Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/05587

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/05587 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ILB N° MINUTE : 5/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 27 février 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT - [Adresse 4] - [Localité 2], représenté par la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, 286 Boulevard Saint Germain 75007 Paris, Toque P0128 DÉFENDERESSE Madame [X] [T], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3], représentée par Me Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS, 6 Boulevard Beaumarchais 75011 Paris, Toque B1160 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 17 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 Février 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 27 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05587 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2ILB FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 20/09/2002, [Localité 5] HABITAT-OPH avait donné en location à Monsieur [Z] [T] et à Madame [X] [T] un appartement (type 4) situé[Adresse 1]n à [Localité 3] (escalier 01, 3ème étage, porte 0007) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 878,45 €, provisions sur charges comprises. Suite au décès de Monsieur [Z] [T], un avenant du 01/06/2004 avait confirmé le bail au bénéfice de la seule Madame [X] [T]. Par acte du 11/04/2023, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [X] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 11 649,45 €. Par acte du 20/06/2023, [Localité 5] HABITAT-OPH a assigné Madame [X] [T] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : -la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; -l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; -le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux loués dans un garde-meuble désigné par [Localité 5] HABITAT-OPH aux frais, risques et périls de Madame [X] [T] ; -le paiement de la somme provisionnelle de 12 485,92 € au titre des loyers et charges impayés ; -le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer normalement exigible majoré de 50 %, outre les charges jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, [Localité 5] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 350 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le préfet de [Localité 5] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 21/06/2023. La CCAPEX a été régulièrement saisie. Madame [X] [T], représentée par son avocat, n'a pas contesté la créance et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de verser la somme mensuelle de 200 € en plus du loyer courant. Elle a fait état de sa situation familiale. A l'audience, [Localité 5] HABITAT-OPH a actualisé sa créance, réduisant sa demande au titre de la dette locative à 11 231,25 €, somme arrêtée au 02/11/2023. Il a accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : -le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; -un commandement de payer en date du 11/04/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ; -un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 02/11/2023. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 11/06/2023. Si en conséquence, au 12/06/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [X] [T] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En effet, tout d'abord Madame [X] [T] a repris le paiement du loyer courant. Au delà, [Localité 5] HABITAT-OPH a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, le bail est ancien et Madame [T] a fait des propositions sérieuses pour s'acquitter de sa dette. L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : -Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil. -Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande. -Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. -De plus, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée. Tel est le cas en l'espèce. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes. Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement A ce titre, [Localité 5] HABITAT-OPH justifie d'une créance de 11 231,25 €, arrêtée au 02/11/2023, somme non contestée. La proposition de Madame [X] [T] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 200 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue. Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au principal au titre de la présente décision, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser [Localité 5] HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles. La fixation de l'indemnité d'occupation mensuelle à un montant supérieur à celui du loyer et des charges normalement exigibles serait une sanction manifestement excessive qui ne relèverait pas en tout état de cause de juge des référés, suscitant une contestation sérieuse. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 5] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort Constate l'acquisition au 12/06/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail signé le 20/09/2002 et modifié le 01/06/2004, bail consenti à ce jour par [Localité 5] HABITAT-OPH à Madame [X] [T] et portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] (escalier 01, 3ème étage, porte 0007). Condamne Madame [X] [T] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 11 231,25 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 02/11/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20/06/2023. Accorde à Madame [X] [T] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 35 échéances mensuelles de 200 € et en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/04/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Madame [X] [T] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet; 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3/à défaut par Madame [X] [T] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 4/Madame [X] [T] sera condamnée au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. Condamne Madame [X] [T] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 200€ en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne Madame [X] [T] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et de la notification à la préfecture. Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Le greffierLe Président