Cour d'appel, 28 juin 2022. 20/01331

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 28 JUIN 2022 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01331 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBJ57 Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Novembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n°11-18-219749 APPELANT Monsieur [N] [U] Né le 10 Septembre 1978 à LAKHSAS - MAROC [Adresse 2] [Adresse 2] représenté par Me Johanna BERREBI-WIZMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0116 INTIMES Monsieur [R] [B] Né le 1er janvier 1964 à Taddarte Ait Amira (Maroc) [Adresse 1] [Adresse 1] Madame [E] [X] épouse [B] Née le 4 juin 1980 à Ikhorbane (Maroc) [Adresse 1] [Adresse 1] représentés par Me Kamel YAHMI de la SELEURL KAMEL YAHMI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0663 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, président de chambre Mme Marie MONGIN, conseiller M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY ARRÊT : contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Mme Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ****** FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 1er mai 2013, M. [R] [B] et Mme [E] [X] épouse [B] ont donné en location à M. [N] [U] un appartement situé [Adresse 1] (bâtiment 1, rez-de-chaussée, porte gauche), logement dont ils sont devenus propriétaires par adjudication du 12 novembre 2001, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 550 euros, outre 50 euros au titre des provisions sur charges. Par acte d'huissier du 5 novembre 2018, M. et Mme [B] ont fait assigner M. [U] devant le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion de M. [U] et sa condamnation à leur verser le solde de l'arriéré locatif de 6 000 euros ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation de 1 200 euros outre la somme de 1 200 euros au titre de la clause pénale. Par jugement du 6 novembre 2019, cette juridiction a ainsi statué : Prononce à ce jour la résiliation judiciaire du bail consenti le 1er mai 2013 par les consorts [B] à M. [U], portant sur le logement situé [Adresse 1] (bâtiment 1, rez-de-chaussée, porte gauche), Dit qu'à défaut par M. [U] d'avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré au locataire, il sera procédé à son/leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Condamne M. [U] à payer aux consorts [B], pris conjointement, la somme de 6 000 euros représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 5 novembre 2018, Condamne M. [U] à payer aux consorts [B], pris conjointement, à compter du jugement et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif, Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement, Déboute les consorts [B] du surplus de leurs demandes, Condamne M. [U] aux dépens. Le 9 janvier 2020, M. [U] a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 6 février 2022, il demande à la cour de: - dire et juger qu'il est recevable et bien fondé en ses écritures, - en conséquence, et y faisant droit, infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 novembre 2019 par le tribunal d'instance de Paris, - statuant à nouveau, débouter les consorts [B] de l'ensemble de leurs demandes, - condamner solidairement les consorts [B] à lui verser une somme de 18 000 euros à titre de dommages-intérêts pour troubles de jouissance, - condamner solidairement les consorts [B] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les consorts [B] aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Me Johanna Berrebi Wizman, avocat aux offres de droit. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 17 février 2022, M. et Mme [B] demandent à la cour de : Rejetant toute prétention, moyens et fins contraires, de confirmer le jugement rendu en première instance et : - prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti le 1er mai 2013 à M. [U], à ses torts exclusifs à la date du 4 décembre 2021, date de remise des clés par le locataire, - ordonner l'expulsion sans délai de M. [U] et celle de tous occupants éventuels de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et celle d'un serrurier, - juger que M. [U] est occupant sans droit ni titre à compter du jugement attaqué jusqu'au 4 décembre 2021, - condamner M. [U] à leur payer 6 000 euros à titre d'arriéré locatif arrêté au mois d'octobre 2018 inclus, - infirmer le jugement concernant le montant de l'indemnité d'occupation et à l'acquisition de l'indemnité conventionnelle, et, statuant à nouveau, de : - de la date du jugement et jusqu'à complète et effective libération des lieux, une indemnité d'occupation