Tribunal judiciaire, 14 février 2024. 23/00086

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Maître DEFLANDRE Maître FRAPPIN Maître MAYET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/00086 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYXZO N° MINUTE : 3 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 14 février 2024 DEMANDEURS Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 4] Madame [P] [G], demeurant [Adresse 6] représentés par Me Antoine DEFLANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1135 DÉFENDERESSES S.A.S. EUREUZIMMO EXERCANT SOUS L’ENSEIGNE SAS CENTURY 21, dont le siège social est sis [Adresse 5] S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentés par Maître Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G139 Madame [O] [B], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Corinne FRAPPIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1704 COMPOSITION DU TRIBUNAL Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 décembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 février 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Laura JOBERT, Greffier Décision du 14 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/00086 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYXZO EXPOSE DES MOTIFS Selon contrat de bail signé par voie électronique le 11 juillet 2020, M. [M] [L] et Mme [P] [G] ont loué un deux pièces meublées de 30,44 m² situé [Adresse 7] et [Adresse 2] [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 937,55 euros outre une provision pour charges 58 euros. Le logement propriété de Mme [O] [B] était confié depuis le 14 novembre 2018 dans le cadre d’un mandat de gestion à la société EUREUZIMMO exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 en son agence de la Mairie, [Adresse 5]. A la suite de travaux réalisés début novembre 2020 pour remédier aux traces d’humidité dans la chambre, constatées à l’état des lieux d’entrée dressé le 15 juillet 2020, les locataires constataient que les traces d’humidité avaient réapparu. La commission départementale de conciliation de [Localité 9], saisit le 15 février 2022 par les demandeurs concluait, le 19 juillet 2022, sous réserve du rapport du STH du 23 mars 2022 à un logement indécent et invitait le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires pour y remédier. Par courrier d’avocat adressé à Mme [O] [B], le 18 août 2022, M. [M] [L] et Mme [P] [G] annonçaient qu’ils donneront congé pour le mois d’octobre 2022 et qu’ils engageront une action en justice en nullité du contrat de bail pour obtenir la restitution des loyers versés (24 923,19 euros et subsidiairement une exception d’inexécution qui aboutirait aux mêmes demandes, sauf dans l’hypothèse où Mme [O] [B] accepterait de payer une amende forfaitaire d’un montant de 16 451,76 euros ventilée comme suit : - 11 951,76 euros correspondant au montant des loyers versés entre octobre 2020 et mars 2021, période de présence insupportable d’humidité soit 12 mois de loyer ; - 3 000 euros au titre de leur préjudice moral ; - 1 500 euros au titre de leur préjudice matériel (sur consommation d’électricité, destruction de vêtements et de meubles) ; - ainsi qu’une exonération de paiement des loyers à compter du mois d’août 2022 et jusqu’à leur départ prévu le 2 octobre 2022. En l’absence de réponse de Mme [O] [B] dans le délai de 15 jours qui lui était imparti, M. [M] [L] et Mme [P] [G] ont fait assigner cette dernière devant le juge des contentieux de la protection de Paris par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, le 1er décembre 2022, aux fins, sous bénéfice de l’exécution provisoire, de : A titre principal, - annuler le contrat de bail sur le fondement du dol, - condamner Mme [O] [B] à leur restituer la somme de 15 000,80 euros afin de prendre en compte la valeur réelle de la jouissance de l’appartement litigieux, - condamner Mme [O] [B] au titre de sa responsabilité délictuelle à leur verser la somme de 6 591,63 euros correspondant à : - préjudice physique et moral : 3 000 euros - perte d’effets personnel : 300 euros - frais de déménagement : 1 000 euros - surconsommation d’électricité : 725,63 euros - restitution provisions pour charges injustifiées : 1 566 euros, A titre subsidiaire, - constater les manquements de Mme [O] [B] à son obligation d’information, de délivrer un logement décent, d’en assurer la jouissance paisible, d’en éprouver l’entretien et d’exécuter ses obligations contractuelles de bonne foi, - la condamner à leur verser 21 592,43 euros dont : - préjudice de jouissance : 15 000,80 euros (16 mois de loyers), - préjudice physique et moral : 3 000 euros, - perte d’effets personnel : 300 euros - frais de déménagement : 1 000 euros - surconsommation d’électricité : 725,63 euros - restitution provisions pour charges injustifiées : 1 566 euros Et en tout état de cause condamner Mme [O] [B] à verser à M. [M] [L] et Mme [P] [G] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre au paiement des entiers dépens. A l’audience du 14 mars 2023, le dossier a été renvoyé pour permettre à la défenderesse d’assigner en intervention forcée la société EUREUZIMMO et son assureur la société MMA IARD aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à la garantir des condamnations qui seront prononcées à son encontre du fait du manquement de la société EUREUZIMMO dans l’exécution de ses obligations contractuelles issues du mandat de gestion signé le 14 novembre 2018. L’affaire a été renvoyée le 8 septembre 2023 à la demande des parties assignées