Cour d'appel, 08 juin 2022. 18/16527

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 08 JUIN 2022 N° 2022/ 280 N° RG 18/16527 N° Portalis DBVB-V-B7C-BDGTN [S] [B] [W] [V] épouse [B] C/ COMMUNE DE PIEGUT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Brice COMBE Me Laure CHIESA Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 14 Août 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/000314. APPELANTS Monsieur [S] [B] né le 05 Septembre 1981 à SECLIN (59), demeurant Quartier Chaillol 05000 NEFFES Madame [W] [V] épouse [B] née le 11 Novembre 1982 à PITHIVIERS (45), demeurant Quartier Chaillol 05000 NEFFES représentés par Me Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME COMMUNE DE PIEGUT prise en la personne de son Maire en exercice, demeurant es qualité Le Village 05130 PIEGUT représenté par Me Laure CHIESA, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Le 11 juin 2007, l'Etat, représenté par le Préfet, d'une part, et la commune de PIEGUT (située dans les ALPES DE HAUTE PROVENCE, mais dont le code postal est 05130), représentée par son maire, d'autre part, ont conclu une convention dite n°04/3/05-2007/80-415/1307, afin de bénéficier d'une subvention de la région. Cette convention dispose, en son article 1er intitulé «Objet de la convention'' qu'elle a pour objet de fixer les droits et les obligations des parties prévus par les articles L353-1 à L 352-12 et L 353-20 du Code de la construction et de l'habitation pour le programme de logement. L'article 10 de ladite convention précise encore que, lorsque, à l'entrée en vigueur de la présente convention, le logement est vacant, le bail conclu doit être conforme à la présente convention. La convention conclue entre l'Etat et la commune de PIEGUT dispose enfin que la surface habitable totale des logements financés est de 106,05 m², que la surface totale des annexes entrant dans le calcul de la surface utile est de 33, 08 m², et surtout, qu'il n'y a pas de locaux auxquels ne s'appliquent pas ladite convention. Le 20 septembre 2010, la commune de PIEGUT a conclu un bail de logement conventionné, visant la convention n°04/3/05-2007/80-415/1303, avec les époux [B]. Le bail à usage d'habitation stipule, dans son article 1er dit « régime juridique'' qu'il est à la fois soumis au titre 1er chapitre 1er de la loi du 6 juillet 1989 et au Titre V chapitre 1er, article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation. Le bail stipule aussi ceci : - le loyer est de 574,57€ par mois, pour une surface de 139,13m², - il est soumis aux dispositions de l'article L351-2 du Code de la construction et de l'habitation, - le logement fait l'objet de la convention n°O4/3/05-2007/80-415/1303 conclue entre l'état et la commune de PIEGUT, propriétaire du logement, - le bail prend effet à compter du 1er octobre 2010 pour s'achever le 30 septembre 2016, reconductible tacitement par la volonté du preneur seul. Le bail comprend aussi un avenant intitulé «Annexe du bail du logement conventionné convention n°04/3/05-2007/80-415/130'', signé par les parties le 20 septembre 2010. Cette annexe prévoit ceci : en complément du bail du logement signé en les deux parties, un complément de loyer hors conventionnement est fixé à 150 € par mois pour les locations des différentes annexes : - garage - jardin - cuisine d'été - dépendance. Le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer total soit 150€. Les colocataires ont quitté leur logement le 30 septembre 2016. Par courrier en date du 23 mai 2017 adressé à la commune de PIEGUT, M.[B] a demandé à la commune de lui rembourser un somme de 10 800€, correspondant selon lui, à un indu de loyer de 150 € par mois, pendant 6 années (soit les loyers prévus par l'avenant du 20 septembre 2010, pour les annexes visées par l'avenant « hors conventionnement ''). Par courrier en réponse daté du 27 juin 2017, la commune de PIEGUT a refusé de rembourser à M.[B] le prétendu indu de loyers dont il se prévalait. Par acte d'huissier signifié le 12 septembre 2017, les époux [B] ont fait assigner la commune de PIEGUT devant le Tribunal d'instance de DIGNE LES BAINS, qui par jugement rendu le 14 août 2018, a : - DECLARE partiellement recevable la demande des époux [B] en restitution d'un prétendu indu de loyers trop perçu et ce pour les loyers échus à compter du 18 septembre 2012; - REJETE la demande des époux [B] en nullité de l'annexe au bail de logement conventionné ; - REJETE les demandes principales et subsidiaires en remboursement, formée par les époux [B] contre la commune de PIEGUT (05130); - REJETE le surplus des demandes et en particulier les demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile - REJETE la demande d'exécution provisoire; Par déclaration au greffe en date du 17 octobre 2018, M.et Mme [B] ont interjeté appel de cette décision. Ils sollicitent : -qu'il soit dit et jugé recevables et bien fondés en leur appel, En conséquence, -la réformation du jugement entrepris, -la nullité de l'annexe au bail de logement conventionné litigieuse, et en tous cas -qu'il soit dit et jugé que la Commune de PIEGUT a manqué à ses obligations en ne respectant pas les termes de la convention n° 04/3/05-2007/80 ' 415/1303, -qu'il soit dit et jugé que les loyers afférents à l'annexe au bail de logement conventionné ont été indûment perçus par la Commune de PIEGUT et condamner cette dernière à les restituer aux époux [B], -la condamnation de la Commune de PIEGUT à leur payer la somme de 10.800 € à titre de restitution du complément de loyer indûment perçu du 1 er octobre 2010 au 