de 1 200 euros en application de la clause pénale, - 50 400 euros au titre de l'indemnité d'occupation sur la période de novembre 2018 à novembre 2021, - 1 200 euros en application de la clause pénale, correspondant au dépôt de garantie retenu à titre de clause pénale, En tout état de cause, - 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens dont distraction au profit de Me Kamel Yahmi conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Le dispositif des conclusions de M. et Mme [B] comporte une demande de condamnation de M. [U] au paiement de l'arriéré locatif mais, à la suite d'une erreur de plume manifeste, la répétition de la locution 'condamner M. [U] à payer' les différentes sommes ensuite réclamées au titre de la clause pénale, de l'indemnité d'occupation et de son cumul, des frais irrépétibles et des dépens a été omise. Il sera donc jugé que M. et Mme [B] entendent néanmoins obtenir paiement de ces sommes, M. [U] ne formulant d'ailleurs aucune observation contraire. Sur l'état du logement et ses conséquences M. [U] oppose aux bailleurs le mauvais état du logement non conforme aux normes de décence pour s'affranchir du paiement du loyer à compter du mois de janvier 2018 en application de l'article 1219 du code civil. A cet égard, il importe peu que l'article 1219 ait été crée postérieurement au jour de la signature du contrat de bail par l'ordonnance du 10 février 2016, applicable aux contrats conclus à partir du 1er octobre 2016, puisqu'il ne fait que consacrer une construction jurisprudentielle antérieure que M. [U] est bien fondé à invoquer. Il convient également de rappeler que, lorsqu'elle est fondée sur l'absence de respect des normes de décence, la mise en demeure préalable du cocontractant d'avoir à respecter ses obligations n'est pas requise. Par ailleurs, l'absence d'exécution des obligations du cocontractant à qui l'exception d'inexécution est opposée doit revêtir un caractère de gravité suffisante qui est librement appréciée par le juge en fonction des circonstances. A cet égard, en matière de bail, seule l'impossibilité d'utiliser les lieux peut justifier le refus de verser le loyer dans son intégralité revendiqué par le locataire. L'article 1719 du code civil dispose que : Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l'espèce, dispose que: Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite solidarité et renouvellement urbain, dans sa rédaction applicable à l'espèce, dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires: 4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; En l'espèce, il ressort de l'enquête de salubrité réalisée par le service technique de l'habitat de la ville de [Localité 3] le 5 février 2020 que le logement est affecté d'une importante humidité de condensation en raison d'une aération permanente inefficace (la sortie d'air de la cuisine débouche sur le hall de l'immeuble et la sortie d'air de la salle d'eau dispose d'un faible débit), des infiltrations d'eau se manifestent dans les murs et le plancher en raison de l'état précaire des installations sanitaires et l'alimentation électrique n'est pas mise en sécurité (des fils électriques sont volants dans la pièce à vivre afin d'alimenter le convecteur électrique et de nombreuses prises se désolidarisent des murs). Les photographies produites par le locataire, dont il importe peu qu'elles ne soient pas datées, illustrent les constatations de l'inspecteur de salubrité en ce qui concerne l'aération insuffisante (nombreuses cloques affectant la peinture d'une partie d'un mur) et les défauts affectant l'installation électrique (fils apparents non gainés fixés aux angles des murs et boîtier de raccordement non protégé) étant précisé, d'une part, qu'il n'en ressort pas que la porte d'entrée est défectueuse et que, d'autre part, l'entretien des joints d'étanchéité autour de l'évier et la fixation des prises arrachées de leur support relève de l'obligation d'entretien pesant sur le locataire. Les désordres tels qu'ils sont décrits ci-dessus n'ont pas pour effet de rendre le logement impropre à son habitation, de sorte que M. [U] n'est pas fondé à invoquer l'exception d'inexécution pour justifier le défaut de versement du loyer à compter du mois de janvier 2018. Par contre, le fait d'avoir été contraint de vivre dans un environnement excessivement humide, sans retentissement sur l'état de santé du locataire ou de sa compagne, les certificats médicaux produits étant relatifs à une fausse-couche suivi de l'accouchement par césarienne d'un enfant prématuré, constitue un trouble de jouissance qui sera réparé par la