Cour d'appel, 21 juin 2022. 19/17851

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 21 JUIN 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/17851 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAVXN Décision déférée à la Cour : Jugement du 1er Août 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n° 11-19-003555 APPELANTS Madame [H], [C], [U] [A] épouse [D] Née le 30 Janvier 1943 à [Localité 9] [Adresse 2] [Localité 7] Monsieur [K] [D] Né le 07 Juillet 1973 à [Localité 11] [Adresse 8] [Localité 5] représentés et ayant pour avocat plaidant Me Véronique BEAUR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1405 INTIMES Monsieur [O] [S] Né le 08 Mai 1952 à [Localité 10] [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 substituée par Me Claire BERTHEUX SCOTTE, avocat au barreau de Paris, toque : A645 Mutuelle MUTUELLE NATIONALE DES ARTISTES TAYLOR [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Claire BERTHEUX SCOTTE, avocat au barreau de PARIS, toque : A645 SCI EDWIGE FEUILLERE N° SIRET : 478 719 479 00014 [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Claire BERTHEUX SCOTTE, avocat au barreau de PARIS, toque : A645 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et Mme Marie MONGIN, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseillère M. François BOUYX, Conseiller qui en ont délibéré. Le rapport ayant été fait par M. Michel CHALACHIN, Président, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY ARRÊT : contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Mme Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ****** FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé à effet au 1er juin 2002, la mutuelle nationale des artistes Taylor (ci-après, la MNAT) a consenti à Mme [N] [A] épouse [D] un bail à usage d'habitation d'une durée de six ans portant sur un appartement de 73,39 m2 situé au [Adresse 2] (lot 25), moyennant un loyer de 960 euros et 160 euros de provision sur charges. La société civile immobilière Edwige Feuillère a été créée le 12 août 2004. Par acte notarié du 3 février 2006, les lieux donnés à bail par la MNAT ont été apportés à la société Edwige Feuillère par augmentation du capital social. Par acte sous seing privé du 27 juin 1974, M. [J] [E] a consenti à M. [O] [S] un bail d'habitation portant sur l'appartement situé au [Adresse 3], lot 22, et une cave, lot 57, sur le fondement de la loi du 1er septembre 1948. Par acte sous seing privé du 3 mars 2008, la société civile immobilière [Adresse 3] a été constituée. Elle a acquis successivement des parts de l'immeuble du [Adresse 3]. Par acte notarié du 7 décembre 2010, il a été procédé au partage entre Mme [X] [E] épouse [L] et la société [Adresse 3] qui est alors devenue propriétaire des lots 18, 22, 42, 48, et 57. Par acte d'huissier du 21 novembre 2013, la société [Adresse 3], venant aux droits de M. [E], a donné congé à M. [S] pour le 30 juin 2014 en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948. M. [S] bénéficie du maintien dans les lieux depuis le 1er juillet 2014. Par acte notarié du 30 avril 2015, M. [K] [D] est devenu personnellement propriétaire des lots 22 et 57, soit l'appartement et la cave situés au [Adresse 3] occupés par M. [S]. Par acte d'huissier du 26 décembre 2018, M. [D] a donné congé à M. [S] pour le 30 juin 2019 en application de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 aux fins de reprise au bénéfice de Mme [D], sa mère, en expliquant qu'elle ne disposait pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux. L'acte précisait que le logement occupé par Mme [D] serait vacant par suite de l'exercice du droit de reprise et informait M. [S] qu'il le mettait à sa disposition à charge pour celui-ci d'informer tant la MNAT, que lui-même et sa mère de sa décision. Par acte d'huissier du 27 décembre 2018, Mme [D] a notifié à la MNAT l'action exercée en vue de la reprise pour habiter les locaux occupés par M. [S] au [Adresse 3], sauf à s'y opposer pour motif légitime. Par courrier du 18 mars 2019, M. [S] a fait savoir qu'il ne postulait pas à la reprise des lieux loués par la MNAT à Mme [D] en faisant valoir l'intention de M. [D] de vendre ce logement et non d'en faire