30 septembre 2016, hors indexation, et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2017, A titre subsidiaire, -la condamnation de la Commune de PIEGUT à leur payer la somme de 7.200 € à titre de restitution du complément de loyer indûment perçu du 12 septembre 2012 au 30 septembre 2016, hors indexation, et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 mai 2017, En toute hypothèse, -la capitalisation des intérêts échus, -la condamnation de la Commune de PIEGUT à leur payer une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, -la condamnation de la Commune de PIEGUT aux entiers dépens, en ce compris les frais d'Huissier qui pourraient s'avérer nécessaire à l'exécution forcée du jugement à intervenir. A l'appui de leur recours, ils font valoir : -que la commune n'a pas respecté les termes de la convention signée avec l'état en sollicitant le paiement d'un complément de loyer hors conventionnement à hauteur de 150€ par mois -que la prescription a été interrompue par la signification de l'assignation le 12 septembre 2017 et non par son enrôlement au greffe comme retenu par le premier juge, -que la convention ne leur a été communiquée que le 7 juillet 2016 qui est le point de départ du délai de prescription de 3 ans, -qu'ils ne sont donc pas prescrits en leurs demandes même partiellement, -que subsidiairement, seules leurs demandes antérieures au 12 septembre 2012 seraient prescrites, -que la convention est applicable au bail qui les liait à la commune et ils sont en droit d'en opposer les dispositions à cette dernière, -que dans la convention la commune a indiqué qu'il ne figure aucun local annexe susceptible de donner lieu à perception d'un loyer accessoire et qu'il n'existe aucun local auquel ne s'appliquerait pas la convention, -que la commune s'est engagée par cette convention à la fixation d'un loyer déterminé en fonction d'une surface habitable et d'une surface utile, -que si le code de la construction et de l'habitation prévoit la possibilité pour les annexes n'entrant pas dans le calcul de la surface utile la perception d'un loyer accessoire c'est dans les limites et conditions fixées par la convention, or cette dernière ne définit aucune limite et condition concernant la location de locaux accessoires, de sorte que la commune ne pouvait solliciter un complément de loyer, -que ce complément concerne des surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant visées par l'article 1 de l'arrêté du 9 mai 1995, -que le garage est attenant à la maison qu'il ne peut être loué à un tier d'autant qu'il faut passer par le garage pour accéder à la buanderie, -que le loyer accessoire n'a pas davantage été fixé en fonction des pratiques locales, -que le complément de loyer concerne des surfaces déjà incluses dans le bail conventionné, ce qui le rend illégal. La Commune de PIEGUT conclut: -à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et au débouté des époux [B] de l'ensemble de leurs demandes et prétentions -à la condamnation des époux [B] aux entiers dépens de l'appel outre la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile A titre subsidiaire, si la Cour devait réformer la décision dont appel, -à la limitation de la créance des époux [B] au titre des loyers indûment payés à la somme de 3600 € -au débouté des époux [B] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile -à ce qu'il soit statué ce que de droit sur les dépens. Elle soutient : -que les appelants sont prescrits pour leurs demandes antérieures au 12 septembre 2014, -que le fait que la convention soit visée au bail ne permet pas au locataires d'en opposer les dispositions à leur bailleur, la convention concernant les rapports entre la commune et l'état, -qu'elle aurait pu louer le garage à un tier et donner un droit de passage pour accéder à la buanderie, -que les annexes qui ont permis de déterminer la surface utile sur la base de laquelle le loyer maximum a été calculé intègrent la cave, la buanderie, la terrasse et la loggia, locaux totalement différents de ce qui a été mis à disposition des locataires pour complément de loyer à savoir une cuisine d'été, un garage et un jardin arboré de plus de 1500m², -que ces équipement ne figurent pas dans la liste exhaustive de l'article 1er de l'arrêté du 9 mai 1995 et n'avaient donc pas à être pris en compte pour la détermination du loyer maximum applicable, -que l'absence de précision de ces espaces ou équipement dans la convention ne remet pas en cause la réalité de leur mise à disposition et de la légitime contrepartie financière qu'elle pouvait en attendre, -que le montant total du loyer reste largement inférieur au prix du marché. L'ordonnance de clôture a été rendue le 05 octobre 2021 MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des demandes des époux [B] Le bail, objet du litige, qui a couru du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2016 était en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. Il résulte de l'article 14 de cette loi que les contrats de location en cours à la date de son entrée en vigueur demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, sauf application immédiate d'articles qu'elle vise. