant à contester l'acquisition de cette même clause résolutoire. Elle ne peut donc être considérée comme nouvelle aux termes des dispositions des articles précités. La fin de non recevoir soulevée de ce chef par la SCI Syltes sera donc rejetée. Sur l'acquistion de la clause résolutoire Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application des dispositions de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux : le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il est enfin de jurisprudence constante que la renonciation à un droit ou une action ne peut se présumer et que, pour être utilement opposée par celui qui s'en prévaut, elle doit être certaine, expresse et non équivoque. L'article III du bail commercial signé par Mme [R] [N] et les époux [K], le 29 juillet 2013, stipule qu'en cas de manquement du preneur à l'une quelconque de ses obligations contractuelles, (il) sera résilié de plein droit après mise en demeure d'exécuter délivrée par exploit d'huissier restée sans effet. Il n'est pas contesté qu'alors que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 7 décembre 2021, Mme [N] ne s'est acquittée de ses causes que le 8 février 2022, soit deux mois après. C'est donc par des motifs pertinents que le premier juge a constaté l'acquisition au profit de la SCI Syltes du bénéfice de la clause résolutoire. En outre la renonciation au droit de s'en prévaloir ne se présumant pas et devant, dès lors, être certaine, expresse et non équivoque, elle ne saurait s'induire de l'écoulement du temps ni de la délivrance des quittances de loyers correspondant à la dette locative, acquittée le 8 février 2022, et donc aux mois d'août 2021 à janvier 2022. Elle ne saurait d'avantage résulter de l'erreur matérielle ayant consisté à délivrer pour le mois de février 2022 une quittance de loyer au lieu d'une quittance d'indemnité d'occupation et ce, d'autant qu'à cette date l'acquisition de la clause résolutoire n'avait pas encore été judiciairement constatée. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition au profit de la SCI Syltes du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail du 29 juillet 2013 à compter du 08 janvier 2022. Sur la demande de délais de paiement Aux termes de l'article L. 145-41 alinéa 1 alinéa 2 du du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l'autorité de chose jugée : la clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En matière de baux commerciaux, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour de ses loyers. En l'espèce, même si elle n'a pas toujours été régulière et ponctuelle dans le paiement des échéances de son loyer, Mme [N] s'est acquittée de l'intégralité de sa dette locative le 8 février 2022 ainsi qu'en attestent les sept quittances de loyers délivrées, le jour même, par l'agence Teismann Immobilier. Un seul incident a été enregistré depuis au sens où elle s'est acquittée de l'indemnité d'occupation du mois de juillet 2022 avec un mois de retard. Elle ne saurait dès lors être considérée comme de mauvaise foi et ce, d'autant que, même si son chiffre d'affaires des années 2020 et 2021 s'est respectivement élévé à 235 100 et 209 596 euros, ses bénéfices n'ont été que de 23 661 et 8 979 euros sur ces mêmes exercices. Ainsi et même s'il ne saurait être question de sous-estimer la lassitude de son bailleur, il échet de lui accorder, au moins une fois, la chance de conserver son activité professionnelle et de restaurer avec la SCI Syltes une relation de confiance. Des délais de paiement rétroactifs lui seront donc accordés ce qui aura pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [N] aux dépens et à payer à la SCI Syltes la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties succombant partiellement au litige, il n'y a lieu de faire application des dispositions de ce texte en cause d'appel. Mme [R] [N] supportera en outre les dépens de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Déclare recevable la demande de délais de paiement rétroactif formulée par Mme [R] [N] ; Infirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarascon, le 27 juin 2022, sauf en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition au profit de la SCI Syltes du bénéfice de la clause résolutoire inscrite au bail du 29 juillet 2013 à compter du 08 janvier 2022 ; - condamné Mme [R] [N] aux dépens et à payer à la SCI Syltes la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Accorde à Mme [R] [N] un délai de paiement rétroactif de 12 mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 7 décembre 2021 ; Constate que Mme [R] [N] s'est intégralement acquittée de la quote part des sommes visées dans le commandement de payer dont elle était redevable ; Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial du 29 juillet 2013, laquelle est réputée n'avoir pas joué ; Constate que les causes du commandement sont réglées ; Dit que effets de la clause résolutoire sont rétroactivement suspendus ; Déboute en conséquence la SCI Syltes de sa demande de résiliation du bail ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne Mme [R] [N] aux dépens d'appel. La greffière Le président