bénéficier sa mère et son incapacité à assumer un loyer de 1 484,99 euros par mois pour un appartement plus grand que celui qu'il occupait. Par acte d'huissier du 9 janvier 2019, la MNAT et la société Edwige Feuillère ont fait assigner Mme [D], M. [D] et M. [S] devant le tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir la nullité du congé pour reprise délivré à M. [S] et de la notification du congé à la MNAT, ainsi que la reconnaissance de motifs légitimes et sérieux pour s'opposer à la venue de M. [S] dans le logement occupé par Mme [D]. Par jugement du 1er août 2019, cette juridiction a ainsi statué : Déclare valide en la forme le congé pour reprise, dénoncé par Mme [D] à la MNAT, en l'absence de grief pour la société Edwige Feuillère, actuel propriétaire de Mme [D], qui a pu agir en contestation, Dit que le congé pour reprise signifié par M. [D] à M. [S] le 26 décembre 2018 sur les locaux loués [Adresse 3], lot 22, et d'une cave, lot 57, à effet au 30 juin 2019 au bénéfice de Mme [D] est au fond nul et de nul effet, Dit que la contestation de la société Edwige Feuillère à la substitution de locataire de Mme [D] par M. [S] est sans objet, Condamne M. [D] aux dépens, Condamne M. [D] à payer à la société Edwige Feuillère une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, Laisse à la MNAT la charge de ses frais exposés non compris dans les dépens, de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la société Edwige Feuillère de sa demande au titre des frais irrépétibles envers Mme [D]. Le 19 septembre 2019, M. et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 mai 2020, ils demandent à la cour de : Les juger recevables et bien fondés en leur appel. Infirmer le jugement en ce qu'il a : Dit que le congé pour reprise signifié par M. [D] à M. [S] le 26 décembre 2018 sur les locaux loués au [Adresse 3], 4ème étage, lot 22, et d'une cave, lot 57, à effet du 30 juin 2019 au bénéfice de Mme [D] est au fond nul et de nul effet, Condamné M. [D] aux dépens, Condamné M. [D] à payer à la société Edwige Feuillère une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Confirmer pour le surplus. Statuant à nouveau, Débouter la MNAT et la société Edwige Feuillère de leur demande de nullité du congé pour reprise délivré à M. [S] le 26 décembre 2018 et de la notification dudit congé à la MNAT du 27 décembre 2018, Valider le congé délivré le 26 décembre 2018 à M. [S], Y ajoutant, Dire et juger que M. [S] est occupant sans droit ni titre des lieux loués [Adresse 3], 4ème étage porte face droite, Ordonner l'expulsion de M. [S] des lieux loués avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, Ordonner le transport des meubles garnissant les lieux loués aux frais de M. [S], Condamner M. [S] à payer à M. [D] une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer plus charges jusqu'à la complète libération des lieux, Condamner la MNAT, la société Edwige Feuillère et M. [S] in solidum au paiement de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil et aux entiers dépens, Débouter la MNAT, la société Edwige Feuillère et M. [S] de leurs demandes, fins et conclusions. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 février 2020, M. [S] demande à la cour de : Le recevoir en ses demandes, les déclarer bien fondées et y faisant droit : Débouter M. et Mme [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Confirmer le jugement rendu le 1er août 2020 par le tribunal d'instance de Paris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a dit que le congé pour reprise délivré à M. [S] le 26 décembre 2018 est nul et de nul effet, À titre subsidiaire, si le congé délivré à M. [S] le 26 décembre 2018 n'était pas annulé, constater que M. [D] invoque le droit de reprise prévu à l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 dans le but d'éluder les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et refuser à M. [D] en application de l'article 21 de la loi du 1er septembre 1948 l'exercice de ce droit. En tout état de cause ajoutant au jugement : Condamner in solidum M. et Mme [D] à verser à M. [S] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner M. et Mme [D] en tous les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 