Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
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6ème chambre 1ère section
N° RG 21/11515 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CVBT3
N° MINUTE :
Assignation du :
30 août 2021
JUGEMENT
rendu le 19 mars 2024
DEMANDERESSE
S.A.R.L. AB DEVELOPPEMENT
[Adresse 5]
[Localité 12]
représentée par Maître François-Marie IORIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D649
DÉFENDERESSES
Société ALLIANZ IARD assureur de AB DEVELOPPEMENT
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentée par Maître Philippe MARINO de la SCP DORVALD MARINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0143
Décision du 19 mars 2024
6ème chambre 1ère section
N° RG 21/11515 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CVBT3
Syndicat des copropriètaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA [Localité 11] RIVE DROITE
[Adresse 4]
[Localité 7]
Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C2444
S.A. SWISSLIFE FRANCE assureur du Syndicat des copropriètaires de l’immeuble [Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 8]
représentée par Maître Emmanuel ARNAUD de la SELARL VIDAPARM, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0722
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Céline MECHIN, vice-président
Marie PAPART, juge
Clément DELSOL, juge
assistée de Catherine DEHIER, greffier,
DÉBATS
A l’audience du 16 janvier 2024 tenue en audience publique devant Céline MECHIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Contradictoire
en premier ressort
Décision publique
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Signé par Céline MECHIN, président et par Catherine DEHIER greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant un bail commercial signé le 17 février 2016, la société AB DEVELOPPEMENT est locataire d'un hôtel qu'elle exploite dénommé « [10] HOTEL » situé [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 12]. Une partie de ses chambres est louée à des organismes sociaux.
Par message électronique daté du 14 janvier 2020, la société AB DEVELOPPEMENT a contacté le syndic de l'immeuble voisin situé [Adresse 1], la société FONCIA [Localité 11] RIVE DROITE, afin de savoir si ce dernier avait identifié l'origine de l'humidité affectant le mur de l'hôtel mitoyen de leur immeuble, au 6e étage. En réponse, par message électronique daté du 17 janvier 2020, le syndic a indiqué qu'une recherche de fuite avait permis d'identifier que les infiltrations provenaient d'une fonte fuyarde sur l'immeuble de la copropriété. Parallèlement, la société AB DEVELOPPEMENT a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la compagnie ALLIANZ IARD et le syndicat des copropriétaires auprès de son assureur, la société SWISS LIFE FRANCE.
Le 20 mai 2020, les experts d'assurance ont établi un procès-verbal de constat relatif aux causes, circonstances et à l'évaluation des dommages aux termes duquel ils ont indiqué que l'origine du sinistre était une fuite sur canalisation d'évacuation des eaux usées de la copropriété dont les écoulements ont occasionné des dommages dans les chambres 606, 605 et 508 de l'hôtel de la société AB DEVELOPPEMENT. Le préjudice matériel de cette dernière a été évalué à la somme de 1 922,88 €.
Des travaux de remplacement de la descente d'eaux usées de la copropriété ont été effectués par la société FAURE en janvier 2021 et des travaux de traitement de fissures en façade infiltrantes dans l'un des lots de la copropriété ont été réalisés par la société UP TRAVAUX D'ACCES DIFFICILES en février 2021.
La société ELEX, expert amiable désigné par la compagnie ALLIANZ IARD, a établi un rapport le 6 juillet 2021, concluant à l'absence de perte d'exploitation démontrée au préjudice de la société AB DEVELOPPEMENT suite aux infiltrations et limitant le chiffrage de son préjudice à hauteur de la somme de 1 922,88 €.
Suivant actes d'huissier de justice délivrés les 30 et 31 août 2021, la société AB DEVELOPPEMENT a fait assigner la compagnie ALLIANZ IARD, la société SWISS LIFE FRANCE et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d'indemnisation de son préjudice matériel, de son trouble commercial et de sa perte d'exploitation en lien avec le sinistre.
