Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE MONTREUIL
62 rue Franklin
93100 MONTREUIL
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REFERENCES : N° RG 24/01363 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2TB
Minute :
Madame [Z] [S] [V] [M]
Représentant : Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1922
C/
Monsieur [X] [K]
Madame [H] [P]
copie Exécutoire délivrée à :
Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL
Le
Jugement du 26 juin 2024
Jugement réputé contradictoire et en premier ressort rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 26 Juin 2024;
par Mme Laurence HAIAT, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 30 Avril 2024 tenue sous la présidence de Mme Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Madame Priscille AGABALIAN, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Madame [Z] [S] [V] [M], demeurant Résidence l’El- 1 rue des Villas Amiels - 66000 PERPIGNAN
représentée
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [X] [K], demeurant 28 Boulevard Aristide Briand - 93100 MONTREUIL
non comparant, ni représenté
Madame [H] [P], demeurant 28 Boulevard Aristide Briand - 93100 MONTREUIL
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 30 juillet 2022, Madame [Z] [M] a donné à bail à Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] un appartement à usage d’habitation, situé 28 boulevard Aristide Briand, 93100 MONTREUIL, moyennant un loyer mensuel initial de 678,34 euros, hors charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] [M] a fait signifier par acte d'huissier en date du 24 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 7.004,72 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 23 novembre 2023, et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte d'huissier en date du 1er février 2024, Madame [Z] [M] a fait assigner Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire
- déclarer acquises au profit du requérant la clause de résiliation de plein droit incluse au bail relative au paiement des loyers et charges et, en conséquence, résilier le bail,
- ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de leur chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, à peine d'y être contraint par expulsion réalisée, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,
- autoriser le bailleur à appréhender le dépôt de garantie pour compenser en tant que de besoin les condamnations prononcées
- condamner à lui payer les sommes suivantes :
·8.586,84 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer à hauteur de 7.004,72 euros et de la délivrance de l'assignation pour le surplus.
· les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l'assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l'audience,
· une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,
·1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
· les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 avril 2024.
A cette audience, Madame [Z] [M], régulièrement représentée, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé la dette locative à la somme de 10.960,02 euros, échéance du mois de avril 2024 comprise, selon le décompte en date du 22 avril 2024.
Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P], régulièrement assignés à étude, n'ont pas comparu.
La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 5 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Madame [Z] [M] justifie avoir saisi la CCAPEX le 28 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 30 juillet 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 7.004,72 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.
Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif .
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il résulte de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années". Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P], non-comparants, n'ont pas expliqué les raisons de leur dette locative et de la méconnaissance de leurs obligations locatives. De plus, ils n'ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le dernier versement date du 5 mars 2023.
Dans ces conditions et au regard du montant élevé de la dette, il ne sera pas fait application de l'article précité.
Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] étant sans droit ni titre depuis le 24 janvier 2024, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Madame [Z] [M] produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] lui doivent la somme de 10.960,02 euros, échéance du mois de avril 2024 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés en date du 22 avril 2024 et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Il convient de déduire de cette somme, le montant du dépôt de garantie qui sera appréhendé par le bailleur, soit un montant de 678,34 euros.
Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 10.281,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023, date du commandement de payer pour la somme de 7.004,72 euros et du 1er février 2024, date de l'assignation, pour le surplus.
Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] seront aussi condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du 22 avril 2024, jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [Z] [M] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2022 entre Madame [Z] [M] et Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] concernant l’appartement situé 28 boulevard Aristide Briand, 93100 MONTREUIL sont réunies à la date du 24 janvier 2024 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
ORDONNE, à défaut pour Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
AUTORISE Madame [Z] [M] appréhender le montant du dépôt de garantie de 678,34 euros pour compensation des présentes condamnations
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] à verser à Madame [Z] [M] la somme de 10.281,68 euros (décompte incluant la mensualité d'avril 2024), correspondant à l'arriéré de loyers en date du 22 avril 2024, charges et indemnités d’occupation avec intérêts intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2023, date du commandement de payer du pour la somme de 7.004,72 euros et du 1er février 2024, date de l'assignation pour le surplus ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] à verser à Madame [Z] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 22 avril 2024, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] à verser à Madame [Z] [M] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [K] et Madame [H] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.
Le greffier,La juge des contentieux de la protection