par Mme [O] [B] pour leur permettre de se mettre en état, et le président d’audience a prononcé par mention au dossier la jonction du dossier n° RG 23/06914 avec le dossier n°RG 23/00086, seul dossier subsistant pour la poursuite de l’instance. L’affaire étant en état d’être jugée, le 4 décembre 2023, les parties représentées à l’audience ont été entendues en leur plaidoirie conforme à l’acte introductif d’instance et aux conclusions déposées et visées par le greffier. M. [M] [L] et Mme [P] [G] réitèrent leurs demandes initiales. Mme [O] [B] conclut au débouté des demandeurs en l’absence de dol établit lors de la conclusion du contrat ; observe que le bail ayant été signé le 11 juillet et l’engagement de réaliser les travaux pris le 15 juillet, cette condition ne pouvait être essentielle à l’accord des locataires, que les travaux ont été d’ailleurs validés par la défenderesse dès qu’elle a été informée du devis ; qu’ayant elle-même occupé l’appartement jusqu’en novembre 2018 elle n’avait pas constaté d’humidité et que les locataires étaient parfaitement informés à l’issue de l’état des lieux de la présence d’humidité et de la nécessité d’engager en urgence des travaux. S’agissant des demandes indemnitaires, Mme [O] [B] conteste l’indécence du logement et produit un constat des lieux dressé par huissier de justice, le 14 décembre 2022 qui ne caractérise pas l’état d’inhabilité de l’appartement. Elle indique également qu’il n’est pas démontré au diagnostic dressé en 2018 que la présence de plomb relevée concerne le mur de la chambre et qu’elle a exécuté le contrat de location en toute bonne foi en acceptant la réalisation des travaux. C’est au contraire la société EUREUZIMMO qui a failli dans ses obligations en ne se rendant pas à la convocation de la commission départementale de conciliation. Enfin, elle observe que M. [M] [L] et Mme [P] [G] ne justifient pas d’un préjudice de jouissance aboutissant à la restitution de 16 mois de loyer, ni d’aucun des autres préjudices dont ils demandent réparation. Elle conclut en conséquence au rejet de l’intégralité de leurs demandes et, à titre subsidiaire, demande au juge de céans de constater la défaillance de la société EUREUZIMMO dans l’exécution de ses obligations contractuelles et sa condamnation in solidum avec MMA IARD, son assureur, à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, outre la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et au paiement des entiers dépens. La société EUREUZIMMO pour se dégager de toute responsabilité explique que les désordres résultent d’un pont thermique et donc de la façade de l’immeuble. S’agissant d’une partie commune, il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir remédié aux désordres. Elle précise que les tâches d’humidité ont été portées à sa connaissance lors de l’état des lieux du locataire sortant intervenu le 15 juillet à 11h30 (juste avant celui d’entrée des demandeurs dressé à 12h22) de sorte qu’il n’y a eu aucune manœuvre ou tromperie justifiant l’annulation du bail. Enfin, elle indique qu’en application de la seule obligation de moyen à laquelle elle est tenue du fait du mandat de gestion elle ne peut être condamnée à garantir le propriétaire de son obligation de délivrance et conclut au débouté de Mme [O] [B] et à sa condamnation à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre d’écarter l’exécution provisoire. En application de l'article 455 du code de procédure civile, les conseils des parties ayant plaidé conformément aux écritures déposées, il convient de renvoyer à celles-ci pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés. Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la nullité du contrat de bail Conformément aux dispositions de l’article 1137 du Code Civil applicable à l’espèce, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. En l’espèce, si les demandeurs ont signé le bail le 11 juillet 2020 avant tout état des lieux, ce contrat n’est devenu parfait qu’à la date d’effet fixé au 15 juillet et il ressort de l’état des lieux dressé à 12h20 que la présence de taches d’humidité sur le mur de la fenêtre de la chambre a expressément été mentionnée au document, de sorte qu’il n’est pas établit la dissimulation intentionnelle de la part du bailleur ou de son représentant d’une information avant l’entrée dans les lieux. Par ailleurs, M. [M] [L] et Mme [P] [G] n’établissent pas que la présence d’humidité découverte lors de l’état des lieux aurait vicié leur consentement et ce d’autant plus qu’ils ont fait préciser au constat la nécessité de procéder à une réparation en urgence et sont entrés dans les lieux. Il convient donc de les débouter de l’ensemble de leurs demandes principales. Sur les manquements de la bailleresse à ses obligations contractuelles S’agissant de l’obligation d’information il a été établi précédemment que M. [M] [L] et Mme [P] [G] avaient toutes les informations nécessaires lors de leur entrée dans les lieux. S’agissant du trouble de jouissance et de l’obligation de délivrance d’un logement décent, aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Si la propriétaire justifie de la réalisation de travaux de réparation du mur en octobre-novembre 2020, l’inspecteur de salubrité conclut à une importante humidité de condensation dans le logement en raison d’une aération insuffisante (moisissures constatées dans la chambre et dans la salle de bain) constitutive d’une infraction à la réglementation sanitaire et met en demeure la propriétaire et son gestionnaire de remédier aux désordres dans le