Dans ses dernières conclusions numérotées 5 et notifiées par voie électronique le 13 décembre 2022, la société AB DEVELOPPEMENT sollicite :
« Sur le fondement des dispositions des articles 544 et 1240 du Code Civil en ce qui concerne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1],
Sur le fondement des dispositions des articles 1101 et 1217 du Code Civil en ce qui concerne la Compagnie ALLIANZ IARD,
Sur le fondement de l’article 124-3 du Code Civil en ce qui concerne la Compagnie SWISSLIFE,
Le Tribunal condamnera in solidum le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], la Compagnie ALLIANZ IARD et la Compagnie SWISSLIFE à verser à la Société AB DEVELOPPEMENT les sommes suivantes :
- La somme de 5.535,12 € au titre de la réparation du préjudice matériel,
- la somme de 67.976,44 € à titre de réparation pour sa perte d’exploitation,
Le Tribunal condamnera également la seule Compagnie ALLIANZ IARD au versement d’une somme de 5.000 € au titre de l’indemnisation pour résistance abusive,
Il condamnera enfin solidairement les trois parties défenderesses au versement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procèdure Civile,
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 octobre 2022, la compagnie ALLIANZ IARD sollicite :
« Vu l’article 1353 du code civil,
Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,
A titre principal,
- Débouter la société AB DEVELOPPEMENT de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, lesquelles sont infondées ;
A titre très subsidiaire,
- Faire application des limites de garantie de la police souscrite auprès de la société ALLIANZ IARD et limiter la perte d’exploitation indemnisable par cette dernière à une période de douze mois;
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et son assureur, la société SWISSLIFE France, à garantir la société ALLIANZ IARD de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, ce, tant en principal et intérêts qu’en frais irrépétibles et dépens ;
En tout état de cause,
- Débouter la société AB DEVELOPPEMENT de sa demande de condamnation de la société ALLIANZ IARD à lui régler la somme de 5.000,00 € à titre de « dommages intérêts » pour « résistance abusive »;
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et son assureur, la société SWISSLIFE France, à régler à la société ALLIANZ IARD la somme de 1.922,88 € laquelle correspond à l’indemnité qu’elle a versée à la société AB DEVELOPPEMENT ;
- Condamner toutes parties succombant à régler à la société ALLIANZ IARD la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Philippe MARINO, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
- Débouter l’ensemble des parties en la procédure de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures.
Dans ses dernières conclusions numérotées 3 et notifiées par voie électronique le 21 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires sollicite :
« Vu les articles 544 et 1240 du code civil
Vu l’article 700 du Code de procédure civil,
Vu les pièces versées aux débats
Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :
A titre principal
- DEBOUTER la société AB DEVELOPPEMENT de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires ;
A titre subsidiaire
- JUGER que la société AB DEVELOPPEMENT a d’ores et déjà été indemnisée du préjudice matériel qu’elle a subi ;
- JUGER que la société AB DEVELOPPEMENT n’a subi aucun préjudice de perte d’exploitation
En conséquence,
- DEBOUTER la société AB DEVELOPPEMENT de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires ;
A titre infiniment subsidiaire
- DEBOUTER la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS de sa demande d’exclusion de garantie
- CONDAMNER la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS à garantir et relever indemne le Syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
En toute hypothèse
- DEBOUTER la société ALLIANZ IARD de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires ;
- CONDAMNER tout succombant à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de la présente instance ; »
Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2022, la société SWISS LIFE FRANCE sollicite :
« Vu l’exclusion de garantie soulevée
Déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de la société AB DEVELOPPEMENT et les appels en garantie formulée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et par ALLIANZ à l’égard de SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS
A titre subsidiaire déclarées mal fondées les demandes de AB DEVELOPPEMENT à l’égard de SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS et à l’égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], l’en débouter
Déclarer mal fondé l’appel en garantie d’ALLIANZ
Condamner la société AB DEVELOPPEMENT à payer 2000 euros au titre de l’article 700 du CPC
Condamner la société AB DEVELOPPEMENT aux entiers dépens »
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir «juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l'objet d'une mention au dispositif.
1. Sur les demandes présentées par la société AB DEVELOPPEMENT
L'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit (Civ. 3e 16 mars 2022 n°18-23.954).