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014 qui prévoit que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit n'est pas visé par l'article 14 comme étant une disposition immédiatement applicable aux baux en cours. Pour autant l'article 82 de la loi du 6 août 2015 prévoit que l'article 7-1 est applicable aux contrats de location en cours à la date de la publication de la loi dans les conditions fixées à l'article 2222 du code civil. Or cet article dispose qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Aussi, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que s'agissant des loyers échus jusqu'au 6 août 2015, il faut faire application de l'ancien délai de prescription de 5 ans et pour les loyers échus à compter du 6 août 2015 du nouveau délai de 3ans. L'article 2224 du code civil fixe le point de départ du délai de prescription à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Le contrat de bail, objet des présentes, faisant état de la convention signée entre l'Etat et la commune de PIEGUT, c'est valablement que le premier juge a retenu que dès le 20 septembre 2010, les époux [B] étaient en mesure de savoir que la convention interdisait, sous certaines conditions, à la commune de percevoir un loyer supplémentaire hors convention au titre de la location de certaines annexes, tout en précisant que le délai de 5 ans ne court qu'à compter de chaque échéance prétendument réglée à tort, jusqu'au 6 août 2015, les locataires ne pouvant demander la restitution des loyers payés qu'une fois ceux-ci échus et réglés. Cependant, c'est la signification de l'assignation et non son enrôlement par le greffe qui interrompt la prescription de sorte que la demande en remboursement des loyers prévus par l'avenant du 20 septembre 2010 ne peut être reçue pour les loyers échus antérieurement au 12 septembre 2012. Ainsi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a déclaré partiellement recevable la demande des époux [B] mais infirmé quant à la date retenue, la demande est recevable pour les loyers échus à compter du 12 septembre 2012. Sur la nullité de l'avenant au bail Si les appelants reprennent aux dispositifs de leurs dernières conclusions en cause d'appel leur demande en nullité de l'annexe au bail du logement conventionné, objet des présentes, ils n'explicitent nullement ni en fait ni en droit cette demande, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande en nullité. Sur la demande en restitution des loyers indus au titre de l'avenant pour non respect par la commune de la convention passée avec l'Etat Le bail, objet des présentes, est soumis aux dispositions de l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation et il fait l'objet de la convention n°04/3/05-2007/80-415/130 conclue entre l'Etat et la commune de PIEGUT. L'article R353-208 du code de la construction et de l'habitation dispose que le loyer maximum applicable aux logements conventionnés, dont la valeur est fixée, pour les organismes d'habitations à loyer modéré, au mètre carré de surface utile, résultant de l'application du 1° et du 2° de l'article R 353-16, ou, pour les autres bailleurs, au mètre carré de surface habitable, ainsi que les conditions de son évolution sont fixés par la convention. Cette convention prévoit en son article 8 intitulé 'montants des loyers maximum et modalités de révision' qu'elle s'applique au programme s'adressant à une surface habitable totale de 106,5m². Elle ajoute que la surface totale des annexes (cave, buanderie, terrasse et loggia) entrant dans le calcul de la surface utile est de 33,08m². Ces surfaces correspondent à celles visées par le bail objet des présentes. Or l'avenant au bail signé par les parties le 20 septembre 2010 prévoit un complément de loyer accessoire de 150€ par mois pour la location des annexes suivantes: un garage, un jardin, une cuisine d'été et des dépendances. Pour autant, si l'article 1er de l'arrêté du 9 mai 1995, dans sa version applicable à l'espèce, dispose que pour la définition de la surface utile visée à l'article R 331-10 et au 2° de l'article R353-16 du code de la construction et de l'habitation, les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,8mètre et comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageable, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 mètres carrés, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré, force est de constater que le loyer supplémentaire payé par les appelants s'applique à des annexes qui n'entrent pas dans le dispositif légal des logements conventionnés. Certes, la convention précise expressément qu'aucune annexe n'est susceptible de donner lieu à perception d'un loyer accessoire, mais il s'agit de celles visées par l'article 1er précité, qui vise des annexes différentes de celles visées par l'avenant. Ainsi c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les annexes, objet de l'avenant, n'étant pas soumises au dispositif légal des logements conventionnés, pouvaient faire l'objet d'un loyer supplémentaire et a débouté les époux [B] de leur demande en restitution de loyers, valablement payés au titre d'un avenant licite. Sur les autres demandes Les époux [B] sont condamnés à la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 14 août 2018 par le Tribunal d'instance de DIGNE LES BAINS, Sauf en ce qu'il a déclaré partiellement recevable la demande des époux [B] en restitution d'un prétendu indu de loyers trop perçus et ce pour les loyers échus à compter du 18 septembre 2012; Statuant à nouveau, DECLARE partiellement recevable la demande des époux [B] en restitution d'un prétendu indu de loyers trop perçus et ce pour les loyers échus à compter du 12 septembre 2012; Y ajoutant, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE M.et Mme [B] à régler à la commune de PIEGUT la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE M.et Mme [B] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERELE PRESIDENT