12 février 2020, la MNAT et la société Edwige Feuillère demandent à la cour de : Les recevoir en leurs demandes, les déclarer bien fondées et y faisant droit : Débouter M. [D] et Mme [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, Confirmer le jugement rendu le 1er août 2019 par le tribunal d'instance de Paris en ce qu'il a constaté la nullité du congé pour reprise délivré à M. [S] le 26 décembre 2018 et invalider ou dire sans objet la notification dudit congé à la MNAT le 27 décembre 2018, Confirmer le jugement rendu le 1er août 2019 par le tribunal d'instance de Paris en ce qu'il a condamné M. [D] à payer à la société Edwige Feuillère la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance. Ajoutant au jugement : Constater que la société Edwige Feuillère excipe de motifs légitimes et sérieux pour s'opposer à la venue de M. [S] dans le logement actuellement occupé par Mme [D] et en conséquence lui donner acte de ce qu'elle est en droit de s'opposer à la venue de M. [S] dans le logement occupé par Mme [D], Condamner in solidum M. et Mme [D] à verser à la société Edwige Feuillère et à la MNAT la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum M. et Mme [D] en tous les dépens de la présente instance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 mars 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité formelle du congé Les intimés estiment que le congé délivré le 26 décembre 2018 et notifié à la MNAT le 27 décembre 2018 au visa de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 est nul car : - la MNAT n'est plus propriétaire des lieux depuis 2006 alors que le congé doit indiquer le nom et l'adresse du propriétaire qui loge le bénéficiaire de la reprise, - il ne précise pas que Mme [D] ne bénéficie pas d'un logement correspondant à ses besoins normaux. Ainsi que le font justement observer M. et Mme [D], le second moyen de nullité ne peut prospérer puisque le bien-fondé du motif invoqué ne relève pas de la régularité formelle du congé, l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 n'imposant pas une telle précision. En ce qui concerne le premier moyen, il est exact que le propriétaire du logement n'est pas la MNAT mais la société Edwige Feuillère. Cependant, les intimés ne justifient d'aucun grief au soutien de leur demande de nullité en contradiction avec les dispositions de l'article 114 du code de procédure civile, alors qu'ils ont été en mesure de contester utilement le congé dès l'introduction de l'instance. C'est donc à bon droit que le tribunal a refusé de prononcer la nullité formelle du congé litigieux. Sur le bien fondé du congé M. et Mme [D] invoquent les dispositions de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948 selon lesquelles le droit au maintien dans les lieux n'est pas opposable au propriétaire qui veut reprendre son immeuble pour le faire habiter par un ascendant et qui justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux, cette notion s'entendant non seulement des conditions de logement mais encore des conditions plus générales de la vie propre du bénéficiaire, de sa situation sociale et de celle des siens. M. [D] indique que ses parents sont séparés de longue date et que les revenus de son père ont diminué, de sorte que ce dernier n'est plus en mesure, sans l'aide financière qu'il lui apporte, de faire face au loyer de son épouse, laquelle dispose de revenus modestes. Critiquant les moyens développés par les intimés, il expose que l'état de santé de sa mère, qui doit être apprécié au jour de la délivrance du congé, lui permet de monter au quatrième étage sans aucune difficulté et que la localisation du logement est plus sécurisante pour elle. Il conteste toute intention spéculative, ayant acquis le logement en son nom propre, et précise que sa mère n'a plus aucune part dans la société des Suisses. La cour observe que Mme [D] réside actuellement dans un appartement situé [Adresse 2], au quatrième étage de l'immeuble équipé d'un ascenseur, et composé d'une entrée, d'un double séjour, d'une chambre, d'une cuisine, d'une salle de bains et d'un wc, le tout d'une surface de 73 m². Aucune photographie permettant d'apprécier l'état de cet appartement n'est versée