Aux termes de l'article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
1.1 Sur l'origine et l'imputabilité des désordres
La société AB DEVELOPPEMENT sollicite son indemnisation au titre des préjudices résultant de l'humidité constatée dans ses chambres 508, 605 et 606.
A l'occasion d'une recherche de fuite effectuée par la société FAURE le 31 décembre 2019, cette dernière avait constaté une humidité à 100% au niveau de la descente en fonte, dans la cuisine du lot de copropriété situé au 6è étage. Aucune constatation n'avait été effectuée dans l'hôtel de la société AB DEVELOPPEMENT.
Aux termes du procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances et à l'évaluation des dommages signé à l'issue de la réunion contradictoire du 20 mai 2020, en visio-expertise du fait de la pandémie de COVID-19, par les experts désignés par la compagnie ALLIANZ IARD et la société SWISS LIFE FRANCE, l'origine du sinistre affectant l'hôtel de la société AB DEVELOPPEMENT a été identifiée comme étant la fuite sur la canalisation commune de la copropriété. Ces experts ont indiqué que les écoulements subséquents avaient occasionné des dommages dans les chambres 508, 605 et 606 de l'hôtel et chiffré le préjudice de la société AB DEVELOPPEMENT à hauteur de 1 922,88 € pour la remise en état des chambres 606 et 508, somme que la société AB DEVELOPPEMENT reconnaît avoir perçue par la suite. Dans son rapport établi le 6 juillet 2021, l'expert de la compagnie ALLIANZ IARD a conclu finalement que seules les chambres 508 et 606 étaient affectées de désordres en lien avec cette canalisation fuyarde, à l'exception de la chambre 605, considérant que les désordres dans cette dernière, eu égard à leur localisation, sont sans lien avec la fuite mais liés à la condensation occasionnée par un phénomène de ponts thermiques. Il a précisé en outre que si la société AB DEVELOPPEMENT se plaignait désormais d'infiltrations en lien avec les dégradations en façade de l'immeuble voisin, aucune déclaration de sinistre n'avait été régularisée en ce sens.
Dans un rapport établi le 16 mai 2022 à la demande de la société AB DEVELOPPEMENT, Monsieur [J] [C], architecte, considère que les désordres ayant affecté les chambres 508, 605 et 606 de l'hôtel étaient sans lien avec la fuite de la descente d'eaux pluviales de la copropriété voisine mais qu'ils résultaient des fissures infiltrantes dont était affectée la façade de cette dernière. Ce dernier relève en outre que les chambres, refaites depuis, sont dotées d'une ventilation suffisante et ne présentent pas de trace d'humidité. Toutefois, ces constatations qui n'ont pas été effectuées contradictoirement et réalisées après que la société AB DEVELOPPEMENT ait rénové les chambres concernées ne peuvent permettre à elles seules d'établir que l'origine de l'humidité provenait desdites fissurations dès lors qu'aucun test n'a été effectué pour vérifier le cheminement de l'eau et que Monsieur [J] [C] n'a pas constaté l'état de la ventilation de la chambre avant les travaux de rénovation.
Dans ces circonstances, la société AB DEVELOPPEMENT échoue à rapporter la preuve d'un lien entre les fissurations constatées sur la façade voisine de son immeuble et l'humidité présente dans les chambres.
Seules les dégradations des chambres 508 et 606 dont les experts d'assurance ont établi le lien avec la fuite de la canalisation en fonte sont donc imputables à la copropriété voisine. S'agissant d'un trouble anormal de voisinage eu égard aux dégradations constatées dans l'immeuble voisin, la responsabilité de la copropriété du [Adresse 1] est engagée.
1.2 Sur les préjudices
De jurisprudence constante en application du principe de réparation intégrale du préjudice, le maître d'ouvrage doit être replacé dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le dommage ne s'était pas produit, les dommages et intérêts alloués devant réparer le préjudice subi sans qu'il en résulte pour lui ni perte, ni profit.