réfaction du montant du loyer, hors charges, dans la proportion de 30 %. Le point de départ de la détérioration du logement, délivré en bon état d'entretien selon l'état des lieux d'entrée produit aux débats, ne peut être fixé au jour de la lettre de plainte du locataire datée du 28 avril 2014, rien ne démontrant qu'elle ait été effectivement envoyée aux bailleurs qui le contestent, ni en 2017, la lettre de la mairie de [Localité 3] du 17 mars 2017 en réponse à la demande d'habitation sociale formée par les locataires ne contenant aucune indication quant à l'état du logement, ni en 2018, celle du 13 février 2018 mentionnant seulement 'une situation locative difficile'. Par contre, la lettre de l'inspecteur de salubrité du 25 mars 2019 informant M. [U] de la visite des lieux à la suite de son signalement permet de fixer l'apparition des désordres au 1er mars 2019. Il sera donc alloué au locataire, qui n'est plus fondé en sa demande de réparation du trouble de jouissance à compter du jour de la résiliation du bail, dont on verra qu'elle est intervenue le 6 novembre 2019, la somme de 1 320 euros (165 x 8). De ce fait, le débat tenant à l'échange de courriers entre les parties postérieurement au 6 novembre 2019 est sans objet. Sur la résiliation du bail et la dette locative Il est constant et non contesté que M. [U] s'est abstenu de régler le loyer majoré des charges depuis le mois de janvier 2018, soit un total de 6 000 euros, de sorte que c'est à bon droit que le tribunal a retenu ce montant au titre de la dette locative arrêtée au 31 octobre 2018 et qu'il a en conséquence prononcé la résiliation du bail au jour de sa décision compte tenu de la violation caractérisée de l'obligation première pesant sur le locataire. Le jugement sera donc confirmé sur tous ces points. En ce qui concerne la période postérieure au 31 octobre 2018, c'est à tort que les époux [B] réclament le versement de l'indemnité d'occupation égale au double du loyer et des charges, soit 1 200 euros, en vertu de la clause pénale insérée au bail, puisque le bail a été résilié ultérieurement, le 6 novembre 2019. Sur la période courant du 1er novembre 2018 au 6 novembre 2019, seul le loyer majoré des charges étant dû, le locataire est redevable de la somme de 7 200 euros (600 x 12) A compter du jour de la résiliation du bail, la clause pénale trouve application mais, comme le soutient à juste titre M. [U], elle est manifestement excessive puisque le préjudice éprouvé par les bailleurs, constitué par l'impossibilité de jouir de leur bien et par l'occupation du logement par un tiers sans droit ni titre, n'excède pas le montant du loyer majoré des charges, M. [U] n'étant pas fondé pour sa part à invoquer l'insalubrité du logement postérieurement à la résiliation du bail pour minorer le montant de l'indemnité d'occupation. Les parties sont en désaccord sur la date de restitution des clés, M. [U] soutenant, sans toutefois en rapporter la preuve, les avoir remises aux propriétaires le jour de son déménagement effectué le 4 juin 2021, de sorte que seule la date du 4 décembre 2021, admise par les bailleurs, peut être retenue. L'occupant est donc redevable de la somme de 15 000 euros (600 x 25) sur la période courant du 6 novembre 2019 au 4 décembre 2021. Au total, la dette locative au titre de la période courant du 1er novembre 2018 au 4 décembre 2021 s'élève à 22 200 euros. Sur les autres demandes La clause pénale prévoyant l'attribution aux bailleurs de l'intégralité du montant du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire est manifestement excessive en ce qu'elle n'est pas proportionnée au montant des réparations locatives ou à l'arriéré de loyer qui fondent la retenue de tout ou partie dudit dépôt. Elle sera réduite à la somme de 100 euros. M. [U] succombe largement à l'instance en appel de sorte qu'il sera condamné aux dépens. Il est en outre équitable d'allouer aux époux [B] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de M. et Mme [B] au titre des frais irrépétibles, Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant : Condamne M. [U] à verser à M. et Mme [B] la somme de 22 200 euros au titre de la dette locative sur la période courant du 1er novembre 2018 au 4 décembre 2021 outre 100 euros au titre de la clause pénale, Condamne M. et Mme [B] à verser à M. [U] la somme de 1 320 euros en réparation de son trouble de jouissance, Condamne M. [U] à verser à M. et Mme [B], pris ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, Condamne M. [U] aux dépens de première instance et d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, Le président,