aux débats par les appelants. L'appartement occupé par M. [S] qui fait l'objet de la reprise est situé [Adresse 3] au quatrième étage sans ascenseur, il est composé de deux pièces principales, cuisine, entrée, wc et entrée, le tout d'une surface de 41 m². Le locataire a fait installer une chaudière et trois radiateurs et fait équiper une salle de bains. Les photographies produites montrent un logement en bon état d'entretien dont la cuisine comme la salle de bains sont cependant particulièrement exiguës, alors que l'appelante dispose actuellement d'un logement nettement plus confortable. Mme [D] était âgée de 74 ans au jour de la délivrance du congé et l'absence d'ascenseur constitue un obstacle très important en terme d'accessibilité, l'état de santé de l'appelante étant inconnu, de même que la baignoire équipant la salle de bains dont l'enjambement peut s'avérer délicat pour une personne de cet âge. Aucun élément objectif ne vient par ailleurs étayer les affirmations de M. [D] selon lesquelles la [Adresse 12] où sa mère habite depuis 2002 et son environnement présenteraient un risque réel en terme de sécurité. En ce qui concerne les difficultés financières du mari de Mme [D] qui règle le loyer (1 485 euros) du logement, que son épouse occupe seule, au titre du devoir de secours, la cour observe que les revenus actuels de M. [D] père sont inconnus, l'année d'imposition la plus récente datant de 2017, et qu'il n'est fourni aucune indication sur le patrimoine du couple, alors que M. [D] bénéficiait de revenus annuels oscillant entre 74 000 et 100 000 euros jusqu'en 2012. En 2017, il bénéficiait de sa seule pension de retraite de 39 682 euros et son épouse de la sienne pour un montant annuel de 5 743 euros. Il est exact que M. [D] fils verse chaque mois à sa mère une somme correspondant au montant du loyer depuis de nombreuses années, ce qui ne lui posait pas de difficultés de principe jusqu'au rachat de l'appartement occupé par M. [S], mais les virements d'un montant très important (10 000 à 20 000 euros) opérés sur le compte bancaire de son père sont intitulés 'vir prêt [F]', de sorte qu'il n'est pas possible de savoir s'il s'agit du remboursement d'un prêt accordé par le père à son fils ou l'inverse puisque, et ce défaut interdit de vérifier la situation financière réelle de M. [D] père, les comptes bancaires de ce dernier ne sont pas produits. De la même façon, on ignore la valeur réelle du produit de la cession des parts détenues par Mme [D] dans la société des suisses au profit de la société NS Invest, dont le gérant est M. [D], étant observé que l'actif social de la société des suisses, quoique grevé d'un prêt de 772 575 euros, était évalué en 2008 à 1 151 967,42 euros Il résulte de l'ensemble de ces éléments, étant précisé que l'intention spéculative prêtée à l'appelant est sans rapport avec les critères de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, que Mme [D] bénéficie actuellement d'un logement qui correspond à ses besoins normaux, ce qui n'est pas le cas de celui faisant l'objet du congé pour reprise. C'est donc à juste titre que le tribunal a prononcé la nullité de ce congé et qu'il a, en conséquence, jugé sans objet la contestation opposée par la société Edwige Feuillère tenant à l'existence d'un motif sérieux et légitime, au sens de l'article 19 de la loi du 1er septembre 1948, constitué par le risque d'impayés de loyer en raison de la différence de montant très importante existant entre celui supporté par Mme [D] et celui dont M. [S] s'acquittait. Sur les autres demandes Il est équitable d'allouer à la MNAT et à la société Edwige Feuillère, prises ensemble, ainsi qu'à M. [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et M. et Mme [D], qui succombent en leur appel, seront condamnés aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant : Condamne in solidum M. et Mme [D] à verser à la mutuelle nationale des artistes Taylor et la société Edwige Feuillère, prises ensemble, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. et Mme [D] à verser à M. [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, Condamne in solidum M. et Mme [D] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, Le président,