Sur le préjudice matériel
La société AB DEVELOPPEMENT sollicite une somme de 5 535,12 € correspondant à la différence entre les 1 922,88 € versés par la compagnie ALLIANZ IARD et un devis 2020-07/01 de remise en état établi par la société INSIDE SERVICES le 5 février 2020 d'un montant de 7 458 € TTC. Ce devis forfaitaire qui ne vise ni les chambres concernées, ni même la taille des surfaces dont la réfection est prévue ne peut être retenu pour chiffrer le préjudice de la société AB DEVELOPPEMENT.
En outre, alors que les travaux ont été effectués, la demanderesse ne produit aux débats aucun justificatif des frais occasionnés par ces derniers. La rémunération de son agent de maintenance ayant effectué les travaux, dont elle ne démontre pas qu'elle aurait été supérieure à celle habituellement versée, ne peut pas être prise en compte dès lors qu'elle lui aurait également été versée s'il avait été affecté à d'autres tâches.
Dans ces conditions, la société AB DEVELOPPEMENT échoue à rapporter la preuve du préjudice matériel complémentaire dont elle sollicite réparation et sera déboutée de cette demande.
Sur la perte d'exploitation
Il n'est pas contesté que les chambres 508 et 606 ne pouvaient plus être louées en raison des désordres dont elles étaient affectées. Toutefois, la société AB DEVELOPPEMENT qui invoque un taux de remplissage à 100% des chambres des étages destinées à la location sociale reconnaît elle-même que le taux de remplissage de l'ensemble de l'hôtel n'est pas de 100%. Elle avait donc la possibilité de proposer d'autres chambres à la location à la place des deux chambres affectées des désordres. Il résulte d'ailleurs de la facture adressée à la ville de [Localité 11] par la société AB DEVELOPPEMENT le 31 janvier 2020 que la personne hébergée chambre 606 a été relogée chambre 202. En outre, la demanderesse ne produit aux débats aucune pièce démontrant qu'elle n'aurait pas pu répondre aux demandes d'hébergement adressées par ses interlocuteurs habituels, que ce soit le SAMU SOCIAL DE [Localité 11], la ville de [Localité 11] ou d'autres organismes.
Dès lors, la société AB DEVELOPPEMENT échoue à rapporter la preuve du préjudice d'exploitation qu'elle invoque et elle sera déboutée des demandes qu'elle formule à ce titre.
2. Sur la demande indemnitaire formée à l'encontre de la compagnie ALLIANZ IARD pour résistance abusive
Aux termes de l'article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »
Dès lors que la société AB DEVELOPPEMENT succombe en ses prétentions à l'encontre de son assureur la compagnie ALLIANZ IARD, la résistance abusive de ce dernier n'est pas démontrée.
3. Sur la demande de remboursement de l'indemnité versée à la société AB DEVELOPPEMENT formée par la compagnie ALLIANZ IARD
Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile : « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »
La demande de remboursement de l'indemnité versée à la société AB DEVELOPPEMENT formée par la compagnie ALLIANZ IARD n'est fondée ni en fait ni en droit. Elle sera donc rejetée.
4. Sur les dépens et frais irrépétibles
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».
La société AB DEVELOPPEMENT qui succombe supportera donc les dépens.
Les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (...)
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. »
En équité et eu égard à la situation économique des parties, il convient de condamner la société AB DEVELOPPEMENT qui succombe à payer au titre des frais irrépétibles :
- 5 000 € au syndicat des copropriétaires ;
- 1 500 € à la compagnie ALLIANZ IARD ;
- 1 500 € à la société SWISS LIFE FRANCE.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort ;
Déboute la société AB DEVELOPPEMENT de l'ensemble de ses demandes ;
Déboute la compagnie ALLIANZ IARD de sa demande de remboursement de l'indemnité d'assurance versée ;
Condamne la société AB DEVELOPPEMENT aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile ;
Condamne la société AB DEVELOPPEMENT à payer au titre des frais irrépétibles :
- 5 000 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] ;
- 1 500 € à la compagnie ALLIANZ IARD ;
- 1 500 € à la société SWISS LIFE FRANCE;
Rejette le surplus des demandes ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
Fait et jugé à Paris le 19 mars 2024
Le greffierLe président