délai de trois mois. Puis, la commission de conciliation départementale, saisit le 15 février 2022 a considéré, le 19 juillet 2022, sous réserve du rapport du STH du 23 mars 2022 que le logement litigieux était indécent et invité le propriétaire à exécuter tous travaux pour y remédier. Il s’en évince que la bailleresse qui ne justifie pas que les désordres proviennent de l’état de la façade extérieure de l’immeuble, n’a pas satisfait à son obligation de délivrance et qu’il convient de faire droit à la demande d’indemnisation de M. [M] [L] et Mme [P] [G] de leur préjudice de jouissance. S’agissant d’un mur unique dans un logement de deux pièces d’une surface habitable de 30,44 m², il convient de ramener la demande en indemnisation à plus juste proportion et de juger que le trouble porte sur 8% de la surface louée, soit rapporté au loyer mensuel l’équivalent de 75 euros par mois. Dans la mesure où M. [M] [L] et Mme [P] [G] sollicitent une indemnisation sur 16 mois de loyer, il leur sera donc alloué la somme de 1 200 euros en réparation de leur trouble de jouissance. Par ailleurs, M. [M] [L] et Mme [P] [G] ne sauraient exciper du diagnostic plomb réalisé en 2018 pour justifier d’une indemnisation plus importante dans la mesure où la présence de plomb est certes relevée en partie basse des murs de la chambre mais qualifiée d’unité de classe 2 non dégradées nécessitant pour le propriétaire de veiller à l’entretien des revêtements afin d’éviter leur dégradation future. En l’espèce, non seulement des travaux de réfection du mur ont été réalisés au dernier trimestre 2020, mais aucun danger de ce point de vue n’est relevé par l’inspecteur de salubrité. S’agissant de l’indemnisation complémentaire sollicitée par les demandeurs, il convient de relever : - que le préjudice physique et moral n’est pas justifié quand bien même ils produisent un certificat médical qui relève une contre-indication pour Mme [P] [G] d’habiter dans un lieu humide et porteur de moisissures, sans constater d’impact en l’espèce sur sa santé et alors même qu’elle est entrée dans les lieux en connaissance de cause, - qu’à l’appui de la demande en réparation de la perte d’effets personnel, il n’est produit aucun justificatif ni des objets dont s’agit ni de leur valeur, ni de leur perte à raison du trouble de jouissance, - que pour les frais de déménagement il n’est également produit aucune facture ni justifié que le départ du couple soit le fruit de l’état du logement alors que les prises de vue jointes à l’état des lieux de sortie dressé le 1er octobre 2022 permettent de constater une nette amélioration de l’état du mur autour de la fenêtre, - qu’une éventuelle surconsommation d’électricité dont il est demandé indemnisation ne saurait résulter de la seule production de factures sans comparaison avec un foyer de taille et composition identique et que l’augmentation constatée entre 2021 et 2022 doit aussi s’apprécier en fonction d’une durée différente (9 mois en 2021 et 12 mois en 2021), - que s’agissant de la restitution de provisions pour charges injustifiées, le juge de céans constate également aucun justificatif à l’appui de la demande. M. [M] [L] et Mme [P] [G] seront donc déboutés de leur demande d’indemnisation complémentaire. Sur l’appel en garantie d’EUREUZIMMO et son assureur MMA IARD Il est constant que dès le 17 juillet 2020, M. [M] [L] et Mme [P] [G] ont demandé à CENTURY 21 une mise en relation avec les artisans pour les travaux d’humidité à réaliser dans la chambre et que le gestionnaire indique le 29 septembre 2020 avoir relancé une entreprise après l’évocation d’un vice caché par les demandeurs dans leur courriel du 28 septembre 2020, mais ne justifie pas aux débats de la date à laquelle l’entreprise avait initialement été saisie. Par ailleurs la S.A.S CENTURY 21 ne justifie pas avoir respecté les termes de son engagement auprès de Mme [O] [B] s’agissant, comme en l’espèce, de réparations plus importantes que l’entretien courant, d’aviser sans délai le mandant de la nécessité de faire exécuter les travaux, par tout moyen à sa convenance (article 4 conditions du mandat – mission du mandataire- point 11). En effet, si le devis établi le 20 octobre 2020 a été transmis le jour même à la propriétaire qui l’acceptait compte tenu de l’urgence, il ne résulte pas des pièces produites aux débats que Mme [O] [B] a été informée dès le 15 juillet 2020 des traces d’humidité de sorte que le gestionnaire n’a pas respecté son obligation contractuelle d’information sans délai, ce qui a nécessairement eu des répercussions sur les modalités de prise en charge des désordres constatés. La société EUREUZIMMO et son assureur MMA IARD seront donc condamnés à garantir Mme [O] [B] de l’intégralité des condamnations mises à sa charge. Sur les demandes accessoires Mme [O] [B] partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l'article 696 du Code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Pour des motifs d'équité, il n'y a lieu de faire droit à la demande de M. [M] [L] et Mme [P] [G] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, CONDAMNE Mme [O] [B] à verser à M. [M] [L] et Mme [P] [G] la somme de 1 200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; CONDAMNE la société EUREUZIMMO, exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 et la société MMA IARD à garantir Mme [O] [B] de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE Mme [O] [B] aux dépens de l’instance ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe. Le greffierLe juge des contentieux de la protection